De acuerdo en alguno de tus planteamientos Deadzoner , pero al final llegas a admitir que las constructoras tienen margen para hacer descender el precio final de las viviendas en un 20%.
Estoy absolutamente convencido de que es así, pero también estos años han acumulado plusvalías que les permitirían aguantar el ritmo de los descensos durante meses o años. Con simplemente mantener el precio sin incrementarlo durante todo el proceso constructivo, desde el momento que se compra sobre plano hasta que se entrega, sin repercutir la inflación se estaría bajando el precio real en más de un 12% en tres años más o menos. Los que pagarían el pato serían los compradores ya que lo que harán las constructoras será ir tomando el dinero a cuenta de los clientes y no comenzar a construir hasta que la promoción esté vendida en más de un 80% e invertir a buenos tipos esos fondos para rentabilizar vía tipo de interés de inversión lo que dejan de ganar con las ventas y con los incrementos de precio. La entrega de viviendas se ralentizará y se demorará en el tiempo con el consiguiente problema para los compradores que verán cómo se incrementa su perspectiva hipotecaria sin haber empezado a construir sus viviendas.
Veo que compartimos la misma perspectiva sobre quien marca la pauta en el mercado.
Tu sostienes que las constructoras, en su conjunto, van a mantener los precios, dejando que se deprecie el bien hasta que alcance el valor del mercado.
Me parece una buena idea... pero no creo que vaya a ser así.
La razón es simple: un sobreexceso capaz de cubrir años de demanda de nueva. Las razones vienen contrastadas en este hilo:
http://oferta.notlong.com. Resumen: en pleno boom inmobiliario, en este año, hay entre 300000 y 400000 compraventas de nueva, con al menos 600000 finalizadas. Y esta situación se ha repetido en los 3 años anteriores. Y este año va a ser record en inicio de nueva.
En general, se considera que una sobreproducción causa hundimiento de los precios.
Por otra parte, hay una forma muy sencilla para las constructoras de rentabilizar aún mas el negocio: sacar al mercado de alquiler todo o parte de lo no vendido, sobre todo si no se revaloriza. Eso puede hundir los precios del alquiler también.
Los bancos, tranquilos, en cualquier caso tendrán la pasta, si no por financiar la construcción, sí por los depósitos que les efectuarán las constructoras mientras empiezan la construcción de los clientes que aprovechan que la vivienda no sube o baja en términos reales para entrar en el mundo de los propietarios.
Y por supuesto se endurecerán considerablemente debido a esa situación las condiciones para ser propietario hipotecado. Mucho menos capital financiado sobre el valor de tasación, ya que la depreciación hará desfasar esas tasaciones ya de por sí a la baja, y diferenciales mucho mayores. Podríamos volver a hipotecas de los 80, menos capital financiado pero a tipos superiores al 10 ó el 12%. Los jóvenes de nuevo excluidos.
Volvemos a estar de acuerdo en la acción, pero no en la reacción.
Los bancos pueden estar tranquilos, pero los compradores de bonos y cédulas no. De hecho, las "cédulas hispánicas" empiezan a tener una fuerte penalización por la situación de burbuja.
En caso de cierre de grifo financiero, los constructores van a tener prisa por colocar stock, ya sea para tener buenas ganancias o evitar pérdidas si no las han cubierto con las ventas iniciales.
La exclusión implica, directamente, ausencia de ventas en el mercado mas dinámico (Mayayo dixit). En ese caso, el valor potencial es cero, y volvemos a tener un mercado solamente de inversores, sin posibilidad de dar otra rentabilidad que el alquiler, y un circulo "virtuoso" según los burbujistas, en el que el exceso de alquileres frena todavía mas las ventas, generando mas alquileres.
Me sorprende que pienses que la oferta marca los precios. El precio de venta es el cruce entre las lineas de las expectativas de la oferta y las posibilidades de la demanda.
Si mañana los bancos dan hipotecas solamente a 10 años, a estos tipos, el esfuerzo financiero sería exactamente el mismo que ahora, pero el precio muchísimo menor.
Podemos calcularlo:
Pago 900 euros:
3,75% 0,33% 4,08%
900 50 -230.167,21 € -207.150,49 €
900 10 -88.560,21 € -79.704,18 €
Pasamos de un precio de 207150 a 79704, de un día para otro, en caso de bajar los años de 50 a 10.
El gobierno tiene margen para evitar ese hundimiento del mercado eliminando el IVA de las primeras viviendas o reduciéndolo al 4%, disminuyendo el IAJD y los costes de inscripción y demás añadidos que se llevan cerca del 5% del precio de la vivienda. Los europeos seguirán comprando en España, por supuesto en zonas de sol y playa, con lo que la oferta se trasladará a la costa y se dejará de construir en las grandes ciudades mientras pasa el temporal, con lo que, al descender la oferta de vivienda nueva en las grandes ciudades se mantiene o incrementa la oferta de vivienda de segunda mano, la más vendida en España con ligeros retoques del precio en función de la prisa que se tenga en vender, pero no se quedarían miles de viviendas sin vender por las constructoras porque sencillamente no se empezarán a construir para no depreciarlas antes de ponerlas a la venta.
Creo que te equivocas: la supresión/reducción del iva no compensaría ni siquiera la subida del euribor marzo 06-octubre 06. Es el mayor coste de financiación lo que está frenando el mercado.
La oferta en las grandes ciudades es enorme, y además, aumenta: tenemos un increible aumento en la construcción en la periferia de las ciudades, y queda muchísimo suelo para construir en radios de 40 a 60 km de Madrid, Valencia y Barcelona. Los pequeños municipios duplican y triplican su población en los PGUs, y nadie les puede quitar esas competencias, salvo corrupción descarada.
Insisto: las constructoras tienen muchísimo margen, y algunas puede que empiecen a frenar, pero otras se conformarán con menos margen y reinvertirán los beneficios en nuevas construcciones, adelantándose a las que frenaron. Con estos precios, y los costes manteniendose (ya está el suelo comprado y pagado, y el nuevo reglamento de edificiación no encarece mas de un 5%), se puede incluso ganar mas bajando precios e incrementando volumen. No hay una "conspiración" para mantener los pisos sin vender, sino competencia por vender.
Las comunidades autónomas pueden acometer la construcción de vivienda protegida para evitar la caida de los precios, manteniendo activas a las constructoras adjudicatarias de esas promociones, con lo que se hundirían las pequeñas y los pequeños propietarios de terrenos especuladores que son los que no pueden optar a ser adjudicatarios de grandes obras de interés social. Ellos y los bancos pequeños que son los que financian a esos pequeños promotores serían los que lo pasarán muy mal. Los grandes bancos no entran a financiar a esos pequeños especuladores ni forman parte de su accionariado pero sí de los grandes, con lo que todo va a la misma cuenta de resultados, ya construyan vivienda libre o vivienda protegida.
Las CCAA pueden construir VPP/VPO para evitar cifras de paro, pero no para evitar un desplome de precios. Si aumenta la oferta, y la gente se va a VPP/VPO, ¿que pasa con los precios de vivienda libre? Tienen menos compradores potenciales todavía, y se empeora el problema. Entonces si que saldrían masivamente al mercado con rebajas...
Es decir que una bajada brusca de los precios es muy complicada porque todos los sectores económicos están demasiado implicados en la construcción, las sinergias entre bancos, constructoras y propietarios de terrenos (ayuntamientos) son cada vez mayores y son los que decidirán qué se construye y a qué precio para manterner activas a las grandes inmobiliarias y constructoras y pagarán el pato los jóvenes que esperan el milagro porque los retrasos en las entregas de los pisos que ya no serán de fecha cerrada, los mayores diferenciales aplicados por los bancos, la estabilización del euríbor en el entorno del 5,5%, la menor cantidad financiada y la bancarrota de algún banco endurecerán tanto las condiciones para acceder a la compra que de nuevo quedarian excluidos.
Insisto, vuelves a determinar que el precio lo marca la oferta, cuando realmente el pago lo hace la demanda...
A la primera bajada, ¿quien compra sabiendo que probablemente el mes que viene el precio será menor?
Realmente da igual que los bancos endurezcan las condiciones: cada uno puede hacer el esfuerzo que le permite su salario, y eso no va a cambiar.
La banca hace un favor a la demanda si endurece las condiciones de acceso. Eso es una puñalada para la oferta, por otra parte.
No olvidemos que el BCE tiene margen para evitar la bancarrota de Europa que conllevaría una explosión de una burbuja en uno de los países grandes como España que debería ser asumida por el resto, vía tipos de interés. De nuevo se podrían rebajar tipos en el medio plazo aunque eso calentase la economía, pero ello unido a un endurecimiento en Europa por acuerdo de las condiciones para acceder a los créditos haría que bajase paulatinamente el endeudamiento de las familias y que los precios dejasen de bajar o subiesen ligeramente. Hay que tener en cuenta que el petróleo que es quien más ha pesado en Europa a la subida de tipos y de precios ha comenzado el descenso y ya cotiza por debajo de los 59 dólares el barril cuando hace un años se echaban cuentas con el barril a 150 USD. Eso dá margen para ralentizar la subida de tipos o incluso detenerla, se detienen los movimientos especulativos en la Eurozona favoreciendo a USA ya que los tipos son más atractivos allí que aquí y se ha evitado el hundimiento económico de una economía que al final tendría que asumir Alemania.
Ahora mismo los tipos estan bajos, ni siquiera neutros. El margen de que hablas es mínimo: a pesar de rebaja en tensiones inflacionistas, tenemos la M3 creciendo al 8% con un objetivo del 4%.
El petroleo ha bajado porque se prevee ralentización y crisis mas o menos mundial, entre otras razones.
Difícil una explosión, fácil una ralentización o un descenso real vía no adecuación a la inflación e incluso si las cosas se ponen antiestéticas, nuevos descensos de tipos que conllevaría la bajada del euríbor, que siempre se adelanta unos meses al precio oficial del dinero, y se acabó el pánico, la bancarrota de las economías domésticas y el hundimiento de la economía nacional.
No marcamos la pauta monetaria: al BCE le ha dado igual nuestra inflación por encima de tipos, y le va a dar igual también una fuerte brecha a la baja entre inflación y tipos.
A nivel UE no hay el problema de burbuja de aquí, y nos han avisado durante 3 años seguidos.
La meseta nominal de la que hablas es complicada: todos los inversores de los últimos 3 años, un 40% según estimaciones, saldrán del mercado. Simplemente eso provoca ya una fuerte bajada de precio, una competencia entre promotores e inversores, y un recorte del valor tasado, un endurecimiento de las condiciones hipotecarias, una reducción en la demanda... No se puede crecer a 2 dígitos durante 5 años y pretender un aterrizaje suave.
En Francia hay burbuja reconocida, y 100000 compraventas nueva. Imaginate que pasaría si pasamos de 300000 a 100000, o menos...
A lo mejor me equivoco, pero hoy, en economías globalizadas unos cuantos velan por la seguridad de Europa, por interés, no porque les importemos un pimiento, pero a la locomotora de Europa no le interesa que esto cruja porque sus fondos servirían para sacar a España del problema y eso ya no les interesa porque hay otros mercados mejores para construir e invertir, los nuevos socios recién incorporados adonde acudirán en breve a construir las constructoras españolas si el mercado nacional se pone feo, con lo que se acabó la oferta de nuevas viviendas en España y la sobreoferta.
Insisto, ¿quien compra? Esa es la clave. No veo a la UE financiando compras, y salvando el tejido industrial...
Tenemos una máquina constructora/inmobiliaria en España que genera el 30% del PIB. O continuamos construyendo y vendiendo 600000 viviendas al año o reconvertimos nuestra economía. Y eso es como mínimo complicado. Que además, los precios de la vivienda se mantengan, me parece imposible.
