Hola a todos,
Quizá abro este tema para reflexionar sobre algo que ya se ha comentado en el foro (en ese caso mis disculpas, no siempre tengo ytiempo para chequear todo el foro).
Ayer hablando con mi novia comencé a hacer reflexiones sobre este tema. Para mi uno de los detonantes de la burbuja (a parte de la sobreoferta, el sobreendeudamiento, la falta de demanda solvente...) será la progresiva desinversión del mercado, es decir, llegará un momento en que la vivienda ya no sea rentable como inversión y muchas viviendas compradas simplemente para invertir saldrán al mercado para (¡por fin!) servir a su propósito original: Uso como vivienda y no como inversión.
Hablando sobre esto comencé a hacer reflexiones... ¿Cual debe ser la revalorización de un inmueble para que la inversión sea rentable?¿Cuando llegará el momento en que por fin la inversión no sea rentable y el dinero pase a otros mercados?¿Ha llegado ya ese momento?
Y tras tratar de informarme sobre los gastos que conlleva la compra-venta de una vivienda llegué a la conclusión (quizá errónea, por eso quiero compartir estas reflexiones con vosotros) de que la vivienda YA no es rentable como inversión, al menos si utilizamos el 9,1% de revalorización media como válida (evidentemente habrá casos en que la revalorización sea mayor y rentable). Mi razonamiento para llegar a esta conclusión es el siguiente:
Si compro un inmueble como inversión (es hipotético, no tengo ni el dinero ni las ganas de hacerlo) debo hacer frente a los siguientes gastos:
Vivienda nueva:
- IVA: 7%
- AJD: 0,5%
- Notaría: Desconozco el importe exacto de este gasto.
- (No tendré en cuenta gastos de constitución de hipoteca pues supongo que si se compra como inversión el pago no será a través de hipoteca).
En total al menos un 8% del valor de la vivienda.
Vivienda usada:
- ITP: 6-7% (depende de la comunidad)
- AJD: AJD: 0,5%
- Notaría (idem al anterior).
En total al menos un 7% del valor de la vivienda.
Cuando alguna vez (por curiosodad) me he informado en entidades bancarias sobre sus productos hipotecarios y he preguntado por los gastos asociados a la compra todas han coincidido en cifrar esos gastos en aproximadamente el 10% del valor escriturado de la vivienda (aunque habría que restar de aquí los gastos de constitución de hipoteca pues si es inversiónm suponemos que se cuenta con liquidez para hacer frente a la compra). Tomemos el 9% como aproximación de los gastos de esa compra.
Se supone que tendré el piso en propiedad durante un cierto periodo de tiempo antes de revenderlo para recuperar la inversión, en ese tiempo deberé hacer frente al IBI y las cuotas de comunidad (suponiendo que no haya derramas adicionales). Además cuando efectúe la venta del inmueble deberé hacer frente a la tributación del 18% de la plusvalía obtenidqa y no podré acogerme a la desgravación por vivienda habitual.
El resultado es que sólo los gastos iniciales se comen cualquier rentabilidad el primer año, debería esperar al menos dos años para recuperar la inversión. En dos años el cálculo de la rentabilidad sería aproximadamente del 18,2% suponiendo constante la revalorización media de la vivienda (cosa que dudo mucho). A esa rentabilidad habría que restar:
- 9% gastos de compra.
- 1,25% aproximadamente de IBI y cuotas de comunidad (este cálculo puede ser muy variable según el inmueble y para ello he utilizado los datos de la vivienda de mis padres: 100€ al mes de comunidad y unos 250 € de IBI, lo que en dos años supone: [(100 X 12) + 250] X 2 = 2900, aproximadamente el 1,25% del prcio medio de la vivienda en mi ciudad (unos 240.000€).
- 3,25% de impuestos (18% sobre el 18,2% de revalorización como impuesto sobre la plusvalía)
Resultado 9 + 1,25 + 3,25 = 13,5%.
Total rentabilidad neta en dos años = 18,2% - 13,5% = 4,7%.
Cualquier entidad online te ofrece hoy por hoy un 3% anual de rentabilidad en cuentas con total disponibilidad, seguramente (no conozco el tema) sea posible obtener rentabilidades mejores si nuestro capital se invierte esos dos años en plazo fijo o similar. Suponiendo que con algún producto de ese tipo consiguieramos un 7% en dos años (creo que es bastante factible e incluso conservador, pero tiro a la baja) y le restamos el 18% de impuesto sobre el ahorro obtendríamos una rentabilidad neta del 5,76%. Es decir: La rentabilidad de la vivienda a dos años sería aún inferior a la de muchos productos bancarios que, evidentemente, implican menos riesgos, preocupaciones y papeleos varios. O sea que para rentabilizar realmente la inversión necesitaríamos prolongar el periodo de inversión mas allá de los dos años (y eso que he supuesto una revalorización constante del 9,1% anual los próximos dos años, algo que creo está bastante lejos de la realidad). Con la actual desaceleración de precios (creo que eso nadie lo discute) ?Creeis que alguien va a invertir su dinero en vivienda a mas de dos años vista? Yo creo que no, y eso será un gran avance en el pinchazo de la burbuja pues sacará al mercado muchos pisos que hasta ahora estaban deshabitados y simplemente a la espera de revalorizaciones futuras.
Quedaría por estudiar el caso de la compra de vivienda nueva sobre plano y reventa de la opción de compra antes de escriturar, que creo que quizá si sigue siendo rentable pues elude la mayor parte de los impuestos antes citados. No haré este estudio porque sinceramente desconozco bastante el tema.
Por supuesto agradeceré cualquier corrección, sugerencia o confirmación de estas reflexiones que el resto del foro quiera hacer (siempre y cuando sean argumentadas, por supuesto).
Un saludo.
Quizá abro este tema para reflexionar sobre algo que ya se ha comentado en el foro (en ese caso mis disculpas, no siempre tengo ytiempo para chequear todo el foro).
Ayer hablando con mi novia comencé a hacer reflexiones sobre este tema. Para mi uno de los detonantes de la burbuja (a parte de la sobreoferta, el sobreendeudamiento, la falta de demanda solvente...) será la progresiva desinversión del mercado, es decir, llegará un momento en que la vivienda ya no sea rentable como inversión y muchas viviendas compradas simplemente para invertir saldrán al mercado para (¡por fin!) servir a su propósito original: Uso como vivienda y no como inversión.
Hablando sobre esto comencé a hacer reflexiones... ¿Cual debe ser la revalorización de un inmueble para que la inversión sea rentable?¿Cuando llegará el momento en que por fin la inversión no sea rentable y el dinero pase a otros mercados?¿Ha llegado ya ese momento?
Y tras tratar de informarme sobre los gastos que conlleva la compra-venta de una vivienda llegué a la conclusión (quizá errónea, por eso quiero compartir estas reflexiones con vosotros) de que la vivienda YA no es rentable como inversión, al menos si utilizamos el 9,1% de revalorización media como válida (evidentemente habrá casos en que la revalorización sea mayor y rentable). Mi razonamiento para llegar a esta conclusión es el siguiente:
Si compro un inmueble como inversión (es hipotético, no tengo ni el dinero ni las ganas de hacerlo) debo hacer frente a los siguientes gastos:
Vivienda nueva:
- IVA: 7%
- AJD: 0,5%
- Notaría: Desconozco el importe exacto de este gasto.
- (No tendré en cuenta gastos de constitución de hipoteca pues supongo que si se compra como inversión el pago no será a través de hipoteca).
En total al menos un 8% del valor de la vivienda.
Vivienda usada:
- ITP: 6-7% (depende de la comunidad)
- AJD: AJD: 0,5%
- Notaría (idem al anterior).
En total al menos un 7% del valor de la vivienda.
Cuando alguna vez (por curiosodad) me he informado en entidades bancarias sobre sus productos hipotecarios y he preguntado por los gastos asociados a la compra todas han coincidido en cifrar esos gastos en aproximadamente el 10% del valor escriturado de la vivienda (aunque habría que restar de aquí los gastos de constitución de hipoteca pues si es inversiónm suponemos que se cuenta con liquidez para hacer frente a la compra). Tomemos el 9% como aproximación de los gastos de esa compra.
Se supone que tendré el piso en propiedad durante un cierto periodo de tiempo antes de revenderlo para recuperar la inversión, en ese tiempo deberé hacer frente al IBI y las cuotas de comunidad (suponiendo que no haya derramas adicionales). Además cuando efectúe la venta del inmueble deberé hacer frente a la tributación del 18% de la plusvalía obtenidqa y no podré acogerme a la desgravación por vivienda habitual.
El resultado es que sólo los gastos iniciales se comen cualquier rentabilidad el primer año, debería esperar al menos dos años para recuperar la inversión. En dos años el cálculo de la rentabilidad sería aproximadamente del 18,2% suponiendo constante la revalorización media de la vivienda (cosa que dudo mucho). A esa rentabilidad habría que restar:
- 9% gastos de compra.
- 1,25% aproximadamente de IBI y cuotas de comunidad (este cálculo puede ser muy variable según el inmueble y para ello he utilizado los datos de la vivienda de mis padres: 100€ al mes de comunidad y unos 250 € de IBI, lo que en dos años supone: [(100 X 12) + 250] X 2 = 2900, aproximadamente el 1,25% del prcio medio de la vivienda en mi ciudad (unos 240.000€).
- 3,25% de impuestos (18% sobre el 18,2% de revalorización como impuesto sobre la plusvalía)
Resultado 9 + 1,25 + 3,25 = 13,5%.
Total rentabilidad neta en dos años = 18,2% - 13,5% = 4,7%.
Cualquier entidad online te ofrece hoy por hoy un 3% anual de rentabilidad en cuentas con total disponibilidad, seguramente (no conozco el tema) sea posible obtener rentabilidades mejores si nuestro capital se invierte esos dos años en plazo fijo o similar. Suponiendo que con algún producto de ese tipo consiguieramos un 7% en dos años (creo que es bastante factible e incluso conservador, pero tiro a la baja) y le restamos el 18% de impuesto sobre el ahorro obtendríamos una rentabilidad neta del 5,76%. Es decir: La rentabilidad de la vivienda a dos años sería aún inferior a la de muchos productos bancarios que, evidentemente, implican menos riesgos, preocupaciones y papeleos varios. O sea que para rentabilizar realmente la inversión necesitaríamos prolongar el periodo de inversión mas allá de los dos años (y eso que he supuesto una revalorización constante del 9,1% anual los próximos dos años, algo que creo está bastante lejos de la realidad). Con la actual desaceleración de precios (creo que eso nadie lo discute) ?Creeis que alguien va a invertir su dinero en vivienda a mas de dos años vista? Yo creo que no, y eso será un gran avance en el pinchazo de la burbuja pues sacará al mercado muchos pisos que hasta ahora estaban deshabitados y simplemente a la espera de revalorizaciones futuras.
Quedaría por estudiar el caso de la compra de vivienda nueva sobre plano y reventa de la opción de compra antes de escriturar, que creo que quizá si sigue siendo rentable pues elude la mayor parte de los impuestos antes citados. No haré este estudio porque sinceramente desconozco bastante el tema.
Por supuesto agradeceré cualquier corrección, sugerencia o confirmación de estas reflexiones que el resto del foro quiera hacer (siempre y cuando sean argumentadas, por supuesto).
Un saludo.
. Será por el ambiente pepitil en el que vivo. Esa es una de las frases favoritas de mis compañeros de trabajo, jeje.
