Yo parto de 4 razonamientos distintos, que me arrojan unas cifras más o menos similares .
Los cálculos en pesetas, usad el euro-conversor .
1 - Mi vivienda, construida en 1982, y comprada de segunda mano en 1987, en una fase alcista, por cierto, me costó 4 kilos .
De 1987 hasta ahora, la inflación, un 100 % más o menos ( consultad en ine.es ) . Esto daría que el precio actual, sería ahora de 8 kilos, vivienda de 90 m2, VPO, con 5 años de antigüedad, en Valencia, barrio obrero, pero de gente decente, no conflictivo, más bien hacia las afueras, por no decir extrarradio .
Añadamos 10 m2 más, y la pasamos de VPO a renta libre . Como mucho nos daría 10 kilos .
Si tenemos en cuenta que tradicionalmente el precio del suelo se consideraba un 25 % del valor total, y ahora sería el doble, el 50 %, con una regla de tres, el precio subiría hasta los 12 kilos .
Y si fuera nueva a estrenar ? .
Pongamos en definitiva, 14 kilos para este primer cálculo .
2 - En un post de hace un par de semanas, aparecía un gráfico donde se indicaba que el precio medio de construcción para un piso estaba en 300-400 euros por m2 ( calidad media-alta ), contando solo material y mano de obra, esto nos da unos 7 millones de pesetas . Si contamos que el suelo es el 50 % del valor total de la vivienda, este cálculo nos daría tambien 14 kilos .
3 - Mi vivienda está asegurada en Mapfre al máximo posible, con valor de reconstrucción ( no se puede asegurar a "valor de mercado", los de Mapfre dicen que el mercado está disparatado ) . Aseguran la vivienda por unos 12-14-kilos, más valor del suelo, que lo estiman en el tradicional 25 % . Este cálculo nos daría 15-16 kilos .
4 - Tasación hecha por un amigo que efectua tasaciones para bancos .
Según él ... 20 kilos a precio de VPO ( que coincide más o menos con los precios máximos de venta publicados por el gobierno de las viviendas de VPO ), y si fuera de renta libre 30 kilos . En esto creo que se ha pasado, está acostumbrado a tasar para bancos, y siempre tira al precio máximo de VPO y hacia valores altos de mercado de las de renta libre . Realmente, a mi me ofrecen 40 kilos en este mercado tan disparatado que tenemos .
Los precios de los cálculos 1 y 2, 14 millones de pesetas, harían que se recuperase el esfuerzo necesario para poder adquirir una vivienda que tuvimos que hacer hace 20 años los ya propietarios, es decir, el famoso cálculo de precio medio de la vivienda dividido por salario mensual, que nos llevaría a unos valores de 2 a 4 años enteros de sueldo para pagar la vivienda, valores aceptables, muy lejos de los actuales 10 a 20 años . Hay que contar precio al contado, sin préstamos ni intereses . Por ejemplo, para 1987, precio de la vivienda, 4 millones, dividido por 100.000 pesetas mensuales de sueldo dan 4 años . Ahora, la misma vivienda, costaría 40 millones como mínimo, dividido por 200.000 pesetas dan 16 años .
Resumiendo ...
El precio para una vivienda en un edificio, de unos 90-100 m2, de renta libre, nueva, en barrio alejado del centro, pero no en el extrarradio, debería de costar sobre unos 14 millones de pesetas, como máximo 20 millones .
Traducido a euros, y tomando una media, no más de 100.000 euros . Todo lo que esté por encima es especulación .
Para que se diera esto se necesitarían bajadas reales del actual precio sobre un 50-60 % .
Qué opinaís ? .
Los cálculos en pesetas, usad el euro-conversor .
1 - Mi vivienda, construida en 1982, y comprada de segunda mano en 1987, en una fase alcista, por cierto, me costó 4 kilos .
De 1987 hasta ahora, la inflación, un 100 % más o menos ( consultad en ine.es ) . Esto daría que el precio actual, sería ahora de 8 kilos, vivienda de 90 m2, VPO, con 5 años de antigüedad, en Valencia, barrio obrero, pero de gente decente, no conflictivo, más bien hacia las afueras, por no decir extrarradio .
Añadamos 10 m2 más, y la pasamos de VPO a renta libre . Como mucho nos daría 10 kilos .
Si tenemos en cuenta que tradicionalmente el precio del suelo se consideraba un 25 % del valor total, y ahora sería el doble, el 50 %, con una regla de tres, el precio subiría hasta los 12 kilos .
Y si fuera nueva a estrenar ? .
Pongamos en definitiva, 14 kilos para este primer cálculo .
2 - En un post de hace un par de semanas, aparecía un gráfico donde se indicaba que el precio medio de construcción para un piso estaba en 300-400 euros por m2 ( calidad media-alta ), contando solo material y mano de obra, esto nos da unos 7 millones de pesetas . Si contamos que el suelo es el 50 % del valor total de la vivienda, este cálculo nos daría tambien 14 kilos .
3 - Mi vivienda está asegurada en Mapfre al máximo posible, con valor de reconstrucción ( no se puede asegurar a "valor de mercado", los de Mapfre dicen que el mercado está disparatado ) . Aseguran la vivienda por unos 12-14-kilos, más valor del suelo, que lo estiman en el tradicional 25 % . Este cálculo nos daría 15-16 kilos .
4 - Tasación hecha por un amigo que efectua tasaciones para bancos .
Según él ... 20 kilos a precio de VPO ( que coincide más o menos con los precios máximos de venta publicados por el gobierno de las viviendas de VPO ), y si fuera de renta libre 30 kilos . En esto creo que se ha pasado, está acostumbrado a tasar para bancos, y siempre tira al precio máximo de VPO y hacia valores altos de mercado de las de renta libre . Realmente, a mi me ofrecen 40 kilos en este mercado tan disparatado que tenemos .
Los precios de los cálculos 1 y 2, 14 millones de pesetas, harían que se recuperase el esfuerzo necesario para poder adquirir una vivienda que tuvimos que hacer hace 20 años los ya propietarios, es decir, el famoso cálculo de precio medio de la vivienda dividido por salario mensual, que nos llevaría a unos valores de 2 a 4 años enteros de sueldo para pagar la vivienda, valores aceptables, muy lejos de los actuales 10 a 20 años . Hay que contar precio al contado, sin préstamos ni intereses . Por ejemplo, para 1987, precio de la vivienda, 4 millones, dividido por 100.000 pesetas mensuales de sueldo dan 4 años . Ahora, la misma vivienda, costaría 40 millones como mínimo, dividido por 200.000 pesetas dan 16 años .
Resumiendo ...
El precio para una vivienda en un edificio, de unos 90-100 m2, de renta libre, nueva, en barrio alejado del centro, pero no en el extrarradio, debería de costar sobre unos 14 millones de pesetas, como máximo 20 millones .
Traducido a euros, y tomando una media, no más de 100.000 euros . Todo lo que esté por encima es especulación .
Para que se diera esto se necesitarían bajadas reales del actual precio sobre un 50-60 % .
Qué opinaís ? .
