Más cositas
Voy a tomar el relevo de Saint-Germain, que hasta ahora lo ha bordado y te hablo un poco de los tipos de préstamos.
El préstamo francés (el más típico con diferencia) consiste en que, suponiendo que el interés no cambia, pagas siempre una misma cantidad al mes en la vida del préstamo. ¿Y de qué se compone esa cantidad al mes? De los intereses de la pasta que te queda por pagar + el resto, que será el capital que devuelvas. Por eso, cuando dicen que si amplias el plazo de 100 años a mil años, la cuota paradójicamente no cambia casi porque devuelves tan poquito poquito de capital que estarías casi siempre pagando intereses.
Entonces, en una hipoteca a tipo fijo siempre pagarás lo mismo al mes.
¿Qué pasa en una hipoteca a tipo variable y te revisan el interés a pagar por la variación del euribor? Pues digamos que se recalcula cuánto tienes que pagar al mes para devolver el préstamo en los años que tenías contratado de vida de la deuda. ¿Qué pasa si dices: "oiga, que no llego a fin de mes y no puedo pagar más cuota"? Pues el banco te puede hacer el "favor" de ampliar la vida del préstamo, ¿de dónde sale esa ampliación? Pues como tienes que pagar más en concepto de intereses y al mes siempre pagas lo mismo, cada vez te queda menos pasta para devolver la deuda, con lo que tardas más en hacerlo. Obviamente, si baja el interés, el tema va a tu favor porque para una misma cuota al mes, devuelves la deuda más rápidamente del plazo que tenías contratado.
Entonces, cuando ves que con la subida de intereses te va a subir la cuota de la hipoteca, es mejor devolver antes lo que puedas, porque los intereses te los cobrarán sólo de lo que te queda por devolver.
Para calcular por Excel a cuánto te sale una cuota mensual, has de plantearle al programa esta fórmula:
=PAGO(interés mensual;plazos del préstamo;-pasta que pides prestada)
Si el interés que pagas es del 4% TAE, la proporción mensual se calcula con la raíz doceava de 0,04. O sea, =0,04^1/12 = 0,0033 = 0,33%
Ejemplo: Zulo de 200 mil euros a financiar en 30 años (360 meses) a un interés del 4%. La fórmula sería: =PAGO(0,0033;360;-200.000) = 950,22€
Luego hay chanchulletes de ingeniería financiera, como los que te han comentado, para quien no pueda pagar. Están los préstamos de tipo americano, en que durante la vida del préstamo sólo pagas intereses y cuando acaba, devuelves todo el capital de golpe. Esto es lo mínimo que puedes pagar en un préstamo al mes. A corto plazo es cuanto menos pagas, pero a largo es cuanto más porque los años pasan y tu deuda nunca baja. Cuando dicen que un préstamo tiene "5 años de carencia" es que sólo estás 5 años pagando intereses. En otras palabras, en el americano, toda la vida del préstamo diríamos que está en periodo de carencia.
Otro sistema es el de cuota creciente, y es que para un interés dado (por simplificar, suponemos que es fijo) pagas tanto al mes, y cada año te lo suben un 1%, 2%, 3%, etc. Tiene su lógica: el esfuerzo de pago se equilibra con tus subidas de sueldo futuras - por pequeñas que sean. Para calcular a cuánto sale esto hago un truquete, que creo que es correcto. Calculo con el Excel a cuánto sale con el francés normal, luego cojo el año de enmedio (si es a 30 años, cojo el 15 ó 16), y a partir de ahí lo bajo el 1% (o el incremento que quieras) para plazos anteriores y lo subo el 1% para los posteriores.
En el otro extremo, el que más me gusta, es el de tipo alemán, en el que en vez de pagar la misma cuota al mes, devuelves siempre el mismo capital al mes. Es decir: la cuota se compone de lo que devuelves fijo al mes y además pagas el interés sobre la pasta que te queda por pagar. Si aquí te pillas un interés fijo, el primer mes siempre será el que más pagues, y cada mes irás pagando menos hasta el final del préstamo. Curiosamente, éste nunca se utiliza, porque claro, al principio pagas más y ¡la peña no tiene cash! He estado en un banco y me han pedido a cuánto sale el primer año un préstamo de cuota creciente, un francés puro de toda la vida, o cálculos con periodo de carencia. Pero no de devolver tanta deuda al mes.
