Busco consejo sobre zipoteca.

Datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

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¿Qué condiciones para mejorar se pueden obtener?

BUMBUM dijo:

Datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

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¿Qué condiciones para mejorar se pueden obtener?

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Cuanto tiempo le queda?

Te recomendaria pasar a una hipoteca de ING....pero igual...al tener que pagar la cancelacion no te sale a cuenta...:S seria buscar otra hipoteca...y "amenazar" al banco...igual pueden cambiarte el diferencial....pero tendrias que "pelear" las comisiones de cancelación y apertura del nuevo prestamo....

no se...si puedes pagarlo bien....yo me quedaria como estas...

No, la hipoteca no es mía. Le quedan 25,5 años + o menos, y se que aunque se rebajara el diferencial hasta un 0,4 %, se iba a notar poco en la cuota... ¡Pero joer, en lo que queda de pagar me parece que serían unos miles! Yo no me resignaría, desde luego; es una hipoteca segura que tienen.

Por eso quería saber si es difícil que atiendan a razones los de la propia caja, o no...

BUMBUM dijo:

Datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

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¿Qué condiciones para mejorar se pueden obtener?

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1) El gasto de cancelar tu hipoteca es de unos 2000 €.

2) Los gastos de realizar otra hipoteca por unos 100000€ con mejores condiciones por ese importe son de +/- 3000€ (registro, notario, tasacion...etc).

3) Para calcular en igualdad de condiciones debes comparar una deuda con tus condicones actuales de 103000€ con uan deudas de 103000€+5000€=108000€ en mejores condiones.

4) El mejor tipo que he visto es de euribor+0.35 (creo que banesto) asi que hay que comparar 103000 € al euribor+0.7 con 108000 al euribor+0.35.

5) Supongo que pediste un prestamo a 30 años y que te quedan por pagar 24 años, es decir que compraste en el 2000. O sea te quedan unas 2888 cuotas pendientes. Lo he supuesto por el importe que dices que te queda pendiente, intuyo que compraste el 2000 o 2001.

6) 103000 € a 288 cuotas al 4,7% (euribor actual+0.7) dan una cuota de 597€. Al termino del prestamo si el intres permanece constante, pagarias 171970.03 € en total y 68970.03 € de intereses, el 40,11% del total.

7) 108000 € a 288 cuotas al 4,35% (euribor actual+0.35) dan una cuota de 604.83€. Al termino del prestamo si el intres permanece constante, pagarias 174190.55 € en total y 66190.55 € de intereses, el 38 % del total.

8) Si buscas el punto en el que bajando el diferencial, igualas tu cuota mensual, y el pago total en la vigencia del prestamo, te daras cuenta que esto sucede para un diferencial de 0.22%. Nadie ofrece eso.

9) Es evidente que no te interesa cambiar, pues tanto la cuota mensual, como el pago total en la vigencia del prestamo es superior al actual si cambias.

aleg dijo:

1)
2) Los gastos de realizar otra hipoteca por unos 100000€ con mejores condiciones por ese importe son de +/- 3000€ (registro, notario, tasacion...etc).

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La hipoteca creo que es de marzo de 2002.

¿Cómo se estima la cuantía de esos gastos?
¿Qué posibilidades hay de que rebajen el diferencial?

BUMBUM dijo:

¿Qué posibilidades hay de que rebajen el diferencial?

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Tal vez dominando un poco el arte del touching the eggs, acompañado de unos amigos albanokosovares. :



La aparentemente más barata es de uno-e con 0'29
https://www.uno-e.com/UNOEPUB/tlwu2_index_c1.html
https://www.uno-e.com/UNOEPUB/tlwu/tlwu2_welcome.jsp

Otra pregunta aprovechando el hilo:
¿Que posibilidades habría que se limitase el diferencial por ley, además del plazo a devolver? Uiiiii, esto conllevaría el reventon de los precios. Imposible con los gobernantes acaparadores de tochos actuales.

Hola,

Precisamente ayer hablaba con un amigo que tiene un diferencial del 1% de la posibilidad de llevarse la hipoteca a otra entidad para mejorarlo. Le comente que se estaba tramitando una nueva ley, la Ley de Modernizacion del Mercado Hipotecario, y que por lo que habia leido se iban a rebajar los costes de subrogacion, cancelacion etc...

Aqui hay un enlace al anteproyecto:

http://www.tesoro.es/doc/SP/legislacion/entramitacion/Audiencia/Sleg3296.pdf

Yo es que de esto se poco, alguien sabe como afectara esta ley a este tipo de transacciones?

Andreas Katsulas dijo:

Ley de Modernizacion del Mercado Hipotecario, y que por lo que habia leido se iban a rebajar los costes de subrogacion, cancelacion etc...

Aqui hay un enlace al anteproyecto:

http://www.tesoro.es/doc/SP/legislacion/entramitacion/Audiencia/Sleg3296.pdf

Yo es que de esto se poco, alguien sabe como afectara esta ley a este tipo de transacciones?

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Probable no será retroactiva, y por lo tanto no beneficiará mucho a los que ya están empepitados, si no sirve además para intentar mantener hinchada la burbuja a toda costa dependiendo de como se elabore, sabiendo quienes son y con qué se financian los que mandan actualmente. :

Si no se limitan las cipotecas a plazos menores de 20 años, los precios dificilmente padecerán bajadas a la mitad, de manera cuantitativamente significativa salvo casos puntuales, porque los pepitos solo miran si pueden asumir la cuota mensual independientemente del plazo, "...y aluego encima siempre pueden refinanciar." :

La solución pasa por subrogar la hipoteca a otra entidad lo que permite ahorrar los 3000 euros aprox. mencionados po aleg por constituir una hipoteca nueva, lo que habría que enterarse entonces es de la comisión de subrogación, que probablemente también será del 2%.

Gracias por las aportaciones.

La cuestión es hacer lo que dices tú, Johnny, subrogarla.

La cuestión es saber cómo se puede minorizar la cuantía de la cancelación, me explico:

-en otra hipoteca, cuando quise cancelarla, hice lo que me dijo la de la caja: una aportación parcial sin coste alguno por casi el total del capital pendiente, y cancelación al día siguiente, por lo que los gastos fueron poco apreciables.

¿Habría alguna forma de conjugar todo esto para que los gastos sean los menos posibles?

Un poco más de ayuda, por favor.

Al parecer, la churri fue ayer a preguntar por el cambio de condiciones y tal a su oficina bancaria y le dijeron que por estudiarlo y enviarlo a su departamento de riesgos (o algo así), le cobrarían entre un 0,5-1% de lo q le queda por devolver... : . Algo así creo que era...si yo sé poco, ella menos. Hay que leer el contrato a ver qué pone...

-Repito los datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
.Plazo de devolución pendiente: 25,5 años
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

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1º- ¿Qué gastos habría que pagar en una subrrogación con otra entidad?
2º-¿Hay alguna forma de que se puedan minimizar los gastos de cancelación? (por ej, que te dejen el dinero los del banco, y les pagues lo que te queda en 2 días. Supongo que será más dolido eso, puesto que el problema es q te dejen el dinero estando la casa hipotecada con otros...)

BUMBUM dijo:

Un poco más de ayuda, por favor.

Al parecer, la churri fue ayer a preguntar por el cambio de condiciones y tal a su oficina bancaria y le dijeron que por estudiarlo y enviarlo a su departamento de riesgos (o algo así), le cobrarían entre un 0,5-1% de lo q le queda por devolver... : . Algo así creo que era...si yo sé poco, ella menos. Hay que leer el contrato a ver qué pone...

-Repito los datos:

-Deuda pendiente: 103.000
-Revisión trimestral
.Plazo de devolución pendiente: 25,5 años
-Euribor+0,7%
-Cancelación 2%

+Valoración del pisito en el mercado: + de 200.000
+% sobre 1 sólo salario +- 30%

_____________________________

1º- ¿Qué gastos habría que pagar en una subrrogación con otra entidad?
2º-¿Hay alguna forma de que se puedan minimizar los gastos de cancelación? (por ej, que te dejen el dinero los del banco, y les pagues lo que te queda en 2 días. Supongo que será más dolido eso, puesto que el problema es q te dejen el dinero estando la casa hipotecada con otros...)

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- Comision de subrogacion, Registro , Notario, Tasacion y gestoria.
Para la hipoteca que comentas asciende a unos 1500 € mas o menos.

- Lo mejor que puede hacer tu amiga es amortizar un poco cada año, personalmnete creo que es mejor bajar cuota, pues incrementa tu nivel de renta en el momento y lo notas en seguida. Ademas aunque pagas un poco mas de intereses en toda la vigencia del prestamo, se compensa por la inflacion acumulada de los años de mas que pagas, que disminuyen el valor de la cuota a precios de hoy.

- Los bancos suelen recomendar el bajar tiempo, te dan un poco de coba y tal, te dicen que si no necesitas hoy el dienro al final pagas menos...etc. Hombre, la verdad es que es un poco absurdo que si necesitas hoy el dinero vayas a amortizar hipoteca al banco ¿no?. En realidad intentan engañar a la gente para ganar ellos (como siempre) pues si reduces tiempo, no les tocas ni un duro del negocio que hacen HOY con tu hipoteca. Pues recibiran la misma mensualidad. Y ademas usarar lo que les adelantas para prestarselo a otro nuevo hipotecado, y asi mas y mas negocio. En cambio si reduces cuota, pues les reduces el negocio que hacen contigo, ya que recibiran menos cada mes.

CONSEJO: REDUCE SIEMPRE CUOTA. EL DEL BANCO TE ENGAÑA SI TE RECOMIENDA REDUCIR TIEMPO. TE ACONSEJA LO QUE LE INTERESA A EL, NO LO QUE TE INTERESA A TI.

- La estimacion de los gastos de cancelar y abrir otra hipoteca que te di eran orientativos. Mas o menos el 3% del importe solicitado en total. Ahi van todos los conceptos notario, AJD, registro, tasacion, gestoria...etc.

- Para saber mas de los gastos de subrogacion visita el enlace: http://www.hipotecagratis.com/web_hipotecas/calsubrogacion.asp?menu=s2

aleg, no estoy de acuerdo, si rebajas plazo, tambien rebajas pago de intereses.

Yo prefiero rebajar plazos que cuota.

Aleg,

no estoy de acuerdo con lo que dices de reducir cuota vs. tiempo desde el punto de vista del banco.

El negocio del banco está en la percepción de intereses, no en el repago de principal; en ese sentido, los intereses son los mismos tanto si reduces cuota como si reduces tiempo, por lo que al banco le da igual.

Respecto a lo de que a ellos les interesa que se lo devuelvas porque usan el dinero para prestárselo a otro, a ellos les da igual tenerlo prestado a ti que a otro pues las condiciones van a ser similares y dado que ya no suelen ponerse comisiones de apertura en crédito hipotecario tampoco va a haber un beneficio por el acto de generar una nueva hipoteca. Para "prestar de nuevo" el dinero, lo que hacen es emitir cédulas hipotecarias y otros instrumentos de titulización.

De hecho, para un banco cualquier tipo de repago anticipado es un riesgo ya que supone una cancelación de una de sus inversiones y la necesidad de buscar una inversión alternativa lo antes posible para evitar el coste de oportunidad.

y_que_hago??:

La rebaja de intereses inicial es la misma en ambos casos porque el principal que queda es igual en ambos casos.

La diferencia viene en que si mantienes la cuota amortizas más rápido y por tanto posteriormente pagas menos interés, mientras que si reduces la cuota los repagos son inferiores y estarás durante más tiempo pagando un interés parecido.