http://www.diariosur.es/prensa/20070107/portada/notarios-bancos-empiezan-rechazar_20070107.html
¿requiem definitivo para el pasapisismo?Notarios y bancos empiezan a rechazar escrituras que ocultan el origen del dinero
En la mayoría de los casos se trata de particulares que compraron la vivienda sobre plano y que tratan de venderla antes de la entrega de llaves sin que conste su nombre La nueva Ley de Prevención del Fraude Fiscal obliga a identificar a los implicados y los medios de pago
IGNACIO LILLO/MÁLAGA
Hacer trampas cuando se compra o se vende un inmueble para pagar menos impuestos se ha convertido en una misión cuanto menos complicada. Las notarías de Málaga ya han comenzado a registrar casos en los que las transacciones se interrumpen ante la negativa de alguna de las partes a identificar los medios de pago o a aparecer en la transacción. Generalmente, son las empresas promotoras o los propios bancos los que piden volver a estudiar la operación ante la posibilidad de salir salpicados frente a Hacienda.
El notario y delegado del Colegio en Málaga, Joaquín Mateo, trata de ilustrar con un ejemplo uno de los casos que más dudas presenta a la hora de formalizar las escrituras de compraventa de un inmueble, sobre todo tras la entrada en vigor de la Ley de Prevención del Fraude Fiscal, el pasado 1 de diciembre.
«Una promotora A vende un piso a un particular (B), que a su vez lo transfiere a otro (C). La inmobiliaria transmite a B en 100.000 euros y le quedan por pagar 80.000. B da el pase a C, mediante una cesión del contrato de compraventa, a cambio de una cantidad, de manera que recibe lo ya satisfecho más 10.000 euros de beneficio. Y C se compromete a pagar a A los 80.000 euros y se subroga a la hipoteca». Es la técnica conocida como «dar el pase», y que ha supuesto pingües beneficios para los inversores.
Intermediarios visibles
Si todas las partes hacen los deberes irá sobre ruedas. La dificultad está en que habitualmente el sujeto B, el que compró sobre plano y pretende vender antes de la entrega de llaves, no quiere aparecer para evitarse los cuantiosos impuestos. Y la empresa está obligada a reflejar al primer comprador. Ahí llegan los problemas.
En el caso de las cesiones, Mateo alega: «Es imposible que el primer comprador desaparezca, porque hizo unos pagos a la promotora que hay que identificar. Y ésta podría ser colaboradora del fraude y tener incidencias penales. La norma dificulta muchísimo los pases y tengo noticias de que en los contratos privados se están eliminando las cláusulas que lo autorizan».
Andrés Tortosa, decano del Colegio de Notarios, reconoce que en sus oficinas, en Granada, también ha recibido casos de este tipo. «El que vende no quiere aparecer, y hay problemas. Esto es precisamente lo que pretende la ley, controlar este tipo de revalorizaciones». Tortosa recuerda que esas transacciones tienen que quedar registradas y tributan al 7%, además de incluirse como ganancia patrimonial en la declaración de la renta, en torno al 20 o el 30%, con lo que se reduce sustancialmente el margen de ganancia para este tipo de inversores.
No obstante, aunque la ley lo ha complicado, Mateo afirma que estas situaciones estaban ya planteadas en la calle y en las notarías desde hace al menos tres años. Los bancos son los más reacios a participar en el juego, para evitar ser acusados de colaborar con el fraude fiscal.
Menos inversores
Los fedatarios públicos advierten de que una primera consecuencia de la norma será la reducción del mercado de inversores. Marcial Bellido, director del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) y experto en el mercado inmobiliario, constata que la norma ayudará a que las operaciones sean más transparentes y a reducir el fraude fiscal. Sin embargo, rompe una lanza en favor de los inversores. «Compran cuando todavía no hay nada hecho y otros no lo hacen, se anticipan y luego venden a alguien que lo ve ya construido. También ocurre en la Bolsa, no se debe ir contra el especulador».
Pero, al tiempo, reconoce que estas prácticas ayudan a inflacionar el sector, al crear «un stock de vivienda que no tiene uso». Sobre la incidencia en los precios, considera que la menor demanda en el mercado puede traer aparejada una leve reducción, y recuerda que el 20% de las adquisiciones se hacen como inversión. «Ya no se compra con tanta alegría».
José Antonio Pérez, profesor del Área de Mercado Inmobiliario del IPE, es más crítico. Entiende que la ley llega tarde y no resuelve el dilema principal, que es la existencia de dinero oscuro. «Es el gran problema del mercado inmobiliario y la ley poco puede hacer en el contrato entre privados». A su juicio, los promotores serios ya prohibían la cesión de contrato. «Los precios han hecho que desaparezca la reventa en Málaga. Los casos de ahora son coletazos de los que compraron hace dos años».
Dinero oscuro
Los propios notarios reconocen importantes dificultades para controlar los pactos entre particulares para ocultar dinero. Basta con que ambas partes estipulen un precio de escritura y el resto se entregue en oscuro, para reducir los impuestos. «Esto no evita que haya acuerdos tapados donde se produzca ocultación de dinero», reconoce el decano. Llegado este punto, Mateo advierte: «Habría que preguntarse por qué se defrauda. La carga impositiva es muy alta y a veces una cantidad pequeña de impuestos es la diferencia entre poder comprar una vivienda y no poder». Por ello, reclama que las ganancias derivadas del mayor control del fraude sirvan para reducir los impuestos a las rentas más bajas.
Nicolás Delgado, gerente de la inmobiliaria Roda, rechaza estas prácticas, ya que, a su juicio, suponen una merma de la transparencia en la operación. «Somos muy exigentes con la calidad. El consumidor debe recibir toda la información y a las viviendas de pase no se les puede aplicar este precepto. Las empresas serias no hacemos el juego, todo debe ser muy legal».
Delgado considera que beneficiará al sector. «Puede acabar con la especulación. Más que bajar los precios, el coste de la vivienda se aproximará más al coste real del mercado, lo que beneficiará a todos. Estas prácticas hacían daño a la personas que pagaban ese dinero y luego no se declaraba».
Al tiempo, este experto indica que la nueva normativa llevará al sector inmobiliario a un nivel de profesionalidad muy superior, lo que redundará en una mayor confianza de los usuarios.
