Un error fundamental en calculo Alquiler/compra.

Ayer hablando con un conocido me dio una clave para entender una relación alquiler/compra:


El error básico en los cálculos AQUILER COMPRA, es que se comparan objetos diferentes.

Algo así como comparar comprarse un porche y alquilar un panda. Entre esas dos opciones es mas rentable alquilar el panda. (no lo digo porque el panda sea mas caro o barato, sino porque son objetos y necesidades diferentes)

Uno de los motivos por los que fallan los cálculos es que se compara los
precios medios de las viviendas con los alquileres medios.

Pero eso en el mercado español es falso. El que alquila tiene que comparar su alquiler (no con los precios medios de venta) sino con los precios de las viviendas mas baratas.

¿Por qué? porque en España la mayoria de las viviendas son de reposición. Por tanto quien compra una vivienda de 400.000 euros no se hipoteca por esa cantidad sino por 120.000.

Por tanto ellos pagan los intereses de 120.000 euros no de 400.000.

Mientras que el que alquila tiene que pagar todo, por eso el alquiler se debe comparar con los precios de la vivienda de los que acceden por primera vez a una vivienda. (los precios mas bajos del mercado)

Deberíamos comparar el alquiler con los percentiles del 30% como mucho.
Ahí las cosas cambiarían bastante.

Es que uno lee cosas como que alguien sin un duro pretende "comprarse un piso" de 600.000 euros y las cosas no cuadran . realmente es una locura. cualquier opción es mejor, alquilar, emigrar, etc, Pero es como si se quisiera comprar un porche con el salario mínimo.

La estructura inmobiliaria Española no es esa.

A mi modo de ver la mejor manera de calcularlo es mirar cuanto estás pagando de alquiler y cuanto pagarías por comprar ese mismo piso. Al menos así lo he hecho yo, y me sale rentable esperar un par de añitos en caso de meseta, y mucho más en caso de bajadas.

No partes del mismo punto de salida, le estás dando una vivienda de ventaja al que compra. Con esos planteamientos puedes llegar a donde tu quieras.

Como quedarte con la vivienda de reposición sin alquilar ni comprar.

estoy de acuerdo contigo epsilon. me cambio de casa de alquiler y ayer mismo hize los calculos: €/mes de alquiler: 500 euros.
€/ mes de hipoteca para ese mismo piso (precio mercado aprox 180000 euros): a 30 años pasaba holgadamente los 800 €

Algun pepito esos calñculos los simplifica más todabia: 5000 euros/mes * 12 meses= 6000 euros 6000*30= 180000 euros Tan cegados que no tienen en cuenta intereses, y se quedan tan frescos. Y no les hables del IBI y demas movidas que implica ser propietario.
En mi caso dificilmente podria optar a comprar el piso que alquilo.

Tambien hay que tener en cuenta que las diferencias entre casas. Es decir, tú hablas de tomar como referencia las casas más baratas, en edificios antiguos, sin ascesor, duchas sin presión, etc. Pero en el mercado de alquiler ese tipo de casas se quedan para gente muy pobre o como piso de estudiantes. Si en Alicante me dieran a elegir (y pudiera pagarlo) alquilar un piso en un edificio del yugo y las flechas por 400 euros al mes o uno en urbanización privada con piscina por 600, pues no hay color, me tiro al de 600. Pero a la hora de comprarlos ya no tendría esa disyuntiva, ya que a lo mejor no me llega para la hipoteca del de 600, por el que me piden 300000 euros, así que sólo podría comprar el de 400, por el que me piden 130000. No sé si me explico...

De nuevo has dado en el clavo ex-burbu. Te felicito por ser una mente despierta

Reposición?

Si yo comprara ahora mismo no es reposicion..es primera vivienda...no tengo ninguna otra por lo que deberia pagar hipoteca de la casa entera...

Asi que mi comparacion seria me hipoteco por 200.000-300.000 euros, o alquilo por 700-900? es la unica comparacion que a mi me vale..

el dilema no es alquilar o ser propietario, por supuesto que es mil veces mejor ser propietario...el dilema es alquilar o hipotecarte por una cantidad exagerada (a mi modo de ver).

300.000€ van a recibir mis padres x una venta de unas naves, cosa k alkilando ni en sueños

La falacia de tu argumento es que no tienes en cuenta que el que alquilara después de vender una casa por valor de 300.000 euros dispone de ese capital íntegro, que le reporta beneficios. A un módico 4% TAE estaría sacando 1000 euros al mes sobre sus ahorros, cantidad que muy probablemente es suficiente para pagar el alquiler de la casa que se quería comprar por 420.000.

Querer justificar económicamente la compra sobre el alquiler en el mercado actual de las capitales españolas es un ejercicio vano. Y no digamos ya la diferencia que supone de liquidez y tranquilidad.

Empiezo a pensar, ex-burbujista, que para ti esto del foro no es más que un divertimento en el que te entretienes viendo cuánto tarda la gente en desmontar tus argumentos. Otra cosa no tiene sentido.

Saludos,
Juan.

ex-burbujista dijo:

Ayer hablando con un conocido me dio una clave para entender una relación alquiler/compra:


El error básico en los cálculos AQUILER COMPRA, es que se comparan objetos diferentes.

Algo así como comparar comprarse un porche y alquilar un panda. Entre esas dos opciones es mas rentable alquilar el panda. (no lo digo porque el panda sea mas caro o barato, sino porque son objetos y necesidades diferentes)

Uno de los motivos por los que fallan los cálculos es que se compara los
precios medios de las viviendas con los alquileres medios.

Pero eso en el mercado español es falso. El que alquila tiene que comparar su alquiler (no con los precios medios de venta) sino con los precios de las viviendas mas baratas.

¿Por qué? porque en España la mayoria de las viviendas son de reposición. Por tanto quien compra una vivienda de 400.000 euros no se hipoteca por esa cantidad sino por 120.000.

Por tanto ellos pagan los intereses de 120.000 euros no de 400.000.

Mientras que el que alquila tiene que pagar todo, por eso el alquiler se debe comparar con los precios de la vivienda de los que acceden por primera vez a una vivienda. (los precios mas bajos del mercado)

Deberíamos comparar el alquiler con los percentiles del 30% como mucho.
Ahí las cosas cambiarían bastante.

Es que uno lee cosas como que alguien sin un duro pretende "comprarse un piso" de 600.000 euros y las cosas no cuadran . realmente es una locura. cualquier opción es mejor, alquilar, emigrar, etc, Pero es como si se quisiera comprar un porche con el salario mínimo.

La estructura inmobiliaria Española no es esa.

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No había visto el comentario de tu nueva firma pero ta animo a que no le hagas caso, por lo general tus aportaciones me parecen bastante interesantes.

isra_zgz dijo:

En mi caso dificilmente podria optar a comprar el piso que alquilo.

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Pues claro, para eso estan los alquileres, ¿Te imaginas que alquilar fuera mas caro que comprar?

Es ridiculo: Por el mismo dinero el alquiler te da acceso a cosas que de otra manera no podrías o no te compensarian. Pero eso es lo normal.

El alquiler a corto plazo compensa, PERO SIEMPRE ES ASI. y depende de cada objeto los calculos temporales cambian:

Alquilar un video por 24 horas te cuesta 3 euros, comprarlo 20 euros... (claro que es mas barato alquilarlo) El alquiler te da por el mismo dinero acceso a muchos mas videos. (pero solo 24 horas)

Yo creo que lo mejor seria comparar la compra y el alquiler de las viviendas que tu quieras.

Reposicion??......que tonteria es esa???.......la unica comparacion posible es precio total de compra con precio de alquiler de la misma vivienda. Como es muy dificil generalizar tomando casos concretos, supongo que es justo tomar precios medios de compra/alquiler para un rango grande de viviendas (idealista).

Reposicion dice. Si alguien compra por 400000 y solo pide una hipoteca de 120000 significa que tenia ya 280000........y este dinero lo tenia porque ha vendido una vivienda o porque lo tenia ahorrado o porque.....por lo que sea.
Ahora si quieres comparamos la compra de esa vivienda de 400000 euros por la que solo tenemos una hipoteca de 120000, con el alquiler de esa misma vivienda (850 euros??) teniendo 280000 en el bolsillo produciendo. Y produciendo significa por ejemplo un 3% (8400 euros al año o 700 euros al mes) con lo que el pago efectivo de alquiler durante el primer año seran 150 euros/mes (suponiendo que el alquiler de esa vivienda sean 850 euros/mes)........que tal asi??

Hay que comparar situaciones identicas, y tu eres el que quieres comparar el alquiler de un panda con la compra de un Porsche........y eso no es justo. Hay que comparar compra y alquiler del mismo modelo con las mismas caracteristicas.

ex-burbujista dijo:

Ayer hablando con un conocido me dio una clave para entender una relación alquiler/compra:


El error básico en los cálculos AQUILER COMPRA, es que se comparan objetos diferentes.

Algo así como comparar comprarse un porche y alquilar un panda. Entre esas dos opciones es mas rentable alquilar el panda. (no lo digo porque el panda sea mas caro o barato, sino porque son objetos y necesidades diferentes)

Uno de los motivos por los que fallan los cálculos es que se compara los
precios medios de las viviendas con los alquileres medios.

Pero eso en el mercado español es falso. El que alquila tiene que comparar su alquiler (no con los precios medios de venta) sino con los precios de las viviendas mas baratas.

¿Por qué? porque en España la mayoria de las viviendas son de reposición. Por tanto quien compra una vivienda de 400.000 euros no se hipoteca por esa cantidad sino por 120.000.

Por tanto ellos pagan los intereses de 120.000 euros no de 400.000.

Mientras que el que alquila tiene que pagar todo, por eso el alquiler se debe comparar con los precios de la vivienda de los que acceden por primera vez a una vivienda. (los precios mas bajos del mercado)

Deberíamos comparar el alquiler con los percentiles del 30% como mucho.
Ahí las cosas cambiarían bastante.

Es que uno lee cosas como que alguien sin un duro pretende "comprarse un piso" de 600.000 euros y las cosas no cuadran . realmente es una locura. cualquier opción es mejor, alquilar, emigrar, etc, Pero es como si se quisiera comprar un porche con el salario mínimo.

La estructura inmobiliaria Española no es esa.

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Otro post de ex-burbujista! Que bien....

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...muy interesantes siempre tus aportaciones... si...

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ex-burbujista dijo:

Pero eso en el mercado español es falso. El que alquila tiene que comparar su alquiler (no con los precios medios de venta) sino con los precios de las viviendas mas baratas.

¿Por qué? porque en España la mayoria de las viviendas son de reposición. Por tanto quien compra una vivienda de 400.000 euros no se hipoteca por esa cantidad sino por 120.000.

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El análisis es el mismo.
Si vivo en una casa que vale 400000, y el alquiler está en menos de 1540, es más ventajoso el alquiler.
Si sigo tu argumento es como si te digo que el rendimiento por encima de inflación del capital almacenado resta 1000 de esos 1540 y alquilar me sale por 540.
Igual que hay reposición de vivienda hay reposición de capital.
Y si el capital crece por encima de la vivienda, como está ocurriendo, comprar es todavía mayor ruina.
Eso si que es un error fundamental.

Así que me estas comparando a quien le sale mas barato:

1) A quien tiene una casa y cambia para comprarse otra mejor

2) A quien no tiene casa y tiene para alquilar.


Pues impepinablemente a mi me sale que al que mas barato es al tercer caso que tu no nombras.

3) Al que tiene una casa y no se cambia por los precios tan hinchados que tenemos y se queda en ella viviendo (coste 0 euros).

En serio chico si quieres meter en el mismo cesto al que tiene casa y al que no tiene, pues tu mismo.