Diferencias entre la sobrevaloracion de 1985 a 1992 y la burbuja actual

A mi juicio, lo que resulta fundamental a la hora de analizar y comparar ambos ciclos de subidas en el precio de la vivienda es que existen diferencias mas que sustanciales entre ellos. Yo recuerdo que el ciclo de mediados de los ochenta se produjo una gran subida en el precio de la vivienda pero sin que ello fuese a consecuencia de una drástica reduccion en los tipos de interes como se ha producido en España a partir de la entrada del Euro. También recuerdo que en aquella epoca se construian en España no más de 300.000 viviendas anuales en comparación a las mas de 800.000 que se construyen actualmente. Lo que realmente se produjo no fue un boom de la construcción como en el ciclo actual sino una simple revalorización de las viviendas ya existentes manteniendose un ritmo de construcción similar a los ejercicios precedentes. Asimismo si bien es cierto que los pisos se revalorizaron, los alquileres lo hicieron de igual o incluso mayor proporción (recuerdo que una misma vivienda paso en este ciclo de pagar un alquiler de 350 a 600 Euros), no como en el ciclo actual donde los alquileres no suben ni mucho menos en proporción al precio de venta.
Cuando llego la crisis la correción se produjo pero no fue excesiva ya que el número de viviendas que se había construido no alcanzaba ni por asomo las que se construyen ahora, ni se produjo ninguna dificultad entre los compradores a consecuencia de subidas del MIBOR, lo que sucedió, es que se produjo en España una crisis económica seria y hubo gente que perdio su empleo por lo que tuvo que deshacerse de su vivienda, pero fue una crisis economica general no como lo que aquí se vislumbra que es un petardazo inmobiliario.
Debe tenerse en cuenta que en aquella epoca la inflacción rondaba el 8 por ciento y un deposito bancario rondaba el 12 por lo que los activos liguidos (es decir la pasta) tenía mucha mejor alternativa que invertirse en ladrillos abriendo un simple deposito, no como ahora donde los bancos te dan un interés negativo por debajo de la inflacción.

Pienso que esta es la diferencia fundamental entre lo que paso entonces y lo que sucede ahora. Por lo que a mi juicio cabe desprender que la burbuja existe y es muy importante a mi juicio superior al 30%.

En espera de vuestras aportaciones. Un Saludo a todos.

forastero dijo:

Debe tenerse en cuenta que en aquella epoca la inflacción rondaba el 8 por ciento y un deposito bancario rondaba el 12 por lo que los activos liguidos (es decir la pasta) tenía mucha mejor alternativa que invertirse en ladrillos abriendo un simple deposito, no como ahora donde los bancos te dan un interés negativo por debajo de la inflacción.

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Estoy totalmente de acuerdo.
La gente, en general, NO TIENE ALTERNATIVA. O vivienda, o perder pasta. Esto, sumado a que es un mercado inelastico, ha subido los precios de forma irracional. Mucho peor que en bolsa.
En cuanto se iguale la inflación a los rendimientos, todos fuera del mercado. Y ya está pasando.

Efectivamente, en el 92 no había tantas viviendas en manos de inversores. Recuerdo que las viviendas bajaron un 20 %, algunas promotoras sin riñones tuvieron que cerrar o vender sin margen, pero esta corrección no tuvo gran impacto en el empleo.

Hoy en día el panorama es distinto, se promueven el cuádruple de viviendas y las sinergias sobre otros sectores son tremendas. Un enfriamiento de la construcción tendría un efecto dominó de consecuencias imprevisibles.

Saludos.

Otra diferencia más.

A lo ya dicho hay que añadir el factor de fragilidad e inestabilidad que, para las familias, conlleva la desmesurada duración de las hipotecas. Siendo, además, que muchos se endeudan en un porcentaje muy superior a lo que, en proporción con sus ingresos, les correspondería, la posibilidad de que muchos endeudados no puedan reaccionar ante un cambio de factores (desempleo, accidentes o enfermedades, reparaciones, subida de los tipos de interés) se multiplica.

Se ha dicho, por activa y por pasiva, que en España el sector inmobiliario tiene una importancia exagerada. Dado que todo está interrelacionado, la crisis inmobiliaria incidirá en otros sectores; y viceversa. Puede ser que se derrumbe todo el castillo de naipes o que hagan una voladura controlada. Pero en cualquier caso poco quedará en pie si se da el peor escenario de los que se han previsto en estos foros.

Si de verdad existe el inconsciente colectivo, puede que esto sea nuestro equivalente al "hambre de la patata".

Para mi estas son las diferencias con la crisis de de los años 1991/1995.

1º Mayor diferencial entre precios de la vivienda y salarios.
2º Salarios mas precarios.
3º El Euro como moneda en vez de la pts, ya que esta se podia devaluar.
4º Tipos de interes no controlados por el BDE si no por el BCE.
5º Mayor endeudamiento de las familias en Hipotecas mucho mas largas.
6º Mayor cantidad de inversores privados que solo buscan el beneficio.
6º Muchas pequeñas promotoras asociadas a bancos y cajas formando sociedades de inversión, con lo cual tienen que sacar las promociones a la venta, ya que la compra de terrenos que han hecho, la han hecho a traves del banco o caja con la que forman dicha sociedad.

Aunque el tipo de interes es mucho menor que en aquella epoca, las cantidades prestadas son tan enormes para la economia domestica que cualquier subida de un punto porcentual, crea autenticos desastres.