EduardoE
Madmaxista
Tenía las ganas de iniciar este hilo, pero ahora por fin me decido y lo hago. Básicamente aquí les voy a comentar muchas de las cosas que ocurren acá con el tema de la vivienda, y como se ha contenido -hasta ahora- la burbuja inmobiliaria.
Para empezar, tratare el tema de como a nivel de comunas (ayuntamientos) se trata el tema inmobiliario.
Chile, ante todo es un país sumamente centralizado. Desde la Constitución de 1980 las normas referentes a los tributos solo pueden ser enviadas mediante un proyecto de ley por parte del Ejecutivo. En general, mi postura es contraria a este tema, dado que se generan aberraciones como que es muy complejo aumentar, por ejemplo, la dotación de policías; ya que como lo anterior implica un aumento del gasto presupuestario solo el Palacio de la Moneda tiene la facultad de hacerlo.
Pero un aspecto positivo de ello es que se evita el drama sudamericano común de que un presupuesto entra al Parlamento con un presupuesto X y sale con X+Y+Z, complicando las finanzas del Ejecutivo. Acá, el presupuesto entra X, y si el Ejecutivo no indica nada, sale X del Congreso. Aunque tampoco le preocupa si le aprueban o no el tema, dado que tiene los instrumentos legales suficientes como para poder hacerlo sin necesidad de tener que llevarlo al Congreso, convirtiéndolo más en una suerte de tradición que obligación.
¿Como se une esto con el tema de las comunas? Ahora lo explico. Resulta que el equivalente local de vuestro IBI se llama Impuesto Territorial, y quien lo cobra no es cada comuna, sino el Gobierno mediante la Tesorería General de la República. Es más, el sistema está diseñado de tal manera que los recursos acumulados se dividen y se entregan de dos maneras:
Pero el factor más fuerte que impide la construcción desmedida y sin control es el llamado Plan Regulador de Urbanismo, que cada comuna del país debe tener. Es básicamente un plan que le indica a cada comuna que parte del territorio puede ser asignado para casas, para edificios habitacionales y de que altura, industrias, etc.
Este plan es desarrollado por la sección de Urbanismo de cada ciudad más el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), algo que se demora en general un año en ser desarrollado, seis meses para ser recién aprobado por Contraloría General de la República (CGR) y entrar en acción, y con un mínimo de duración de cuatro años.
E incluso, el plan antes de ser aprobado para su presentación en CGR debe ser informado a la comunidad, que puede presentar objeciones al municipio; y en caso de ser objetadas, siempre tiene el recurso de poder objetarlas ante la CGR. Conozco el caso de varios de estos Planes Reguladores que nunca salen a flote, dado que Contraloría acepta las objeciones de la ciudadanía.
Ahora incluso hay problemas en una de las comunas más ricas del país, Las Condes, dado que se han construido edificios en ciertas zonas con más pisos de los permitidos por los planos (12) y no hay muchos caminos de solución, dado que no pueden modificar ahora su Plan Regulador (creo que recién en 2009-2010) y varios edificios corren el riesgo incluso de recibir orden de demolición completa o parcial aún si pagaran las multas.
Pero por supuesto siempre hay un cabo que todo alcalde corrupto puede aprovecharse: los terrenos, como parques, que pertenecen a los municipios. En ese tema incluso el Ejecutivo tiene poder, dado que ninguna alcaldía puede vender terrenos de ninguna sin autorización del Ministerio de Bienes Nacionales (MIBN). Y hay casos especiales en que ni siquiera eso sirve, ya que ninguna reserva ecológica puede ser vendida a terceros o afecta al Plan Regulador.
Esto último se ha vuelto en una pesadilla para muchos propietarios de casas de más de 100.000 USD en la comuna de Lo Barnechea, que por construir en los limites de una reserva ecológica han recibido la noticia que su propiedad debe ser demolida (además de pagar multas). A fin de mes debería quedar todo listo para que 20 casas sean demolidas; mientras 50 propietarios rezan para que su propiedad no sea afectada por el próximo decreto del MINVU/MIBN, que está ahora en revisión en la CGR. Y de eso la alcaldesa de la ciudad (del partido conservador de derecha UDI) ha dicho que no puede hacer nada: La ley es la ley, y hay que obedecerla...
(Dato aparte: Lo Barnechea está entre las comunas con menos espacio disponible para su Plan Regular de Urbanismo. el 70% de su territorio es parte de una reserva ecológica).
Por eso que aquí no hay algún concejal/alcalde corrupto con inmobiliarias por detrás, porque prácticamente no pueden jugar al monopoly con sus ciudades. Y de ahí a que cada comuna intente incentivar la creación de empresas/comercios/independientes en su área, o la renovación de patentes de automóviles dentro de ella, ya que son los únicos impuestos de los cuales pueden recibir el 100% de lo recaudado, aparte de las contribuciones generales del Gobierno.
Por eso recomiendo a todo Sr. Pocero, que si viene a Chile, que no intente corromper a un alcalde/concejal, ya que si mete la pata, va a tener que quedarse al menos cinco años más de lo planificado en una de esas instalaciones con rejas...
Ahora, solo escribo esto para empezar. Si quieren, puedo escribir más temas, como el tratamiento fiscal de las propiedades, los arriendos, la actual situación del mercado hipotecario, las políticas de gobierno, etc.
Saludos.
PD: Hace unos días le mostre a mi padre esta foto que pusieron acá hace un tiempo, respecto de la urbanización de Seseña. Cuando la vio primero creyó que eran rejas, árboles u algo similar, y cuando le explique lo que en realidad era y el lugar donde se construía, quedo sorprendido de esa locura (como él lo dijo). Como no, si con suerte hay esa misma cantidad de grúas en Santiago, una ciudad de seis millones de habitantes...
Para empezar, tratare el tema de como a nivel de comunas (ayuntamientos) se trata el tema inmobiliario.
Chile, ante todo es un país sumamente centralizado. Desde la Constitución de 1980 las normas referentes a los tributos solo pueden ser enviadas mediante un proyecto de ley por parte del Ejecutivo. En general, mi postura es contraria a este tema, dado que se generan aberraciones como que es muy complejo aumentar, por ejemplo, la dotación de policías; ya que como lo anterior implica un aumento del gasto presupuestario solo el Palacio de la Moneda tiene la facultad de hacerlo.
Pero un aspecto positivo de ello es que se evita el drama sudamericano común de que un presupuesto entra al Parlamento con un presupuesto X y sale con X+Y+Z, complicando las finanzas del Ejecutivo. Acá, el presupuesto entra X, y si el Ejecutivo no indica nada, sale X del Congreso. Aunque tampoco le preocupa si le aprueban o no el tema, dado que tiene los instrumentos legales suficientes como para poder hacerlo sin necesidad de tener que llevarlo al Congreso, convirtiéndolo más en una suerte de tradición que obligación.
¿Como se une esto con el tema de las comunas? Ahora lo explico. Resulta que el equivalente local de vuestro IBI se llama Impuesto Territorial, y quien lo cobra no es cada comuna, sino el Gobierno mediante la Tesorería General de la República. Es más, el sistema está diseñado de tal manera que los recursos acumulados se dividen y se entregan de dos maneras:
- Una parte proporcional dependiendo del número de inmuebles de cada ciudad y,
- Un fondo (parte de lo recaudado + aporte del Gobierno) que se destina prioritariamente a las comunas más pobres o pequeñas del país.
Pero el factor más fuerte que impide la construcción desmedida y sin control es el llamado Plan Regulador de Urbanismo, que cada comuna del país debe tener. Es básicamente un plan que le indica a cada comuna que parte del territorio puede ser asignado para casas, para edificios habitacionales y de que altura, industrias, etc.
Este plan es desarrollado por la sección de Urbanismo de cada ciudad más el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), algo que se demora en general un año en ser desarrollado, seis meses para ser recién aprobado por Contraloría General de la República (CGR) y entrar en acción, y con un mínimo de duración de cuatro años.
E incluso, el plan antes de ser aprobado para su presentación en CGR debe ser informado a la comunidad, que puede presentar objeciones al municipio; y en caso de ser objetadas, siempre tiene el recurso de poder objetarlas ante la CGR. Conozco el caso de varios de estos Planes Reguladores que nunca salen a flote, dado que Contraloría acepta las objeciones de la ciudadanía.
Ahora incluso hay problemas en una de las comunas más ricas del país, Las Condes, dado que se han construido edificios en ciertas zonas con más pisos de los permitidos por los planos (12) y no hay muchos caminos de solución, dado que no pueden modificar ahora su Plan Regulador (creo que recién en 2009-2010) y varios edificios corren el riesgo incluso de recibir orden de demolición completa o parcial aún si pagaran las multas.
Pero por supuesto siempre hay un cabo que todo alcalde corrupto puede aprovecharse: los terrenos, como parques, que pertenecen a los municipios. En ese tema incluso el Ejecutivo tiene poder, dado que ninguna alcaldía puede vender terrenos de ninguna sin autorización del Ministerio de Bienes Nacionales (MIBN). Y hay casos especiales en que ni siquiera eso sirve, ya que ninguna reserva ecológica puede ser vendida a terceros o afecta al Plan Regulador.
Esto último se ha vuelto en una pesadilla para muchos propietarios de casas de más de 100.000 USD en la comuna de Lo Barnechea, que por construir en los limites de una reserva ecológica han recibido la noticia que su propiedad debe ser demolida (además de pagar multas). A fin de mes debería quedar todo listo para que 20 casas sean demolidas; mientras 50 propietarios rezan para que su propiedad no sea afectada por el próximo decreto del MINVU/MIBN, que está ahora en revisión en la CGR. Y de eso la alcaldesa de la ciudad (del partido conservador de derecha UDI) ha dicho que no puede hacer nada: La ley es la ley, y hay que obedecerla...
(Dato aparte: Lo Barnechea está entre las comunas con menos espacio disponible para su Plan Regular de Urbanismo. el 70% de su territorio es parte de una reserva ecológica).
Por eso que aquí no hay algún concejal/alcalde corrupto con inmobiliarias por detrás, porque prácticamente no pueden jugar al monopoly con sus ciudades. Y de ahí a que cada comuna intente incentivar la creación de empresas/comercios/independientes en su área, o la renovación de patentes de automóviles dentro de ella, ya que son los únicos impuestos de los cuales pueden recibir el 100% de lo recaudado, aparte de las contribuciones generales del Gobierno.
Por eso recomiendo a todo Sr. Pocero, que si viene a Chile, que no intente corromper a un alcalde/concejal, ya que si mete la pata, va a tener que quedarse al menos cinco años más de lo planificado en una de esas instalaciones con rejas...
Ahora, solo escribo esto para empezar. Si quieren, puedo escribir más temas, como el tratamiento fiscal de las propiedades, los arriendos, la actual situación del mercado hipotecario, las políticas de gobierno, etc.
Saludos.
PD: Hace unos días le mostre a mi padre esta foto que pusieron acá hace un tiempo, respecto de la urbanización de Seseña. Cuando la vio primero creyó que eran rejas, árboles u algo similar, y cuando le explique lo que en realidad era y el lugar donde se construía, quedo sorprendido de esa locura (como él lo dijo). Como no, si con suerte hay esa misma cantidad de grúas en Santiago, una ciudad de seis millones de habitantes...
y eso que tengo todavía crédito y no debo pagar, pero acá más fácil cae en la guandoca un evasor de impuestos que un homicida