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La profecía que se cumplió
04/18/07
Las quiebras hipotecarias fueron pronosticadas por Alan Greenspan en el 2005
E. Fraysinnet / LTH
En Junio del 2005, el por entonces Jefe de la Reserva Federal, Alan Greeenspan, estaba preocupado por la moda hipotecaria de entonces: los “Interest Only”, y advirtió sobre un catastrófico impacto sobre la burbuja especulativa en las viviendas.
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Los IO son una modalidad de crédito hipotecario que permite al prestatario pagar sólo los intereses del préstamo durante un periodo que oscila entre cinco y siete años, según las distintas ofertas, por lo que los bancos consiguieron colocarlos con suma facilidad desde su lanzamiento en el 2004, y hasta ese momento suponían el 35% de los préstamos. [Un artículo fue publicado en La Tribuna Hispana USA, bajo el título de "Greenspan preocupado por la última moda hipotecaria: Interest Only”, en Junio del 2005].
Hoy en día la preocupación de Greenspan es una triste realidad para muchos compradores de casas que, dos años después de la advertencia, están al borde de la quiebra hipotecaria. Y la pérdida de vivienda como resultado de ejecuciones hipotecarias afectará mayoritariamente a las minorías, entre ellos los hispanos.
El 8 por ciento de los recientes compradores de vivienda —desde el 2004— que perderían su hogar a causa de la ejecución de hipotecas por incumplimiento, hacen parte de la comunidad hispana, de acuerdo a un reciente informe del Center for Responsible Lending (CRL).
"Cuando el mercado inmobiliario estaba en todo su apogeo, todos querían ser parte de la acción", dijo recientemente Steve Levy, Ejecutivo del Condado de Suffolk, notando que muchos consumidores con ingresos marginales —en particular Hispanos y Afro-americanos— fueron atraídos por préstamos muy atractivos pero peligrosos para sus finanzas personales a largo plazo. Es decir, con hipotecas con las cuales el comprador solo pagaba los intereses o tenía préstamos con pagos que iban inflándose progresivamente.
"Ahora algunos dueños de casas están pasando tiempos difíciles", agregó Levy, durante un anuncio de programas de ayuda para las personas que, dentro de su jurisdicción, afrontaban la amenaza de una cancelación de sus hipotecas.
El informe del CRL afirma que los latinos y los afroamericanos son los más afectados por la crisis en el mercado de los préstamos sub-preferenciales, que son los que tienen mayor incidencia en el actual incremento de las ejecuciones hipotecarias.
El 40 por ciento de los préstamos hipotecarios otorgados a compradores hispanos son sub-preferenciales, y el 52 por ciento en el caso de los afroamericanos, índice que baja a 19 por ciento entre los anglosajones.
Como los hispanos y afroamericanos tienen una proporción de préstamos sub-preferenciales desproporcionadamente mayor, el CRL prevé que el impacto de ejecuciones hipotecarias será más grave para los Afro-americanos e hispanos.
Los préstamos sub-preferenciales se caracterizan por ser más costosos, con tasas de interés más altas, y con condiciones de contrato menos ventajosas que los prestamos convencionales. Durante los años recientes proliferaron este tipo de préstamos diseñados para prestatarios “sub-preferenciales” o con historiales de crédito deficiente.
Otro estudio nacional, de la firma Bargain Network, revela una tendencia similar. Señala que los embargos de las viviendas en EstadosUnidos aumentaron en un 20% en el primer trimestre de 2007 con respecto al último trimestre de 2006. Y El total de embargos de casas unifamiliares, condominios, apartamentos y townhouses en el país ascendió a 414 mil unidades en esos tres primeros meses del presente año, dice el reporte.
Sólo marzo último, el número de embargos creció un 25% con respecto a un año atrás, y la cifra alcanzó los 158 mil embargos en toda la nación, señala el informe. El estudio confirma los pronósticos de los expertos en bienes raíces económicos acerca de que el ritmo de procesos judiciales contra los propietarios jovenlandesesos se incrementará y habrá un mayor número de casos de pérdidas de viviendas a lo largo del año 2007.
En comparación con las estadísticas disponibles de marzo de 2006, el reporte revela que la cantidad de juicios hipotecarios en Estados Unidos, si se toman en cuenta también los juicios todavía pendientes de fallo, aumentaron entre un 50% y un 60% en los tres primeros meses de 2007, un aumento realmente preocupante según los expertos. Los analistas destacan que este incremento en el número de casos de embargos de viviendas obedece a que para muchos préstamos hipotecarios con interés variable ya se venció su fase inicial y ahora son ajustados y aumentados debido a que los intereses han subido en el mercado.
Repercusiones en el futuro
A los efectos de las quiebras personales hay que sumar los efectos inmediatos en los mercados financieros, y lo que esto implicará en un futuro para los compradores de casas.
En semanas recientes los principales bancos y casas de bolsa de Wall Street, como Bear Stearns, Lehman Brothers, Merrill Lynch, Goldman Sachs, Citigroup y J.P. Morgan, han sufrido enormes pérdidas, a causa de la creciente exposición que han tenido en préstamos garantizados por hipotecas o en empresas dedicadas al otorgamiento de préstamos hipotecarios de baja calificación y altas tasas de interés.
En esta crisis se han entrelazado dos factores: el alto costo del crédito y el retroceso del mercado inmobiliario, este último afectado por la sobreoferta de propiedades y por la incapacidad de numerosos deudores de continuar pagando las cuotas. Si este proceso continúa, el precio de las propiedades hipotecadas habrá caído por debajo del valor de los créditos hipotecarios, lo cual precipitaría un hundimiento generalizado y quiebras bancarias.
La relación entre los impagos a los bancos y la caída de la Bolsa tiene que ver con que los bancos han revendido gran parte de su cartera de créditos hipotecarios en Wall Street bajo la forma de títulos privados que pagan un interés. “Mientras que los bancos de ahorro y comercio han sido los mayores prestamistas para los compradores de casas, desde 2006 Wall Street tiene el comando en la participación del mercado de financiamiento de hipotecas (un 60 por ciento), según datos de la Reserva Federal”, explica The New York Times (11/3).
El caso más patético fueron las acciones de New Century Financial, que cayeron en pocas semanas el 98%, diluyendo un valor de capital en la bolsa de más de 1.500 millones de dólares a sólo 26 millones. “Los prestamistas de New Century Financial incluyen a Morgan Stanley, Goldman Sachs, Credit Suise, Citigroup y Bank of America. El prestamista de Irvine (California) dice en un escrito a la Reserva Federal que puede dejar impagas deudas por 8.400 millones de dólares” (Investor’s Business Daily, 12/3).
El negocio de los créditos de baja calidad ha llegado a cerca de un billón de dólares, lo cual equivale al 10% de toda la cartera hipotecaria de Estados Unidos.
Menos crédito, menos ventas
Las ventas de casas declinan desde hace meses y presionan a una baja de los precios. El piso, por ahora, se encuentra lejano. Un creciente número de empresas frenaron el otorgamiento de nuevos créditos, disminuyendo aún más la demanda (ídem).
“Las quiebras hipotecarias aumentaron un 35% en 2006, de acuerdo a estimaciones de Realty Trac Federal Reserve, que pone a los desalojos posibles este año en 1,2 millones. Con más de 4 millones de nuevas casas y casas existentes ya en el mercado, el riesgo de una extendida recesión en el mercado de casas luce peor” (ídem).
Como consecuencia de la jovenlandesesidad de los deudores y los desalojos en aumento, los préstamos ahora superan en muchos casos el valor de las propiedades. Este hecho tiene que acelerar el default de los deudores y la caída aún mayor de los precios de la propiedad. El derrumbe de las casas y bancos de Wall Street está en sus comienzos.
