amayita
Madmaxista
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http://www.bolsacinco.com/070216075300B5_sobreoferta_hunde_precio_alquileres_paus_madrid.htm
Encontrar un piso de tres dormitorios, con plaza de garaje, trastero y piscina por menos de 1.000 euros es una misión imposible en Madrid. Sin embargo, en los PAUs del norte de la ciudad (Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro) es algo relativamente sencillo. La enorme oferta de inversores que sacan sus pisos en alquiler y la escasa demanda ha tirado a la baja de los precios, que están entre un 15% y un 35% más baratos que la media de Madrid capital.
El precio medio de alquiler de una vivienda en la capital de Madrid está en 14 euros por metro cuadrado, según los datos actuales de Idealista.com. No obstante, un estudio detallado de los PAUs (Planes de Actuación Urbana) en los que en los últimos años se han construido y se siguen construyendo miles de viviendas demuestra que los precios en dichas zonas está muy lejos de esos niveles a pesar de que están pegadas a la ciudad (están situados al norte de Madrid entre las carreteras de Burgos y Colmenar Viejo, pero pertenecen a Madrid en términos administrativos).
En concreto, los precios en Montecarmelo quedan en un 35% por debajo de ese nivel (a 9 euros el metro cuadrado), mientras que en Las Tablas está a 10 euros, casi un 30% por debajo. Sanchinarro, donde se ubica el centro comercial de El Corte Ingles, es el más caro, con un precio medio de alquiler de 12 euros el metro cuadrado, también por debajo de los niveles de Madrid. De hecho, estos precios equivalen a los de algunos de los distritos más baratos de Madrid, como pueden ser Usera o Vicálvaro.
Además, llama la atención la enorme oferta que hay debido a que en total se llegarán a construir más de 50.000 viviendas, auténticas ciudades. El método poco científico de ver una gran cantidad de carteles de "se alquila" se ve refrendado en los grandes supermercados de alquiler de vivienda online. De los 3.056 pisos en alquiler que recoge la base de datos de Idealista en todo Madrid, el 7,6% son de estos tres PAUs.
Asimetría con la venta
Sin embargo, ocurre un fenómeno contrario si se habla de venta de las viviendas en estas zonas. Así, el precio de esos tres PAUs situados al norte de Madrid es algo superior al precio medio de Madrid (4.519 euros). Esto es así en Montecarmelo (4.629 euros el metro cuadrado) y Sanchinarro (4.626 euros). En La Tablas, el precio es un 7% inferior o 4.188 euros.
Lo mismo ocurre con la oferta. Si el parqué de viviendas en alquiler representa el 7,6% del total de todo Madrid, según Idealista.com, en la venta representan la tercera parte de ese dato, es decir, el 2,5%. Y es que los inversores se muestran reacios a vender los pisos a precios que supongan una escasa revalorización respecto a la compra. Los expertos recuerdan que los precios de las viviendas en estos PAUs han sido de salida muy elevados.
Zona Precios de Alquiler* Diferencia Precio de venta* Diferencia
Madrid 14 euros 4.519 euros
Montecarmelo 9 euros -36% 4.629 euros 2,4%
Las Tablas 10 euros -29% 4.188 euros -7,3%
Sanchinarro 12 euros -14% 4.626 euros 2,4%
* Precios por metro cuadrado
Fuente: Idealista.com
¿Por qué ocurre esto?
Los expertos destacan la falta de dotaciones de estas zonas (colegios, transporte y comercios), que las hace en algunos casos inhóspitas para vivir y lugares casi fantasmas donde no se ve gente. En este sentido, desde la Inmobiliaria Promon destacan que se espera la llegada del Metro como agua de mayo, ya que puede significar una mejora de precios, lo mismo que la instalación definitiva de casi 15.000 trabajadores de Telefónica cerca de la zona, algo que elevaría la demanda.
Juan Carlos Rodríguez, de Rentia, subraya que "mucha gente compró una vivienda en esta zona para especular y ahora quieren cubrir los gastos para venderlos cuando mejore el mercado. Hay bastante oferta y poca demanda para vivir en la zona, por lo que los precios de alquiler tiran para abajo". A esto también contribuye, añade el experto, que "hay varios edificios enteros comprados por grandes grupos como Santander que alquilan grandes cantidades y marcan los precios".
Y es que haciendo números, los inversores que ahora quieren alquilar una vivienda en esta zona apenas cubren los gastos. Las dotaciones de las urbanizaciones son elevadas (piscinas, garajes, zonas verdes, pistas de pádel), lo que dispara en muchos casos el gasto de la comunidad por encima de los 100 euros, indica Rafael Borrego, de inmobiliaria Millenium. A esto hay que sumarle intereses de la hipoteca, impuestos, seguros..., por lo que un alquiler apenas le da rentabilidad al dueño.
José Luis Marcos, de Roan Asesoramiento Inmobiliario, indica que lo que está ocurriendo en estos PAU es simplemente una consecuencia de "la oferta y la demanda. Aquí hay mucha gente que ha comprado para no ocupar la casa y alquilar. Son muchos y hay que bajar los precios. De momento, este negocio no le está saliendo rentable a los compradores". "El mercado de alquiler es estrecho, y la gente que alquila prefiere hacerlo en el centro", sentencia.
Una opinión semejante es la que ofrece Ignacio Sanmartín, del Servicio de Estudios de BBVA. El experto subraya que la gente que alquila vivienda es de un tipo muy concreto, como jóvenes, que buscan comodidad a la hora de alquilar. "Si vives en los PAUs y tienes que bajar a Madrid a trabajar o simplemente a comprar necesitas coche o más de media hora de transporte público, por lo que son localizaciones con un coste adicional que algunos no quieren asumir", indica el experto que apunta que "en Madrid por 1.000 euros tienes casas malas y en estas zonas, viviendas excelentes".
Encontrar un piso de tres dormitorios, con plaza de garaje, trastero y piscina por menos de 1.000 euros es una misión imposible en Madrid. Sin embargo, en los PAUs del norte de la ciudad (Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro) es algo relativamente sencillo. La enorme oferta de inversores que sacan sus pisos en alquiler y la escasa demanda ha tirado a la baja de los precios, que están entre un 15% y un 35% más baratos que la media de Madrid capital.
El precio medio de alquiler de una vivienda en la capital de Madrid está en 14 euros por metro cuadrado, según los datos actuales de Idealista.com. No obstante, un estudio detallado de los PAUs (Planes de Actuación Urbana) en los que en los últimos años se han construido y se siguen construyendo miles de viviendas demuestra que los precios en dichas zonas está muy lejos de esos niveles a pesar de que están pegadas a la ciudad (están situados al norte de Madrid entre las carreteras de Burgos y Colmenar Viejo, pero pertenecen a Madrid en términos administrativos).
En concreto, los precios en Montecarmelo quedan en un 35% por debajo de ese nivel (a 9 euros el metro cuadrado), mientras que en Las Tablas está a 10 euros, casi un 30% por debajo. Sanchinarro, donde se ubica el centro comercial de El Corte Ingles, es el más caro, con un precio medio de alquiler de 12 euros el metro cuadrado, también por debajo de los niveles de Madrid. De hecho, estos precios equivalen a los de algunos de los distritos más baratos de Madrid, como pueden ser Usera o Vicálvaro.
Además, llama la atención la enorme oferta que hay debido a que en total se llegarán a construir más de 50.000 viviendas, auténticas ciudades. El método poco científico de ver una gran cantidad de carteles de "se alquila" se ve refrendado en los grandes supermercados de alquiler de vivienda online. De los 3.056 pisos en alquiler que recoge la base de datos de Idealista en todo Madrid, el 7,6% son de estos tres PAUs.
Asimetría con la venta
Sin embargo, ocurre un fenómeno contrario si se habla de venta de las viviendas en estas zonas. Así, el precio de esos tres PAUs situados al norte de Madrid es algo superior al precio medio de Madrid (4.519 euros). Esto es así en Montecarmelo (4.629 euros el metro cuadrado) y Sanchinarro (4.626 euros). En La Tablas, el precio es un 7% inferior o 4.188 euros.
Lo mismo ocurre con la oferta. Si el parqué de viviendas en alquiler representa el 7,6% del total de todo Madrid, según Idealista.com, en la venta representan la tercera parte de ese dato, es decir, el 2,5%. Y es que los inversores se muestran reacios a vender los pisos a precios que supongan una escasa revalorización respecto a la compra. Los expertos recuerdan que los precios de las viviendas en estos PAUs han sido de salida muy elevados.
Zona Precios de Alquiler* Diferencia Precio de venta* Diferencia
Madrid 14 euros 4.519 euros
Montecarmelo 9 euros -36% 4.629 euros 2,4%
Las Tablas 10 euros -29% 4.188 euros -7,3%
Sanchinarro 12 euros -14% 4.626 euros 2,4%
* Precios por metro cuadrado
Fuente: Idealista.com
¿Por qué ocurre esto?
Los expertos destacan la falta de dotaciones de estas zonas (colegios, transporte y comercios), que las hace en algunos casos inhóspitas para vivir y lugares casi fantasmas donde no se ve gente. En este sentido, desde la Inmobiliaria Promon destacan que se espera la llegada del Metro como agua de mayo, ya que puede significar una mejora de precios, lo mismo que la instalación definitiva de casi 15.000 trabajadores de Telefónica cerca de la zona, algo que elevaría la demanda.
Juan Carlos Rodríguez, de Rentia, subraya que "mucha gente compró una vivienda en esta zona para especular y ahora quieren cubrir los gastos para venderlos cuando mejore el mercado. Hay bastante oferta y poca demanda para vivir en la zona, por lo que los precios de alquiler tiran para abajo". A esto también contribuye, añade el experto, que "hay varios edificios enteros comprados por grandes grupos como Santander que alquilan grandes cantidades y marcan los precios".
Y es que haciendo números, los inversores que ahora quieren alquilar una vivienda en esta zona apenas cubren los gastos. Las dotaciones de las urbanizaciones son elevadas (piscinas, garajes, zonas verdes, pistas de pádel), lo que dispara en muchos casos el gasto de la comunidad por encima de los 100 euros, indica Rafael Borrego, de inmobiliaria Millenium. A esto hay que sumarle intereses de la hipoteca, impuestos, seguros..., por lo que un alquiler apenas le da rentabilidad al dueño.
José Luis Marcos, de Roan Asesoramiento Inmobiliario, indica que lo que está ocurriendo en estos PAU es simplemente una consecuencia de "la oferta y la demanda. Aquí hay mucha gente que ha comprado para no ocupar la casa y alquilar. Son muchos y hay que bajar los precios. De momento, este negocio no le está saliendo rentable a los compradores". "El mercado de alquiler es estrecho, y la gente que alquila prefiere hacerlo en el centro", sentencia.
Una opinión semejante es la que ofrece Ignacio Sanmartín, del Servicio de Estudios de BBVA. El experto subraya que la gente que alquila vivienda es de un tipo muy concreto, como jóvenes, que buscan comodidad a la hora de alquilar. "Si vives en los PAUs y tienes que bajar a Madrid a trabajar o simplemente a comprar necesitas coche o más de media hora de transporte público, por lo que son localizaciones con un coste adicional que algunos no quieren asumir", indica el experto que apunta que "en Madrid por 1.000 euros tienes casas malas y en estas zonas, viviendas excelentes".
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