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Madmaxista
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Previsiones sobre la evolución del sector inmobiliario: La banca y la vivienda
Una elevada parte de los demandantes de vivienda se plantean únicamente dos preguntas en el proceso de compra de un piso. La primera es: ¿me gusta?. En el caso de que la respuesta sea afirmativa, la segunda es: ¿puedo pagarlo? Para averiguarlo, en primer lugar calculan si pueden reunir el importe que solicita el vendedor. Si es así, posteriormente se plantean si es posible vivir dignamente con las rentas mensuales percibidas y, a la vez, hacer frente al importe de la hipoteca resultante.
En la decisión de compra de una vivienda, el aspecto económico clave es la capacidad de endeudamiento de una familia. Dicha capacidad depende de factores personales: la cuantía de los salarios percibidos, pero también de variables financieras: el tipo de interés nominal, el plazo de devolución del préstamo y la cuantía de éste respecto al precio de la vivienda deseada. A través de estas tres últimas variables, el sistema financiero generalmente influye en la coyuntura del mercado residencial.
LAS VARIACIONES
de la liquidez existente en la economía generada por el sistema bancario suelen afectar con mayor celeridad a la demanda que a la oferta de viviendas. En muchas ocasiones, un aumento de las facilidades de acceso a los préstamos hipotecarios comporta a corto plazo un importante incremento de la demanda de vivienda. En cambio, un aumento de los créditos a los promotores incrementa notablemente a corto plazo la compra de suelo, pero no afecta significativamente a la oferta de viviendas.
Una importante restricción de la liquidez por parte de bancos y cajas puede generar en ocasiones una disminución del valor de mercado de los pisos. Esta restricción, si impide el acceso a numerosas familias a una vivienda de propiedad, generalmente conduce a una considerable disminución de la demanda. Dicha reducción suele coincidir con un aumento de la oferta, pues los promotores están comercializando en el mercado las viviendas edificadas sobre el suelo adquirido en periodos anteriores (en los que la liquidez era abundante). La elevada diferencia entre oferta y demanda puede conducir a un gran incremento del estoc de viviendas pendientes de venta y, a medio plazo, generar una significativa bajada de precios.
El sistema bancario fue un inestimable colaborador en la generación y prolongación del boom inmobiliario observado en España durante el periodo 1998-2005. Durante esta etapa, especialmente en los últimos años, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios fueron notablemente mejores que las observadas 15 años atrás, por la reducción de los tipos de interés, la disminución de la tasa de inflación en España y la entrada del euro.
No obstante, también fue un factor trascendental la utilización del crédito hipotecario, por numerosos bancos y cajas, como un instrumento de captación de clientela y expansión territorial. La hipoteca se convirtió en un reclamo comercial para conseguir un cliente vinculado a largo plazo a la entidad financiera. Esta situación conllevó la reducción del margen obtenido por el sistema bancario por euro concedido, el alargamiento de las hipotecas, la introducción de una mayor flexibilidad en la devolución del capital prestado y la concesión de créditos por importes relativamente próximos al valor de mercado de la vivienda. Estos factores incrementaron la capacidad de endeudamiento de las familias, contribuyeron decisivamente a generar un gran boom de demanda y una importante alza de precios.
EN DICHA
etapa, era frecuente la concesión de hipotecas por el 100% del valor de la vivienda o la realización de tasaciones (inducidas en algunos casos por directores de oficinas bancarias) que sobrevaloraban el precio de los pisos. El riesgo de esta tipología de actuaciones era muy bajo. El elevado incremento de los precios de la vivienda hacía que operaciones arriesgadas se convirtieran en relativamente conservadoras. Una tasa de jovenlandesesidad prácticamente en mínimos históricos validaba la estrategia desarrollada, retroalimentaba el sistema y permitía que la concesión de hipotecas se convirtiera en la principal fuente de crecimiento de negocio bancario.
No obstante, parece que los bancos y cajas están empezando a cambiar su criterio. En los últimos meses, el riesgo percibido en la concesión de préstamos hipotecarios se ha incrementado moderadamente. Esta nueva percepción viene fundamentada en dos aspectos: la subida de tipos de interés del BCE y el cambio de ciclo en el mercado residencial. Ambos pueden incrementar la tasa de jovenlandesesidad, ya sea porque los prestatarios no puedan hacer frente a la deuda contraída o porque, al superar esta el valor de mercado de la vivienda, no les interese pagarla (aspecto bastante más difícil).
Debido a ello, el negocio bancario ha empezado a orientarse en mayor medida hacia otros segmentos de mercado: los préstamos personales (principalmente de escaso importe) y la financiación a pequeñas y medianas empresas. Si estas nuevas prioridades implican el endurecimiento del mercado de crédito hipotecario, la demanda de viviendas se resentirá y probablemente también el precio de la vivienda.
*Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB.
Una elevada parte de los demandantes de vivienda se plantean únicamente dos preguntas en el proceso de compra de un piso. La primera es: ¿me gusta?. En el caso de que la respuesta sea afirmativa, la segunda es: ¿puedo pagarlo? Para averiguarlo, en primer lugar calculan si pueden reunir el importe que solicita el vendedor. Si es así, posteriormente se plantean si es posible vivir dignamente con las rentas mensuales percibidas y, a la vez, hacer frente al importe de la hipoteca resultante.
En la decisión de compra de una vivienda, el aspecto económico clave es la capacidad de endeudamiento de una familia. Dicha capacidad depende de factores personales: la cuantía de los salarios percibidos, pero también de variables financieras: el tipo de interés nominal, el plazo de devolución del préstamo y la cuantía de éste respecto al precio de la vivienda deseada. A través de estas tres últimas variables, el sistema financiero generalmente influye en la coyuntura del mercado residencial.
LAS VARIACIONES
de la liquidez existente en la economía generada por el sistema bancario suelen afectar con mayor celeridad a la demanda que a la oferta de viviendas. En muchas ocasiones, un aumento de las facilidades de acceso a los préstamos hipotecarios comporta a corto plazo un importante incremento de la demanda de vivienda. En cambio, un aumento de los créditos a los promotores incrementa notablemente a corto plazo la compra de suelo, pero no afecta significativamente a la oferta de viviendas.
Una importante restricción de la liquidez por parte de bancos y cajas puede generar en ocasiones una disminución del valor de mercado de los pisos. Esta restricción, si impide el acceso a numerosas familias a una vivienda de propiedad, generalmente conduce a una considerable disminución de la demanda. Dicha reducción suele coincidir con un aumento de la oferta, pues los promotores están comercializando en el mercado las viviendas edificadas sobre el suelo adquirido en periodos anteriores (en los que la liquidez era abundante). La elevada diferencia entre oferta y demanda puede conducir a un gran incremento del estoc de viviendas pendientes de venta y, a medio plazo, generar una significativa bajada de precios.
El sistema bancario fue un inestimable colaborador en la generación y prolongación del boom inmobiliario observado en España durante el periodo 1998-2005. Durante esta etapa, especialmente en los últimos años, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios fueron notablemente mejores que las observadas 15 años atrás, por la reducción de los tipos de interés, la disminución de la tasa de inflación en España y la entrada del euro.
No obstante, también fue un factor trascendental la utilización del crédito hipotecario, por numerosos bancos y cajas, como un instrumento de captación de clientela y expansión territorial. La hipoteca se convirtió en un reclamo comercial para conseguir un cliente vinculado a largo plazo a la entidad financiera. Esta situación conllevó la reducción del margen obtenido por el sistema bancario por euro concedido, el alargamiento de las hipotecas, la introducción de una mayor flexibilidad en la devolución del capital prestado y la concesión de créditos por importes relativamente próximos al valor de mercado de la vivienda. Estos factores incrementaron la capacidad de endeudamiento de las familias, contribuyeron decisivamente a generar un gran boom de demanda y una importante alza de precios.
EN DICHA
etapa, era frecuente la concesión de hipotecas por el 100% del valor de la vivienda o la realización de tasaciones (inducidas en algunos casos por directores de oficinas bancarias) que sobrevaloraban el precio de los pisos. El riesgo de esta tipología de actuaciones era muy bajo. El elevado incremento de los precios de la vivienda hacía que operaciones arriesgadas se convirtieran en relativamente conservadoras. Una tasa de jovenlandesesidad prácticamente en mínimos históricos validaba la estrategia desarrollada, retroalimentaba el sistema y permitía que la concesión de hipotecas se convirtiera en la principal fuente de crecimiento de negocio bancario.
No obstante, parece que los bancos y cajas están empezando a cambiar su criterio. En los últimos meses, el riesgo percibido en la concesión de préstamos hipotecarios se ha incrementado moderadamente. Esta nueva percepción viene fundamentada en dos aspectos: la subida de tipos de interés del BCE y el cambio de ciclo en el mercado residencial. Ambos pueden incrementar la tasa de jovenlandesesidad, ya sea porque los prestatarios no puedan hacer frente a la deuda contraída o porque, al superar esta el valor de mercado de la vivienda, no les interese pagarla (aspecto bastante más difícil).
Debido a ello, el negocio bancario ha empezado a orientarse en mayor medida hacia otros segmentos de mercado: los préstamos personales (principalmente de escaso importe) y la financiación a pequeñas y medianas empresas. Si estas nuevas prioridades implican el endurecimiento del mercado de crédito hipotecario, la demanda de viviendas se resentirá y probablemente también el precio de la vivienda.
*Director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB.
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