Deberiamos fusionar foros
http://foros.lainmobiliaria.org/viewtopic.php?t=104
Alucinante.
Mira mi pregunta y su respuesta:
Hola a todos.
Yo estaba pensando en "comprar para vivir", pero las cuentas no me salen. Algún fallo tengo que tener porque si no nadie compraría.
Con un 10% de gastos, y una revalorización que no se produce ( o en algunos casos es inferior a la inflación), sumado a unos alquileres que no han crecido ni mucho menos como la vivienda, sale mas rentable alquilar.
Sobre todo si no tienes ahorros y no llegas a deducirte el máximo.
En Madrid, se puede hacer el caso de 700 euros (una propiedad decente) contra 280000 (la misma propiedad). Supongamos que pago a tocateja Smile, si no, tendré que poner los intereses también como gasto.
280000x1,1=308000 (gastos incluidos, inversión total)
700x12=8400 (alquiler anual, lo que me ahorro)
Rendimiento=8400-28000=-19600
Porcentaje sobre la inversión total=-6,36%
Luego el primer año, pagando a tocateja, he perdido un 6,36%.
¿Para que resulte rentable el primer año, tiene que subir un 6,36%?
No, es peor aún.
Si tengo 308000 euros, al 4% (deuda pública) obtengo 12320.
Recalculo:
Rendimiento=8400-28000-12320=-31920
Porcentaje=10,36%.
Así que tiene que subir un 10,36% para que sea rentable, incluso si vives en ella, y pagas a tocateja.
Si contrato una hipoteca a 40 años, en la que la cuota hasta los primeros 20 años es mayoritariamente interés, los gastos se me disparan, y nunca llego a ver la rentabilidad. ¡Ni siquiera a la larga, sumando la inflación al alquiler, y deduciendo!
Yo siempre había pensado que alquilar era tirar el dinero, pero no entiendo estos resultados. ¿Alguien me puede ayudar?
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NAMAR9988
Moderador
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Registrado: 02 Ago 2006
Mensajes: 57
Ubicación: FUENLABRADA (MADRID)
MensajePublicado: Mar, 08 Ago 2006 11:04 am Título del mensaje: Responder citando
Hola ZURB:
Cita:
Con un 10% de gastos, y una revalorización que no se produce ( o en algunos casos es inferior a la inflación), sumado a unos alquileres que no han crecido ni mucho menos como la vivienda, sale mas rentable alquilar.
Sobre todo si no tienes ahorros y no llegas a deducirte el máximo.
Tienes razón: sale más a cuenta alquilar (y lo dice alguien que se dedica a este tema Embarassed Laughing )
Cita:
Yo siempre había pensado que alquilar era tirar el dinero, pero no entiendo estos resultados. ¿Alguien me puede ayudar?
Hace mucho tiempo que dije que eso de "alquilar es tirar el dinero" es una frase hecha que la gente lleva muchos, muchos años escuchando... y que ha (hemos) terminado considerando "verdad como un templo". Y el cálculo de "préstamo a 25 años - intereses pagados durante los 10 primeros-renta de alquiler para vivienda similar-" viene a dar resultados muy curiosos...., y no digamos si a lo pagado por la vivienda en propiedad le tenemos que sumar las reformas efectuadas (en los pisos de alquiler buscamos que esas reformas ya estén hechas. Y gran parte de las que hacemos en viviendas compradas... realmente, no eran necesarias), que como todo el mundo sabe, no te pagan cuando vendes el piso (ayudan a que, al mismo precio del de la vecina, que tiene el baño de origen, se venda antes el tuyo que tiene la ducha de hidromasaje..., salvo que el de la vecina esté mejor orientado ó el potencial comprador sea de los de "a mí dame un piso sin reformar, que lo hago yo todo a mi gusto"). Y tampoco estoy sumando las cuotas de comunidad (en los alquileres suele ir incluido en el precio), que si tiene calef. individual y se estropea la caldera, en el de alquiler se encarga de esto el dueño (en el propio, los 1.500.-€ de la caldera nueva corren a tu cargo)...
La razón por la que seguimos comprando viviendas es algo intrínsico al carácter español (es como lo de desayunar un cafelito bebido y tirarnos toda la mañana corriendo, y cenar a lo bestia para tumbarnos en el sofá luego...., llevamos así siglos y nada que hacer aunque lo lógico sea lo contrario). Y lo curioso es que hemos "pegado" esa obsesión a los pagapensiones: en cuanto pueden (y eso suele coincidir con el momento en que han terminado de pagar la deuda que contrajeron para poder venir), se ponen a buscar un piso para comprar. Y como los Bancos conocen su capacidad de ahorro (la que tenían nuestros padres, en los 70)y saben que lo normal es que alquilen una de las habitaciones a algún compatriota, hasta que éste se traiga a la familia y necesite más espacio... pues le dan el préstamo, lo que les permite comprar... Y supongo que lo hacen pensando eso mismo: alquilando estamos tirando el dinero: si compramos, cuando volvamos a nuestro pais recuperaremos la inversión...
E igual son los únicos que, si vuelven a su país de veras, hasta recuperen algo..., cosa que no se dá en ningún caso si se vende para comprar otra vivienda. Claro que si no compraste la vivienda "inferior" ahora no podrías hacer frente a "la más cara" (porque ambas han subido proporcionalmente), pero como lo normal es que "la más cara" lo sea de verdad (cara) pues tendrás que sacar un nuevo préstamo, más alto..., y vuelta a empezar con lo de que los primeros años todo lo que se paga son intereses, con lo de que esos primeros años difícilmente podemos amortizar cantidades anticipadamente porque estamos invirtiendo ese posible ahorro en reformarlo para dejar a nuestro gusto...
Pero, volviendo al principio: tus cuentas son las reales. Y si la gente sigue comprando, igual no es porque no las haya echado..., sino porque se sigue pensando que "alquilar es tirar el dinero". Y el comprador potencial de primera vivienda tiene 25/28 años, por lo que ha vivido (hermanos mayores) la tremenda subida de los ultimos años ("mi hermana compró por 8 millones el piso en el 2000, y ahora su vecina lo ha vendido en dos meses por casi 40. Y como el de mi hermana tiene hasta contraventanas...."), e, incluso, por edad generacional sus padres le van a aconsejar en ese sentido: con entre 50 y 60 años, no han pasado por la época de vivir en habitaciones con derecho a cocina. Compraron en pleno boom constructor en los 70, y el pisito que les costó 400.000,-€ ahora les "vale" más de 40 millones. Con esas perspectivas... a ver a quien le echas cuentas de que la revalorización actual no es ni por asomo la de los últimos 5 años, que con lo que va a pagar de mensualidad viviría de lujo en un alquiler...
También influye que el comprador potencial de la primera vivienda no lo hace con la idea de "trasladarse a ella de inmediato": lo normal es que siga viviendo con la familia, y que el traslado coincida con la boda, con el asentamiento profesional....., por descontado, con tener hasta la tele de plasma, si se puede. Entonces, la idea de alquilar ni se plantea: no es normal estar pagando una renta si no se va a vivir en el piso (curioso, eso no nos parece raro si lo que se paga es "la letra" del piso en cuestión Brick wall ).
Y si a todo esto le tenemos que añadir el tema "pescadilla-que-se-muerde-la-cola", esto es: como hay poca tradición de alquilar, quien deja su piso habitual y puede comprar otro, lo vende. Incluso quien ha sido propietario y ha tenido el piso en el mercado de alquiler... es "invitado" a venderlo cuando se queda libre y va a algunas agencias a ofrecerlo (es que la comisión que deja trabajar un alquiler... no compensa, comparado con la de venta). Así que hay poca oferta de alquileres. Y como hay poca oferta, pues ni se valora como opción...
Podríamos estar días argumentando al respecto..., pero la gente seguirá pensando que "alquilar es tirar el dinero".
Saludos Very Happy
_________________
ANA S.T.
