Sondeo pequeñas Constructoras/Inmobiliarias de mi zona

Hace pocos dias respondi esto dentro de un post:

Cita:
Originalmente Escrito por juan carlos.aparejador
LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..

Como he dicho 10.000 veces en este foro, un piso construido y no vendido se convierte en una ruina...

El pasado viernes fui a visitar una obra nueva (Mi pareja se empeño), aun sin terminar pero le quedaban escasos 5 meses para hacerlo, "acabar de rematar" que decia el tipo que nos la enseño.
Se trata de un pueblo situado a unos 6-7 Km de la capital (Barcelona).
Pues estos pisos (9 en total), de promotora muy pequeña, aun no habian salido a la venta, es decir, ni sobre plano ni nada, de hecho, ni siquiera me pudo decir los precios por que aun no los habian acordado, a mi esto me extraño, por que el terreno les debe haber salido por un paston (y no era terreno rustico). La cosa es que nos enseño 4 o 5 pisos de esta minipromocion, eran casi todos muy parecidos, 3 por planta, y en la ultima planta habia 3 duplex, muy majos.
Al salir de la obra le intente sacar un precio estimado del que suponia seria la vivienda mas barata (1º planta, 3 hab. dos de ellas a patio de luces y una exterior y dos baños, tipico piso standard de unos 80-85 metros construidos) y me dijo que no lo podia decir pero me aseguro que no bajaria de los 70 millones (420.000 euros aprox.).

Sali flipado de alli, se permitian el lujo de poner a la venta los pisos 5 meses antes de terminar la obra y a esos precios... y no estoy hablando de Ferrovial, esto hablando de Promociones Inmobiliarias Manolito s.a. (obviamente me invento el nombre...), ademas en este mismo pueblo, hay tres promociones mucho mas grandes semivacias desde hace mas de un año... y no bajan ni un euro... (aunque es cierto que de estas ultimas que menciono hay muchos adquiridos por inmobiliarias y pasapiseros).

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Bueno, a dia de hoy esta pequeña inmobiliaria aun no me a dado los precios definitivos.

Pero he llamado a otra de las promociones que menciono:

Le comento que estaria interesado pero que no veo mucho movimiento, esta es aproximadamente la conversacion:

...Poco "movimiento":

-Es que las obras estan paradas... pero queda muy poco...

-Ah! cachopo, pensaba que ya vivia gente ahi..

-No, no vive nadie aun, falta colocar el ascensor y algo mas...

-jorobar. Y que les queda disponible?

-Todo, no hemos vendido nada.

-(Casi se me escapa la risa) jorobar... vaya vaya... y los precios?

Aqui me comenta varios, y el mas barato son 415.000 euros (90 Metros).

-Pero son mas o menos los precios de hace un año, no?

-Si...

-Osea que no han vendido ni un torrao y no mueven los precios?

-Se podria hablar, si quiere quedamos, los vemos, que estan casi totalmente acabados por dentro, y hablamos...

-Es que es normal, la demanada ahora son casi todos gente joven, mileuristas y claro, con la subida de tipos es casi imposible llegar a esos precios... etc...
Bla bla un poco mas de conversacion y al final le digo que yo podria llegar a los 360.000 euros:

-Tendria que hablarlo... pero en cualquier caso venga a verlo... quedamos y se los enseño...

Ya he quedado con ellos, por supuesto no pienso darles ni 300.000, pero a ver que me dicen, ya ire comentando...


Saludos!

A eso le metes un poco de cámara oculta, sacas a alguno hablando de Marbella, se lo vendes al MUNDO TELEVISIÓN y te forras...

Ades_XX dijo:

A eso le metes un poco de cámara oculta, sacas a alguno hablando de Marbella, se lo vendes al MUNDO TELEVISIÓN y te forras...

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Oh, me ha pillado usted...


ufff...

Cita:
Originalmente Escrito por juan carlos.aparejador
LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..


Esto no es del todo cierto, las promotoras pagan el mismo interes que el comprador, de hecho se subrogan hipotecas del promotor al cliente final porque a veces son mas ventajosas que lo que le ofrecen al futuro comprador.

Otra modalidad usada por los promotres suele ser pedir hipotecas solo interes.

Un poco la intencion del post, aparte de ver cuanto es posible rebajar los ya de por si desorbitados precios, era un poco entender como funciona la financiacion de las pequeñas inmobiliarias.

Yo, al igual que J.C. Aparejador, pensaba que una obra terminada y sin vender ni un solo piso era una ruina para una promotora pequeña, pero estos dos casos me han descolocado: Una ni siquiera pone a la venta nada poco antes de terminar y la otra, con la obra parada (aunque casi terminada) por no vender nada... y no bajan los precios (almenos de momento )

A ver si alguien conoce estos detalles y me puede sacar de dudas...


Saludos.

Refused dijo:

Un poco la intencion del post, aparte de ver cuanto es posible rebajar los ya de por si desorbitados precios, era un poco entender como funciona la financiacion de las pequeñas inmobiliarias.

Yo, al igual que J.C. Aparejador, pensaba que una obra terminada y sin vender ni un solo piso era una ruina para una promotora pequeña, pero estos dos casos me han descolocado: Una ni siquiera pone a la venta nada poco antes de terminar y la otra, con la obra parada (aunque casi terminada) por no vender nada... y no bajan los precios (almenos de momento )

A ver si alguien conoce estos detalles y me puede sacar de dudas...


Saludos.

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Perdona la ironía de antes, era sin mala intención...

No me parece mal en absoluto el objetivo... es más, es un dato muy cierto, pues las promotoras se están agarrando a los precios de forma casi irracional, algo que queda patente en mercados más afectados por el estancamiento como la costa malagueña...

Yo estuve sondeando el mercado de la costa de obra nueva, zona Velez-málaga y Torre del Mar, para ver como andaba la cosa para comprar sobre plano pensando en el futuro... deje mis datos en al menos 10 promotoras/inmobiliarias y te puedo asegurar que no han rebajado un euro en los últimos 5 meses, y prefieren tener 1/2 inmueble vacío a bajarse de la parra (la vivienda de segunda mano si ha bajado y de forma ostensible).

La verdad es que curioso es, pero tal vez es que el mercado no está tan mal como a veces parece y que asumen que los plazos de venta se han hasta cuadruplicado, pero que esto se va a poder mantener un tiempo más...

Ades_XX dijo:

Perdona la ironía de antes, era sin mala intención...

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Perdonado está, of course! (lo cierto es que ya me lo habia tomado como eso, ironia )

Aclaro que la conversacion, cierto es, que escrita asi, parece mas una transcripcion de algun programa tipo "El Buscador" que de una conversacion real, pero juro que fue asi, evidentemente no es textual... no tengo tanta memoria.


La cosa esta cuesta arriba para las promotoras pequeñas o de "pueblo".
Pero reconozco que no tengo ni idea de como se financian estas.

Juan Carlos Aparejador: personate en este post!

¿por qué los promotores se resisten a bajar precios?

Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

ladrilloloco dijo:

Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

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Pero si el promotor esta espantado por la espiral bajista, y esta no hace mas que hacerse cada vez mas evidente, tambien interesa ser de lo primeros en vender rapidamente, aun costa de bajar precios, para, almenos, no ser alcanzado por ella...

ladrilloloco dijo:

Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

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Yo no creo que exista ese sentimiento corporativista entre promotores.

Más bien me parece que cuando la situación de crisis inmobiliaria sea evidente para todos, y sea patente que existe una sobreoferta bestial, se desatará un "simple el último" que será lo que haga que los precios se derrumben.

ladrilloloco dijo:

Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

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No, esa explicación es ilógica, si tuvieran temor, venderían bajando el precio.

Si te das cuenta, no se mojan con una bajada de precio por teléfono, pero siempre dicen, "venga y hablamos", porque en el fondo no descartan hacer una rebaja, pero eso sí, en secreto, sin que nadie se entere y viendo que no hay manera de convencerte para que compres al precio original.

La explicación clara para mí es esta:

Hasta hace un rato (unos meses, o un año) se vendía TODO a precio CRECIENTE. A las promotoras no les es entendible que AHORA no se venda NADA manteniendo el precio. CREEN firmemente que la situación primera cambiará a una fase de "los pisos se SIGUEN vendiendo aunque TARDEN más". Esto es la fase en la que creen que están.

No han visto que vendían porque bajaba el euribor, ahora no van a ver que no venden porque sube el euribor. A Ellos esto no les incumbe, se han acostumbrado a venderlo TODO. Para ellos, esto es un poco de mala pata. nada más

Gracias Juan Carlos por aclararnos las dudas.

Es un lujo tener en este foro alguien que nos pueda dar datos desde dentro del sector.


Un saludo.

guerra de precios

No veo claro que los promotores puedan ver su salvación individual en iniciar una guerra de precios. Por el contrario me da la impresión de que cualquier ofertante sólo ve claro el éxito en una guerra de precios cuando está en posición cuasi-monopolística.

financiar a los clientes

Una solución que se usó en otras crisis fue financiar a los clientes. Se vendían los pisos mediante pagos fraccionados, letras de cambio o pagarés. Esto conlleva ahorro financiero para ambas partes. Un promotor amigo mío ha intentado volver a usarla este verano pasado. No ha tenido éxito. Quizá ha cambiado la cultura social en este aspecto.

Algunas puntualizaciones:

Financiación de los promotores:

Como dice Juan Carlos hay promotoras pequeñas e incluso alguna mediana que trabajan fundamentalmente con recursos propios con poca financiación bancaria. Generalmente son las más conservadoras y las que mejor soportan las crisis del mercado.

Dentro de las que utilizan financiación bancaria, hay un segundo segmento que utiliza una póliza de crédito, que cancela una vez vendido un número suficiente de pisos. Para trabajar de esta forma hay que tener también recursos propios importantes, ya que el banco no te deja del dinero en póliza de crédito así como así.

La mayoría trabajan con préstamo con garantía hipotecaria, en la que luego se subroga el comprador. El tipo de interés que pagan es menor que el que paga el comprador. Lógicamente, el banco quiere colocar la hipoteca al comprador final, para además venderle el seguro, la tarjeta, pillarle la nómina, etc, etc. La promotora es un intermediario con el que hay que llevarse bien. El préstamo hipotecario tiene un periodo de carencia de hasta 36 meses, con lo que la promotora sólo paga intereses, salvo que no venda y se acabe el periodo de carencia.

La promotora que utiliza financiación bancaria a tope, para comprar el terreno y hacer la obra, está interesada en construir rápido y vender rápido, salvo que estemos en un momento como los últimos años, donde cada año los pisos se vendían por mayores precios. Es habitual en el sector iniciar la venta con unos precios que se van subiendo según se vende un número determinado de pisos (como las lonjas, pero al revés). Pequeños promotores con recursos propios al 100% y en sitios céntricos se han permitido en los últimos años terminar de construir sin vender nada, y sacar a la venta en subasta pública al mejor postor una vez todo terminado
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