alarife dijo:
aunque esto que voy a contar supongo que todos los foristas veteranos lo saben lo voy a repetir por si alguien aún no sabe como funcionan las promotoras.
Actualmente los precios de venta de las viviendas rondan el 300% de media del coste de construcción, por tanto con vender un tercio de la promoción a los precios de mercado cubren costes. Por eso generalmente las promotoras pueden aguantar mucho tiempo con un gran número de pisos sin vender. Sin embargo también tiene la lectura contraria. Si ya vendí un tercio de la promoción y he cubierto costes cada euro que saque vendiendo las que me quedan es puro beneficio... mantener los pisos en venta no sale gratis, hay que pagar la comunidad de cada uno de ellos, hay que mantener abierta la oficina de ventas y todo ese capital inmovilizado incurre en un coste de oportunidad astronómico.
Lo primero que se están planteando es alquilar lo que les queda sin vender y ojo no se cortan un pelo en alquilar a unos precios muy inferiores a los que les correspondería por el precio , como ya he demostrado en un hilo paralelo a éste. El alquiler en esas condiciones es ruinoso a menos que los pisos continúen subiendo de precio al menos un 7 % anual ... es decir no se venden pero su precio sigue subiendo y subiendo, si los precios se estancan ó suben menos de eso el alquiler es insostenible desde un punto de vista financiero, ya que, como digo en el otro hilo, es mejor rebajar hasta un 40 y vender que mantener precios y alquilar.
Las promotoras son las grandes burbujistas esperad y ved.
Yo creo que las grandes promotoras se escudan en el precio del suelo y los terratenientes de suelo urbanizable, viceversa.
Un promotor te sube el precio del piso de un año para otro aun estando edificado y acabado, ¿porque?. Segun ellos el precio de reposicion del suelo es lo que les hace subir los precios de promociones ya acabadas. Es decir para volver a levantar un nuevo pisito necesitaran mas pasta para comprar el terreno.
Un tio que tiene terrenos y esta viendo el festival economico que el promotor se esta llevando, incrementa el precio de la materia prima a raiz de las espectativas de venta.
Esta claro como el monstruo se esta retroalimentando.
Si los pisos no se venden, los margenes van a dar igual, porque el 300% de cero, es cero. Esto que parece tan obvio todavia no lo tienen claro, ni bancos, ni promotores, ni propietarios de solares.
Esta claro que hay pisos que se diseñan con calidades para vender y otros para alquilar, alquilar un piso diseñado para vender es una ruina como comentas. Un particular aun se puede permitir alquilar porque se desgraba 1500 euros al año, puede incluso alquilar por debajo del precio de la cuota hipotecaria y no perderia dinero incluso los que han comprado en plena burbuja. Pero para una promotora seria nefasto.
Si los pisos siguiesen subiendo un 7% la gente seguiria comprando y fomentando el timo piramidal, el problema es que ya poca gente cree en el milagro inmobiliario. eso de que si no lo vendo lo subo un kilo ya se ha acabado.
