Ahora resulta que se están desvendiendo pisos, en lugar de venderse

Schumpeter · 28 Nov 2006

Noticia de Expansión (28/11/2006)

El plazo de venta de un piso supera los dos años, cuatro veces más que en 2005
Lorenzo Ramírez

Los promotores notan desde hace meses una ralentización en los plazos de venta de las viviendas. Y es que el tiempo desde que un piso sale al mercado hasta que es adquirido supera ya de media los dos años, llegando en algunos casos a los tres, frente a los seis meses que costaba a comienzos de 2005 encontrar un comprador.

Es decir, el plazo de venta se ha multiplicado por cuatro en este periodo, según el departamento de análisis de la consultora inmobiliaria de riesgos RR de Acuña y Asociados, y fuentes de la Asociación Española de Promotores y Constructores de España (APCE).¿Qué es lo que provoca que un promotor tarde más en vender un piso? Los empresarios apuntan dos causas fundamentales. Por un lado, el hecho de que en los últimos años se ha satisfecho mucha demanda que estaba embalsada.

La explosión de nacimientos registrada en la década de los 70 –conocida popularmente como baby boom, y que incluye a personas que ahora tienen entre 30 y 35 años–, es una generación que, en su mayoría, ya ha adquirido una vivienda mediante el pertinente crédito hipotecario.

Por otra parte, también influye la subida de los tipos de interés, que presiona sobre las economías familiares altamente endeudadas. Sin embargo, la consultora RR de Acuña considera que la clave de este alargamiento estriba en el exceso de oferta, que ha crecido a un ritmo mucho mayor que la demanda en los últimos años.

No obstante, y pese al retraso en los plazos de venta, los promotores todavía tienen margen para vender los edificios sobre plano, de forma que cuando éstos están acabados -tras 18 o 24 meses de construcción-, la mayor parte de los inmuebles están vendidos y entregados.

El problema es que, cuando los plazos medios de venta se acercan más a los tres años –lo que está sucediendo en la actualidad en algunas áreas geográficas, especialmente las de costa–, el empresario no solamente tiene que pagar los intereses de financiación de la promoción, sino también las amortizaciones. Por estas razones, ya desde 2005 la tasa de crecimiento de las viviendas iniciadas se ha ido moderando y será negativa en los próximos años.

La dificultad para comercializar los inmuebles también obliga a los propietarios de vivienda usada a reducir sus expectativas de precio a medida que va transcurriendo el tiempo desde que se tomó la decisión de venta, con una media de rebaja del importe de unos 18.000 euros.

Como muestra de esta situación, destaca la reciente evolución de los indicadores de la construcción. En el presente año, los índices de confianza elaborados por el Banco de España a partir de las perspectivas de evolución futura del negocio en el sector, así como la cartera de pedidos, han disminuido sensiblemente. En concreto, el indicador de confianza se ha reducido prácticamente a la mitad desde los niveles de 2005, casi la misma caída que se han contabilizado en los pedidos.

Atendiendo a este dato, desde el año 2005 en lugar de venderse pisos se han desvendido.

Sino ¿como puede ser que en algo mas de un año el plazo de venta medio pase de 6 meses a 24 ó 36 meses?

Según este análisis, del departamento de análisis de la consultora inmobiliaria de riesgos RR de Acuña y Asociados, y las fuentes de la Asociación Española de Promotores y Constructores de España (APCE), a primeros del 2005 se vendían pisos que en promedio estaban construidos a mediados-finales de 2004.

En 2006 se están vendiendo los pisos construidos en promedio entre 2003 y 2004, hace unos dos años y medio.

Es decir, que según el estudio, ahora se están vendiendo pisos que ya tenían que estar vendidos en el 2005 si fuera verdad el dato de los 6 meses del año 2005.

¿no será hay parón en las ventas desde hace un par de años?

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paperman · 28 Nov 2006

muy facil la media

el tiempo de venta se refiere a tiempo medio.
Antes se vendian muchos muy rapidos y pocos en un plazo de tiempo largo.

Ahora los rapidos son pocos y los lentos estan preponderando
Para este cambio tan rapido solo se tiene que dar una circunstancia no venderse apenas (casi nada) a corto plazo de tal forma que los que llevan mucho tiempo en el mercado sin vender dan casi el valor de tiempo de venta.

Otra opcion es que se venden los que hace mucho tiempo que estan en venta, porque quizas estos ahora encajan mejor en el mercado, de esta forma sube la media.

Es lioso pero tiene logica.
saludos

El paleto · 28 Nov 2006

No sé como hacen el estudio, porque los de Acuña y Asociados son expertos en manipular los datos (lo digo por el informe que presentaron el otro día). Así y todo deben estar demasiado acojonados.

De todas formas el estudio es falso.

El motivo es que los pisos que no se venden no entran en las medias, sino que están tomando datos de pisos vendidos (creo yo). Por ello, si un piso ha tardado en venderse dos años, quiere decir que el tiempo que se tardaba en vender ese piso hace dos años (cuando se puso a la venta) era de dos años. Es decir, estas medias están tergiversadas, porque no entra el dato del piso no vendido (el que es imposible venderlo no entra en la media, solo el vendido). Pienso que realmente no se vende casi nada, así que la media tendería a infinito.

Schumpeter · 28 Nov 2006

paperman dijo:
el tiempo de venta se refiere a tiempo medio.
Antes se vendian muchos muy rapidos y pocos en un plazo de tiempo largo.

Ahora los rapidos son pocos y los lentos estan preponderando
Para este cambio tan rapido solo se tiene que dar una circunstancia no venderse apenas (casi nada) a corto plazo de tal forma que los que llevan mucho tiempo en el mercado sin vender dan casi el valor de tiempo de venta.

Otra opcion es que se venden los que hace mucho tiempo que estan en venta, porque quizas estos ahora encajan mejor en el mercado, de esta forma sube la media.

Es lioso pero tiene logica.
saludos

Claro, pero "la salsa" de la noticia es que en un año y medio los plazos de venta han aumentado dos años

Eso matemáticamente es imposible, si no "desvendes"

Estamos hablando de plazos de venta "medios", que es lo que dice la noticia.

Por ello ahora "en promedio" se están vendiendo pisos que en el 2005 ya tenían que estar vendidos, si los plazos de venta eran entonces de 6 meses.

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Schumpeter · 28 Nov 2006

El pueblerino dijo:
No sé como hacen el estudio, porque los de Acuña y Asociados son expertos en manipular los datos (lo digo por el informe que presentaron el otro día). Así y todo deben estar demasiado acojonados.

De todas formas el estudio es falso.

El motivo es que los pisos que no se venden no entran en las medias, sino que están tomando datos de pisos vendidos (creo yo). Por ello, si un piso ha tardado en venderse dos años, quiere decir que el tiempo que se tardaba en vender ese piso hace dos años (cuando se puso a la venta) era de dos años. Es decir, estas medias están tergiversadas, porque no entra el dato del piso no vendido (el que es imposible venderlo no entra en la media, solo el vendido). Pienso que realmente no se vende casi nada, así que la media tendería a infinito.

Esta es la impresión que yo tengo, que las ventas de pisos nuevos se han paralizado desde hace bastantes meses.

Sin quererlo seguramente, el estudio lo confirma, ya que hablar de plazos de venta "medios" de 2 a 3 años, es como decir que de lo construido en los 2 a 3 últimos años no se esta vendiendo practicamente nada.

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El paleto · 28 Nov 2006

Es que las sutilezas que utilizan para engañar a los pepitos son increíbles. Hay mucha gente que no sabe interpretar esta información (por ejemplo el amigo ex-burbujista).

Un pepito que intenta vender su piso deduce: Bueno, como máximo en dos años habré vendido mi piso.

ESTO ES TOTALMENTE FALSO AUNQUE LAS COSAS SIGAN COMO HASTA AHORA.

Dos años tardan en venderlo los que lo consiguen, porque los que no venden no entran en las medias....Por eso, cada vez aumentan más las medias y lo hacen cada vez más deprisa, porque entran datos de pisos que llevan en venta años, pero no entran los que no se venden.

La burbuja estalló en el 2005, y esto lo demuestra. A partir de ese año se dificultaron muchísimo las ventas, y ahora estos datos están apareciendo.

Pero siguen sin aparecer los reales, que es el número de pisos que están sin vender, y cuanto tiempo llevan en venta.

El paleto · 28 Nov 2006

Los de Acuña y Asociados usan estadísticas elementales de primero de carrera, junto con serios fallos metodológicos (no son distribuciones normales, sino series temporales), así que sus conclusiones son peregrinas.

Refused · 28 Nov 2006

Que manera de dar las estadisticas segun intereses:

Desde hace dos años, la media para vender un piso es de dos años = del mercado aparecido hace dos años, no se ha vendido practicamente nada.

jorobar con la linguistica...

Jean Baptiste Grenouille · 28 Nov 2006

Joer, esto lo estudié en teoría de colas, pero ya es que no me acuerdo del formalismo matemático, y paso de tirar de apuntes, es que hace tanto que no sé ni donde están.
Bueno en plan burdo y con las correcciones pertinentes y aceptando las críticas de antemano, es una cosa así. Si los pisos son los clientes del sistema y suponemos que los tiempos de espera siguen alguna distribución, etc. Se pueden hacer estimaciones de tiempos.

Intuitivamente y simple como una patata, aunque erróneo, puede dar alguna pista del modelo formal que se puede seguir. Entonces si yo saco a la venta 10 pisos hoy, y el primero lo tardo en vender 4 meses, el tiempo medio de venta será de 20 meses, no?, más menos. No hace falta desvender nada, leñe, se calcula congelando el instante actual con el ritmito de ventas actual, lo modelizas según un sistema y ya está, hay herramientas informáticas para ello, no hay que romperse los cuernos.

Refused · 28 Nov 2006

Jean Baptiste Grenouille dijo:
Joer, esto lo estudié en teoría de colas, pero ya es que no me acuerdo del formalismo matemático, y paso de tirar de apuntes, es que hace tanto que no sé ni donde están.
Bueno en plan burdo y con las correcciones pertinentes y aceptando las críticas de antemano, es una cosa así. Si los pisos son los clientes del sistema y suponemos que los tiempos de espera siguen alguna distribución, etc. Se pueden hacer estimaciones de tiempos.

Intuitivamente y simple como una patata, aunque erróneo, puede dar alguna pista del modelo formal que se puede seguir. Entonces si yo saco a la venta 10 pisos hoy, y el primero lo tardo en vender 4 meses, el tiempo medio de venta será de 20 meses, no?, más menos. No hace falta desvender nada, leñe, se calcula congelando el instante actual con el ritmito de ventas actual, lo modelizas según un sistema y ya está, hay herramientas informáticas para ello, no hay que romperse los cuernos.

Bueno, es que si de 10 vendes 1, es lo que venimos diciendo, no has vendido mucho, no es cierto?

goa · 28 Nov 2006

Creo que los datos vienen usando suposiciones matematicas que poco tienen que ver con la percepcion real..........en el fondo esos tiempos tan largos de venta vienen a decir que no se vende nada.

No se realmente como se calcula........pero imaginad que teneis una promocion de 200 viviendas y que en un mes habeis vendido 10.........el segundo mes vendeis otras 10......y el tercero otras 10 viviendas........pues bien, podeis decir que vendeis 10 al mes y que por tanto suponeis que las tendreis todas vendidas, las 200, en 20 meses........esto no es muy real pero puede ser usado como suposicion matematica. Con estas suposiciones, venderemos las 200 viviendas en 20 meses, podemos decir que el tiempo medio de venta de una vivienda de la promocion son 10 meses............. y solo llevo 3 meses vendiendo !!!!!

Los resultados matematicos no son cocluyentes sin saber como han sido calculados.

HOLAQUETAL · 28 Nov 2006

En resumen, que el plazo medio de venta ha aumentado dos años en los dos ultimos años, no?

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hormiguita · 28 Nov 2006

Jean Baptiste Grenouille dijo:
Intuitivamente y simple como una patata, aunque erróneo, puede dar alguna pista del modelo formal que se puede seguir. Entonces si yo saco a la venta 10 pisos hoy, y el primero lo tardo en vender 4 meses, el tiempo medio de venta será de 20 meses, no?, más menos. No hace falta desvender nada, leñe, se calcula congelando el instante actual con el ritmito de ventas actual, lo modelizas según un sistema y ya está, hay herramientas informáticas para ello, no hay que romperse los cuernos.

Efectivamente, no se donde leí que la estimación se hace más o menos como has indicado. Sería imposible saber que se va a tardar 3 años en vender algo si todavía no han pasado esos 3 años, por tanto toman la muestra "instantanea" i lo trasladan a lo largo del tiempo.

Jean Baptiste Grenouille · 28 Nov 2006

Esto para un estadístico es una chorrada, se puede modelizar, se dan unos argumentos para usar unas distribuciones u otras y ya está.

Lo importante, las conclusiones, igual que cuando hacen una predicción del tiempo, que al fin y al cabo son otro modelo. Personalmente cuando dicen que llueve me llevo un chubasquero. Y por supuesto que hay intereses y si no preguntar a los del sector turístico en proximidades de puentes y demás, como se cabrean cuando la previsión no ha sido muy afortunada.

Aquí, lo mismo, que unos señores dicen que se tarda en vender 2 años, a pesar de las presiones, pues eso, fuertes nevadas, no usar el coche salvo extrema necesidad y siempre con cadenas. Frío es lo que va a hacer, mucho frío.

Explotaaa · 28 Nov 2006

Schumpeter dijo:
Noticia de Expansión (28/11/2006)

Atendiendo a este dato, desde el año 2005 en lugar de venderse pisos se han desvendido.

Sino ¿como puede ser que en algo mas de un año el plazo de venta medio pase de 6 meses a 24 ó 36 meses?

Según este análisis, del departamento de análisis de la consultora inmobiliaria de riesgos RR de Acuña y Asociados, y las fuentes de la Asociación Española de Promotores y Constructores de España (APCE), a primeros del 2005 se vendían pisos que en promedio estaban construidos a mediados-finales de 2004.

En 2006 se están vendiendo los pisos construidos en promedio entre 2003 y 2004, hace unos dos años y medio.

Es decir, que según el estudio, ahora se están vendiendo pisos que ya tenían que estar vendidos en el 2005 si fuera verdad el dato de los 6 meses del año 2005.

¿no será hay parón en las ventas desde hace un par de años?

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Es muy posible que en 2005 la media de tiempo de venta fuera 6 meses. Sin embargo eso no significa que todos los piso que había en el mercado en 2005 se vendieran en 6 meses o que llevaran 6 meses en el mercado. De repente, hay un parón en las ventas y el tiempo medio de los que no se han vendido sigue acumulándose. Dirás si pasa un mes, el tiempo medio sólo debería subir un mes. No necesariamente. Podría pasar que los pisos más nuevos, con menos tiempo en el mercado, promociones, etc. se vendan antes que los que más tiempo llevan y por tanto quitando los que menos tiempo llevan la media podría subir por encima del tiempo transcurrido. ¿Es eso posible? Yo pienso que sí, piensa que los constructores tienen márgen para la bajada y pueden hacer que sus pisos nuevos bajen y darles salida más rápido, los pisos que llevan más tiempo serán de segunda mano, de particulares, especuladores,... más reacios a bajar.

Ahora resulta que se están desvendiendo pisos, en lugar de venderse

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