¿Ultimos coletazos o diferentes fases por regiones?

Hablo de una zona cercana donde resido - Granada provincia - es que no se si están "echando el resto" o si podemos considerar diferentes niveles por zonas en España, es decir, en Madrid u otras regiones se está empezando a notar la llegada del "pinchazo de la burbuja", y sin embargo en otras se está aún en pleno desarrollo de la burbuja. En el caso de Granada provincia, se está construyendo a un ritmo, desde mi punto de vista, bestial, sobre todo en localidades cercanas a Granada capital. Las construcciones se están llevando a cabo a destajo (por metros) y con sub-sub-sub-contratas, por eso me pregunto si es que se pueden diferenciar diferentes fases dentro de España en sus diferentes regiones del fenómeno inmobiliario. A mi me da la impresión de que aquí está ocurriendo lo que en grandes capitales, la gente se empieza a ir a zonas más alejadas (ciudades-pueblos dormitorio), lo que en las grandes ciudades-capitales empezó hace unos años.

Yo vivo en otra zona andaluza, Jaén, en un pueblo de un poco menos de 15.000 habitantes. Aquí un piso en una "zona centro" de unos 90-100 metros útiles está costando 140.000-150.000 euros, hace tres años 110.000-120.000, hace 6-7 años 70.000-80.000 euros. Aquí se vende todo o casi todo, quizas gracias al apoyo de la cantidad enorme de puestos de trabajo que está generando, entre otros, el sector de la construcción en Granada y en menor medida en Jaén y otras provincias andaluzas (la gente se desplaza durante los dias laborales y vuelve el fin de semana).

Además de que se vende todo o casi todo, los créditos son cada dia más altos la gente se mete con hipotecas que conceden bastante altas, y supongo que considerando que tendrán trabajo durante bastante tiempo.

Sería interesante que dieseis datos de zonas más amplias-regiones según vuestras apreciaciones, si fuese posible objetivas, y ver la evolución de cada una de ellas, y comprobar si cada región va pasando por fases diferentes o por la misma.

Eso es lo que yo pienso, en cada provincia llegará en un momento diferente. Aquí en Madrid, yo creo queda poco, estamos justo arriba, a punto de caer o ya estamos cayendo, pronto lo sabremos.

Lo que pasa que cuando las grandes provincias caigan, igual arrastran a las demás, no se que será peor.

Seria interesante analizar cual será la tendencia de los pisos en función de sus características:

-Pisos grandes>80m2)
El precio/m2 de los pisos más grandes es un poco menor que el de los más pequeños. Además, en caso de bajar estos precios de estos pisos, supongo que habrá gente con un piso más pequeño(Ya pagado) intentará acceder a ellos, aumentando su demanda y por lo tanto, el precio.

-Pisos céntricos(O bien comunicados con transposte publico) en grandes ciudades:
Pues lo mismo, si bajan de precio, creo que habrá gente que vive en las afueras que intentarán acceder a ellos.

- Pisos pequeños (<70m2)
Al ser los más económicos, mucha gente intentará acceder a ellos como primera vivienda, aunque creo que en este caso, la gente esperará bastante a que bajen.

Resumiendo, creo que los que más bajarán son los apartados de los centros de las grandes ciudades, y en menor mdida, los más pequeños.

También podria haber primado otras consideraciones que darian la vuelta a mis conclusiones, así que espero vuestras opiniones.

Saludos,

Obviamente, lo segundo: diferentes fases por regiones.

En no todas se ha urbanizado igual, quedando algunas (muy pocas) donde aún hay mucho terreno por construir.

http://www.mviv.es/es/xls/estadisticas/APLI/PCP.XLS


Según los datos del Ministerio de Vivienda, es precisamente Granada una de las ciudades que primero y más fuerte están empezando a caer (en el 3 Tre. han caido un 24% los precios de vivienda usada y un 0.78 los de la nueva).

Quizá se siga construyendo y rápido para ver si se venden antes del gran golpe. Eso explicaría también el alto consumo de cemento en toda España, a pesar de que ya NO SE INICIAN más obras.

Yo creo que cada zona geográfica responderá de forma diferente, según los precios existentes y la relación de oferta y demanda en cada área.

Lo que si tengo claro es que en el caso de Madrid vamos a observar un efecto dominó de ida y vuelta con las provincias vecinas. Creo que prácticamente todos coincidimos que hay (y habrá) sobreoferta si llegan a terminar todos los desarrollos del ensanche de Vallecas, Valdebebas, etc.. lo cual en principio debería terminar bajando los precios de la vivienda en Madrid capital, hasta el punto que alguien se planteará si realmente le compensa ahorrarse una determinada cantidad para irse a una vivienda más asequible a, por ejemplo, Guadalajara. Como consecuencia disminuiría la demanda en zonas limítrofes y se rebajarían los precios con lo que los pepitos con presupuestos más ajustados optarán por irse lejos... lo cual a su vez significa retirar demanda de Madrid.

Por supuesto el planteamiento anterior es suponiendo que tengamos una sobreoferta tan brutal que ni tan siquiera un ajuste de precios "en dos tiempos" la agote.

En cualquier caso, si creo que la gran catástrofe burbujista se va a dar en ciudades como Toledo, Guadalajara, Ávila o Segovia, a pesar de tanto vendernos la burra de a 20 - 30 minutos en AVE, en el momento en el que haya un ajuste de precios notable en Madrid.