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Os cuelgo unos apuntes del profesor Gonzalo Bernardos, de la Universidad de Barcelona, en referencia a la cuestión del suelo.
¿El precio del suelo determina el precio de la vivienda? La respuesta es clara: NO. Es un mito (por no decir otra palabra menos agradable) del mercado inmobiliario. Es la excusa que generalmente ponen los promotores para justificar las subidas de precios.
Sean dos solares contiguos. Uno pagado por el promotor a precio de mercado y otro recibido por éste en herencia (regalado, coste cero). ¿A qué precio vendería el promotor los pisos en ambos solares?. Exactamente al mismo: el máximo que cree que la demanda está dispuesta a pagar.
Cuando un promotor negocia la compra de suelo urbano (listo para edificar), el primer aspecto en que piensa es el precio al que puede vender dos años después las viviendas que edificará. En base a dicho precio, determina el máximo importe que puede pagar por el solar. Por tanto: la expectativa del precio de la vivienda determina el precio del suelo, pero éste difícilmente influye en aquél. Justo lo contrario de lo que piensa la mayor parte de la población.
Por si alguno de vosotros, quiere conocer más sobre la relación entre el precio del suelo y el de la vivienda, os reproduzco un artículo que publiqué hace un par de meses en Expansión.
EL SUELO Y EL PRECIO DELA VIVIENDA: ¿UNA COMPLEJA RELACIÓN?
La elevada subida del precio de la vivienda en los últimos años ha incrementado de forma sustancial el patrimonio de numerosas familias y, por tanto, su riqueza. No obstante, dicha subida ha dificultado ostensiblemente el acceso a la propiedad a los más jóvenes y a las familias con menos recursos y, por consiguiente, ha generado un importante problema social. ¿Quién es el culpable?. La respuesta es prácticamente unánime: el elevado precio del suelo. Así, para una gran parte de la población, la gran subida del precio del suelo ha “obligado” a los promotores a incrementar el precio de las viviendas y, por tanto, ha generado un problema social. No obstante, a pesar de su popularidad y gran aceptación de esta explicación, dicha respuesta es incorrecta.
En el proceso de promoción de una vivienda, el suelo es una materia prima. Debido a ello, como sucede con toda materia prima, su valor de mercado viene determinado por la expectativa del precio del producto final. Es decir, por el precio que el promotor cree que la demanda estará dispuesta a pagar por una vivienda dentro de unos años (cuando finalice su construcción). El propietario del suelo se limita generalmente a aceptar la propuesta más elevada o, si cree que el auge del mercado residencial se prolongará unos años más, a retener dicha materia prima un tiempo adicional. Esta conducta comporta que la etapa de expansión generalmente comience y finalice antes en el mercado de la vivienda (producto final) que en el del suelo (materia prima). Así, cuando los indicadores económicos mejoran, aumenta la demanda de residencias por parte de las familias y también el precio de la vivienda. En este escenario, los propietarios del suelo son conscientes de que la venta de una vivienda genera más beneficios y, por tanto, quieren participar de estas mayores ganancias. Evidentemente, la forma en que las obtienen consiste en encarecer la materia prima de los promotores. No cabe duda de que el poder de los propietarios del suelo (y, por tanto, su participación en los beneficios) es más elevado cuanto menor sea la oferta disponible de la materia prima y más costoso sea el proceso de creación de suelo finalista.
Llegado a este punto, muchos de mis lectores habrán desarrollado una elevada incredulidad hacia esta explicación (así sucede en mis clases). Creo que dirán que mi explicación es puramente teórica y que en la realidad son los propietarios del suelo los que indirectamente fijan el precio de las viviendas. Para acabar de convencerles de mi argumentación, voy a realizar a estos incrédulos dos preguntas:
1) Dadas dos parcelas idénticas y contiguas, si usted (un promotor) comprara la primera por la mitad de precio que la segunda, ¿a qué precio vendería las viviendas en dichas parcelas?. Evidentemente, al mismo. El precio dependería del que estimara que la demanda estaría dispuesta a pagar. Si las viviendas son idénticas y la localización también, no hay ninguna razón para vender las residencias a un distinto precio.
2) ¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel?. Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría, es exactamente al revés. En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda mucho más que los de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.
Tengo el convencimiento de que habré roto muchos esquemas a una gran parte de los lectores (generalmente así sucede en mis clases), pero espero que estas líneas les hayan servido para clarificar un aspecto esencial del mercado residencial: el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda.
¿El precio del suelo determina el precio de la vivienda? La respuesta es clara: NO. Es un mito (por no decir otra palabra menos agradable) del mercado inmobiliario. Es la excusa que generalmente ponen los promotores para justificar las subidas de precios.
Sean dos solares contiguos. Uno pagado por el promotor a precio de mercado y otro recibido por éste en herencia (regalado, coste cero). ¿A qué precio vendería el promotor los pisos en ambos solares?. Exactamente al mismo: el máximo que cree que la demanda está dispuesta a pagar.
Cuando un promotor negocia la compra de suelo urbano (listo para edificar), el primer aspecto en que piensa es el precio al que puede vender dos años después las viviendas que edificará. En base a dicho precio, determina el máximo importe que puede pagar por el solar. Por tanto: la expectativa del precio de la vivienda determina el precio del suelo, pero éste difícilmente influye en aquél. Justo lo contrario de lo que piensa la mayor parte de la población.
Por si alguno de vosotros, quiere conocer más sobre la relación entre el precio del suelo y el de la vivienda, os reproduzco un artículo que publiqué hace un par de meses en Expansión.
EL SUELO Y EL PRECIO DELA VIVIENDA: ¿UNA COMPLEJA RELACIÓN?
La elevada subida del precio de la vivienda en los últimos años ha incrementado de forma sustancial el patrimonio de numerosas familias y, por tanto, su riqueza. No obstante, dicha subida ha dificultado ostensiblemente el acceso a la propiedad a los más jóvenes y a las familias con menos recursos y, por consiguiente, ha generado un importante problema social. ¿Quién es el culpable?. La respuesta es prácticamente unánime: el elevado precio del suelo. Así, para una gran parte de la población, la gran subida del precio del suelo ha “obligado” a los promotores a incrementar el precio de las viviendas y, por tanto, ha generado un problema social. No obstante, a pesar de su popularidad y gran aceptación de esta explicación, dicha respuesta es incorrecta.
En el proceso de promoción de una vivienda, el suelo es una materia prima. Debido a ello, como sucede con toda materia prima, su valor de mercado viene determinado por la expectativa del precio del producto final. Es decir, por el precio que el promotor cree que la demanda estará dispuesta a pagar por una vivienda dentro de unos años (cuando finalice su construcción). El propietario del suelo se limita generalmente a aceptar la propuesta más elevada o, si cree que el auge del mercado residencial se prolongará unos años más, a retener dicha materia prima un tiempo adicional. Esta conducta comporta que la etapa de expansión generalmente comience y finalice antes en el mercado de la vivienda (producto final) que en el del suelo (materia prima). Así, cuando los indicadores económicos mejoran, aumenta la demanda de residencias por parte de las familias y también el precio de la vivienda. En este escenario, los propietarios del suelo son conscientes de que la venta de una vivienda genera más beneficios y, por tanto, quieren participar de estas mayores ganancias. Evidentemente, la forma en que las obtienen consiste en encarecer la materia prima de los promotores. No cabe duda de que el poder de los propietarios del suelo (y, por tanto, su participación en los beneficios) es más elevado cuanto menor sea la oferta disponible de la materia prima y más costoso sea el proceso de creación de suelo finalista.
Llegado a este punto, muchos de mis lectores habrán desarrollado una elevada incredulidad hacia esta explicación (así sucede en mis clases). Creo que dirán que mi explicación es puramente teórica y que en la realidad son los propietarios del suelo los que indirectamente fijan el precio de las viviendas. Para acabar de convencerles de mi argumentación, voy a realizar a estos incrédulos dos preguntas:
1) Dadas dos parcelas idénticas y contiguas, si usted (un promotor) comprara la primera por la mitad de precio que la segunda, ¿a qué precio vendería las viviendas en dichas parcelas?. Evidentemente, al mismo. El precio dependería del que estimara que la demanda estaría dispuesta a pagar. Si las viviendas son idénticas y la localización también, no hay ninguna razón para vender las residencias a un distinto precio.
2) ¿Por qué el precio del suelo en Madrid es superior al de Teruel?. Alguien me podría indicar que la razón es que el suelo urbanizable en Madrid es más escaso que en Teruel. Se equivocaría, es exactamente al revés. En realidad, la principal causa de esta diferencia de precio tiene que ver con que los habitantes de Madrid están dispuestos a pagar por una vivienda mucho más que los de Teruel. Es decir, la presión de la demanda es mucho más elevada en la primera ubicación.
Tengo el convencimiento de que habré roto muchos esquemas a una gran parte de los lectores (generalmente así sucede en mis clases), pero espero que estas líneas les hayan servido para clarificar un aspecto esencial del mercado residencial: el valor de mercado del suelo viene determinado por la expectativa del precio de la vivienda, pero nunca el precio del suelo fija el precio de la vivienda.