¿desinche o reventón?

Hola, me gustaría hacer un pequeño análisis de porqué creo que NO se estabilizarán los precios sino que caerán en picado, si es que alguien no lo ha comentado ya.

Cuando había mucha demanda (por muchas razones que ya conocemos), los inversores se dedicaron a comprar masívamente, y la gente corrió alocada pensando que o compraba ahora o nunca tendría casa, además de la seguridad que le daba el pensar que valdría siempre más cara. El efecto es que había más demanda que a su vez provocaba un aumento de los precios. La pescadilla que se muerde la cola.

Ahora cuando se llegue a la situación inversa, es decir cuando se anuncie que la vivienda baja, en contra de lo que nos quieren colar los "especialistas", se debería producir la misma espiral absurda. Por un lado los inversores no querrán arriesgarse ni nadie en su sano juicio pensará que hay aquí más negocio, y marcharán a otros mercados, los listos de turno se desharán del marrón los primeros con bajadas adecuadas, y los ciudadanos de a pié se quedarán con dos palmos de narices, por otro lado los que la necesitan pensarán que lo mejor es esperar a que bajen más y nadie querrá comprar, lo que provocará mayores caídas. De nuevo la pescadilla que se muerde la cola pero a la inversa.

Si los pisos bajasen un 8% anual ¿compraríais o esperaríais al siguiente?.

Yo creo que sólo comprará el que esté muy necesitado y mirando bien el piso, al menos eligiendo calidad. De otro modo no entiendo nada de nada.

¿Que pensáis?, ¿un ajuste de precios o una caída en barrena?.

Yo pensaba que habría una caida progresiva, pero viendo el estancamiento y el absurdo incremento de precio ante la decreciente demanda denota un intento por sostener el mercado que solo puede producir un reajuste más brusco. A esto acompañamos los tipos de interés y que los créditos hipotecarios ya dejan de darse por el 100% y tenemos que los extrangeros ya no pueden entrar a comprar solo con la nómina (ni de 2 miembros). Creo que será un reventón.

vagabundo dijo:

Hola, me gustaría hacer un pequeño análisis de porqué creo que NO se estabilizarán los precios sino que caerán en picado, si es que alguien no lo ha comentado ya.

Cuando había mucha demanda (por muchas razones que ya conocemos), los inversores se dedicaron a comprar masívamente, y la gente corrió alocada pensando que o compraba ahora o nunca tendría casa, además de la seguridad que le daba el pensar que valdría siempre más cara. El efecto es que había más demanda que a su vez provocaba un aumento de los precios. La pescadilla que se muerde la cola.

Ahora cuando se llegue a la situación inversa, es decir cuando se anuncie que la vivienda baja, en contra de lo que nos quieren colar los "especialistas", se debería producir la misma espiral absurda. Por un lado los inversores no querrán arriesgarse ni nadie en su sano juicio pensará que hay aquí más negocio, y marcharán a otros mercados, los listos de turno se desharán del marrón los primeros con bajadas adecuadas, y los ciudadanos de a pié se quedarán con dos palmos de narices, por otro lado los que la necesitan pensarán que lo mejor es esperar a que bajen más y nadie querrá comprar, lo que provocará mayores caídas. De nuevo la pescadilla que se muerde la cola pero a la inversa.

Si los pisos bajasen un 8% anual ¿compraríais o esperaríais al siguiente?.

Yo creo que sólo comprará el que esté muy necesitado y mirando bien el piso, al menos eligiendo calidad. De otro modo no entiendo nada de nada.

¿Que pensáis?, ¿un ajuste de precios o una caída en barrena?.

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Si amigo, hace ya varios años que vendo defendiendo eso mismo. El simil que he puesto siempre era la época en que los ordenadores bajaban de precio todos los meses, y aumentaban sus prestaciones. Todos esperábamos un poquito para comprar el siguiente ordenador.

vagabundo dijo:

Hola, me gustaría hacer un pequeño análisis de porqué creo que NO se estabilizarán los precios sino que caerán en picado, si es que alguien no lo ha comentado ya.

Cuando había mucha demanda (por muchas razones que ya conocemos), los inversores se dedicaron a comprar masívamente, y la gente corrió alocada pensando que o compraba ahora o nunca tendría casa, además de la seguridad que le daba el pensar que valdría siempre más cara. El efecto es que había más demanda que a su vez provocaba un aumento de los precios. La pescadilla que se muerde la cola.

Ahora cuando se llegue a la situación inversa, es decir cuando se anuncie que la vivienda baja, en contra de lo que nos quieren colar los "especialistas", se debería producir la misma espiral absurda. Por un lado los inversores no querrán arriesgarse ni nadie en su sano juicio pensará que hay aquí más negocio, y marcharán a otros mercados, los listos de turno se desharán del marrón los primeros con bajadas adecuadas, y los ciudadanos de a pié se quedarán con dos palmos de narices, por otro lado los que la necesitan pensarán que lo mejor es esperar a que bajen más y nadie querrá comprar, lo que provocará mayores caídas. De nuevo la pescadilla que se muerde la cola pero a la inversa.

Si los pisos bajasen un 8% anual ¿compraríais o esperaríais al siguiente?.

Yo creo que sólo comprará el que esté muy necesitado y mirando bien el piso, al menos eligiendo calidad. De otro modo no entiendo nada de nada.

¿Que pensáis?, ¿un ajuste de precios o una caída en barrena?.

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Soy partidario de la misma teoría.

Vagabundo:

Buenos días.

Dices que el mecanismo en el mercado alcista y en el bajista es el mismo pero al revés.

Pero, hay algunas diferencias:

Esta claro que el que vende en el alcista ha perdido una oportunidad de haber sacado mayor tajada. El que compra, compra más barato que lo que habrá de estar en el futuro y ha aprovechado una oportunidad.
Al que le pilla el cambio en medio con el bien destino comprado y el que tiene que vender creciendo de precio día a día, fenómeno.

Pero en el bajsta, el que compró caro ve como su bien se deprecía y él tiene una enorme deuda contraída y dependiendo de como vayan las cosas es la ruina o no levantar cabeza por mucho años. El que vendió pues bien, está fuera.
Al que le pilla el cambio que ya ha comprado pero no ha vendido el que tenía de antes, pues puede que tenga dificultades para venderlo, o vea que su precio cae día a día e hizo unas cuentas que ahora no cuadran.

El cambio puede pillar a constructores / promotores / pasapiseros con unos stocks de difícil colocación y las deudas están ahí.

El que se metió sobre plano y dio una entrada con el euribor más bajo y le van a entregar las llaves y ve que el euribor está más alto, las cuentas no le cuadran, aquello que penso de y si no me lo quedo le doy el pase y me saco unos kilitos se ha convertido en es muy difícil pasarlo y voy a tener pérdidas o pagar una hipotéca a la que no llegó; o tal vez el banco no le concede el crédito.
CONCLUSIÓN: En el primer caso, todos ganan (más o menos). En el segundo hay gente que ha perdido, pierde o perderá y para más de uno será la ruina y no tendrá ni dinero ni vivienda (todo el sueño se ha evaporado).

En mi humilde opinión, creo que no habrá reventón generalizado por las siguientes razones:

- Sigue habiendo mucha demanda de vivienda para compra. Otra cosa es que no pueda comprar a los precios a los que se ha llegado, pero con la mentalidad "propietarista" que tenemos en España, a poco que bajen los precios entrarán demandantes en el mercado. No esperarán porque seguirán pensando, si no compro yo, comprará otro.

- Si como parece los promotores frenan su actividad, ya que el año pasado fue record en presentación de proyectos, entre otras cosas, para que no les afectase la entrada en vigor del Código Técnico, a medio plazo la relación oferta-demanda se estabilizará, probablemente en un precio menor, pero no exagerado.

- Dentro de la demanda de inversión, la de los pasapiseros sí se verá presionada a la baja, pero aquellos inversores que compran pensando en sus hijos o en su jubilación, creo que aguantarán hasta mejores tiempos. Respecto a los pasapiseros siempre les queda perder su señal, dando al promotor la oportunidad de hacer una baja por el importe de la señal perdida por el pasapisero.

Todo esto dicho con caracter general, por lo demás sí creo que en zonas concretas, habrá bajadas muy importantes. También se verá muy afectado el mercado de segunda mano, especialmente aquellas propiedades obsoletas (pisos sin ascensor, edificios del yugo y las flechas,...)

jofrean dijo:

- Sigue habiendo mucha demanda de vivienda para compra. Otra cosa es que no pueda comprar a los precios a los que se ha llegado, pero con la mentalidad "propietarista" que tenemos en España, a poco que bajen los precios entrarán demandantes en el mercado. No esperarán porque seguirán pensando, si no compro yo, comprará otro.

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Si no recuerdo mal se dice que el 85% de los que podian comprar ya han comprado asi que solo queda el 15%, y a ese 15% cada vez que sube el euribor disminuye la capacidad de endeudarse, si a esto añadimos que los bancos se lo piensan mucho para dar una hipoteca y que las tasadoras tasan a la baja creo que tendran que bajar mucho los precios para que ese 15% compre.
No obstante si los precios bajan la gente va a esperar a ver si bajan un poco mas, ya que ahora lo que cundira sera el miedo a pagar mas por no esperar.

jofrean dijo:

- Si como parece los promotores frenan su actividad, ya que el año pasado fue record en presentación de proyectos, entre otras cosas, para que no les afectase la entrada en vigor del Código Técnico, a medio plazo la relación oferta-demanda se estabilizará, probablemente en un precio menor, pero no exagerado.

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Bueno todos los pisos del 2006 aun tienen que construirlos asi que habra muchos pisos y muy poca demanda, tardaran unos añitos en ajustarse.

jofrean dijo:

Respecto a los pasapiseros siempre les queda perder su señal, dando al promotor la oportunidad de hacer una baja por el importe de la señal perdida por el pasapisero.

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Bueno entonces bajaran los precios y si no venden tendran que volver a bajarlos

Nyr dijo:

Si no recuerdo mal se dice que el 85% de los que podian comprar ya han comprado asi que solo queda el 15%

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Se dice ¿dónde?, la realidad de la demanda de vivienda se ve en cada sorteo de de VPO, en los quintos sin ascensor en edificios de 30 años que se siguen vendiendo, no digo ya carísimos, sino que se siguen vendiendo, y en última instancia en la actividad de este foro y otros similares

Depende de la situación de quienes no compraron

Ante una bajada habrá quien se decida a comprar, por supuesto, pero eso depende de la expectativas que existan y si estás son a la baja sólo comprará aquel que haya encontrado justo lo que busca para vivir o porque le cuadre mucho, pero no comprará porque la bajada le haga posible comprar. No será una compra compulsiva como la de la etapa de subida.

Los demandantes de VPO, somos todos, queramos o no comprar, porque utilizando una expresión que a mi parecer refleja la perversión del sistema, "es como si te tocara la lotería". Hace 8 años era facilísimo encontrar un piso de VPO, porque estaba a precio de mercado, bueno 1 o 2 millones menos por las subvenciones que recibía, pero que para le gente no valía la pena el hecho de que quizás el sitio o vecindario no te gustara. Si hay un diferencial de 20 millones entre VPO y mercado, es que el mercado está sobrevalorado, eso es simplísimo. Conclusión la demanda no es la que puede parecer. Es más si las ventas van mal cuántos constructores recurriran a la VPO para mantener actividad, en la subida apenas ha habido VPO de promoción privada, lógoco si puedo sacar 20 kilos más por piso porque me voy a restringir la ganancia con VPO, que las haga el sector público. Más razones para acelerar la caída de precios.

Finalmente todo dependerá de la situación de los que no han comprado, habrá que responder a la pregunta cuántos no han comprado por que no podían (con subida de tipos y crédtio difícil podrán aún menos) y cuantos no han comprado porque no han querido y tienen dinero, estos decidirán cuando entrar más libremente, pero si pudiendo no lo hiciero cuando todo iba bien creo que en ambiente de bajada serán los más reacios a entrar.

Mi opinión, las bajas serán en un proceso de aceleración, no habrá estallido, si no un incendio progresivo que ya ha comenzado

jofrean dijo:

Se dice ¿dónde?, la realidad de la demanda de vivienda se ve en cada sorteo de de VPO

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A este respecto te comentare que con la nueva politica de primero sorteo y despues compruebo si los afortunados cumplen las condiciones en los sorteos de VPO se mete todo el mundo, incluso la gente que ya tiene un piso, que ganan muchisimo mas de lo que se pide, hace tiempo que para mi la cantidad de gente que pide VPO no es indicativo de la demanda real.

Nyr dijo:

A este respecto te comentare que con la nueva politica de primero sorteo y despues compruebo si los afortunados cumplen las condiciones en los sorteos de VPO se mete todo el mundo, incluso la gente que ya tiene un piso, que ganan muchisimo mas de lo que se pide, hace tiempo que para mi la cantidad de gente que pide VPO no es indicativo de la demanda real.

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No sé donde vives tú, pero donde vivo yo, primero se comprueba si se cumplen las condiciones y luego se sortea o adjudica. Es más, ultimamente se ha implantado un registro obligatorio a nivel autonómico para acceder a VPO, y sorteo para todas las promociones.

En todo caso, mi impresión personal es que la demanda de primera residencia sigue siendo muy fuerte y, de momento, no resuelta con la obra nueva. Otra cosa será si se ponen en mercado al mismo tiempo todas las viviendas proyectadas y visadas en el último año, de las que habrá que deducir las de segunda residencia, mercado que sí estará mucho más crudo.

Si las administraciones autonómicas ponen suelo en el mercado a precios razonables (15-25%) del precio del módulo de VPO, sobran constructoras dispuestas a hacerlas, porque les sería rentable. No tan rentable como las libres pero sí con mucho menos riesgo, lo que lo hace igualmente atractivo. Eso sí podría perjudicar a las promotoras, contribuyendo a acercar el precio de la vivienda libre al de la protegida. También es posible que se inventen nuevas modalidades de protegida, a precios intermedios entre los módulos actuales y los precios de vivienda libre.

jofrean dijo:

No sé donde vives tú, pero donde vivo yo, primero se comprueba si se cumplen las condiciones y luego se sortea o adjudica. Es más, ultimamente se ha implantado un registro obligatorio a nivel autonómico para acceder a VPO, y sorteo para todas las promociones.

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Donde tu vives no se pero en Madrid se esta haciendo asi, es mucho mas comodo para los funcionarios hacerlo al reves, ya que es mejor revisar a 200 personas que hacerlo a 10000. Por eso se han dado casos como el de Mostoles que despues de adjudicar una casa han visto que no estaban empadronados y se las han denegado y se ha montado el lio.

jofrean dijo:

En todo caso, mi impresión personal es que la demanda de primera residencia sigue siendo muy fuerte y, de momento, no resuelta con la obra nueva.

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Pues mi impresion es la contraria mira de 25 personas que trabajan alrededor mio solo hay 3 que no tengan casa.
En uno de los sorteos que se han echo en un pueblo de la comunidad se ha tardado en sortear porque la comunidad exigia un minimo de apuntados y no conseguian alcanzarlo y el ayuntamiento tubo que enviar cartas a todo el pueblo para recordar que habia un sorteo de VPO.

Nyr dijo:

En uno de los sorteos que se han echo en un pueblo de la comunidad se ha tardado en sortear porque la comunidad exigia un minimo de apuntados y no conseguian alcanzarlo y el ayuntamiento tubo que enviar cartas a todo el pueblo para recordar que habia un sorteo de VPO.

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Madrid tiene pinta de ser la apoteosis de la burbuja. Suerte vivir en la periferia.

Yo vivo en Madrid y alquilo por 900 euros al mes un piso por el que hoy piden aproximadamente unos 400.000.
Si la vivienda baja un 5%, en mi caso significaría que el piso valdría 380.000 euros. Pos sigo de alquiler, a esa pasta tampoco llego ni de coña.
Y un -10 o un -15 tampoco me sirven de mucho..

Para que me salga rentable comprar me lo tendrían que ofrecer entre 200.000 y 250.000 leuros..

No sé si a mucha gente le pasará lo mismo..

Nadie va a comprar porque baje un poco, a menos que crea que es una buena compra, por la zona o por calidad.

Recordemos que la gente que necesitaba piso y lo compró ya no necesita otro, es la gran diferencia con otros productos de consumo como la gasolina. No sé dónde leí que el 80% de las familias estaban hipotecadas (la verdad me parece muchísima gente).

¿Qué posibles compradores quedan?

Por un lado la gente que no se puede permitir pagar ni 50 ni 40 ni 30, o directamente no le da la gana hacerlo, ante una bajada toca esperar para tranquilamente buscar el piso que quieres, y de vez en cuando comentar con los amigos, "ya le he sacado 5 kilos al piso que tengo pensado comprar"

Por otro los especuladores, que por lo que tengo entendido han estado acaparando al menos la mitad de las viviendas que salían al mercado. ¿seguirán comprando o se quitarán de en medio?, yo creo que lo segundo.

Todo esto con cientos de miles de viviendas construyéndose todos los años.