¿De cuanto será la caida?

Desde mi punto de vista, no es de esperar una caida en el precio de la vivienda que mande los precios a la mitad de lo que se paga actualmente, por ejemplo.

Creo que los precios van a caer, digamos que en los próximos dos años, para, desde ahí, mantenerse subiendo en el nivel de la inflación.

¿Cuál será la caida?

Si partimos de que al inflado precio actual de la vivienda hay que descontarle el efecto de la inflación (que es superior a la publicada como oficial) y que las caidas de los precios suelen pararse cuando se ha desandado el 66% del tramo alcista, tenemos:

Inflación Años de subida revalorizacion caida probable
7% 6 250 26%
6% 6 250 28%
6% 5 250 30%
7% 6 300 33%
6% 6 300 35%
6% 5 300 37%

Es decir, creo que es probable que asistamos a caidas del precio de la vivienda entre un 25% y un 35%, pongamos que en los próximos dos años.

No creo que haya que esperar mucho más.

La OCDE dijo el otro dia que del 30%

Durmiente dijo:

Es decir, creo que es probable que asistamos a caidas del precio de la vivienda entre un 25% y un 35%, pongamos que en los próximos dos años.

No creo que haya que esperar mucho más.

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Bueno, yo con eso ya me daba con un canto en los dientes.

Yo encuentro algún factor para ver caídas bastante más obesas:

-La vivienda es un producto que fluctúa en el mercado, igual que los tomates o el petróleo. Pero lo hace mucho más lentamente, en vez de subir de un día para otro como el oro o la bolsa, lo hace de un trimestre para otro. Añadamos a esto la total opacidad y nula fiabilidad de los datos de ventas (será porque no tenemos dónde escoger: tasadoras, MVIV, registradores, idealistas...)

-Las subidas de los últimos años han sido bestiales, y sobre todo, muy muy rápidas. En Galicia estoy viendo pisos que de un año al siguiente cuestan el doble.

-Las curvas de precios tienen un comportamiento aproximadamente elástico: si sube mucho un día bajará al siguiente. Y la vivienda ha subido mucho. Se ha tensado mucho la goma, por decirlo así. Y no hay factores de producción para explicar este fenómeno (cuesta lo mismo hacer un piso hoy que hace siete años), todos los factores implicados en la subida de la vivienda son psicológicos, los menos fundados y más fáciles de deshacer. Dentro de unos meses, o años, o lo que sea, será muy común renegar de la vivienda como inversión. Oiremos en los bares "fulanito tiene un par de millones y no sabe qué hacer... bueno, mientras no se compre un piso, que nunca suben..."

-La subida ha ido por barrios, y de la misma manera que hoy ponemos como ejemplo y paradigma de la burbuja el fenómeno de los zulitos, en el futuro nos regodearemos con las bajadas más acusadas. Obviamente, no van a bajar a la mitad todos los pisos de España. Pero si tuviera dinero para apostar por Sanchinarro o Seseña, apostaría a que bajan más de dos tercios. Pero con los ojos cerrados, ¿eh?

No son caidas tan grandes como las que se leen por aquí. El tiempo dirá quien tiene razón.
sin embargo, de lo que estoy segura es de que las bajadas serán el principio de un mercado del alquiler solvente y asequible, por lo que la situación para el acceso a una vivienda será mucho más favorable.

Yo creo que habra zonas donde bajaran poco, digamos alrededor del 10%, como en centros de ciudades y sitios estables, con valor real (estar cerca de todo, bien situados, etc.), otros bajaran bastante, alrededor del 30%, los de las zonas alejadas del centro (vease san chinarro, getafe, etc), y en otras zonas se desplomarán directamente, pudiendo aparecer hasta pueblos fantasma que se hayan creado con fines puramente especulativos. Pueden ser pueblitos nacidos de la nada (¿os suena?), que normalmente estan en levante y andalucia.

Creo que algunas zonas se verán muy afectadas por el pinchazo, y otras tienen musculo industrial suficiente para que les supongo un golpetazo, pero perfectamente superable.

Como siempre, dentro de las tendencias generales, habrá miles de dramas familiares: gente en la calle, con unas cargas economicas que les impediran levantar cabeza en decadas, etc...

La bajada será mas dura mientras mas dura sea la crisis....es decir mientras menos dinero haya menos valdrán las cosas...como la fábula de los dos naufragos en la isla donde hay 2 cocos y dos euros...¿que pasará si solo hay 1 euro....

Voy a poner un ejemplo:

En el barrio de las fuentes en Zaragoza suelen tener entre 30 y 45 años, esas viviendas costaban de media en el año 1998 sobre 8.000.000 de ptas, a un incremento medio del 3,5% anual en 9 años o sea un 31,5% su valor real actual es de 10.520.000 de las antiguas ptas, supongamos un incremento del 10% por diferentes causas, arreglos, mejoras, ascensor, etc...

Su valor sería de 11.572.000 pts, ahora valen sobre 25.000.000 más del doble.

Ahi puede caer su valor sobre un 40% perfectamente.

Es un ejemplo.

Un saludico

Andriu_ZGZ dijo:

Voy a poner un ejemplo:

En el barrio de las fuentes en Zaragoza suelen tener entre 30 y 45 años, esas viviendas costaban de media en el año 1998 sobre 8.000.000 de ptas, a un incremento medio del 3,5% anual en 9 años o sea un 31,5% su valor real actual es de 10.520.000 de las antiguas ptas, supongamos un incremento del 10% por diferentes causas, arreglos, mejoras, ascensor, etc...

Su valor sería de 11.572.000 pts, ahora valen sobre 25.000.000 más del doble.

Ahi puede caer su valor sobre un 40% perfectamente.

Es un ejemplo.

Un saludico

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Efectivamente, con los datos que das, creo qyue puede tener una caida superior al 35%. Ahora bien, lo que no estoy seguro (mas bien, creo que no) es de que hayamos tenido una inflación del 3'5 durante 9 años.

Yo más bien diría que la inflación durante esos 9 años que tu cuentas ha superado el 5% de media. Pongamos un cinco por ciento, es de esperar una caida, entonces, cercana sólo al 30%. Pongamos un 6%, entonces del 30%.

¿No da la impresión de que l vida en general se ha encarecido al menos un 60% en estos 9 años? Eso es un inflación del 5'5% de media anual.

Yo apuesto que los precios caeran hasta donde hayan de caer, ni más ni menos .


















Ahora en serio: por lo que he ido comprobando estos últimos meses, el margen de beneficio de los promotores está alrededor del 60-70% del precio final de venta. Así que apuesto por bajadas de hasta el 50% en determinadas zonas.

cartero dijo:

por lo que he ido comprobando estos últimos meses, el margen de beneficio de los promotores está alrededor del 60-70% del precio final de venta. Así que apuesto por bajadas de hasta el 50% en determinadas zonas.

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Si la caida es del 50% en esas zonas, entonces al promotor le queda un beneficio del 10-20%... ¿Tu crees que alguien se va a meter a promotor con un margen de beneficio medio esperado del 15%?

O los márgenes actuales son mayores o las caidas serán menores...