INTRODUCCIÓN. EL VALOR APROXIMADO QUE DEBIERAN TENER LAS VIVIENDAS EN FUNCIÓN DEL NIVEL DE INGRESOS DE LA POBLACIÓN.
Ayer se conocieron los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2010. Como dato de interés citaron que los ingresos de las familias ascienden a 24.900 euros, un 4,4% menos que el año anterior.
Al escuchar la noticia en el telediario pensé la incidencia que dichos resultados pueden tener desde el punto de vista del mercado de vivienda y la accesibilidad con respecto a la compra,-y correlativamente al alquiler-.
En numerosas ocasiones en este foro hemos comentado y analizado cuál debe ser el precio adecuado de las viviendas, ajustado a la capacidad de compra de los inmuebles, empleando algunos indicadores relevantes. En especial se ha afirmado que la vivienda no debía costar más de 3,5 o 4 veces los ingresos de quienes pretenden adquirir un inmueble.
Históricamente ese ha sido,-aproximadamente-, el coste, o cuanto menos la cifra que se ha barajado por parte de algunos de los expertos en mercado inmobiliario. De ahí que en ocasiones se haya sostenido que la vivienda no debiera costar más de X euros. No pretendo entrar aquí a valorar o cuestionar cuál es el índice o indicador más ajustado ni la bondad o limitaciones metodológicas de cada uno de ellos.
Otro de los comentarios habituales ha sido el que el precio debe ajustarse a la capacidad de compra de cada segmento de población, o en función de los ingresos familiares. Así, el coste medio de una vivienda en un barrio de clase trabajadora no es, lógicamente, idéntico al de la capacidad de compra o barrios de clase media, etc. En el caso de Madrid, los precios de barrios como Vallecas, San Blas, Salamanca, etc. vienen condicionados por los ingresos efectivos de las poblaciones que suelen acoger. Precisamente los barrios de clase trabajadora, fuertemente afectados por la crisis y el subsiguiente desempleo, muestran un porcentaje de caída de precios mayores.
Habitualmente tomamos como referencia la media de ingresos, y la multiplicamos por 3,5 o 4 o X años de ingresos y obtenemos un valor medio del precio que tendría que tener la vivienda. Pero no deja de ser un puro promedio, poco realista ante la dispersión de ingresos que presenta la población. Para algunos será un valor acertado, para otros, con ingresos más reducidos, no será relevante. Así el estadístico de la “media” de ingresos no es indicativo del precio que “debieran” tener las viviendas según el barrio, o según la capacidad de ingresos. Para realizar dicho análisis necesitamos disponer de microdatos de ingresos familiares.
OBJETIVOS Y CARACTERÍSTICAS METODOLÓGICAS.
El objetivo de este análisis es obtener los costes aproximados que debieran tener las viviendas empleando el indicador anteriormente apuntado, en función de los dispares ingresos de las familias. Esto es, estimar para quienes tienen el 25% inferior de la distribución de menos ingresos cuál debiera ser el precio, para el 26-50% de la distribución de la población, etc.
Para ello se trabajará con cuartiles y deciles de renta de las familias, aplicando a cada uno de ellos tres coeficientes: 3 años de ingresos, 4 años de ingresos y 4,5 años de ingresos. Siempre en términos de ingresos netos.
Los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida no son accesibles, al menos a través de la página del INE. Pero disponemos de los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares, donde se indican los ingresos netos de 22.000 núcleos familiares. Los microdatos más recientes corresponden al año 2009. Dado el número de encuestas y las características del muestreo, se estiman representativas y no se ponderar por el factor de elevación.
La encuesta incluye un ítem que textualmente es “el importe mensual neto de los ingresos totales del hogar”. Se ajusta dicha variable para estimar los ingresos anuales.
RESULTADOS
Algún comentario a vuela pluma, por falta de tiempo para describir los resultados con más tiempo.Como se observa en la tabla adjunta, el precio de las viviendas debería variar enormemente, según los ingresos familiares. Así, si se toma como referencia 4 veces los ingresos anuales netos, frente a un precio medio de casi 100.000 que debiera costar una vivienda, el 25% de la población con menores ingresos debiera acceder a viviendas con un coste de 57.000 euros. El precio mediano de la distribución,-esto es, el punto que deja debajo el 50% de los hogares que menos ganan-, es de 84.048. El 10% de la población que más gana deberían adquirir viviendas por un precio de 175.000 euros. Compárese este dato con el precio que se ha llegado a pedir en plena burbuja para cualquiera de los estratos de renta (por ejemplo 300.000 euros)
Por el contrario, si se toma como indicador válido tan sólo 3 veces de los ingresos familiares, los resultados se alteran ostensiblemente. La mediana del precio de la vivienda baja hasta 63.000 euros. La tercera decila de renta tan sólo podría o debiera adquirir viviendas de 44.604 euros, la cuarta en precios de 57.600 euros. Y el 60% de la población ordenada en función de ingresos debería adquirir inmuebles por un importe de 76.000
Estadísticos INGRESOS ANUALES
ingre_anuales 3 4 4,5
N Válidos 22346
Perdidos 0
Media 24847,1481 74541 99388 111812
Mediana 21012,0000 63036 84048 94554
Moda 14400,00 43200 57600 64800
MEDIDAS DE POSICIÓN
Percentiles
10 8892 26676 35568 40014
20 12009,6000 36028,8 48038,4 54043,2
25 14280,0000 42840 57120 64260
30 14868,0000 44604 59472 66906
40 19200,0000 57600 76800 86400
50 21012,0000 63036 84048 94554
60 26100,0000 78300 104400 117450
70 28354,8000 85064,4 113419,2 127596,6
75 32220,0000 96660 128880 144990
80 33180,0000 99540 132720 149310
90 43971,6000 131914,8 175886,4 197872,2
Es un análisis rápido, pero me parece que representativo. Por falta de tiempo no he podido hacer algunas correcciones. No tengo internet en casa, y quería dejaros este breve y mejorable análisis este fin de semana. Por ejemplo no he eliminado a quienes tiene 0 ingresos, o por debajo de un umbral muy reducido, ya que se consideraría demanda insolvente.
Espero que os resulte de interés, consideréis el análisis desde el punto de vista crítico y el lunes leo vuestros comentarios.
Saludos.
Edito para subir la imagen (gracias tplink888 por subirla anteriormente).
Ayer se conocieron los resultados de la Encuesta de Condiciones de Vida de 2010. Como dato de interés citaron que los ingresos de las familias ascienden a 24.900 euros, un 4,4% menos que el año anterior.
Al escuchar la noticia en el telediario pensé la incidencia que dichos resultados pueden tener desde el punto de vista del mercado de vivienda y la accesibilidad con respecto a la compra,-y correlativamente al alquiler-.
En numerosas ocasiones en este foro hemos comentado y analizado cuál debe ser el precio adecuado de las viviendas, ajustado a la capacidad de compra de los inmuebles, empleando algunos indicadores relevantes. En especial se ha afirmado que la vivienda no debía costar más de 3,5 o 4 veces los ingresos de quienes pretenden adquirir un inmueble.
Históricamente ese ha sido,-aproximadamente-, el coste, o cuanto menos la cifra que se ha barajado por parte de algunos de los expertos en mercado inmobiliario. De ahí que en ocasiones se haya sostenido que la vivienda no debiera costar más de X euros. No pretendo entrar aquí a valorar o cuestionar cuál es el índice o indicador más ajustado ni la bondad o limitaciones metodológicas de cada uno de ellos.
Otro de los comentarios habituales ha sido el que el precio debe ajustarse a la capacidad de compra de cada segmento de población, o en función de los ingresos familiares. Así, el coste medio de una vivienda en un barrio de clase trabajadora no es, lógicamente, idéntico al de la capacidad de compra o barrios de clase media, etc. En el caso de Madrid, los precios de barrios como Vallecas, San Blas, Salamanca, etc. vienen condicionados por los ingresos efectivos de las poblaciones que suelen acoger. Precisamente los barrios de clase trabajadora, fuertemente afectados por la crisis y el subsiguiente desempleo, muestran un porcentaje de caída de precios mayores.
Habitualmente tomamos como referencia la media de ingresos, y la multiplicamos por 3,5 o 4 o X años de ingresos y obtenemos un valor medio del precio que tendría que tener la vivienda. Pero no deja de ser un puro promedio, poco realista ante la dispersión de ingresos que presenta la población. Para algunos será un valor acertado, para otros, con ingresos más reducidos, no será relevante. Así el estadístico de la “media” de ingresos no es indicativo del precio que “debieran” tener las viviendas según el barrio, o según la capacidad de ingresos. Para realizar dicho análisis necesitamos disponer de microdatos de ingresos familiares.
OBJETIVOS Y CARACTERÍSTICAS METODOLÓGICAS.
El objetivo de este análisis es obtener los costes aproximados que debieran tener las viviendas empleando el indicador anteriormente apuntado, en función de los dispares ingresos de las familias. Esto es, estimar para quienes tienen el 25% inferior de la distribución de menos ingresos cuál debiera ser el precio, para el 26-50% de la distribución de la población, etc.
Para ello se trabajará con cuartiles y deciles de renta de las familias, aplicando a cada uno de ellos tres coeficientes: 3 años de ingresos, 4 años de ingresos y 4,5 años de ingresos. Siempre en términos de ingresos netos.
Los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida no son accesibles, al menos a través de la página del INE. Pero disponemos de los datos de la Encuesta de Presupuestos Familiares, donde se indican los ingresos netos de 22.000 núcleos familiares. Los microdatos más recientes corresponden al año 2009. Dado el número de encuestas y las características del muestreo, se estiman representativas y no se ponderar por el factor de elevación.
La encuesta incluye un ítem que textualmente es “el importe mensual neto de los ingresos totales del hogar”. Se ajusta dicha variable para estimar los ingresos anuales.
RESULTADOS
Algún comentario a vuela pluma, por falta de tiempo para describir los resultados con más tiempo.Como se observa en la tabla adjunta, el precio de las viviendas debería variar enormemente, según los ingresos familiares. Así, si se toma como referencia 4 veces los ingresos anuales netos, frente a un precio medio de casi 100.000 que debiera costar una vivienda, el 25% de la población con menores ingresos debiera acceder a viviendas con un coste de 57.000 euros. El precio mediano de la distribución,-esto es, el punto que deja debajo el 50% de los hogares que menos ganan-, es de 84.048. El 10% de la población que más gana deberían adquirir viviendas por un precio de 175.000 euros. Compárese este dato con el precio que se ha llegado a pedir en plena burbuja para cualquiera de los estratos de renta (por ejemplo 300.000 euros)
Por el contrario, si se toma como indicador válido tan sólo 3 veces de los ingresos familiares, los resultados se alteran ostensiblemente. La mediana del precio de la vivienda baja hasta 63.000 euros. La tercera decila de renta tan sólo podría o debiera adquirir viviendas de 44.604 euros, la cuarta en precios de 57.600 euros. Y el 60% de la población ordenada en función de ingresos debería adquirir inmuebles por un importe de 76.000
Estadísticos INGRESOS ANUALES
ingre_anuales 3 4 4,5
N Válidos 22346
Perdidos 0
Media 24847,1481 74541 99388 111812
Mediana 21012,0000 63036 84048 94554
Moda 14400,00 43200 57600 64800
MEDIDAS DE POSICIÓN
Percentiles
10 8892 26676 35568 40014
20 12009,6000 36028,8 48038,4 54043,2
25 14280,0000 42840 57120 64260
30 14868,0000 44604 59472 66906
40 19200,0000 57600 76800 86400
50 21012,0000 63036 84048 94554
60 26100,0000 78300 104400 117450
70 28354,8000 85064,4 113419,2 127596,6
75 32220,0000 96660 128880 144990
80 33180,0000 99540 132720 149310
90 43971,6000 131914,8 175886,4 197872,2
Es un análisis rápido, pero me parece que representativo. Por falta de tiempo no he podido hacer algunas correcciones. No tengo internet en casa, y quería dejaros este breve y mejorable análisis este fin de semana. Por ejemplo no he eliminado a quienes tiene 0 ingresos, o por debajo de un umbral muy reducido, ya que se consideraría demanda insolvente.
Espero que os resulte de interés, consideréis el análisis desde el punto de vista crítico y el lunes leo vuestros comentarios.
Saludos.
Edito para subir la imagen (gracias tplink888 por subirla anteriormente).
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