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El sector inmobiliario se prepara para afrontar caídas de la demanda hasta 2008
La subida de los tipos y el dinamismo de los precios, superior a la evolución de los salarios, obliga a las promotoras a revisar sus estimaciones. El repunte de los plazos de venta anticipa un descenso en la intención de compra de los españoles.
La política de subidas de los tipos de interés que está acometiendo el Banco Central Europeo (CE) puede terminar de poner la puntilla a la demanda de vivienda en España. El empeoramiento de las condiciones de financiación de las hipotecas, junto a la moderación salarial y los incrementos sostenidos de los precios de los inmuebles, anticipan importantes caídas en las compras de casas hasta 2008, según se señala en varios informes que están sobre la mesa de los inversores inmobiliarios, a los que ha tenido acceso EXPANSIÓN.
Desde 2003, la demanda de vivienda nueva en promoción se ha ido enfriando como consecuencia del dinamismo de los precios, con descensos del 9,5% en 2004 y del 3% en 2005. Pero la situación se agravará al cierre del presente año, con una caída de la intención de compra superior al 10%, que tendrá continuación en 2007 y 2008, con reducciones en torno al 4,6% y 2,9%.
Las estimaciones del sector privado se basan en la premisa del mantenimiento del empleo, variable crucial para garantizar el pago de las hipotecas. Por ello, contemplan una moderación de las reducciones de la demanda de pisos una vez que la variación de los tipos de interés y los precios de la vivienda remitan, lo que no parece difícil que ocurra si se cumplen las previsiones de los analistas.
A pesar de que los datos de la Asociación Hipotecaria Española arrojan incrementos superiores al doble dígito en el volumen de los préstamos para la compra de inmuebles en España, la realidad es que si nos referimos al número de hipotecas por áreas metropolitanas, la tasa de crecimiento de las mismas ha sido inferior al 1% ó negativas en el 27% de los casos. Todo ello pese a que éste número engloba la financiación y subrogación de los créditos del promotor al comprador entre 2003 y 2005.
En cuanto a las zonas costeras, la desaceleración de la inversión extranjera en vivienda expuesta en los datos del Banco de España es una variable que no dejan de lado las promotoras. La demanda de casas en estas regiones por parte de no residentes ha caído un 57% en términos reales en los tres últimos años, y el sector privado estima que este importante factor del mercado no repuntará antes de 2008, pese a la recuperación económica esperada en la Unión Europea (UE).
Por lo que se refiere a la oferta, el volumen de viviendas iniciadas ha evolucionado por encima de la demanda, incentivado por los buenos resultados en las ventas y las subidas de precios. La tendencia de la oferta a partir del presente año es la de moderarse para ir descendiendo hasta ajustarse a la demanda. Esto supone un incremento del 3,4% en el volumen de pisos para 2006, con caídas del 10% y 25% en los dos próximos años, respectivamente.
El aumento de los plazos de venta constata esta visión. Una promoción que se iniciara el pasado 31 de diciembre tardará en venderse una media de 2 años y 9 meses, indicador que crecerá hasta los 3 años 8 meses al cierre de 2008. Hay que mencionar que si se incrementan los plazos de venta por encima de los dos años, ela inmobiliaria no solamente tiene que pagar los intereses de la financiación de la promoción, sino también las amortizaciones, lo que contribuirá al previsible descenso de la oferta que prevé el sector.
Un aspecto poco estudiado es el efecto que tendrá sobre el PIB esta desaceleración del mercado. En la actualidad el peso de la edificación sobre la producción interior ronda el 12%, frente a la horquilla del 6%–8% de la situación de equilibrio. Por lo tanto, una vuelta a la normalidad podría restar 4 décimas al crecimiento económico en los próximos años.
