No me preocupa "Siempre puedo renegociar con el banco"

Hace poco, comentando el tema con unos amigos he visto que muchos creen que un cambio en los tipos de interés no puede afectar tanto a la cuota que se paga de hipoteca, porque además "siempre se puede renegociar con el
banco estirando el plazo y bajando la cuota".

Vamos a hacer unas cuentas realistas:

- Supongamos una hipoteca de 240.000€ a 30 años (las hay de menor valor contratadas antes del 2001 y también las hay mayores contratadas desde esas fechas hasta hoy)

- interés inicial: euribor+0,45% = 2,4% (euribor = 1,95% período 2003-2005)

- Cuota: 936 €


Supongamos que a fin de año se confirman las previsiones y el BCE deja los tipos en 3,5% esperando alcanzar en 2008 (al igual que en EEUU) un tipo cercano al 6% con un IPC preferiblemente por debajo del 2%.

Este escenario nos daría un euribor a finales de 2006 cercano al 4,3-4,5% ya que como es sabido el euribor predecería ese horizonte que antes mencionamos.

- Interés a finales de 2006: 4,5% + 0,45% = 4,95% (aprox 5%)

- Nueva cuota revisada a finales de 2006: 1288€

- Diferencia entre cuotas 1288€ - 936€ = 352€


Puede ser un incremento asumible pero con los tipos en 6% como nos queda?

- Euribor a 6,5% (qué menos!!)

- Interés a finales de 2007: 6,5% + 0,45% = 6,95% (aprox 7%)

- Nueva cuota revisada a finales de 2007: 1597€


Casi se nos ha doblado la cuota inicial !!!!


En este momento nos vamos a renegociar con el banco para bajar la cuota, pero nos encontramos con lo siguiente:

Aunque estiremos el plazo a 100 años!!! SIEMPRE tendremos que pagar al banco como MINIMO los intereses sobre la deuda que para este caso son:

- 6% de 240.000€ = 14.400€ al año o lo que es lo mismo

- Cuota mínima de 1200€


- 7% de 240.000€ = 16.800€ al año o lo que es lo mismo

- Cuota mínima de 1400€


Esta cuota mínima que nos cobraría el banco no se puede bajar y lo mas importante NO CANCELA DEUDA, es un pago que le hacemos al banco por habernos prestado el dinero para la compra de la vivienda (como si fuera un alquiler) pero que aún no hemos devuelto.

El mayor problema de este escenario es que esa cuota que nos cobra el banco (además de ser un dinero que echamos a un pozo sin fodo) está sujeta a los cambios del precio del dinero y no es como un alquiler que como máximo puede ajustarse a los incrementos del IPC.

Espero haberos ayudado a ver de otra manera este baile de números en los que a veces es bueno detenerse a reflexionar.

Saludos.

Denver.

Por qué no enseñan esto en el barrio Sésamo ?

Bravo, Denver

quizá si en este país se tuviera un poco más de cultura que fuese más allá del salsa rosa, estos números sería capaz de hacerlos cualquier estudiante de ESO.

Sin embargo, nadamos en la incultura financiera, y pensamos que los préstamos se estiran como el blandy blub.

Espero que no quede pillada demasiada gente. Perdonémoslos, porque no saben lo que hacen.

me vas a perdonar pero te voy a acabar esa entrada y basarme en ella para una entrada en mi blog personal...

espero que no te importe... todo con tal de aleccionar al personal...

Efectivamente, lo de alargar la vida de la deuda hasta los 30 o los 50 años solo tiene sentido con tipos de interés muy bajos, con tipos mas altos (los del 6 o 7% que pones como ejemplo) al final lo único que consigues es reducciones en la cuota ridículas porque casi todo lo que estás pagando son intereses.

Por eso en los 80, con tipos cerca del 15%, las hipotecas se firmaban como mucho por 10 o 15 años y se intentaba pagar lo máximo posible con el ahorro, ya que alargarlas mas tiempo era tirar el dinero. Lo de las hipotecas a 50 años solo se puede plantear con tipos del 2,5% (y aun así...) Ahora que vuelven a subir los tipos a ver que pasa con los plazos y los precios, ero seguro que no se puee arreglar nada alargando los plazos.

Dejo el tema fijo, ya que me parece muy interesante y muy bien explicado.

Unos tipos del 6-7% yo que he estado leiendo me parecen un poco altos, pero a alguien que viene de fuera le parece una exageracion. Asi que propongo que añadas otro dato comparando con intereses al 5% (4,5+0,5), o sea, tipos USA. Quizas la gente lo vea mas realista, aunque ya se que solo es un 1% menos.

tipos del 6 y 7 % te parecen altos??? pues no se de lo que pensarias cuando el tipo de interes en ej-paña estaba por el 15%...

demasiado altos

el ejemplo y la explicacion estan muy bien, pero los ejemplos son con intereses demasiado altos. Es cierto que en España llegamos al 15% hace años, pero en esa epoca en Europa, donde estamos ahora para bien y para mal, estaban en tipos mucho mas bajos. Lo del 15% aunque no es imposible, dificilmente volveremos a verlo, y un 7%, me parece muy poco probable. Calculo un 3,75 para finales 2006 y como mucho un 5 para 2008. A ningún gobierno occidental le interesan tipos tan altos.
No obstante, con los hipotecones que corren hoy en dia por ahí, y los sueldos de la juventud en retrocesion, el panorama pinta muy mal. Si bien creo que el estallido de la burbuja no vendrá tanto por el aumento de tipos (siempre nos podemos apretar aun mas el cinturon), sinó por el desempleo que ciclicamente afecta a nuestra economia. Una familia casi siempre puede asumir que le suban la cuota, pero no puede asumir que una nomina se caiga.
Ademas, en España vamos a contracorriente: cuando eran precisos unos tipos mas altos para enfriar la burbuja, Los franceses y alemanes, que son quienes mandan, bajaban los tipos. Si ahora a Francia y Alemania les conviene subirlos, los subirán sin ninguna contemplación para nuestro país (pero ojo, se me hace dificil imaginar tipos por encima del 5% en los proximos años).

Acerca de lo de los tipos ...

Hola buenas tardes. Permitidme una breve colaboración...

"A ningún gobierno occidental le interesan tipos tan altos" <- Esta es la frase sobre la que quiero reflexionar.

Ante todo decir que los tipos de interés no se suben o bajan de manera caprichosa... no es algo que se elija a la ligera, me explico... en Europa los tipos de interés los marca el Banco Central Europeo (excepto para Inglaterra y algún país más, que van a su bola) , lo cual no quita que los politicastros intenten influir en ellos tanto como puedan. Bien, dichos tipos se suben por dos motivos principales: porque las economías empiezan a crecer con robustez (sería lo deseable) o bien porque la inflación comience a desbocarse (que ya lo lleva haciendo unos años, pero sin reconocimiento oficial).

Lo que me gustaría aclarar es que los tipos de interés no se varían porque se quieran variar, sino porque es necesaria su variación (sea subida o bajada) para corregir posibles desequilibrios de la economía (caso de inflación) o para controlar el crecimiento (caso de aumentos robustos de PIB). El problema que tendremos en España es que cuando las economías europeas empiecen a recuperarse del bache que están atravesando estos últimos años (que en España no se ha notado por la construcción básicamente) o bien si la inflación se va de madre incluso con las medidas parciales y sesgadas que dan oficialmente, no habrá más remedio que subir tipos, y será así para toda Europa. Ahí será cuando en España nos toque pasar por la recesión que está atravesando estos últimos años toda europa (menos nosotros).

Un saludo.

porque yo lo valgo

....juan carlos, los 60 kilos de tu amigo son los firmados con el banco, o lo que se ha "revalorizao" el piso?.

Y sí, ese escalofrio que le da a tu amigo(a más de uno conozco yo, que no se separa por lo mismo), nos da a muchos que lo vemos desde fuera, porque los divorcios van en aumento y eso es incuestionable.Y por lo que veo a diario, hay una nueva clase emergente de pobres.

no me extraña...

sr chinarro...porque los divorcios van en aumento y eso es incuestionable.Y por lo que veo a diario dijo:

queridos todos:

Como esto no se pare acabaremos como el gallo de morón. Ahora las parejas trabajan todo el día, y no se sabe qué es peor si juntos o separados. Si es la segunda opción probablemente pasemos más tiempo cerca de la compi de trabajo que de nuestra propia mujercita. Y luego pasa lo que pasa...

O eso o acabamos hasta el gorro de las horas extras y de todo, no estamos contentos y por supuesto que entrar en casa a las 10pm, y bañar a los niños para lobotomizarnos un rato frente a la caja sencilla, no ayuda. Cuando te quieres dar cuenta han pasado 10 años, te entran las dudas de si estás viviendo la vida que querías y te das cuenta que la casa que al principio pagas con agrado, tiene todavía que pagarse durante 20 años más...

vamos mal.

Para colmo si tienes un trabajo bien pagado, lo más probable es que te pillen las reestructuraciones de turno, ahora de moda cada tres años.


Saludos y disfrutad de la tarde primaveral.

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Al menos hoy en El Semanal, se mojan y explican todas las posibilidades(que no son muy halagüeñas) ante la subida de tipos.

Sales dolido , lo mires por donde lo mires : "La Banca siempre gana".

Una advertencia muy chachi es la siguiente : si la cuota supone un tercio de su suledo no se preocupe. Saltan las alarmas si se destina más del 50% de su salario". O sea , algunose habrá hecho caca encima(perdón)

Pero mientras tanto que nos quiten lo bailao

Así debe pensar toda la "vasca", porque si no ¿Como es posible que todo el mundo salga de viaje, por avión y por tren, o coche cada puente?
Yo alucino, todo el mundo hipotecado, y la juerga sigue igual.
Restaurantes llenos, de parejas jóvenes, con críos, que seguramente estaran pagando su "pisito"
¿O es que el único sensato (o pesimista), soy yo, que pienso que se acercan las vacas flacas?
Porque por lo que veo en la calle, estamos en las vacas obesas, y no espero que cuando lleguen las flacas el faraon me de "de comer"
Y eso de que nunca más volverán los tipos de interés del 20%, va contra la historia. Uno de mis profes de económicas decía que los ciclos económicos se repiten siempre. Basta con volver la cabeza atrás y abrir bien los ojos.
Y cuando uno se endeuda en 20 años, puede pasar de todo.
¿Como lo veis?

En mi humilde opinión creo que dentro de unos pocos años 2 o 3 la burbuja va a estallar y van a venir malos tiempos para mucha gente y la economia española.

El ritmo de crecimiento de 800.000 viviendas en el 2005 + el 33% por vender del 2004 + las que se siguien haciendo en el 2006 es insostenible.
En este año 2006 no va a estallar todavía, algunas zonas se frenará otras seguirá subiendo aunque no tanto y en otras bajará un poco, la subida del euribor todavía se puede aguantar este año para la gran mayoria ya que si notan que escasea el dinero siempre pueden reducir gastos (ropa, cine, cenas,...) hay margen para ahorrar si uno se lo propone, más cuando la gente esta ahora acostumbrada a gastar y gastar, consumir y consumir,... de allí pueden sacar algo de dinero si se lo miran bien.
El 2006 mas o menos no va a pasar nada ya que sigue un poco por la inercia de los años anteriores de bonanza y por que la subida del euribor todavía es pronto para dar tiempo a que afecte.

A partir del 2007 si que ya puede ponerse chunga la cosa, la inercia que se lleva de los últimos años ya puede empezar a acabarse, el euribor ira tirando hacia el 4% que obligará a mucha gente a sacar el dinero de otros gastos como he comentado antes, salir menos, no ir a cenar cada fin de semana, más botellon y menos consumiciones en los bares, no gastar tanto en ropa, pedir dinero a los papis,.... Creo que la gran mayoria de gente puede seguir pagando las cuotas ya que su piso lo defenderá con uñas y dientes, y puede sacar 30, 40 o 90 euros al mes trabajando como hormigas quitando un poco de cada gasto.
Eso si con la subida del euribor y el oberbuking de viviendas que habrá por vender, los precios van a ir bajando .
Pero el verdadero estallido de la burbuja y a la que la gente no va a poder encontrar el dinero suficiente para defender su piso por muchos gastos que recorte, no será la subida del euribor al 3, 4 o 5% si no la subida del paro, si el paro sube un 4%, 5%,... son muchos miles y miles de personas que dejaran de recibir su nómina, esa nómina que mediante fórmulas, budu, mágia,... le permite encontrar muchas veces no sabe como esos euros para pagar la hipoteca.
El paro será el verdadero detonante del gran estallido y de las crisis del país.

Mucha gente igual pensará que el paro nunca sube igual que muchos opinan que los pisos nunca bajan, pues yo no entiendo de economia, pero está claro que el empleo va por ciclos, solo hay que mirar la gráfica del empleo unos cuantos años atrás ponle 10 años no más (recuerdo que muchas hipotecas duran 30 años ), y seguro que si empiezo a mirar las graficas de empleo de España, alemania, Francia, Estados Unidos,.... todas tienen sus ciclos de subidas y bajadas. Otra cosa cuanta gente trabaja en la construcción? cuanta gente trabaja en fábricas que realizan materiales para las viviendas ya sean muebles, lavabos, tornillos, electrodomésticos, ..... la lista seria muy larga. A la que se frene la construcción, el consumo interno decaiga el paro va a subir no tengan dudas, y con la subida del paro la burbuja y el pais va a estallar.

Bueno aquí os dejo mi opinión, no le hagais mucho caso, no tengo muchos estudios, ni se de economia, ... pero es lo que pienso, usando sentido común, nada más.

Saludos a todos

Pikatchu, tu inteligente "sentido común" es lo que le falta a toda la masa de endeudados hasta las cejas, empujada a el abismo por una política bancaria y gubernamental (si es que una y otra no son la misma) que nos ha llevado a la situación actual, donde sólo unos pocos (los de siempre) habrán dado un auténtico pelotazo.