Burbuja.info - Foro de economía > > > Efecto de la inflacion en las cuotas
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  #11  
Antiguo 29-jun-2006, 13:30
chucnorris chucnorris está desconectado
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todos mis respetos, no pretendia que parecise un tono ironico (si es por mi pregunta) tampoco soy muy bueno en esto de los nº.. lo que si soy, es partidario de no pisar mi capital habitandolo, el alquiler me parece un buen sistema, sobre todo si se hiciera como en london antes de la tacher,


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  #12  
Antiguo 29-jun-2006, 13:38
Denver Denver está desconectado
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Hola Blackbird,

Efectivamente como tu dices en tu post:

"LA inflacion afecta al alquiler, pero no a la compra (a la que si es cierto que le afectan otros condicionantes..."

Esto es muy importante que lo tengas en cuenta, ya que una subida de los tipos de interés afecta directamente a la deuda contraída (por ejemplo a través de una hipoteca) estando el mayor incremento posible de tu alquiler relacionado con el IPC.

Por ejemplo, para que lo veas mas claramente, un alquiler puede subir este 2006 aproximadamente un 4%, pero al que le revisen la cuota de su hipoteca 2005-2006 puede encontrarse con alguna sorpresa.

Para no repetirme, te dejo un link en el que escribimos sobre el tema, he hicimos algunos números.

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...d.php/?t=16493

Saludos.

Denver.


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  #13  
Antiguo 29-jun-2006, 13:44
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Blackbird tiene razon.
¿Cuanto cuesta alquilar por encima de comprar? Pues la diferencia entre el alquiler y lo que pagarías de interés si comprases. Ni mas ni menos. Esa diferencia es variable, dependiendo del dinero que tengas, y el euribor. Y se puede medir siempre que no baje la vivienda. O que no baje el alquiler, claro...
Ibi, derramas, costes de compra... ¿Los has metido en la cuota?
Tambien veo una pequeña trampa: ¿estás considerando el impacto de los ahorros alquiler contra compra? ¿Serán igual de rentables?

Iniciado por Blackbird
No. Eso seria si la inflacion afectase por igual a los dos. LA inflacion afecta al alquiler, pero no a la compra (a la que si es cierto que le afectan otros condicionantes, pero no la inflacion). Puede que lo veas mas claro asi.
Compra 900 * 12 * 30 = 324000 €
Alquiler 600 + 600*1.04+ 600*1.04*1.04 +....= 403.812 €



Estamos comparando dos opciones, valoradas a precio actual. A los dos se le ha hecho el mismo análisis, quitar el efecto de la inflacción:
- A la cuota de la hipoteca ponderando por el IPC
- Al alquiler, considerando que no amenta por efectos de la inflacion

Vamos, que los dos son los precios valores a precio actual.

Por tu tono irónico, creo q piensas que me posiciono en contra del alquiler. Te equivocas: Sólo expongo datos, no me posiciono. De aqui que os pido vuestras valoraciones sobre el resultado, para escuchar diferentes opiniones y luego posicionarme.



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  #14  
Antiguo 29-jun-2006, 14:07
Pinchazo Pinchazo está desconectado
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Iniciado por Deadzoner
¿Serán igual de rentables?

En un escenario de tipos ascendentes, pierdes.
Luego, depende del diferencial de la cuota respecto del alquiler. Por lo general los alquileres suelen ser proporcionales al precio de la vivienda, mientras que los créditos dependen tanto del plazo como de los tipos.
Por lo general, con tipos altos, el alquiler respecto del crédito será bastante grande.
Para beneficiarse de la inflación habrá que pasar bastantes años, pero así tu riesgo de sufrir una subida de tipos de interés es alta.
Lo mejor es contratar a tipo fijo "bajo". Los créditos al 6% fijo no han sido mala opción. Lo que ha jugado en contra ha sido el "infle" de precio de los pisos.


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  #15  
Antiguo 29-jun-2006, 14:34
Deadzoner Deadzoner está desconectado
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Iniciado por Pinchazo
Por lo general los alquileres suelen ser proporcionales al precio de la vivienda, mientras que los créditos dependen tanto del plazo como de los tipos.
Lo mejor es contratar a tipo fijo "bajo". Los créditos al 6% fijo no han sido mala opción. Lo que ha jugado en contra ha sido el "infle" de precio de los pisos.

No, no dependen de eso. Dependen del mercado de alquileres, que suele tener que ver con zona y salario. Y por eso en las grandes ciudades son mucho mas baratos que comprar.
Para mi es al contrario. Es el credito facil el que ha inflado los pisos.


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  #16  
Antiguo 29-jun-2006, 15:19
Blackbird Blackbird está desconectado
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En primer lugar, cuado dices "Pierdes", supongo que te refienres, que la opcion de alquiler, pierde. Por favor, no me la atorgues, que yo aun no lo he hecho.

Respecto a tu comentario de "un escenario de tipos ascendentes" no tiene sentido en un estudio a 30 años. Subiran y bajaran, toma de media entre un 4% y un 6%, que son los valores mas logicos de tipo de interes que los de los ultimos años.

Bueno, aqui lo hemos analizado diferente. Tu supones que la parte de interes es gasto, y el resto inversion. Me parece mas correcto que mi planteamiento, pero este hecho va ligado con lo de: "Yo tendre un patrimonio cuando acabe de pagar el piso". Mi análisis es mas extremo, y computa toda la cuota como gasto, ignorando que al final el piso es tuyo, para analizar el principio nuncabajista dede "la inflacion erosionara la cuota" independientemente del "al final tienes algo".

No. No he tenido en cuenta ni gastos adicioneales, como los que comentas, ni ingresos adicionales (ayudad primera vivienda, ayuda a alquiler...). Estan fuera de lugar en como afecta la inflacion a las cuotas.

No acabo de entender la pregunta sobre ahorros alquiler contra compra, antes de responder algo que no preguntas, preferira que me la aclarases, gracias

Última edición por Blackbird; 29-jun-2006 a las 17:09


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  #17  
Antiguo 29-jun-2006, 18:06
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Blackbird, tienes razon, no tengo en cuenta el IPC en el alquiler, pero tampoco en la compra, quiero decir, segun los expertos los tipos de interes estan subiendo porque el precio del dinero no puede o no debe estar por debajo de la inflacción, con lo cual los tipos subirian y la cuota tambien.

El tema es muy complejo, yo creo que la conveniencia de alquilar o comprar no esta en los 900 o en los 600 euros, no es esa la cuestion, quiero decir que todo es relativo y depende de cada caso en particular, independientemente del IPC y del Euribor, el tema esta en lo que cada uno ingresa al mes, yo comparo mi casa-familia con una empresa, en la que los ingresos son mi nomina y mis comisiones por venta y en la que los gastos son lo que todos sabemos, comida, luz, agua, vestir, ... bien pues si mis ingresos son, por ejemplo 1200 €/mes me conviene alquilar, ya que dispongo de otros 600 para vivir, si compro solo tengo 300, mal asunto, pero si mis ingresos son 1800, la mejor opción es comprar, ya que me quedan 900 para vivir.

Como ha mi no me gusta mucho el futuro y todo esto, no me convence eso de que con el tiempo mi cuota equivaldra a ..., o a tal, yo miro el dia a dia y lo que me conviene hoy, y si comprar va a significar vivir esclavo de una cuota mensual durante los 35 mejores años de mi vida, pues alquilar y fuera.

Os puedo decir que soy propietario de una casa y que tengo como cualquier hijo de vecino una hipoteca, pequeña, pero hipoteca.


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  #18  
Antiguo 29-jun-2006, 20:52
titito titito está desconectado
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Iniciado por Blackbird
Respecto a tu comentario de "un escenario de tipos ascendentes" no tiene sentido en un estudio a 30 años. Subiran y bajaran, toma de media entre un 4% y un 6%, que son los valores mas logicos de tipo de interes que los de los ultimos años.

Es una buena observación. Vamos a cambiar un poco tus datos poniendo euribor al 6%, más consistente con una inflación del 4% (si bajamos una, bajamos la otra, ¿vale?).

Supongamos que me compro un piso hoy (si echáramos las cuentas con datos del año pasado el drama sería mayor). Una cuota de 900 euros con el EURIBOR al 3,5 (teniendo en cuenta el +0.45% que se queda el banco) es un préstamo de 190000 euros. Pongámoslo al 6% + 0.45. Sale una cuota media aproximada durante los 30 años de 1194 euros.

Así: 1194*12*30 = 430.000 €
600 + 600*1.04+ 600*1.04*1.04 +....= 403.812 €

Tú mismo...


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  #19  
Antiguo 30-jun-2006, 10:07
Blackbird Blackbird está desconectado
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Iniciado por titito
Pongámoslo al 6% + 0.45. Sale una cuota media aproximada durante los 30 años de 1194 euros.

Así: 1194*12*30 = 430.000 €
600 + 600*1.04+ 600*1.04*1.04 +....= 403.812 €

Tú mismo...

En primer lugar, un euribor al 6% es un caso poco realista. Se ha de considerar ligeramente por encima de la inflacion, que consideramos de 4, pero un 6% supone un 50% masa. En todo caso, es anecdotico para el análisis.

De lo que expones, podemos decir que, es casi lo mimo, pasarte paganda toda la vuda una cuota fija de unos 1200, que meterte en un alquiler de 600. No?

Bien, creo q eso queda claro. Ahora es interesante otros factores que aqui voy mas perdido
- A favor de alquile:Como son gastos de compra o IBI...,
- A favor de compra: 15% de ayudas del estado (en nuestro caso: 64.500) y que despues de los 30 años ya no pagas (triste argumento, pero muy significativo)


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  #20  
Antiguo 30-jun-2006, 10:26
cibex cibex está desconectado
Super Mario
 
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ja ja ja
si el ipc sube un 4% durante 30 años, no tienes que preocuparte de pagar tu hipoteca porque no vas ha tener dinero para pagarla NI TRABAJO.
con un 4% durante 30 años seriamos el pais mas caro de toda europa, CONSECUENCIA... PARO Y EMPRESAS EMIGRANDO, nuestros productos serian los mas caros y nadie les compraria, el objetivo del BCE es mantener el ipc en el 2% y asi lo hara para alemania y francia, si nuestro ipc es mucho mayor que el suyo españa se hunde hasta el puto fondo, que es lo que empieza a pasar ya con el deficit exterior, el Banco de España ya ha advertido que es porque no somos competitivos, si seguimos asi sera la ecatombe.
asi que lo que estais diciendo es pan para hoy y mucho hambre para mañana.
un ipc del 4% es todo un desastre para la economia española, espero que en un futuro cercano se corrija de lo contrario pues ya sabeis... BUUUUMMM

Última edición por cibex; 30-jun-2006 a las 10:31


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