Construir si o no?

Hola buenas a todo el mundo, es la primera vez que posteo en este foro, llevo leyendolo desde hace meses y lo primero de todo deciros que comparto la opinion de los que estais por aqui respecto al tema de la vivienda y de lo que va a ocurrir en tiempo próximo.
El tema por el que posteo es para ver si me podeis aconsejar sobre la compra de un terreno edificable, bueno una parcela, en mi pueblo (yo vivo en un pueblo cerca de Alcalá de Henares) en el cual los precios aqui por lo menos han tocado techo... Bueno, el caso es que la parcela es de mis padres, los cuales no me la regalan (son cuestiones familiares, hay un hermano de por medio, etc...) pero si me han dicho que un precio competitivo si se podría acordar... Sobra decir que mis padres conmigo no van a especular... También existe un proyecto para la construccion de una vivienda unifamiliar que fue proyectado hace un monton de años, 10 o mas, el cual esta caducado y no se si se podrá renovar, y ahora mismo tengo un lio que no me aclaro... Para que os hagais una idea, la parcela tendrá unos 380 m2 y de el proyecto salen 3 plantas (una es el sotano garaje)... no tengo idea de a cuanto estará el metro cuadrado construido, por lo tanto no se hasta cuanto podria negociar el precio del terreno con mis padres... La pregunta sería : cuánta hipoteca soy capaz de soportar? bueno, ahora estoy en plena proyección ascendente (profesionalmente hablando) tengo algo ahorrado y entre mi pareja y yo juntamos alrededor de 2400€ mensuales.
En fin, que soy un mar de dudas, a ver que me podeis decir al respecto...

PD: Deciros que el trabajo que estais desarrollando en este foro es fantástico, mucha gente que no sepa donde acudir tendría facil respuesta en este espacio, que pena que no se conozca demasiado aun, pero bueno, todo se andará. Yo personalmente se lo recomiendo a todo el mundo


Saludos y gracias de antemano

Indeciso

La cuantía máxima recomendable de endeudamiento no puede superar el 33% de ingresos. Personalmente pedir una hipoteca de más de 20 años me parece una locura, por lo que en base a esto tu capacidad es de:

Unos 22.000.000 pesetas al 4%.

Si tomaras una hipoteca a 30 años al 4%, esa capacidad subiría 28.000.000 pts.

Pero ojo, porque pasar de 20 a 30 años, te duplica los intereses de 10 a 20 millones de pesetas.

El 33% no lo sobrepasaría, salvo que tengas muy claro el tema de la promoción profesional. Pero cuenta tambien con la seguridad laboral de tu pareja.

Yo fui autopromotor, y por tanto te puedo contar mi experiencia, el tema es que cuando tu te haces tu propia casa, donde piensas gastar 5, gastas 7, ten eso en cuenta para que al final no te lleves sorpresas, otra cosa, no se como trabajen los constructores por tu pueblo, pero yo me ahorre mucho dinero, y cuando digo mucho hablo de unos 7 - 8 millones de pesetas, contratando yo los operarios, materiales, ..., habia una empresa que me hizo un presupuesto de la obra en x millones, y al final, haciendo la casa como te he comentado me ahorre esos millones.

Vaya, pensaba que era mas seguro trabajar con un presupuesto cerrado, es mucho dinero lo que conseguiste ahorrar, el problema que le veo es que tienes que estar por ahi cada dos por tres para ver si rompen demasiados ladrillos o el chispas corta mas cable del debido no? jeje! bromas a parte, si al final me meto mas a fondo con ello estudiaré el tema a fondo...
Todo el tema burocrático también me trae de cabeza... sobre el proyecto que hay se pueden realizar modificaciones sin tener que hacer uno nuevo? lo he visto y hay cosas que para mi gusto cambiaría.

Muchas gracias por la ayuda!

Saludos!

Te digo algo mas, la empresa que me dio el presupuesto cerrado era de un amigo de mi padre, por eso solo pedí ese presupuesto, el tema es que hablando con el antes de pensar en hacer la obra y mas o menos con lo que yo le habia dicho que queria el me hablo de una cantidad X, pues bien, una vez tuve el proyecto de obra se lo lleve y entoces me dio una cantidad X+Y, como yo ya tenia la idea de la cantidad X pues se me hizo caro, y hable con otra persona, un pequeño constructo, y me dijo:

"Yo te hago la casa por administración (es decir, me pagas las horas y tu te encargas de lo demas), porque si te hago un presupuesto pueden pasar dos cosas:
1.- Que me suba mucho para no pillarme los dedos, y
2.- Que me pille los dedos y tenga que enganarte en las calidades"

Me la jugue, y lo hice con el, yo me tuve que preocupar de todo, de buscar fontanero, electricista, carpintero, materiales de construcción,..., fueron tres meses de infarto, pero tambien te digo que no solo fueron los 7 - 8 millones que pague menos, tambien gane en las calidades, porque como te he dicho antes, cuando lo haces tu, te gustan los azulejos de 20 € mas que los de 10 €, te gustan las puertas de 270 € mas que las de 200 €, ..., y en el presupuesto el constructor (amigo de mi padre) me dijo que el me ponia lo basico, que si luego yo queria azulejos, puertas, ventanas, ... mas caras, que el me cobraba la diferencia.

Tambien te digo que por mi trabajo yo podia estar todos los dias por la obra un par de horas, pero lo mas importante, este constructor era un tio serio y formal, no hacia falta estar muy pendiente de el, ya que se le notaba que le gustaban las cosas bien hechas, en fin es tener suerte, aunque imagino que con un presupuesto cerrado, si das con un "chapuzero" igual te hace tambien las cosas mal, aunque no tengas que estar pendiente de ellos.

Si dudas algo mas, estare encantado de ayudarte.

Saludos.

Informate bien de si ese proyecto aun se puede recuperar, las normas de construccion en 10 años pueden haber variado, yo de ti ( es lo que yo he hecho ) buscaria un contratista y firmaria un presupuesto cerrado y con fecha de entrega con penalizacion si se sobrepassa esa fecha.
Lo que te decia andres85 es cierto, en una cosa que contabas 5 te acaba saliendo por 7, pero es que a veces los materiales contemplados en el presupuesto son de risa, ojo con esto, por ejemplo te dicen que el suelo te sale a 12 euros m2, y a ti te gusta el de 20, pues ya sabes sumale 8 euros m2. de mas a pagar, aunque todo es negociable ya que se trabajan con unos margenes gananciales muy altos así que aprieta al contratista, es solo un ejemplo, pero claro si esto pasa con suelos, alicatados, obra vista y demas resulta que lo que te tenia que costar 100 pues acaba resultando por 200 o no, todo depende del buen entendimiento de las partes... ah y preparate para los cabreos varios que te esperan, yo me lo pasé pipa jejeje....

el loco de la colina dijo:

ah y preparate para los cabreos varios que te esperan, yo me lo pasé pipa jejeje....

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Loco, yo adelgace doce kilos, claro, que me vino fenomenal porque 3 meses despues de finalizar la obra me casé y el día de la boda lucía un figurín que no veas.

Nota: Ya los he recuperado.

Andres85 no hay mal que por bien no venga jajaja... yo en vez de perder 12 kilos gane 20 cabreos jajaja... pero mereció la pena...

el loco de la colina dijo:

Andres85 no hay mal que por bien no venga jajaja... yo en vez de perder 12 kilos gane 20 cabreos jajaja... pero mereció la pena...

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No si los 12 kilos que adelgace fueron consecuencia directa de los 40 cabreos que gane, ...

también puedes preparar un buen filtro, eso ayudará en mucho. es broma.

Bienvenido al foro Indeciso,

no tengo ni p idea de la situación que comentas pero el foro si que lo difundo y mucho, seguro que aquí te sacan de dudas.

que vaya bien y gracias.

Bueno, lo de que iba a estar tirandome de los pelos durante meses mas o menos lo tenia claro, esta semana que viene que estoy de vacaciones voy a aprovechar para mover un poco el asunto a ver que me pueden decir en el ayuntamiento de mi municipio y ver al arquitecto, etc etc...

Otra cosa, un familiar mio montó hace un par de años una empresa de energia fotoelectrica (paneles solares) le va muy bien el negocio, y me ha comentado la posibilidad de hacer una instalacion en la casa a precio familiar (poco mas que le ayudo a montarlo y solo me cobra el material). se trata de hacer otro proyecto y enganchar aqui con Union Fenosa para facturarle la energia que no consuma, porque estan obligados por ley a comprarte la que te sobre... luz y agua caliente (calefaccion) autonomo... No se, seria meter mas pasta a el tema y no lo tngo nada claro...

Gracias de nuevo por todo, me estais orientando de lujo!! un saludo

PD: a mi me sobran uns pocos Kg´s, asi que me vendrá bien meterme en algun lio de estos...!!

yo en este momento estoy construyendo para mi un unifamiliar, lo que he hecho es diseñar la casa yo mismo a mis necesidade, haciendola sencilla por fuera (tejado a 2 aguas) y darle calidad por dentro, lo que he hecho ha sido contratar cimientos estrucctura, cerramiento todo hasta el tabicado interior a un mismo contratista, el resto de acabados los ire haciendo yo o contratando, lo que he conseguido es un precio mucho mas barato y la diferencia en calidades ni te cuento, lo que ocurre cuando contratas todo es que las calidades son basicas, si al constructor le sale mas barato no te hace descuento pero si le sale mas caro te lo pide, cualquiera se niega porque si quiere siempre se lo puede sacar de otro lado sin que te enteres.

Respecto a la energia fotovoltaica no lo ve tampoco excesivo chollo y bastante complicado en lugar de ello instalaria de calefacción una bomba de calor geotermica que te ahorras el 80% de calefaccion combinandola con un suelo radiante que es el mejor sistema de calefacción.

Hombre, la verdad es que lo de la energía fotovoltaica es bastante rentable siempre y cuando lo dediques todo a venta. Una instalación de 5 kW te puede rentar unos 3000 o 4000 €/año, dependiendo de la orientación y de la superficie captadora. Aunque los 8 o 9 primeros años ese dinero sería para pagar la instalación, te siguen quedando otros 20 años, con lo que puedes sacarte un buen dinerito.

Lo de la geotermia.......depende. Depende de muchas cosas, sobre todo de como la diseñen y del tipo de terreno que dispongas y la superficie.

En mi humilde experiencia, lo mejor es que estés tu o tu pareja muy pensientes de la obra. Vamos, que uno de los dos se dedique en exclusiva a supervisar la obra, a jornada completa.
De este modo puedes contratar tu mismo a los trabajadores, comprar tu los materiales de la calidad que tu quieras, controlar la calidad del trabajo y además es como más barato te saldrá.

Como tanto yo como mi mujer trabajábamos, esta opción no era factible, así que buscamos un constructor que nos dio un presupuesto "cerrado". ES DE IMPORTANCIA VITAL QUE ESTE CONSTRUCTOR SEA UN TIO HONRADO. Aún así, seguro que vas a tener un montón de movidas y de discusiones. Imagínate si pillas a un constructor caradura. Intenta buscar a alguien con buenas referencias por tu zona.

Y despues de esto, aunque el presupuesto sea "cerrado", prepárate a pagar en torno a un 30% de sobreprecio como mínimo. Ten en cuenta que lo que se presupuesta siempre es de calidad medio-baja, y que siempre te dirán "por un poco más, puedes poner esto mejor". y como es tu casa y seguramente sea para toda la vida, pues acabas pagando para tener las ventanas mejores, o mejor aislamiento, o puertas más bonitas, etc... Tambien puedes tener sobreprecio porque a veces quieres cambiar algo de los planos sobre la marha, o porque hay medidas en los planos que luego en la realidad son diferentes... y normalmente siempre en los planos se midió de menos, nunca de más.

Por último, aunque el constructor sea un tio decente, hoy en dia todos tienen mucho trabajo, por lo que lo más normal es que no se dedique en exclusiva a tu casa. Esto tiene el problema que realmente dependes de lo mañosos que sean los trabajadores que el contrata. Hoy en dia se contrata mano de obra muy poco cualificada por cuatro perras, así que los acabados es posible que no acaben de estar a tu entrera satisfacción.

Yo personalmente preferiria esperarme un par de años. Si esto de la burbuja estalla de verdad y el empleo en el sector de la construcción baja mucho, es de suponer que el precio de construcción de tu casa bajará. Y además tambien es de suponer que en el mercado quedarán los obreros más cualificados, no los chapuzas, y que volveremos a aquellos tiempos donde un albañil queria hacer bien su trabajo para conseguir tener más faena en el futuro, no como ahora que cualquiera que no sabe hacer la "o" con un canuto es oficial de obra.

En cualquier caso, decidas lo que decidas, MUCHA PACIENCIA. La construcción de una casa es una fuente de problemas e incluso de discusiones de pareja. Mucha calma y tener claro en lo que os meteis.

Saludos

Pues yo si puedes aprovecharía para ponerte placas solares. A los padres de un amigo les pusieron hace poco en una casa que tienen y les costó como 12.000 euros y algo y te subvencionan (al menos aquí en Aragón) con 3000 euros mas o menos o así creo que fue en su caso. Te ahorras luego bastante dinerillo y aparte si te sobra es lo que dicen, que te compran el exceso.
Total, por pedir presupuestos y mirar el tema de la subvención no pierdes nada