Refused
Madmaxista
No se si estaba posteado ya, pero por si acaso lo posteo, no esta de mas, ya que me parece un interesantisimo articulo:
Introducción: los dos sectores
Puede causar confusión entre la mayoría de los lectores que mientras el sector de la construcción sigue creciendo con fortaleza en España, algunos analistas, entre los que me encuentro, llamemos la atención sobre la debilidad que comienza a aparecer en el sector inmobiliario. Una debilidad que no es general, pues los precios de las viviendas siguen subiendo, pero en zonas importantes como la costa mediterránea existe ya una cierta parálisis en las operaciones de compraventa.
Lo primero es explicar qué se entiende por sector de la construcción y qué por sector inmobiliario. El sector de la construcción refleja la actividad real, el uso de cemento y de acero, o el nivel de actividad de otros muchos subsectores como el movimiento de tierras y el uso final de, por ejemplo, pinturas y hasta la implantación de jardines. En definitiva, todo lo necesario para la entrega de viviendas, oficinas, naves industriales y obras de infraestructura como carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos, por no hablar de depuradoras, desalinizadoras y trasvases de todo tipo.
Durante 2006 el sector de la construcción ha continuado creciendo a buen ritmo y en 2007 su actividad volverá a crecer, quizá con ligeras vacilaciones en la parte correspondiente a viviendas en la última parte de año. Es un sector importantísimo para la economía española; supone, en promedio, el 16% del PIB anual y da trabajo a 2,5 millones de personas, el 12,5% del empleo total que existe en España, que ha alcanzado los 20 millones de personas. Del sector, el 50% es la actividad de construcción de viviendas y el resto son otro tipo de inmuebles e infraestructuras.
Es un sector con una enorme inercia; es decir, no se trata de actividades que puedan pararse, o iniciarse, en un plazo corto. Cualquier proyecto, ya sea urbano o de infraestructuras, se desarrolla a lo largo de muchos años: entre tres en el mejor de los casos y hasta 10 años o más en los grandes proyectos de infraestructuras. El subsector de la construcción de viviendas, por ejemplo, tardó varios años en lograr responder a la enorme demanda que surgió en España a partir de 1996/97. De hecho hasta 2001/2002 no fue capaz de alcanzar el ritmo actual de entre 600.000 y 800.000 viviendas iniciadas anualmente. Ahora, en 2007, funciona a pleno gas. Y se terminan un volumen de viviendas similar al de las que se comienzan. Y pase lo que pase en 2007, 2008 y quizá 2009, haya o no demanda suficiente en estos tres años, se terminarán y llegarán al mercado cerca de 2,1 millones de nuevas viviendas.
Por su parte, el resto del sector de la construcción, sobre todo el de infraestructuras, mantendrá su ritmo de crecimiento porque por una vez en nuestra historia no hay restricciones presupuestarias. Por su parte, los inmuebles que no son viviendas tendrán una evolución similar a la de éstas, aunque su actividad está más influida por la creación de empleo.
La situación de lo que denominamos el sector inmobiliario, que recoge las transacciones, las compras, ventas y alquileres de todo tipo de construcciones (viviendas, naves industriales y oficinas, básicamente) es muy diferente. Es un sector comercial. En él todo es inmediato: la falta de demanda se traduce, instantáneamente, en descenso de precios o en falta de actividad y viceversa; una demanda insatisfecha provoca subidas de precios, que pueden ser enormes, como la que se ha producido en España en las viviendas desde aproximadamente 1998 hasta finales de 2006.
La situación de sector inmobiliario en 2007
Aunque no se puede generalizar, el mercado de primeras viviendas es diferente del de las de turismo, y el de las de lujo es diferente del de las de protección oficial. De lo que no cabe duda, en todos los casos, es de que el aumento del precio del suelo ha terminado por incrementar el precio final de venta de todos los inmuebles. Aunque la situación está cambiando, pues hay zonas en las que la demanda se ha reducido drásticamente. La situación en la costa es, de momento, diferente de lo que sigue pasando en las principales capitales de provincia y en autonomías como la de Madrid, donde la población inmigrante sigue creciendo y demandando primeras residencias.
Sin embargo, para el conjunto de España, y durante los próximos tres años al menos, parece seguro que la oferta de viviendas y otros inmuebles será superior a la demanda. Y con entregas de alrededor de 700.000 viviendas anuales, lo lógico es que los precios, en su conjunto, no registren un aterrizaje suave sino una brusca caída. Suave es lo que ha ocurrido en 2006, con subidas de precios en torno al 8%, pero el proceso de exceso de oferta, por la inercia del sector de la construcción al que se ha hecho referencia, es acumulativo; lo lógico es que en los próximos veinticuatro meses afecte, y mucho, a los precios de venta.
¿Un ajuste brusco de precios?
¿Qué significa un ajuste brusco, con caídas de precios significativas, en los inmuebles de muchas regiones? Pues que pueden cambiar, también bruscamente, las expectativas, es decir, las esperanzas para el futuro, en definitiva, de una parte considerable de la población española.
Los españoles tienen invertidos la mayoría de sus ahorros en viviendas, ya sea la propia, la de vacaciones o, en muchos casos, en otras adicionales, porque esperaban –hasta ahora con sólidas razones– que su precio subiría significativamente o porque creyeran que podrían alquilarlas sin demasiadas dificultades.
Se calcula que el valor, a los precios de hoy, de todo el parque de inmuebles propiedad de las familias españolas es del 500% del PIB; alrededor, por tanto, de 5 billones de euros y que, también en conjunto, las familias deben a las instituciones financieras alrededor de 850.000 millones de euros. Una proporción que denota una gran riqueza neta y explica la confianza con que los españoles se han endeudado hasta ahora, sobre todo para hacer esas inversiones, pero también para consumir, ya sea en forma de compra de automóviles, de realización de viajes o, simplemente, para amueblar y acondicionar ese enorme parque de viviendas que tenemos, que suman más de 22 millones, una por cada dos habitantes, la mayor proporción del mundo. La deuda está contratada a los tipos de interés del euro; digamos que, a fechas de hoy, se acercan al 5% anual, unos tipos que siguen siendo bajos.
¿Qué ocurriría si el valor de esas propiedades descendiera, primero suave y después bruscamente, alrededor del 20%, en su conjunto? Pues que el valor de las propiedades inmobiliarias pasarían a significar el 400% del PIB, alrededor de 4 billones de euros y que la deuda con las instituciones financieras seguiría siendo la misma, 850.000 millones de euros, en principio a los mismos tipos de interés actuales, en torno al 5%. Y ese empeoramiento de la relación entre riqueza y deuda, probablemente modificaría los hábitos económicos de las familias españolas, que dejarían de endeudarse, o lo harían en menor proporción, comprarían menos viviendas y reducirían su consumo de bienes y servicios.
El final de la parte expansiva del ciclo
Bastaría con que el consumo privado de los españoles creciera en 2007 al 2,4%, en términos reales, en lugar de hacerlo al 3,4%, para que el PIB creciera el 2,8% en lugar del 3,4% que esperan el gobierno y la mayoría de los analistas. Y eso afectaría al empleo, que crecería menos también de lo programado. Si, como podría ocurrir, el ajuste siguiera en 2008, con descensos bruscos de precios en el conjunto del sector inmobiliario, el descenso del crecimiento del consumo podría ser mucho más brusco, y el crecimiento económico y el empleo resentirse sustancialmente.
Esto es lo que está ocurriendo en Estados Unidos, donde los precios de las viviendas han descendido, en general, cerca del 10% en 2006. Y eso ha afectado a las familias, que han reducido su consumo. La economía norteamericana crece ahora el 2,5% frente al 3,5% de 2005 y hay incertidumbre sobre el futuro. Pero Estados Unidos tiene la enorme ventaja de su productividad y su capacidad innovadora. Y el ajuste provocado por los excesos en el sector de la construcción se están compensando con la actividad de sus modernos sectores industriales y de servicios, competitivos e innovadores.
¿Con qué puede compensar España el efecto en el consumo, el crecimiento y el empleo de un posible desplome del sector inmobiliario primero y del sector de la construcción posteriormente? No lo sabemos. No es evidente qué sectores pueden sustituir como motor de la actividad al de la construcción. Es posible que este proceso brusco de contracción de la actividad, que se dejaría sentir sobre todo en 2008 y los años siguientes, no tenga la virulencia que temo. Pero todos los ingredientes están ahí. Y el primer indicador es lo que ocurra en el sector inmobiliario. Por eso hay que fijarse en su evolución. Y, por eso, yo al menos creo que el proceso expansivo de la economía española toca a su fin. Suavemente en 2007 y quizá con virulencia a partir de 2008.
Introducción: los dos sectores
Puede causar confusión entre la mayoría de los lectores que mientras el sector de la construcción sigue creciendo con fortaleza en España, algunos analistas, entre los que me encuentro, llamemos la atención sobre la debilidad que comienza a aparecer en el sector inmobiliario. Una debilidad que no es general, pues los precios de las viviendas siguen subiendo, pero en zonas importantes como la costa mediterránea existe ya una cierta parálisis en las operaciones de compraventa.
Lo primero es explicar qué se entiende por sector de la construcción y qué por sector inmobiliario. El sector de la construcción refleja la actividad real, el uso de cemento y de acero, o el nivel de actividad de otros muchos subsectores como el movimiento de tierras y el uso final de, por ejemplo, pinturas y hasta la implantación de jardines. En definitiva, todo lo necesario para la entrega de viviendas, oficinas, naves industriales y obras de infraestructura como carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos, por no hablar de depuradoras, desalinizadoras y trasvases de todo tipo.
Durante 2006 el sector de la construcción ha continuado creciendo a buen ritmo y en 2007 su actividad volverá a crecer, quizá con ligeras vacilaciones en la parte correspondiente a viviendas en la última parte de año. Es un sector importantísimo para la economía española; supone, en promedio, el 16% del PIB anual y da trabajo a 2,5 millones de personas, el 12,5% del empleo total que existe en España, que ha alcanzado los 20 millones de personas. Del sector, el 50% es la actividad de construcción de viviendas y el resto son otro tipo de inmuebles e infraestructuras.
Es un sector con una enorme inercia; es decir, no se trata de actividades que puedan pararse, o iniciarse, en un plazo corto. Cualquier proyecto, ya sea urbano o de infraestructuras, se desarrolla a lo largo de muchos años: entre tres en el mejor de los casos y hasta 10 años o más en los grandes proyectos de infraestructuras. El subsector de la construcción de viviendas, por ejemplo, tardó varios años en lograr responder a la enorme demanda que surgió en España a partir de 1996/97. De hecho hasta 2001/2002 no fue capaz de alcanzar el ritmo actual de entre 600.000 y 800.000 viviendas iniciadas anualmente. Ahora, en 2007, funciona a pleno gas. Y se terminan un volumen de viviendas similar al de las que se comienzan. Y pase lo que pase en 2007, 2008 y quizá 2009, haya o no demanda suficiente en estos tres años, se terminarán y llegarán al mercado cerca de 2,1 millones de nuevas viviendas.
Por su parte, el resto del sector de la construcción, sobre todo el de infraestructuras, mantendrá su ritmo de crecimiento porque por una vez en nuestra historia no hay restricciones presupuestarias. Por su parte, los inmuebles que no son viviendas tendrán una evolución similar a la de éstas, aunque su actividad está más influida por la creación de empleo.
La situación de lo que denominamos el sector inmobiliario, que recoge las transacciones, las compras, ventas y alquileres de todo tipo de construcciones (viviendas, naves industriales y oficinas, básicamente) es muy diferente. Es un sector comercial. En él todo es inmediato: la falta de demanda se traduce, instantáneamente, en descenso de precios o en falta de actividad y viceversa; una demanda insatisfecha provoca subidas de precios, que pueden ser enormes, como la que se ha producido en España en las viviendas desde aproximadamente 1998 hasta finales de 2006.
La situación de sector inmobiliario en 2007
Aunque no se puede generalizar, el mercado de primeras viviendas es diferente del de las de turismo, y el de las de lujo es diferente del de las de protección oficial. De lo que no cabe duda, en todos los casos, es de que el aumento del precio del suelo ha terminado por incrementar el precio final de venta de todos los inmuebles. Aunque la situación está cambiando, pues hay zonas en las que la demanda se ha reducido drásticamente. La situación en la costa es, de momento, diferente de lo que sigue pasando en las principales capitales de provincia y en autonomías como la de Madrid, donde la población inmigrante sigue creciendo y demandando primeras residencias.
Sin embargo, para el conjunto de España, y durante los próximos tres años al menos, parece seguro que la oferta de viviendas y otros inmuebles será superior a la demanda. Y con entregas de alrededor de 700.000 viviendas anuales, lo lógico es que los precios, en su conjunto, no registren un aterrizaje suave sino una brusca caída. Suave es lo que ha ocurrido en 2006, con subidas de precios en torno al 8%, pero el proceso de exceso de oferta, por la inercia del sector de la construcción al que se ha hecho referencia, es acumulativo; lo lógico es que en los próximos veinticuatro meses afecte, y mucho, a los precios de venta.
¿Un ajuste brusco de precios?
¿Qué significa un ajuste brusco, con caídas de precios significativas, en los inmuebles de muchas regiones? Pues que pueden cambiar, también bruscamente, las expectativas, es decir, las esperanzas para el futuro, en definitiva, de una parte considerable de la población española.
Los españoles tienen invertidos la mayoría de sus ahorros en viviendas, ya sea la propia, la de vacaciones o, en muchos casos, en otras adicionales, porque esperaban –hasta ahora con sólidas razones– que su precio subiría significativamente o porque creyeran que podrían alquilarlas sin demasiadas dificultades.
Se calcula que el valor, a los precios de hoy, de todo el parque de inmuebles propiedad de las familias españolas es del 500% del PIB; alrededor, por tanto, de 5 billones de euros y que, también en conjunto, las familias deben a las instituciones financieras alrededor de 850.000 millones de euros. Una proporción que denota una gran riqueza neta y explica la confianza con que los españoles se han endeudado hasta ahora, sobre todo para hacer esas inversiones, pero también para consumir, ya sea en forma de compra de automóviles, de realización de viajes o, simplemente, para amueblar y acondicionar ese enorme parque de viviendas que tenemos, que suman más de 22 millones, una por cada dos habitantes, la mayor proporción del mundo. La deuda está contratada a los tipos de interés del euro; digamos que, a fechas de hoy, se acercan al 5% anual, unos tipos que siguen siendo bajos.
¿Qué ocurriría si el valor de esas propiedades descendiera, primero suave y después bruscamente, alrededor del 20%, en su conjunto? Pues que el valor de las propiedades inmobiliarias pasarían a significar el 400% del PIB, alrededor de 4 billones de euros y que la deuda con las instituciones financieras seguiría siendo la misma, 850.000 millones de euros, en principio a los mismos tipos de interés actuales, en torno al 5%. Y ese empeoramiento de la relación entre riqueza y deuda, probablemente modificaría los hábitos económicos de las familias españolas, que dejarían de endeudarse, o lo harían en menor proporción, comprarían menos viviendas y reducirían su consumo de bienes y servicios.
El final de la parte expansiva del ciclo
Bastaría con que el consumo privado de los españoles creciera en 2007 al 2,4%, en términos reales, en lugar de hacerlo al 3,4%, para que el PIB creciera el 2,8% en lugar del 3,4% que esperan el gobierno y la mayoría de los analistas. Y eso afectaría al empleo, que crecería menos también de lo programado. Si, como podría ocurrir, el ajuste siguiera en 2008, con descensos bruscos de precios en el conjunto del sector inmobiliario, el descenso del crecimiento del consumo podría ser mucho más brusco, y el crecimiento económico y el empleo resentirse sustancialmente.
Esto es lo que está ocurriendo en Estados Unidos, donde los precios de las viviendas han descendido, en general, cerca del 10% en 2006. Y eso ha afectado a las familias, que han reducido su consumo. La economía norteamericana crece ahora el 2,5% frente al 3,5% de 2005 y hay incertidumbre sobre el futuro. Pero Estados Unidos tiene la enorme ventaja de su productividad y su capacidad innovadora. Y el ajuste provocado por los excesos en el sector de la construcción se están compensando con la actividad de sus modernos sectores industriales y de servicios, competitivos e innovadores.
¿Con qué puede compensar España el efecto en el consumo, el crecimiento y el empleo de un posible desplome del sector inmobiliario primero y del sector de la construcción posteriormente? No lo sabemos. No es evidente qué sectores pueden sustituir como motor de la actividad al de la construcción. Es posible que este proceso brusco de contracción de la actividad, que se dejaría sentir sobre todo en 2008 y los años siguientes, no tenga la virulencia que temo. Pero todos los ingredientes están ahí. Y el primer indicador es lo que ocurra en el sector inmobiliario. Por eso hay que fijarse en su evolución. Y, por eso, yo al menos creo que el proceso expansivo de la economía española toca a su fin. Suavemente en 2007 y quizá con virulencia a partir de 2008.
