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  #31  
Antiguo 13-sep-2006, 23:14
polen polen está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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La verdad es q razon no os falta, otra cosa es la realidad.

La primera vuelta de tornillo ha sido la carestia de adquisicion de vivienda.
La segunda vuelta seran o estan siendo los alquileres.
Con alquileres altos menos ahorros para la hipotetica futura entrada del pisito.
A mayor cerrojazo bancario mas ahorros necesarios a la hora de dar la entrada.
Para tener mas ahorros... mas tiempo ahorrando.
A mas tiempo... se deshincho la burbuja.
Vuelta a comenzar....

Los q se hipotecaron y sufrieron en la compra de su vivienda querran recuperrar parte de los intereses pagados. Cuando perciban gruas en el horizonte refinanciaran su vivienda y podran dar la entrada de otra sobre planos, pondran las dos a la venta y el diferencial restara los intereses pagados en el pasado... o venderan la vieja al precio de la nueva por planos, mejorando su vivienda sin practicamente coste alguno...y asi sucesivamente.


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  #32  
Antiguo 13-sep-2006, 23:39
Marai Marai está desconectado
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La verdad es q razon no os falta, otra cosa es la realidad.

La primera vuelta de tornillo ha sido la carestia de adquisicion de vivienda.
La segunda vuelta seran o estan siendo los alquileres.
Con alquileres altos menos ahorros para la hipotetica futura entrada del pisito.
A mayor cerrojazo bancario mas ahorros necesarios a la hora de dar la entrada.
Para tener mas ahorros... mas tiempo ahorrando.
A mas tiempo... se deshincho la burbuja.
Vuelta a comenzar....

Los q se hipotecaron y sufrieron en la compra de su vivienda querran recuperrar parte de los intereses pagados. Cuando perciban gruas en el horizonte refinanciaran su vivienda y podran dar la entrada de otra sobre planos, pondran las dos a la venta y el diferencial restara los intereses pagados en el pasado... o venderan la vieja al precio de la nueva por planos, mejorando su vivienda sin practicamente coste alguno...y asi sucesivamente.

¿Realidad? Pero en que mundo vives. Para empezar, tienes que pagar un 11% de impuestos por la compra de nueva vivienda (si eso no te parece un coste no sigas discutiendo). Además están los costes de la operación (comisiones, gastos varios). Si el mercado baja, bajan, viviendas nuevas y viejas. Por tanto, si vendes la vieja por el mismo precio que compras la nueva, eso significa que has de perder en metros o alejarte del centro de la ciudad... y así sucesivamente.


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  #33  
Antiguo 13-sep-2006, 23:54
polen polen está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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vuelve a leerte el parrafo...

"...cuando perciban gruas en el horizonte..."

Un 7 % de IVA y con 10000 mas (notaria, gestoria, mil impuestos chorras...) ya escrituras por mas de 350000... no llega al 10 %

Amigo no te enfades conmigo, tu linterna alumbra a una sola pared y en esta vida las ostias vienen por cualquier punto cardinal... y vuelvo a repetirte q razon no te falta...


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  #34  
Antiguo 14-sep-2006, 01:14
Marai Marai está desconectado
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vuelve a leerte el parrafo...

"...cuando perciban gruas en el horizonte..."

Un 7 % de IVA y con 10000 mas (notaria, gestoria, mil impuestos chorras...) ya escrituras por mas de 350000... no llega al 10 %

Amigo no te enfades conmigo, tu linterna alumbra a una sola pared y en esta vida las ostias vienen por cualquier punto cardinal... y vuelvo a repetirte q razon no te falta...

Tendrás que explicarte mejor porque no hay quien entienda tu post. ¿Estas haciendo previsiones sobre lo que ocurrirá dentro de 10 años? ¿Intentas sostener la hipotesis de que el cambio que se ha producido en la relación Precios/Rentas se va a hacer estructural?

Si es así explícalo mejor porque no se entiende.

Por otra parte, este hilo va sobre los fenómenos que han ocurrido con las hipotecas hasta el presente con un ojo en lo que puede pasar en el futuro próximo (o lo que pueda estar pasando ahora mismo, y es bueno que alguien se atreva a hacer predicciones sobre el futuro, pero sería mejor hacerlo con alguna base, razonada y bien explicada. ¿Que motivos te llevan a creer que las hipotecas harán esto o aquello? ¿Son meras suposiciones basadas en una observación individual de lo que hace un conocido y dos familiares? ¿Que aspectos de la actual coyuntura explican el rumbo que tú crees que tomarán las hipotecas? No hablemos sobre lo que ocurrirá dentro de 10 años porque no tiene sentido. "...cuando vean gruas en el horizonte..." no dice absolutamente nada sobre lo que pasará en los próximos años. ¿O tu esperas una reactivación muy rápida de la construcción tras una crisis fugaz?

Enfadarme, no me enfado aunque escriba en un tono serio. En este hilo he procurado ser preciso en las informaciones y razonar los argumentos de forma que se puedan entender. Te pido lo mismo, aunque no te lo puedo exigir puesto que esto es un foro libre. Como ves, mi problema contigo es que no entiendo muy bien que es lo que quieres explicar.

Si pretendes construir el caso de que hay mucho margen para las refinanciaciones o compraventas de segunda mano tendrás que dar datos cuantitativos sobre lo que ya hay. ¿Es cierto que con un 20-30% de refinanciaciones hay margen para más? ¿Podríamos ir al 80% de refinanciaciones como en otros países o es ya tarde para eso? ¿Cuantas refinanciaciones corresponden a segunda vivienda? ¿Es cierto que en un entorno de tipos que suben pueden crecer las refinanciaciones? ¿El precio de la vivienda lo favorece, o lo dificulta? ¿Como altera el precio de la vivienda nueva a las transacciones de segunda mano?

Ya ha salido un hilo hoy en el que anuncian una subida de los márgenes para las nuevas hipotecas, o sea que por ahí no voy desencaminado según parece. ¿vamos camino a una contracción del crédito que todavía no se nota en los datos del primer semestre?

No importa si fulano o mengano tienen una casa vacía que pueden hipotecar o vender. Si tienes datos cuantitativos sobre las hipotecas de segunda vivienda y su evolución, adelante, eso si que ayudará a entender el mercado actual. El dato anecdótico le importa sólo al interesado y a sus allegados a no ser que pueda ser utilizado como síntoma.


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  #35  
Antiguo 14-sep-2006, 19:51
polen polen está desconectado
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Voy a poneros un ejemplo sencillito:

Los atletas nadaban, corrian, etc... record mundial en tal año, pasados unos años otro record muncial... y asi sucesivamente.

Alguien puede asegurar q no se volvera a batir ningun record mundial ?

El otro dia me hizo gracia un anuncio de una caja de ahorros donde salia un señor q decia "queremos q la gente se esfuerce mas" (y todo con musica de fondo, jovenes en los balcones de sus pisitos, etc...)

Nos estan apretando las clavijas con mano firme, de eso no te quepa la menor duda.

La economia mantiene una relacion estrecha con el estado de animo, confianza, expectativas...de las personas.

El estado ira reduciendo las desgravaciones en el irpf por la compra de pisos (bueno todos os habreis fijado q 1500000 pts en el 94 no es lo mismo q 9015 euros en el 2006)... dentro de unos años aparecera el ministro y dira... para la compra de la vivienda... el 15% de 18 o 20000 euros...
Entonces sera el momento de comprar pq de inmediato empezara el bombeo de aire en la burbuja..... tan solo hay q leer entre lineas, amigo.


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  #36  
Antiguo 14-sep-2006, 20:55
el arquitecto el arquitecto está desconectado
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Voy a poneros un ejemplo sencillito:

Los atletas nadaban, corrian, etc... record mundial en tal año, pasados unos años otro record muncial... y asi sucesivamente.

Alguien puede asegurar q no se volvera a batir ningun record mundial ?

El estado ira reduciendo las desgravaciones en el irpf por la compra de pisos (bueno todos os habreis fijado q 1500000 pts en el 94 no es lo mismo q 9015 euros en el 2006)... dentro de unos años aparecera el ministro y dira... para la compra de la vivienda... el 15% de 18 o 20000 euros...
Entonces sera el momento de comprar pq de inmediato empezara el bombeo de aire en la burbuja..... tan solo hay q leer entre lineas, amigo.

creo que estas escribiendo cosas de otro hilo o yo realmente no se leer entre lineas...
que yo sepa, este hilo va de cómo afecta la concesion y refinanciacion de hipotecas en el precio...
es claro que nadie se compra una vivienda sin financiacion (salvo cuatro pudientes, supongo), es mas, generalmente se recurre a financiacion externa en la construccion y promocion de viviendas... por tanto, una modificacion en la concesion, una mayor restriccion, "cerrar el grifo", podria propiciar una reaccion en cadena o al menos, servir de indicador de lo que se avecina o estar ocurriendo...
lo que tu ¿explicas? no se comprende... ¿que tiene que ver con este hilo?
hay limites, si, pero no indicas cuales son los que se refieren a este hilo...
y lo del bombeo de aire... en fin...
voy a tener que hacermelo mirar...


acabo de recordar un post:
escrito por el señor
harpo
Poco después de la penúltima subida de tipos tuve una reunión con el director de una sucursal de Bancaja en Madrid por un tema que no viene al caso. Le pregunté como les afectaban a ellos las subidas y recuerdo que dijo:

"Por cada cuarto de punto de subida se dejan de pagar unas 100.000 hipotecas en toda España".

en realidad, nos interesa mas, por cada cuarto de punto, cuantas hipotecas dejan de concederse????

Última edición por el arquitecto; 14-sep-2006 a las 22:41


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  #37  
Antiguo 15-sep-2006, 01:15
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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A mas tiempo... se deshincho la burbuja.
Vuelta a comenzar....

Los q se hipotecaron y sufrieron en la compra de su vivienda querran recuperrar parte de los intereses pagados. Cuando perciban gruas en el horizonte refinanciaran su vivienda y podran dar la entrada de otra sobre planos, pondran las dos a la venta y el diferencial restara los intereses pagados en el pasado... o venderan la vieja al precio de la nueva por planos, mejorando su vivienda sin practicamente coste alguno...y asi sucesivamente.

Buen análisis por la parte de la demanda a pesar de que no tienes en cuenta las posibles crisis de liquidez de la demanda, ni el incremento del coste de la financiación que se está produciendo actualmente, y el efecto sobre el consumo.
Ahora analiza la parte de la oferta.
¿Que va a evitar que no se dispare la oferta, como está sucediendo en el momento presente? El 30% del PIB es construcción pura. No se puede frenar facilmente. Y menos con un margen tan brutal como el actual. Es el negocio mas rentable con diferencia, y lo seguirá siendo por muchos años, incluso con bajadas del 30%. Un piso en Madrid entre la M40 y la M30, cuesta con suelo incluido 90000. El resto es margen. Esto es un iman para todos los constructores y promotoras. Se endeudan lo que haga falta. Si el banco cierra el grifo, bajada del 10%, venta, vuelta a tener liquidez, vuelta a comprar suelo, construir mas. Y así sucesivamente.
El margen brutal no es estructural, es consecuencia del crédito y la demografía. Y vamos a perder ambas causas.


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