¿Quien gana y quien pierde?

¿Quien gana y quien pierde si bajan los precios de la vivienda?
¿Quién gana y quien pierde si los precios siguen subiendo?
¿.................................. si los precios se estabilizan?

Si los precios se mantienen o siguen subiendo ganan los gobiernos municipales autonómicos y central, ganan las constructoras, ganan los bancos, los especuladores... y todo el peso de la subida de tipos recae sobre las familias. No se evitaría una necesaria corrección en la construcción.

Si los precios de la vivienda bajasen las pérdidas se repartirían entre bancos, constructoras gobiernos, especuladores...y algunos pepitos demasiado endeudados. Habría más pérdidas de empleo pero ganaría el medio ambiente. El peso de las subidas de tipos recaería sobre los que se han endeudado en los últimos años pero el espectro de la inflación se relajaría y los tipos no tendrían que subir tanto.

Es una reflexión rápida y poco elaborada. Pero si resulta acertada, ¿porqué algunos pepitos se empeñan en que no ha de bajar el precio de la vivienda?

No soy experto en pepitos, tampoco en economía pero entiendo un rato de personas. A la gente no le gusta equivocarse, tampoco le gusta que le corrijan y que bajaran los precios serían las 2 cosas juntas. Normalmente también hay un factor envidia, cerca de un pepito hay siempre un burbujista convencido dando pol trastero, y darle la razón a esa mosca cojonera con argumentos que le hacen callar en reuniones sociales le joroba un rato también. Por todo ello les gustaría más que cayera una bomba de 5000 megatones y se fuera todo a cascala que la vivienda bajase. El humano es un animal extraño y dentro de este grupo, el pepito es inclasificable.

El ser humano es perversos

Tema muy interesante maray... yo tengo una teoria.

Al principio creia que los pepitos se alegraban del subidon porque creian que eso les enriquecia y les permitia acceder a una casa mejor... ya sabes ingenuamente piensan, -mi zulito me costo 10 kilos pero el vecino ya lo ha vendido por 20, como quiero irme al adosado de 30, pues genial porque solo pedire 10 kilos de hipoteca, bla bla...-

Entonces llegas tu y le comentas que existe una cosa, que se da en mates de 4º EGB y que es básica y fundamental: se llama PROPORCIÓN. Una fórmula mágica que provoca que si tu zulo de 10 ha subido a 20, el adosado ese que querias pues vale 60, y que los supuestos 10 kilos de diferencia, se han convertido en 40. Y QUE si lo que quiere es COMPRAR una casa mas cara pues que mejor que bajen.

Despues de hacer muchas cuentas, de utilizar primero una servilleta, luego una calculadora, despues una pizarra vileda y finalmente un power point... va y lo ENTIENDE

Pero hete aqui que llega la sorpresa, pues el pepito de turno en el fondo se sigue alegrando cuando suben los precios, o cuando se entera que si el vecino lo ha vendido por nosecuantasmil... Y TU TE PREGUNTAS, pero porque este mamon se alegra de que SUBAN, si yo ya le he explicado que si sube lo tendra mas dificil para cambiarse de casa....

La conclusion solo es una, SE ALEGRA, NO PORQUE CREA QUE LE BENEFICIA (YA ENTIENDE QUE NO) SINO PORQUE LES PERJUDICA A TODOS LOS DEMAS.

En el fondo lo que produce satisfaccion no es que mejore su situación en terminos absolutos, sino que supuestamente mejora en terminos relativos, es decir, en comparacion con los demas.... De ahi esa media sonrisa, esa sorna, esa condescendencia con los amigos que no tenemos casa, y que cada dia que pasaba (años atras) lo teniamos mas dificil.

No se trata de que ELLOS son mas RICOS, se trata de que piensan que los DEMAS son mas POBRES.

Se que es duro pero es asi.

El ser humano es perversos. Afortunadamente no todos.

Editado: Gramatica y Erratas

Bolita dijo:

Tema muy interesante maray... o tengo una teoria.

Al principio creia que los pepitos se alegraban del subidon porque creian que eso les enriquecia y les permitia acceder a una casa mejor... ya sabes ingenuamente, -mi zulito me costo 10 kilos pero el vecino y lo ha vendido por 20, como quiero irme al adosado de 30, pues genial porque solo pedire 10 kilos de hipoteca, bla bla...-

Entonces llegas tu y le comentas que existe una cosa, que se da en mates de 4º EGB y que es básica y fundamental: se llama PROPORCIÓN. Una fórmula mágica que provoca que si tu zulo de 10 ha subido a 20, el adosado ese que querias pues vale 60, y que los supuestos 10 kilos de diferencia, se han convertido en 40. Y QUE si lo que quiere es COMPRAR una casa mas cara pues que mejor que bajen.

Despues de hacer muchas cuentas, de utilizar primero una servilleta, luego una calculadora, despues una pizarra vileda y finalmente un power point... va y lo ENTIENDE

Pero hete aqui que llega la sorpresa, pues el pepito de turno en el fondo se sigue alegrando cuando suben los precios, o cuando se entera que si el vecino lo ha vendido por nosecuantasmil... Y TU TE PREGUNTAS, pero porque este mamon se alegra de que SUBAN, si yo ya le he explicado que si sube lo tendra mas dificil para cambiarse de vida....

La conclusion solo es una, SE ALEGRA, NO PORQUE CREA QUE LE BENEFICIA (YA ENTIENDE QUE NO) SINO PORQUE LES PERJUDICA A TODOS LOS DEMAS.

En el fondo lo que produce satisfaccion no es que mejore su situación en terminos absolutos, sino que supuestamente mejora en terminos relativos, es decir, en comparacion con los demas.... De ahi esa media sonrisa, esa sorna, esa condescendencia con los amigos que no tenemos casa, y que cada dia que pasaba (años atras) lo teniamos mas dificil.

No se trata de que son mas ricos, se trata de que piensan que los demas son mas pobres.

Se que es duro pero es asi.

El ser humano es perversos. Afortunadamente no todos.

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Estoy de acuerdo en que ese análisis retrata a muchos pepitos. Conozco a algún ejemplar al que la descripción le va como anillo al dedo. Me parece una buena explicación.

en ejpaña

La envidia es el deporte nacional

La subida del precio de la vivienda beneficia al propietario, si se produce un aumento respecto al precio de los alquileres. Es decir, si mi casa vale 10 veces el alquiler anual, y sube a 50, estoy claramente mejor que antes, si decidiera vender e irme de alquiler. Supongamos que la vivienda sigue subiendo según la predicción de los pepitos

Año 2005
Precio: 400.000 €
Alquiler anual: 12.000 €
Ratio 33.33

Año 2015

Precio: 1.040.000 € (subida del 10% anual desde 2005)
Alquiler 15.360 € (subida del 2,5% anual desde 2005)
Ratio: 67,7

Obviamente el pepito ha mejorado, puede vender la vivienda, pagar un alquiler de por vida, y todavía le quedaría dinero.

La cuestión es en qué medida los precios de la vivienda pueden seguir separándose de los alquileres. Igual que sucedió durante el estallido de la burbuja tecnológica, (los dividendos no importan=la relación precio/alquiler no importa) al final siempre se vuelve a una relación equilibrada:

"So what's the value of a home? Try 10 times annual rent. That's the value as a business which has to make a profit. (Ten times zero is zero.) Disagree? Well, enjoy your stay on the Plateau of Denial, but watch the edge. It may be closer than you think." Link

Si estimamos una ratio de 20 veces alquiler, vemos que un piso en un PAU del norte de Madrid (de las zonas más caras no céntricas), vendría a valer no más de 240.000 €, es decir algo menos de la mitad de lo que ahora se pide por el.

O dicho de otra forma, la mitad del precio se justifica simplemente por la expectativa de futuras subidas.

Estoy de acuerdo con Bolita en que lo que cuenta, se pueda dar en algunos casos. En los más yo creo que lo que jodiese sería otra cosa...

Hay que ponerse en la piel de un pepito, ser un pepito, y ponerse en el caso de estar cipotecado por valor de, pongamos, 45.000.000 millones de pesetas (que viendolo así, se ajusta más a la realidad ).
Me imagino que soy yo el pepito, y "de repente", 4 o 5 años después de comprar, me viene alguien a vivir a la puerta de al lado y me dice que le ha costado un 10 % menos (para no ser catastrofistas), de lo que me costó a mí, ¿qué cara creeis que se me quedaría? Pues la de un estafado. :

Y es que me creo que las denuncias ante estafas siempre sean muy inferiores a los casos que se dan. Lo malo es que en este caso, no lo van a poder ocultar...

Bolita dijo:

Tema muy interesante maray... yo tengo una teoria.

Al principio creia que los pepitos se alegraban del subidon porque creian que eso les enriquecia y les permitia acceder a una casa mejor... ya sabes ingenuamente piensan, -mi zulito me costo 10 kilos pero el vecino ya lo ha vendido por 20, como quiero irme al adosado de 30, pues genial porque solo pedire 10 kilos de hipoteca, bla bla...-

Entonces llegas tu y le comentas que existe una cosa, que se da en mates de 4º EGB y que es básica y fundamental: se llama PROPORCIÓN. Una fórmula mágica que provoca que si tu zulo de 10 ha subido a 20, el adosado ese que querias pues vale 60, y que los supuestos 10 kilos de diferencia, se han convertido en 40. Y QUE si lo que quiere es COMPRAR una casa mas cara pues que mejor que bajen.

Despues de hacer muchas cuentas, de utilizar primero una servilleta, luego una calculadora, despues una pizarra vileda y finalmente un power point... va y lo ENTIENDE

Pero hete aqui que llega la sorpresa, pues el pepito de turno en el fondo se sigue alegrando cuando suben los precios, o cuando se entera que si el vecino lo ha vendido por nosecuantasmil... Y TU TE PREGUNTAS, pero porque este mamon se alegra de que SUBAN, si yo ya le he explicado que si sube lo tendra mas dificil para cambiarse de casa....

La conclusion solo es una, SE ALEGRA, NO PORQUE CREA QUE LE BENEFICIA (YA ENTIENDE QUE NO) SINO PORQUE LES PERJUDICA A TODOS LOS DEMAS.

En el fondo lo que produce satisfaccion no es que mejore su situación en terminos absolutos, sino que supuestamente mejora en terminos relativos, es decir, en comparacion con los demas.... De ahi esa media sonrisa, esa sorna, esa condescendencia con los amigos que no tenemos casa, y que cada dia que pasaba (años atras) lo teniamos mas dificil.

No se trata de que ELLOS son mas RICOS, se trata de que piensan que los DEMAS son mas POBRES.

Se que es duro pero es asi.

El ser humano es perversos. Afortunadamente no todos.

Editado: Gramatica y Erratas

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plas, plas ,plas, cuanta verdad, en tan pocas palabras

Bolita dijo:

La conclusion solo es una, SE ALEGRA, NO PORQUE CREA QUE LE BENEFICIA (YA ENTIENDE QUE NO) SINO PORQUE LES PERJUDICA A TODOS LOS DEMAS.

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En parte estoy de acuerdo, pero me inclino más por algo tan español como..."creerse más listo que nadie", Los pisos suben en proporcion? no importa..pq soy más listo que nadie, venderé caro y compraré barato. Aunque tb puede verse desde otro punto de vista: Los pisos suben? soy más listo que nadie pq yo ya he comprado y fulanito tendrá que pagar más.

Bolita dijo:

La conclusion solo es una, SE ALEGRA, NO PORQUE CREA QUE LE BENEFICIA (YA ENTIENDE QUE NO) SINO PORQUE LES PERJUDICA A TODOS LOS DEMAS.

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Totalmente de acuerdo.
Es la misma explicación por la que cualquiera se alegra de que el más remoto equipo armenio le gane a tu equipo rival.

Ganar tú no ganas nada, pero lo que te alegras de que el otro esté dolido ...
Pues eso ...

Mi opinión es que el que bajen los pisos va a beneficiar a todos (con una sóla excepción).
Por una razón muy sencilla, es la única manera de que el mercado siga funcionando:
Si no, ni se van a vender pisos, ni se van a conceder hipotecas, ni se van a hacer tasaciones, ni se va a construir más, ni se van a vender más calderas, ni más tarimas, ni ...

O se ajusta el mercado o se produce un parón brutal. Así que mejor que bajen.
La única excepción está clara: Los que compraron en los últimos 2-3 años sobre todo.

Saludos

Muchas gracias redbull, pero no tengo mucho merito, solo me limito a contar lo que veo cuando miro a mi alrededor.

Defensa Pepitil

No es que quiera defender a los pepitos, pero creo que os estais dejando un analisis importante al margen.

Aun estando de acuerdo en lo que comentais sobre la envidia y el enriquecimiento relativo (si tu tienes menos y yo estoy igual= yo tengo más).
El analisis que os estais dejando es básico: "la situación patrimonial personal"

Me explico: si yo tengo un piso que he adquirido mediante una hipoteca, supongamos que del 100%, de 45 millones, tengo una hipoteca de 45 millones y un piso que vale mas o menos lo mismo. Por mucho que los pepitos sean cortos para algunas cosas (paradoja del propietario y tal...) lo que está claro es que este pepito en concreto preferira deber 45 sobre un activo que vale 65 que sobre uno que vale 45, aunque no quiera cambiar de casa, aunque no quiera vender y alquilar... sabe que por las noches puede dormir tranquilo porque si las cosas se tuercen podrá deshacer la inversión con la tranquilidad de tener 20 millones de colchón (es tranquilidad lo que le dá la subida. tranquilidad que le hace falta por que sabe que se ha metido en la hipoteca al límite de su capacidad).

Hacia tiempo que no escribía. ¿sabeis que trabajo en un banco importante?
La cosa está bastante mal en hipotecas nuevas aunque se siguen haciendo muchisimas. Sobretodo se ha notado el cambio de discurso en los clientes, cuando el año pasado recomendaba vender los pisos de inversión a mis clientes pisapiseros me defendían sus posiciones con argumentos más o menos pueriles pero lo defendian convencidos, hoy por hoy cuando recomiendo vender me piden un rato de charla en el despacho a ver como está el temita y escuchan con atención.

La crisis está al caer pero creo que os estais precipitando un poco, tened en cuenta que todavia hay mucho pepito en los mundos de yupi, a los que no han revisado la cuota hipotecria, en dic´05 el euribor estaba al 2,2 así que hasta mayo no se terminan de trasladar el euribor al nivel del 3,3 a los prestamos (1º) a el consumo (2º) y a la economía (3º). en Mi modesta opinión si que es verdad que el turning point se está dando en este último trimestre del año, pero las consecuencias no se veran de forma clara hasta la primavera de 2007 y la crisis hasta final de 2007 o primer trimestre de 2008. una vez en crisis los precios seguir´´an bajando, ahora si de forma más pronuciada.

Saludos a todos.

Y sobre todo mucha paciencia, es dificil en temas como este, con tanta inercia pero es lo que hay.

BANQUERO dijo:

La crisis está al caer pero creo que os estais precipitando un poco, tened en cuenta que todavia hay mucho pepito en los mundos de yupi, a los que no han revisado la cuota hipotecria, en dic´05 el euribor estaba al 2,2 así que hasta mayo no se terminan de trasladar el euribor al nivel del 3,3 a los prestamos (1º) a el consumo (2º) y a la economía (3º). en Mi modesta opinión si que es verdad que el turning point se está dando en este último trimestre del año, pero las consecuencias no se veran de forma clara hasta la primavera de 2007 y la crisis hasta final de 2007 o primer trimestre de 2008. una vez en crisis los precios seguir´´an bajando, ahora si de forma más pronuciada.

Saludos a todos.

Y sobre todo mucha paciencia, es dificil en temas como este, con tanta inercia pero es lo que hay.

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Estoy plenamente de acuerdo contigo y se que muchos otros foreros también. Supongo que la mala influencia de tochovista hace creer que este foro es un nido de ultraburbujistas que piensan que esto va a ser como el pinchazo de la burbuja tecnológica.
Hasta ahora sólo se ha producido un punto de inflexión en el número de transacciones inmobiliarias. A medida que suba el euribor se irá notando más. Algunos estudios indican que la burbuja inmobiliaria española es la más sensible (de Europa) a los cambios en los tipos de interés y, por tanto, la más vulnerable a las subidas del euribor. Por tanto, la tendencia esperable en el horizonte cercano es a una mayor reducción en el número de transacciones inmobiliarias. En el 3T2006 se ha juntado el bajón típicamente estacional con una bajada más sutíl que corresponde al "punto de inflexión" de las transacciones. El 4T continuará la tendencia, pero cuando realmente se verá como está aflojando el mercado será en el 1T2007, cuando los bancos ponen a 0 el contador de hipotecas y se aprestan a escuchar a todos los clientes que les llegan. Si en ese trimestre se observa una reducción significativa (10-20%) respecto al mismo trimestre del año anterior podremos certificar la primera fase de desinflado de la burbuja. Como pronto, en Marzo de 2007 cuando veamos los datos de Enero. Además, los constructores ya no podrán achacar la flojedad de las ventas a factores estacionales. Entonces, si se ha consolidado esa bajada de la demanda, empezará la siguiente fase con ligeras caídas de precios y con una gran bajada en el número de licencias de obra. Para dentro de un año podremos ver quizás las primeras y ligeras bajadas de precios en el conjunto del estado.

Ese es el escenario más probable para mí.

Marai dijo:

Estoy plenamente de acuerdo contigo y se que muchos otros foreros también. Supongo que la mala influencia de tochovista hace creer que este foro es un nido de ultraburbujistas que piensan que esto va a ser como el pinchazo de la burbuja tecnológica.
Hasta ahora sólo se ha producido un punto de inflexión en el número de transacciones inmobiliarias. A medida que suba el euribor se irá notando más. Algunos estudios indican que la burbuja inmobiliaria española es la más sensible (de Europa) a los cambios en los tipos de interés y, por tanto, la más vulnerable a las subidas del euribor. Por tanto, la tendencia esperable en el horizonte cercano es a una mayor reducción en el número de transacciones inmobiliarias. En el 3T2006 se ha juntado el bajón típicamente estacional con una bajada más sutíl que corresponde al "punto de inflexión" de las transacciones. El 4T continuará la tendencia, pero cuando realmente se verá como está aflojando el mercado será en el 1T2007, cuando los bancos ponen a 0 el contador de hipotecas y se aprestan a escuchar a todos los clientes que les llegan. Si en ese trimestre se observa una reducción significativa (10-20%) respecto al mismo trimestre del año anterior podremos certificar la primera fase de desinflado de la burbuja. Como pronto, en Marzo de 2007 cuando veamos los datos de Enero. Además, los constructores ya no podrán achacar la flojedad de las ventas a factores estacionales. Entonces, si se ha consolidado esa bajada de la demanda, empezará la siguiente fase con ligeras caídas de precios y con una gran bajada en el número de licencias de obra. Para dentro de un año podremos ver quizás las primeras y ligeras bajadas de precios en el conjunto del estado.

Ese es el escenario más probable para mí.

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Egoistamente, mejor que piensen que no va a bajar, y todo el mundo compre, y se construyan 1000000. Así la caida será mas profunda.

Lo has clavado

Me has dejado alucinado con tu análisis Bolita. Nunca entendí por que había gente se alegraba de ver como su piso cada vez era más caro (ejemplo: mi suegra) ahora ya lo se. De todas formas conozco a muy pocas personas cercanas que realmente se alegren de esto que está pasando. Todo el mundo está muy preocupado.