Las subidas del BBVA para 2007

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  #1  
Antiguo 25-ene-2007, 15:51
dafo dafo está desconectado
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http://serviciodeestudios.bbva.com/T...m208-86283.pdf

Saludos


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  #2  
Antiguo 25-ene-2007, 15:53
aerofriqui aerofriqui está desconectado
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Fantástica la aportación. Enhorabuena!

Hay muchos puntos oscuros.La gráfica de accesibilidad está totalmente alterada, así como el ligero repunte de precios en EE.UU o el hecho de que apenas destacan el crash americano.

Sin embargo, es un muy buen punto de referencia. En apenas unos meses han pasado de hablar de "un mercado en muy buen estado de forma" a una "suave desaceleración". Además, destacan las principales causas que pueden provocar la caída de precios, aunque las conclusiones me parecen muy suaves.

¿Alguien tiene el informe del año pasado? Sería muy bueno compararlos. Si el año pasado ellos mismos hablaron de "mercado en auge" y la cosa se ha estancado, puede que este año, al hablar de "suave aterrizaje de precios" se produzca el estallido de la burbuja.

Última edición por aerofriqui; 25-ene-2007 a las 16:02


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  #3  
Antiguo 25-ene-2007, 16:15
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Iniciado por aerofriqui
Si el año pasado ellos mismos hablaron de "mercado en auge" y la cosa se ha estancado, puede que este año, al hablar de "suave aterrizaje de precios" se produzca el estallido de la burbuja.

No lo dudes. La informacion sesgada y las "medias verdades" que estamos oyendo en los medios de comunicacion, solo son vaselina para cuando esto no lo puedan aguantar mas. ¿Sera despues de las selecciones?


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  #4  
Antiguo 25-ene-2007, 16:39
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esto es papel mojado.

hay que ser un poco objetivos.

la informacion esta bien pero las proyecciones son una mierda.
solo hay que ver el resto de los informes y siempre han dicho lo mismo:
repasar los informes:

2000 La producción de viviendas se ralentiza

2001 # Se reduce el margen de descenso de los tipos hipotecarios
# El cuadro hipotecario se desacelerará
Los precios se estabilizarán en 2002

2002
# Los precios crecerán por debajo de la inflación
# La accesibilidad en España, a nivel anglosajón
# Fin de las reducciones de tipos de interés
Una aproximación cuantitativa a la "burbuja inmobiliaria"

2003
# ¿Desaceleración en 2003?
# Inflexión a la baja de las revalorizaciones inmobiliarias
# Vivienda: un riesgo controlado para los bancos
Aterrizaje suave de precios


2004
# 2004: un año de desaceleración para el inmobiliario
# La ralentización de las ventas moderará el avance de precios


2005
Ralentización ordenada de precios


etc...



http://serviciodeestudios.bbva.com/T...sp?numbloque=2
http://serviciodeestudios.bbva.com/T...sp?numbloque=1


¿ENTENDEIS PORQUE LA GENTE NO SE FIA?
¿¡ENTEDEIS POQUE NO TIENEN NINGUN CREDITO?


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  #5  
Antiguo 25-ene-2007, 17:17
aerofriqui aerofriqui está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
esto es papel mojado.

hay que ser un poco objetivos.

la informacion esta bien pero las proyecciones son una mierda.
solo hay que ver el resto de los informes y siempre han dicho lo mismo:
repasar los informes:

2000 La producción de viviendas se ralentiza

2001 # Se reduce el margen de descenso de los tipos hipotecarios
# El cuadro hipotecario se desacelerará
Los precios se estabilizarán en 2002

2002
# Los precios crecerán por debajo de la inflación
# La accesibilidad en España, a nivel anglosajón
# Fin de las reducciones de tipos de interés
Una aproximación cuantitativa a la "burbuja inmobiliaria"

2003
# ¿Desaceleración en 2003?
# Inflexión a la baja de las revalorizaciones inmobiliarias
# Vivienda: un riesgo controlado para los bancos
Aterrizaje suave de precios


2004
# 2004: un año de desaceleración para el inmobiliario
# La ralentización de las ventas moderará el avance de precios


2005
Ralentización ordenada de precios


etc...



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¿ENTENDEIS PORQUE LA GENTE NO SE FIA?
¿¡ENTEDEIS POQUE NO TIENEN NINGUN CREDITO?

A ver, a ver. Es lo mismo que indico en otro post. Habría que revisar las fuentes del estudio. Me explico:

Los informes se han realizado todos estos años tomando una muestra. En función de las características de esta muestra, las conclusiones pueden ser acertadas o falsas.
Tomemos como ejemplo Madrid capital: en funcíon del barrio en el que se realice el estudio la evolución puede ser muy distinta. El caso que mejor conozco es el de Moncloa - Argüelles, barrio en el que el precio de la vivienda subió desmesuradamente en torno a 2002 para llevar estancado desde 2004, más o menos.Se alcanzó el umbral del millon/metro cuadrado y no se movió.
¿Es la misma evolución que Vallecas, o Sanchinarrio? Obviamente, no. Las subidas se han producido en años distintos.
Si esto es en Madrid capital, no quiero ni pensar las enormes diferencias que se han producido a lo largo de este tiempo en todo el país.

¿A dónde quiero llegar con ésto?
Primero, a que no hay que hacer caso de estadísticas ni titulares. Hay que seguir la evolución, semana tras semana, del entorno próximo a cada uno. Pueden estar bajando mientras los titulares dicen lo contrario y viceversa.
Y segundo, a que el mercado inmobiliario es demasiado complejo como para poder resumir en un titular una evolución tan heterogénea.

Mi impresión vuelve a ser la misma que antes. Todo indica que la vivienda es cada vez más inaccesible para todos, por lo que la demanda, lógicamente, se ve afectada La oferta continúa inalterada. CONCLUSIÓN: DESCENSO DE PRECIOS.

Pero ojo, por desgracia la cosa no será de un día para otro. Del mismo modo que las subidas han sido en efecto dominó y ha sido en un período tan largo, creo que las bajadas seguirán la misma pauta. Y el juego ya ha empezado.


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  #6  
Antiguo 25-ene-2007, 21:26
Marai Marai está desconectado
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dafo: excelente post que conviene mirar en detalle.

1. Sobre las transacciones: el estudio del BBVA es el primero en mostrar en sus estadísticas el punto de inflexión en número de transacciones. Lo hace de forma tímida. Muestra un gráfico en el que, por primera vez, se observa que a finales de 2006 se ha producido el primer descenso interanual del número de operaciones de crédito para adquisición de vivienda.



Según este gráfico, en el que parece que los últimos datos corresponden aparentemente a diciembre de 2006, la súma móvil del último trimestre de 2006 muestra un descenso del número de operaciones de crédito, en el trimestre que acaba en diciembre de 2006, de aproximadamente el 2,5% respecto al mismo trimestre de 2005. Es el famoso turning point que se anunciaba. Esto todavía no se aprecia en los datos del INE sobre hipotecas que termina en octubre de 2006.

Esta es la razón (supongo) que el estudio esgrime para afirmar que se tendrá que producir una moderación en la construcción. Esto me lleva al segundo punto que discute la presentación: el empleo.

2) Empleo: si la tendencia que apunta el estudio del BBVA se consolida y siguen reduciéndose las transacciones inmobiliarias en 2007 (más que probable ya que los tipos van a seguir subiendo al menos hasta este verano 0,5 puntos más), la construcción se tendrá que moderar. Otro indicador que apunta en el mismo sentido es el descenso en el número de transacciones de suelo que publica el M. de V. La moderación en la construcción tendrá su efecto en el empleo que ya no crecerá con el mismo dinamismo en 2007, especialmente en el segundo semestre y a medida que se vayan terminando las viviendas iniciadas en 2005 y parte de 2006. La reducción del número de transacciones afectará, no sólo a la construcción, también a otros sectores de servicios y productos asociados a la venta de inmuebles (desde tecnocasa a Ikea). Hay riesgo, si no se reeestructura la economía lo suficientemente rápido, de que el empleo acabe resintiéndose empujando otra vez la demanda hacia abajo incluso aunque los tipos se mantengan constantes en el segundo trimestre.

Por estas razones yo apuntaría hacia la zona baja de la previsión del BBVA en cuanto al crecimiento de los precios de la vivienda en el 2007: creo que estarán más cerca del 3% que del 5% (incluso por debajo). Y en los últimos meses de 2007 habrá depreciación real de la vivienda.

3) Me extraña que en su estudio no mencionen la posible evolución del consumo en España en 2007.

saludos


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  #7  
Antiguo 25-ene-2007, 21:35
Alatriste Alatriste está desconectado
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Iniciado por Marai
dafo: excelente post que conviene mirar en detalle.

1. Sobre las transacciones: el estudio del BBVA es el primero en mostrar en sus estadísticas el punto de inflexión en número de transacciones. Lo hace de forma tímida. Muestra un gráfico en el que, por primera vez, se observa que a finales de 2006 se ha producido el primer descenso interanual del número de operaciones de crédito para adquisición de vivienda.



Según este gráfico, en el que parece que los últimos datos corresponden aparentemente a diciembre de 2006, la súma móvil del último trimestre de 2006 muestra un descenso del número de operaciones de crédito, en el trimestre que acaba en diciembre de 2006, de aproximadamente el 2,5% respecto al mismo trimestre de 2005. Es el famoso turning point que se anunciaba. Esto todavía no se aprecia en los datos del INE sobre hipotecas que termina en octubre de 2006.

Esta es la razón (supongo) que el estudio esgrime para afirmar que se tendrá que producir una moderación en la construcción. Esto me lleva al segundo punto que discute la presentación: el empleo.

2) Empleo: si la tendencia que apunta el estudio del BBVA se consolida y siguen reduciéndose las transacciones inmobiliarias en 2007 (más que probable ya que los tipos van a seguir subiendo al menos hasta este verano 0,5 puntos más), la construcción se tendrá que moderar. Otro indicador que apunta en el mismo sentido es el descenso en el número de transacciones de suelo que publica el M. de V. La moderación en la construcción tendrá su efecto en el empleo que ya no crecerá con el mismo dinamismo en 2007, especialmente en el segundo semestre y a medida que se vayan terminando las viviendas iniciadas en 2005 y parte de 2006. La reducción del número de transacciones afectará, no sólo a la construcción, también a otros sectores de servicios y productos asociados a la venta de inmuebles (desde tecnocasa a Ikea). Hay riesgo, si no se reeestructura la economía lo suficientemente rápido, de que el empleo acabe resintiéndose empujando otra vez la demanda hacia abajo incluso aunque los tipos se mantengan constantes en el segundo trimestre.

Por estas razones yo apuntaría hacia la zona baja de la previsión del BBVA en cuanto al crecimiento de los precios de la vivienda en el 2007: creo que estarán más cerca del 3% que del 5% (incluso por debajo). Y en los últimos meses de 2007 habrá depreciación real de la vivienda.

3) Me extraña que en su estudio no mencionen la posible evolución del consumo en España en 2007.

saludos

Soberbio análisis.

Sigo sin entender el optimismo generalizado que hay en el empleo. Varios puntos a analizar:

- 2007 y 2008 son años de elecciones; Esto es, año de inauguración de obra pública. Inauguración de obra pública = incremento de desempleo.

- Veo muy optimista la previsión de pasar de 900.000 viviendas a 600.000. Porque dudo mucho que se terminen esas 900.000 viviendas; Muchas de ellas nunca se iniciarán. Con las dificultades que empiezan a aflorar a la hora de vender lo que hay ahora, no creo que los promotores se arriesguen a seguir construyendo cuando no han vendido lo que tienen. Viviendas no iniciadas o no terminadas = incremento de desempleo.

- Consumo. Incremento de paro = descenso del consumo. Descenso de consumo = incremento de paro.

Un país como España, que vive casi en exclusiva de la construcción y del turismo (sobre todo en determinadas zonas) es muy sensible a una disminución del número de viviendas construidas y de un frenazo del consumo.


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  #8  
Antiguo 25-ene-2007, 21:43
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Alatriste

- Veo muy optimista la previsión de pasar de 900.000 viviendas a 600.000. Porque dudo mucho que se terminen esas 900.000 viviendas; Muchas de ellas nunca se iniciarán. Con las dificultades que empiezan a aflorar a la hora de vender lo que hay ahora, no creo que los promotores se arriesguen a seguir construyendo cuando no han vendido lo que tienen. Viviendas no iniciadas o no terminadas = incremento de desempleo.

.

Si señor.
Creo que la cancelación de obras con licencia será una de las características de 2007.


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  #9  
Antiguo 25-ene-2007, 22:01
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Lo gracioso de todo esto es cómo irán cambiando paulatinamente el discurso cuando venga lo inevitable... las bajadas!

Yo también apuesto porque en 2007 la vivienda crezca más cercana al 3% que al 5%, con bajadas en determinadas zonas. Lo cachondo es cómo van a presentar 2008.

Nadie quiere mentar la bicha. Sería demoledor para el mercado que diferentes estudios augurasen una bajada del -2% o -5% para 2008, que sería lo lógico siendo optimistas.

Va a ser un trágala importante.


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  #10  
Antiguo 25-ene-2007, 22:09
Marai Marai está desconectado
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Con la gráfica del BBVA he hecho una extrapolación al número de transacciones totales para el año 2006 ya que el M de V sólo proporciona ahora hasta el tercer trimestre.

Gráfico y datos:

Según la estimación basada en la gráfica del BBVA en el último trimestre de 2006 se produce el punto de inflexión.

Los datos de transacciones totales serían:
------transacciones----incremento
2004:---848.390
2005:---901.574----------6,3%
2006:---939.138----------4,1% (estimado)

La mayor parte del incremento de 2006 se produjo en el primer semestre. En el segundo semestre se produjo el punto de inflexión de acuerdo con la estimación mencionada.

Última edición por Marai; 25-ene-2007 a las 22:12


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