¿Por que va explotar aquí y aún no lo ha hecho en otros sitios?

A veces me paso por estos foros y la verdad es que me sorprendo mucho leyendo algunos comentarios. Pero sobretodo me sorprende que algunos foreros hablen del futuro como que la burbuja va explotar seguro, ¿de verdad creeis que los pisos estan tan caros como para decir que reventará la burbuja? ¿A caso en Estados Unidos, en Australia, Inglaterra, Italia no están mas o menos como nosotros y no ha pasado nada exceptuando que en algunos ciudades han bajado algo los precios. Vamos por lo que ido leyendo veo que una burbuja que va estallar es algo parecido a Japon y para eso tendriamos que llegar a hipotecas de 100 años ¿no?. Realmente alguien cree que van a seguir subiendo los pisos como para explotar todo? la verdad es que algunos sois de lo más pesimistas. Suerte que no pasamos hambre porque sino ya no te cuento la que pasa.
Vale que es verdad que los pisos están caros, pero lo único que ha cambiado es el tiempo de pago de una hipoteca, el esfuerzo sigue siendo el mismo. Bueno las de 40 y 50 años son un suicidio, esas las tendrían que retirar ya! Pero aunque no lo creais hace 30 años también habian hipotecas de 30 años aunque solo tenían acceso empleados de banco. Con esto no estoy intentando decir que ni mucho menos sean baratos los pisos, todo lo contrario son carisimos pero solo intento decir que el esfuerzo es el mismo que siempre lo unico que con más años. Por tanto mientras el esfuerzo mensual sea el mismo y no pase nada raro (una guerra o intereses por las nubes) veo dificil que pinche la burbuja.

Las hipotecas a 100 años de Japón, bueno ve a pedir una. No las daban más que como último recurso renegociando una hipoteca ya existente.

Evidentemente alargar los plazos es más suicida cuanto más altos esten los tipos.

A medio plazo unas hipotecas largas se cargan el consumo del futuro. De forma muy real estamos viviendo de prestado, ese dinero lo está prestando básicamente Francia y Alemania a través del mercado interbancario.

A diferencia de otros países buena parte de ese dinero viene de fuera. Y con el tiempo y los intereses volverá fuera y más del que entró.

En realidad no importa demasiado las cifras exactas para determinar cuando explota una burbuja, es una cuestion de confianza en el mercado.

A priori tenemos peores cifras de endeudamiento hipotecario que los demás países, además de usar tipos variables en mucha mayor medida que en los demás paises.

Por no mencionar que aqui la construccion es el motor de la economia (que bajara el precio de los pisos provocaria más paro) y los salarios...que en esos paises que has dicho son mas altos...bueno, en Italia no, pero en italia la subida de precios de la vivienda no afecta a todo el pais, como aqui (o eso tengo entendido).

No Registrado dijo:

Por tanto mientras el esfuerzo mensual sea el mismo y no pase nada raro (una guerra o intereses por las nubes) veo dificil que pinche la burbuja.

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Tú lo has dicho intereses por las nubes, pongamos un 6% que fácilmente vamos a alcanzar y que va suponer un revés para los que tienen hipoteca variable y para aquellos que quieran acceder a vivienda nueva, ¿que ocurrirá? pues que nadie se meterá con esos intereses a esos precios ¿que pasará? pues como España no puede controlar el tipo de interés ya que es el BCE el que decide eso, lo más normal y lógico es que se produzca una fuerte bajada de precios, todo ello unido a una demanda inferior (el babyboom se acabó), y a una cantidad enorme de vivienda sin habitar (especulación pura y dura que saldrá a flote).

No es catastofismo, es sentido común.

No Registrado dijo:

¿A caso en Estados Unidos, en Australia, Inglaterra, Italia no están mas o menos como nosotros y no ha pasado nada exceptuando que en algunos ciudades han bajado algo los precios.

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Te sugiero que veas el hilo "Desplome de las ventas en 5 estados USA" que hay mas abajo.

California (el estado mas poblado de USA) -19.2%
Florida (paraiso del boom inmobiliario) -15.7%
Columbia (la capital!!!) -18.2%

no ha pasado nada :

En cuanto al mito de la hipoteca de los 100 años:

Interes al 4% (por poner alguno)
Capital 100.000

50 años: 385 €
100 años: 339 €

Tu crees que alguien, por desinformado que esté, firmaria eso? y por tanto que algun banco lo ofreceria?

Lo bonito es que todas las televisiones en un momento u otro han dado este dato, aunque algunas lo situaban en USA y otras en Japon, tipico de las leyendas urbanas...

Sera esta la primera leyenda urbana que se ha colado hasta los telediarios?

Se me olvidaba, me parece increible que digas que el esfuerzo es el mismo ahora que hace 30 años...

De verdad lees estos foros? :

Miras la television? :

No se, si alguien a estas alturas todavia es capaz de afirmar eso dimito del todo de que este pais llegue alguna vez a algo...

Un poquito de por favor, que estas cosas son demasiado serias para que un adulto tenga ese nivel de desconocimiento.

Yo entiendo que alguien no tenga el tiempo, el interes o los conocimiento de ponerse a indagar en todos los matices de esto, pero es que para conocer ese dato lo unico que hay que hacer es llevar las orejas puestas...

Es una temeridad creer a ciencia cierta que la burbuja estallará. No todos piensan que haya burbuja ni tan siquiera. Todos saben que los precios están sobrevalorados y de media hay sobrevaloración oficial: 30%.

Ni tan siquiera hay indicios ni indicadores públicos de que empiece una corrección de esa sobrevaloración ni si esa corrección será brusca. Aquí, como en todo actúa la ley de la oferta y de la demanda y el precio se establece conforme a estas fuerzas.

Lo que se aplican al sector inmobiliario son los análisis gráficos de tipo bursátil y de tipo fundamentalista. De los gráficos, nos dicen que toda etapa alcista brusca le puede seguir una bajada brusca para al poco estabilizarse el precio.

En mi término municipal (Murcia) las licencias de obras aprobadas en el primer trimestre por el Ayuntamiento fueron de 2.286. En el mismo período del año pasado fueron 1.420 : , es decir un incremento de más del 60% : .

Al que inició el post...

Aunque esté feo contestar con otra pregunta, la cuestión es...

¿Por qué habría de mantenerse esta subida y no se mantuvo ninguna de las anteriores?

El precio de la vivienda ha tenido subidas y bajadas, tanto aquí como en muchos otros países, no veo qué tiene de especial la subida actual para que sea diferente a otras pasadas.

No Registrado dijo:

Vale que es verdad que los pisos están caros, pero lo único que ha cambiado es el tiempo de pago de una hipoteca, el esfuerzo sigue siendo el mismo.

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Veamos un ejemplo sacado de un forero de la web viviendadiga.org:

Vamos a comparar la situacion de un cincuenton y un veinteañero a la hora de comprarse una vivienda de las mismas características dando los 2 de entrada el 20% y los gastos de compra-venta:

Si mi padre en el ´86 cobraba 100.000 pesetas dio una entrada con gastos de 1.200.000ptas y le quedo una hipoteca de 3.200.000 ptas por la que pagaba al mes 50.000 ptas a 15 años con tipos en maximos( total 9 millones), en el 92 ya cobraba 150.000 ptas

Si en el 2006 yo cobro 2.000 €, menudo sueldazo eh , por un piso de las mismas caracteristicas tengo que dar una entrada con gastos de 60.000€ para que se me quede una hipoteca de 220.000€ por la que actualmente pagaria 1200€ a 30 añostotal 418.000€) con tipos en minimos y subiendo, y dudo mucho que mi salario suba de 2600€ en 2012.

resumiendo:

-el tendria que juntar 12 sueldos para dar la entrada, yo 30

-el tendria que juntar 90 sueldos para pagar la hipoteca, yo 209

-el al principio pagaba la mitad de su sueldo, más tarde como los intereses bajaron no llegaba a pagar ni 1/3 de su sueldo. Yo al principio tengo que destinar 2/3 partes de mi sueldo sin contar que los intereses subirán en un futuro porque bajar más es imposible, así que en un futuro con mis 2000 eurazos ni siquiera llegaré.

-el terminó de pagarlo en el 2001 y la letra era de unas 30.000 pesetas, cobrando 220.000 ptas, yo si me lo hubiera comprado en su año, me quedarian 15 añitos todavia (el empezó con 33 años y terminó con 48, yo empezaria con 26 y terminaria con 56)
-yo a los 15 años habré amortizado mucho menos de la mitad de lo que debo

concluyendo:

Por favor pensad un poco y dejad de decir tonterías.

MNSV dijo:

Es una temeridad creer a ciencia cierta que la burbuja estallará. No todos piensan que haya burbuja ni tan siquiera. Todos saben que los precios están sobrevalorados y de media hay sobrevaloración oficial: 30%.

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Si hay burbuja, estallará.

El tema está en saber si hay burbuja o no.

Para mí está fuera de toda duda. No te voy a hablar de cifras, ni estudios, ni historias, pero podría. Utilizando el sentido común y observando tu entorno, ves que:

- un montón de gente se ha lanzado a comprarse un piso y cuando lo justifica el 90% de la peña saca la palabra "inversión"
- un montón de gente que tiene 4 o 5 pisos, y sin alquilar
- gente que era mecánico, instalador de antenas, etc.., ha dejado su actividad y se ha puesto de promotor o gestor inmobiliario

Esta gente es de mi entorno, gente que conozco.

Tú diras, vaya hez de argumentos. Tampoco quiero convencerte.

No Registrado dijo:

Por no mencionar que aqui la construccion es el motor de la economia (que bajara el precio de los pisos provocaria más paro) y los salarios...que en esos paises que has dicho son mas altos...bueno, en Italia no, pero en italia la subida de precios de la vivienda no afecta a todo el pais, como aqui (o eso tengo entendido).

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En Italia los salarios son un 20 o 30% mas altos que aquí y los precios un 20 o 40% mas bajos (te lo dice un italiano).

En cuanto a que si se para la construcción aumentaría el paro pues si, ¿y que? tambuién si suben las importaciones aumenta el paro, y si vienen pagapensiones aumenta el paro y si... no es cuestión de voluntarismos, al final los desequlibrios de cualquier economía tienen que corregirse.

Hombre, esta claro que si es "el mismo esfuerzo pero a mas años", pues jorobar, entonces NO es el mismo esfuerzo sino mucho mayor porque vas a estar dolido más tiempo.

100 años: 339 €
Tu crees que alguien, por desinformado que esté, firmaria eso? y por tanto que algun banco lo ofreceria?

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Yo lo firmaría. Pero no por desinformación sino por todo lo contrario. Hoy en dia es bastante normal que en las hipotecas puedas hacer sobre-pagos sin ningún tipo de gasto, por tanto que la hipoteca sea a 5000 años no significa que vayas a tardar tanto en pagarla. Vamos, de hecho a mi lo que me mola son las hipotecas solo interes que nunca se acaban de pagar. Siempre tienes la opción de pagar más e ir bajando la deuda, pero también tienes la opción de pagar menos si en un momento dado la cosa está jodida. Por tanto no veo cuál es la desventaja, porque son mucho más flexibles.


Y respecto a la construcción y el paro, yo creo que para que haya empleo en la construccion no es necesario que los precios estén desorbitados. Ya se sabe que los margenes de las constructoras son enormes. Por tanto se podría haber construido lo mismo, pero más barato sin que eso repercuta en el empleo. Claro, que por otro lado es imposible seguir construyendo al ritmo actual, porque no harían falta tantas viviendas, pero entonces ya no es una cuestión de precios ...

MNSV dijo:

Ni tan siquiera hay indicios ni indicadores públicos de que empiece una corrección de esa sobrevaloración ni si esa corrección será brusca. Aquí, como en todo actúa la ley de la oferta y de la demanda y el precio se establece conforme a estas fuerzas.

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Me resulta cansado leer constantemente eso de "la ley de la oferta y demanda". Ciertamente se ha convertido en un recurso retórico más que cada vez tiene menos sentido. Y es que si precisamente hay algo que no rige en el mercado inmobiliario es la ley de la oferta y la demanda; en este sentido juegan dos tipos de factores:
Primero. Que el mercado inmobiliario es paradigmático de lo que es un mercado imperfecto.
Segundo. Que la ley de la oferta y la demanda sólo es aplicable cuando el resto de variables que determinan los precios permanecen constantes.
La demanda de vivienda en el caso del mercado local español es totalmente rígida respecto del precio y muy elástica respecto de la renta (no de la renta real, sino de la capacidad de pago, que viene determinada por la renta, los tipos de interés, y la capacidad de endeudamiento a largo plazo). En román paladino, se compra todo siempre que se pueda pagar, y se pide lo que se puede pagar. Por tanto, para explicar el mercado inmobiliario hay que hablar de la ley de la oferta y la renta (insisto, entendida esta como capacidad de pago).
En el plano de las explicaciones de las relaciones causales, que la elasticidad-precio sea tan baja y la elasticidad-renta sea tan alta se debe a las expectativas, esto es, a la burbuja. Cuando reviente la burbuja, los tipos de interés serán más altos, la capacidad de endeudamiento (ingeniería financiera) volverá a ser racional, y el efecto renta, debido a una eventual crisis, jugará en sentido contrario. Entonces podrá volverse a hablar, sólo en parte, de la ley de la oferta y la demanda. Hasta entonces, ruego que se desista de ocultar la ignorancia tras el velo de la retórica.

En román paladino, se compra todo siempre que se pueda pagar, y se pide lo que se puede pagar.

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Entonces, ¿al final Aznar tenía razón cuando decía que "si los pisos están caros es porque la gente los puede pagar"??

Hombre, la verdad es que yo siempre he pensado que eso era cierto, lo que pasa que decir eso así es dar una explicación muy simplista del problema. Porque no se tienen en cuenta otros factores, como que la gente los puede pagar pero a base de "sobre endeudamiento" propiciado por los bancos y los tasadores. La gente debería ser capaz de comprar pisos tomando prestado solamente una cantidad razonable de dinero acorde a sus ingresos, y no como ahora.

Y respecto a la burbuja, en otros países también han subido los precios, pero jorobar, es que ganan el doble que aquí. España debe ser el país donde peor realción hay "sueldos-precios", y ese va a ser un factor determinante. En otros países se conceden créditos independientemente del tipo de interés, mientras que en España es esencial para calcular cuanto le prestan a una persona. Es por eso que seremos mucho más sensibles a las subidas.... Vamos, que la situación no es la misma que en otros países, creo yo.

Especulador_inmobiliario dijo:

Yo lo firmaría. Pero no por desinformación sino por todo lo contrario. Hoy en dia es bastante normal que en las hipotecas puedas hacer sobre-pagos sin ningún tipo de gasto, por tanto que la hipoteca sea a 5000 años no significa que vayas a tardar tanto en pagarla. Vamos, de hecho a mi lo que me mola son las hipotecas solo interes que nunca se acaban de pagar. Siempre tienes la opción de pagar más e ir bajando la deuda, pero también tienes la opción de pagar menos si en un momento dado la cosa está jodida. Por tanto no veo cuál es la desventaja, porque son mucho más flexibles.

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A ver si lo he entendido, hay dos opciones extremas:

1) Amortizas y la acabas en 50 años. Si, desde luego coincido en que algo que no usas no causa problemas... eso simplificando para no tener en cuenta que a partir del año x (depende del ritmo de amortizacion que lleves) estaras amortizando un capital del cual ya has pagado intereses, porque si, en los prestamos en general el interes se devuelve antes que el capital.

2) No amortizas y la pagas en 100 años. Has duplicado el plazo (y hablamos de 50 años mas) para ahorrarte un 12% de cuota : :

Cualquier opcion intermedia ira entre la nada (opcion 1) y un ahorro del 12% (opcion 2).

Especulador, te gusta tanto llevar la contraria que a veces te lias (dicho esto de buen rollo ). La flexibilidad es buena pero en este caso la supuesta flexibilidad se limita a un miserrimo 12% de cuota a cambio de 50 años mas.

No conozco como se componen estas hipotecas de solo interes que hay alli en UK pero mucho me temo que no es una hipoteca a plazo infinito como tu pareces sugerir. Ya que estamos, sabes datos comparados para una misma casa? ("cuota normal a 30 o 50"/"cuota solo interes")? me pica la curiosidad y ya que estas alli igual no es molestia...

Otra duda, en este caso la casa es registralmente tuya? si es asi y sale por poco mas de un alquiler (30% o 50% por debajo de una cuota a 30 años) vale la pena. Si la compraste en buen momento y sube, te queda ahi un colchon de liquidez que puedes ejecutar relativamente rapido, eso si, si baja ya puedes procurar tener otro cajoncito porque no la podras liquidar hasta que vuelva a subir...

Eso si seria flexibilidad, la posibilidad de vivir casi de alquiler con el precio congelado al del momento que firmaste la hipoteca.