¿Cómo funcionan los embargos y la ejecución hipotecaria de inmuebles?
En la constitución de una garantía hipotecaria es factor fundamental de su eficacia la inscripción en el registro de la propiedad, ya que de ella depende la propia existencia del negocio jurídico, sin inscripción no hay hipoteca ni la garantía que esta acarrea, puede existir el préstamo, eficaz desde su consentimiento, pero no la garantía que tiene como requisito constitutivo la inscripción en el registro.
El procedimiento de ejecución hipotecaria no prevé siquiera la traba de embargo alguno sobre el inmueble objeto de la garantía, resultaría innecesario a causa de la eficacia real de la inscripción de la hipoteca, desde este momento es pública y oponible a terceros la posibilidad del hipotecante de dirigirse contra el inmueble con preferencia sobre las inscripciones posteriores a su derecho.
Interpuesta la demanda de ejecución hipotecaria y una vez efectuado el requerimiento de pago que exige la ley, se solicitará del registro la certificación de dominio y cargas por parte del juzgado. La emisión de esta certificación se hará constar en nota marginal por parte del registrador y es precisamente la existencia de esta nota marginal, y no la anotación del embargo que ya hemos visto que no existe en este procedimiento, la que nos dará información sobre la existencia de una ejecución hipotecaria y los autos judiciales que la apoyan.
El certificado de dominio y cargas facilitará al juzgado ejecutante información sobre la titularidad y dominio de los bienes embargados, así como relación completa de las cargas que gravan el inmueble. No olvidemos que el inmueble ha podido ser válidamente transmitido a un tercero y éste puede haber inscrito su derecho de propiedad en el registro. La existencia de una garantia hipotecaria no impide la transmisión del inmueble, solo sujeta le finca hipotecada al pago de la deuda.
Cualquier embargo trabado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca resulta subordinado a esta, y por tanto se conservará, será válida y gravará el inmueble la carga hipotecaria pese a adjudicarse el inmueble en pública subasta originada por esa inscripción posterior. Cualquier adjudicatario recibirá su derecho con esa carga preferente que grava el inmueble.
Por este motivo es trascendental comprobar las cargas de un inmueble antes de realizar cualquier tipo de transacción, referente al mismo, incluso pedir la anotación de un embargo puede resultar absurdo y antieconómico si la finca está gravada con una larga lista de anotaciones, no olvidemos que esta anotación genera gastos registrales y tributa en concepto de actos jurídicos documentados.
Si por el contrario la subasta se produce a causa de la inscripción hipotecaria, los embargos posteriores se purgarán, quedando cancelados, y se entregará el sobrante, si existiere una vez pagado el crédito hipotecario, a los titulares de derechos posteriormente inscritos según su orden, y finalmente al propietario si aún existiese sobrante.
En caso de ejecución hipotecaria solo persistirán las cargas anteriores a la hipoteca, cancelándose todas las posteriores. Esta regla alcanza a segundas o posteriores hipotecas, y solo tiene la pequeña excepción de la conservación de las inscripciones de obra nueva y división horizontal.
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