Análisis del mercado en Madrid con respecto a los salarios

Para hacer este análisis rápido siguiendo otro hilo anterior:

Para saber si es cara o barata el único indicador posible es el PER/GRM.

Para saber si uno se la puede permitir entonces obviamente debemos entrar a considerar los ingresos.

Generalmente 3,5 veces la RFD (Renta Familiar Disponible) como ya hemos dicho en el foro. En España típicamente ha sido 4 veces la RFD.

Voy a tomar como referencia Madrid:

http://www.ine.es/prensa/np568.pdf

Salario bruto anual, Madrid (Comunidad de) 24.242,08.

Pero lo cojonudo es que si investigamos el salario medio, sólo un pequeño porcentaje de los asalariados ganan eso o más. No tengo datos del salario mediano en Madrid (porque ha_"vil"_mente no los proporcionan) pero haré una estimación: Como para España: "Así, el salario mediano (el que divide al número de trabajadores en dos partes iguales, los que tienen un salario superior y los que tienen un salario inferior) presentó un valor de 16.718,44 euros. El salario más frecuente ascendió a 14.503,61 euros." y "La ganancia media anual por trabajador fue de 20.390,35".

Podemos calcular que el salario Mediano es el 82% del Medio y el Más Frecuente es el 71% del Medio. extrapolando a la CAM tenemos que:

Salario Medio: 24.242,08€
Salario Mediano: 19.876,55
Salario más frecuente: 17.243,34€

Y ahora hago un par de consideraciones extra y un par de juegos con los datos de Idealista:


CAM:

a) Unidad familiar con 1 salario Medio: RFD de 19.000€. Acceso a vivienda de 76.000€.
b) Unidad familiar con 2 salarios Medios: RFD de 40.000€. Acceso a vivienda de 160.000€.
c) Unidad familiar con 1 salario Mediano: RFD de 14.000€. Acceso a vivienda de 56.000€.
d) Unidad familiar con 2 salarios Medianos: RFD de 30.000€. Acceso a vivienda de 120.000€.
e) Unidad familiar con 1 salario Más frecuente: RFD de 12.000€. Acceso a vivienda de 48.000€.
f) Unidad familiar con 2 salarios Más frecuentes: RFD de 26.000€. Acceso a vivienda de 104.000€.

a) El asalariado medio que viva sólo tendrá una RFD de unos 19.000€ y se podrá permitir una vivienda de 76.000€.

A día de hoy hay en Idelista, Madrid capital: En venta por debajo de 76.000€: 28 anuncios de 19.740.

El 99,86% de las viviendas en venta están FUERA DEL ALCANCE del individuo con el salario medio.

b) La pareja de asalariados medios tendrá una RFD de unos 40.000€ y se podrá permitir una vivienda de 160.000€.

A día de hoy hay en Idelista, Madrid capital: En venta por debajo de 160.000€: 1.927 anuncios de 19.740.

El 90,24% de las viviendas en venta están FUERA DEL ALCANCE de la pareja con el salario medio.

c) <56.000€. 6 anuncios de 19.740. El 99,97% están FUERA DE SU ALCANCE

d) <120.000€. 425 anuncios de 19.740. El 97,85% están FUERA DE SU ALCANCE

e) <48.000€. 2 anuncios de 19.740. El 99,99% están FUERA DE SU ALCANCE

f) <104.000€. 171 anuncios de 19.740. El 99,13% están FUERA DE SU ALCANCE

Consideraré que el 20% de la población pertenece a las clases medias y altas, cuyas rentas no se componen únicamente de los ingresos provenientes del salario y por lo tanto el 20% de las viviendas ofertadas no se ofertan para los asalariados sino para estos privilegiados. Por lo tanto de todos los porcentajes calculados por encima restaré un 20%.

Entonces tenemos que al menos el 40% de la población total (asalariada o no) son los que tienen como renta únicamente el salario mediano o menos, pero aun juntándose de dos en dos, en la CAM sólo podrían acceder a viviendas cuyo precio sea de 120.000€ o menos (caso d), es decir, sólo el 2,15% de las viviendas ofertadas son accesibles por el 40% de la población.

Una situación de equilibrio sería aquella en la que el 50% de las viviendas ofertadas fuese accesible por el 50% de la población, o en el caso que nos ocupa, estaríamos en equilibrio precio/renta cuando el 40% de las viviedas ofertadas en la CAM costase menos de 120.000€.

Con los datos que os paso se puede jugar mucho más.

Saludos.

RR.

Un dato más para corroborar lo que todos ya sabemos.

El 99.86% de las viviendas en venta están FUERA DEL ALCANCE de el individuo con el salario medio.

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Me acuerdo de que en 2004 íbamos por el 80%. Por entonces era mi dato favorito para hacer ver a la peña que había una burbuja de precios. Y ni por ésas, ¿eh?

tienes que coger el salario medio

Tienes que coger el tamaño medio de un piso en españa

Y tienes que poner que lo sano es entre 30 y 40% de tu salario neto durante quince años, lo demás es una hipoteca de riesgo.

y con eso saca el metro cuadrado medio en España, que debe valer un piso. Sin que exista burbuja, y que se puedan pedir hipotecas de riesgo:fiufiu:


Te vas a sorprender y mucho:8:

Me preguntan que si he tenido en cuenta el "Gen pepitil" Español.

Contesto volviendo a mostrar la gráfica de la evolución del Precio Vivienda VS RFD que ya hemos visto en el foro mil veces:



Como vemos en España el valor es típicamente de un 3,75. Yo le he puesto 4 para ir más holgado. En el cálculo de la RFD también he tirado por lo alto, p.e. la pareja con el sueldo medio no tiene una RFD del 84% de su sueldo bruto como he propuesto, sino menos.

Hemos asistido a precios "normales" de 7 - 7,5 veces la RFD media, esto según los cálculos de arriba son 280.000 - 300.000€ para la CAM y para dos salarios medios. Creo que no nos desviamos mucho con estas estimaciones, donde antes veíamos 280.000€ tenemos que pasar a ver 160.000€ o menos para equilibrarnos.

Por cierto, probabilísticamente hablando la RFD media de una unidad familiar con dos asalariados (pareja de curritos) es de menos de dos veces el salario medio puesto que hay "muchos menos" asalariados que cobren el salario medio o más de los que cobran el salario medio o menos.

Resumiendo, los datos del post inicial son optimistas con respecto a las bajadas que tiene que haber.

RR.

Buen análisis, Rubén, pero yo te haría una apreciación de tipo estadístico.

No creo que en Madrid el cociente entre la media y la mediana sea como en el resto de España, sino muy superior, por lo que el salario mediano en Madrid es inferior a lo que has estimado. Simplemente me baso en que la distribución de los salarios en Madrid tiene una "cola" más larga que la nacional (la gente con los salarios más altos de España está, en un alto porcentaje, empadronada y pagando impuestos en Madrid). Por tanto, la media se dispara en Madrid pero no así la mediana, ya que en Madrid existe una gran masa de mileuristas.

Mucho me temo que si encontramos la mediana auténtica en Madrid los resultados serían aún más demoledores que los que tú has obtenido.

ahora lo juntas todo y metes la hipoteca que dobla el capital inicial

e) Unidad familiar con 1 salario Más frecuente: RFD de 12.000€. Acceso a vivienda de 48.000€.
f) Unidad familiar con 2 salarios Más frecuentes: RFD de 26.000€. Acceso a vivienda de 104.000€.

Ahora reducimos un 30% el salario (como mínimo) con la deflación que aún estamos empezando. El quien conserva el empleo -con tasas de paro reales cercanas al 30% salvo que halla una emigración masiva- pues va ser el rey. Así que para una familia estándar española en próximos años pagar un piso durante 15 años que valga entre 50 y 70.000 euros va ser lo habitual (casa tipo son 80 m2 útiles, que nos sale entre 625 y 875 euros por m2 y serían entre 8.333.333 millones y 11.666.666 millones de las antiguas pesetas).

El hostión va hacer historia. Salvo para la clase media alta y alta que podrá comprar auténticas mansiones por encima de los 100.000 euros, la clase media que quede pagará por pisos menos de 50.000 euros por pisos de más de 100 metros cuadrados.

El precio del suelo fue quien distorsionó el mercado y provocó el burbujón. Si ahora se está "regalando" suelo urbanizable o liquidando grandes carteras de suelo de muchas inmobiliarias. Como ya es sabido, la banca esta refinanciando las grandes promotores que disponen de gran parte de las carteras del suelo. Es que saben que si venden este suelo será a precio de saldo, por lo tanto, los bancos se pueden encontrar con una competencia feroz con nuevos jugadores tirando los precios de las viviendas. No interesa a la banca. Pero como está tardando ella, adelantando a los acontecimientos, cuando todo el tenderete financiero español se vaya abajo, el mercado español se va encontrar con millones de metros cuadrados de suelo urbanizable y de viviendas a precios de saldo -imaginables por ahora-. Pero es tanto lo que se ha construido y se ha comprado, que mucho del stock debe ser abandonado o destruido por falta de comprador.

blackholesun dijo:

ahora lo juntas todo y metes la hipoteca que dobla el capital inicial

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No, pero lo junto para calcular la hipoteca y para dar soporte a la tesis de 1/3 del sueldo durante 10 o 15 años:


a) Unidad familiar con 1 salario Medio: RFD de 19.000€. Acceso a vivienda de 76.000€.

- Salario mensual de 1.583€, ahorros de 22.800€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 532€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.

b) Unidad familiar con 2 salarios Medios: RFD de 40.000€. Acceso a vivienda de 160.000€.

- Salario mensual de 3.333€, ahorros de 48.000€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 1.114€ (33,42% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


c) Unidad familiar con 1 salario Mediano: RFD de 14.000€. Acceso a vivienda de 56.000€.

- Salario mensual de 1.166€, ahorros de 16.800€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 392€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


d) Unidad familiar con 2 salarios Medianos: RFD de 30.000€. Acceso a vivienda de 120.000€.

- Salario mensual de 2.500, ahorros de 36.000€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 841€ (33,64% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


e) Unidad familiar con 1 salario Más frecuente: RFD de 12.000€. Acceso a vivienda de 48.000€.

- Salario mensual de 1.000€, ahorros de 14.400€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 336€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


f) Unidad familiar con 2 salarios Más frecuentes: RFD de 26.000€. Acceso a vivienda de 104.000€.

- Salario mensual de 3.167€, ahorros de 31.200€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 728€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


Este es el esfuerzo dedicable a vivienda, algunos pueden dedicar un porcentaje superior y otros un porcentaje inferior pero esto es lo normal.

Este es el equilibrio a día de hoy pero tras años de desequilibrios en un sentido es obvio que asistiremos a desequilibrios en el opuesto.

También es obvio que si buena parte de los ingresos futuros se han dedicado a consumo y el ahorro se ha reducido a cero, los posibles demandantes de vivienda tienen menos "dinero" para gastar en esta.

RR.

Yo, con todos estos datos tan acertados

ruben.600rr dijo:

No, pero lo junto para calcular la hipoteca y para dar soporte a la tesis de 1/3 del sueldo durante 10 o 15 años:


a) Unidad familiar con 1 salario Medio: RFD de 19.000€. Acceso a vivienda de 76.000€.

- Salario mensual de 1.583€, ahorros de 22.800€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 532€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.

b) Unidad familiar con 2 salarios Medios: RFD de 40.000€. Acceso a vivienda de 160.000€.

- Salario mensual de 3.333€, ahorros de 48.000€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 1.114€ (33,42% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


c) Unidad familiar con 1 salario Mediano: RFD de 14.000€. Acceso a vivienda de 56.000€.

- Salario mensual de 1.166€, ahorros de 16.800€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 392€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


d) Unidad familiar con 2 salarios Medianos: RFD de 30.000€. Acceso a vivienda de 120.000€.

- Salario mensual de 2.500, ahorros de 36.000€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 841€ (33,64% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


e) Unidad familiar con 1 salario Más frecuente: RFD de 12.000€. Acceso a vivienda de 48.000€.

- Salario mensual de 1.000€, ahorros de 14.400€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 336€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


f) Unidad familiar con 2 salarios Más frecuentes: RFD de 26.000€. Acceso a vivienda de 104.000€.

- Salario mensual de 3.167€, ahorros de 31.200€ (3 años y medio de ahorrar 1/3 del salario neto).
- Cuota de la hipoteca de 728€ (33,6% del salario neto) durante 12 años calculado a un 4%.


Este es el esfuerzo dedicable a vivienda, algunos pueden dedicar un porcentaje superior y otros un porcentaje inferior pero esto es lo normal.

Este es el equilibrio a día de hoy pero tras años de desequilibrios en un sentido es obvio que asistiremos a desequilibrios en el opuesto.

También es obvio que si buena parte de los ingresos futuros se han dedicado a consumo y el ahorro se ha reducido a cero, los posibles demandantes de vivienda tienen menos "dinero" para gastar en esta.

RR.

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Lo único que puedo hacer es sonreir, porque tardar, tardará, pero en cuanto el mercado se regule (ajuste a la capacidad real de pago), a su ser, mi menda se va a vivir a la jovenlandesaleja o similar

Nopepito dijo:

Lo único que puedo hacer es sonreir, porque tardar, tardará, pero en cuanto el mercado se regule (ajuste a la capacidad real de pago), a su ser, mi menda se va a vivir a la jovenlandesaleja o similar

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Me temo que la mayoría de las viviendas en La jovenlandesaleja, El Viso, Los Diplomáticos, Somosaguas A, etc... seguirán quedando para el 20% de personas con ingresos y patrimonio elevado. Lo mismo es tu caso.

En la CAM hay 6.271.638 de habitantes, si el 20% tienen unos ingresos bien por encima de la media, el 5% tienen bastante pasta y el 1% son ricos (que en Madrid, Barcelona y Bilbao será más del 1%), tenemos que teóricamente:

- 1.003.462 vivirá en viviendas bastante caras, sin llegar a ser de lujo.
- 250.865 vivirá en viviendas muy caras o de lujo.
- 62.716 vivirá en viviendas de gran lujo.

¿Cuántas viviendas hay entre todas las zonas muy buenas o de lujo de Madrid y alrededores?

Pero el post se abre para hablar de "los otros" los que ni por asomo se pueden plantear acceder a esas viviendas muchas de las cuales sólo mantenerlas cuesta más de lo que ingresan estos "otros".

Una vivienda "normal" costará 60.000€ y una "de lujo" 6.000.000€. Los precios de ambas no están tan relacionados como puede parecer.

La división del 20% - 5% - 1% no me la he inventado, suele ser así.



El 1% que más tiene, tiene de media 480 - Cuatrocietas ochenta - veces más que el 80% que menos tiene. Por lo tanto es bastante directo pensar que ese 1% se puede gastar sin sufrir 480 veces más en cada cosa que compra, incluyendo la vivienda.

Fuentes:
Comunidad de Madrid - Wikipedia, la enciclopedia libre
Who Rules America: Wealth, Income, and Power

RR.

Ya podía plagiar este hilo algún becario de los del 20 minutos o similar. La que se podía armar...

Es una GRAN frutada que menéame no deje postear noticias de burbuja.info. Creo que querido líder debería invitar al Galli a una mariscada para tratar de arreglar el asunto...

Ya quisiera yo, pero no es caso.

ruben.600rr dijo:

Me temo que la mayoría de las viviendas en La jovenlandesaleja, El Viso, Los Diplomáticos, Somosaguas A, etc... seguirán quedando para el 20% de personas con ingresos y patrimonio elevado. Lo mismo es tu caso.

En la CAM hay 6.271.638 de habitantes, si el 20% tienen unos ingresos bien por encima de la media, el 5% tienen bastante pasta y el 1% son ricos (que en Madrid, Barcelona y Bilbao será más del 1%), tenemos que teóricamente:

- 1.003.462 vivirá en viviendas bastante caras, sin llegar a ser de lujo.
- 250.865 vivirá en viviendas muy caras o de lujo.
- 62.716 vivirá en viviendas de gran lujo.

¿Cuántas viviendas hay entre todas las zonas muy buenas o de lujo de Madrid y alrededores?

Pero el post se abre para hablar de "los otros" los que ni por asomo se pueden plantear acceder a esas viviendas muchas de las cuales sólo mantenerlas cuesta más de lo que ingresan estos "otros".

Una vivienda "normal" costará 60.000€ y una "de lujo" 6.000.000€. Los precios de ambas no están tan relacionados como puede parecer.

La división del 20% - 5% - 1% no me la he inventado, suele ser así.

El 1% que más tiene, tiene de media 48.000 - Cuarenta y ocho mil - veces más que el 80% que menos tiene. Por lo tanto es bastante directo pensar que ese 1% se puede gastar sin sufrir 48.000 veces más en cada cosa que compra, incluyendo la vivienda.

Fuentes:
Comunidad de Madrid - Wikipedia, la enciclopedia libre
Who Rules America: Wealth, Income, and Power

RR.

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A lo que me quería referir (no puse el modo ironic), es que (no voy a dar muchas explicaciones), hasta hace poco, algún conocido mio, poco menos que me (nos, a mi actual mujer y a mi claro) llamaba simples del ojo ciego, por vivir en un piso de 100m2 sin piscina, ni garaje, en un barrio, que yo considero hoy día normal, sabiendo que nuestra capacidad de endeudamiento podría ser tranquilamente de entre 400.000 y 500.000€, pero justo es ese punto el "ENDEUDAMIENTO" el que no me hace gracia, por lo menos a ese nivel, salvo que realmente compre algo que valga 500.000€, no un puñetero zulo algo mejor que nuestra casa, ejem 120m, con piscina, garaje, trastero, por esos 500.000€, cuando el piso nuestro se compró ya algo burbujeado por 120.000 en el año 2000 y en el mismo barrio de los pisos esos de 500.000.

Vamos, simple si, iluso no.

Nopepito dijo:

...podría ser tranquilamente de entre 400.000 y 500.000€, pero justo es ese punto el "ENDEUDAMIENTO" el que no me hace gracia, por lo menos a ese nivel, salvo que realmente compre algo que valga 500.000€, no un puñetero zulo algo mejor que nuestra casa, ejem 120m, con piscina, garaje, trastero, por esos 500.000€, cuando el piso nuestro se compró ya algo burbujeado por 120.000 en el año 2000 y en el mismo barrio de los pisos esos de 500.000.

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Hombre de esos hemos casos (amiguetes tontunos megaendeudados vaciloncetes) hemos visto todos...

Por otro lado no creo que tengas problemas en encontrar lo que buscas en buena zona incluso en Madrid centro cuando hoy en día ya hay cosas como esta:

idealista.com : pisos madrid, pisos barcelona, pisos valencia. inmobiliarias venta, alquiler y obra nueva

(Parece que ya está vendido, estaba bastante bien).

O estos:

dúplex en venta en c/ fuente, 11, rozas de madrid (las) &#151 idealista.com

dúplex en venta en zona estación, rozas de madrid (las) - vp2815212 &#151 idealista.com

En Madrid capital empieza a haber en zonas que no son las peores aunque tampoco demasiado buenas:

piso en venta en c/ golfo de salónica, 49, madrid &#151 idealista.com

dúplex en venta en c/ siena, 37, madrid &#151 idealista.com

piso en venta en c/ algete, 8, madrid &#151 idealista.com

piso en venta en c/ andres de urdaneta, 6, madrid &#151 idealista.com

piso en venta en avda. doctor garcía tapia, 171, madrid &#151 idealista.com

piso en venta en c/ fobos, 7, madrid &#151 idealista.com

piso en venta en c/ valdecaleras, 17, madrid &#151 idealista.com

Si te va a apetecer comprar y con presupuestos como el que propones y los requisitos que comentas, no vas a tener problemas en absoluto.

Ahora ya, estos pisos que te muestro no valen lo que piden por ellos. Ninguno de ellos.

RR.

Me gustaría más

ruben.600rr dijo:

Hombre de esos hemos casos (amiguetes tontunos megaendeudados vaciloncetes) hemos visto todos...

Por otro lado no creo que tengas problemas en encontrar lo que buscas en buena zona incluso en Madrid centro cuando hoy en día ya hay cosas como esta:

idealista.com : pisos madrid, pisos barcelona, pisos valencia. inmobiliarias venta, alquiler y obra nueva

(Parece que ya está vendido, estaba bastante bien).

O estos:

dúplex en venta en c/ fuente, 11, rozas de madrid (las) — idealista.com

dúplex en venta en zona estación, rozas de madrid (las) - vp2815212 — idealista.com

En Madrid capital empieza a haber en zonas que no son las peores aunque tampoco demasiado buenas:

piso en venta en c/ golfo de salónica, 49, madrid — idealista.com

dúplex en venta en c/ siena, 37, madrid — idealista.com

piso en venta en c/ algete, 8, madrid — idealista.com

piso en venta en c/ andres de urdaneta, 6, madrid — idealista.com

piso en venta en avda. doctor garcía tapia, 171, madrid — idealista.com

piso en venta en c/ fobos, 7, madrid — idealista.com

piso en venta en c/ valdecaleras, 17, madrid — idealista.com

Si te va a apetecer comprar y con presupuestos como el que propones y los requisitos que comentas, no vas a tener problemas en absoluto.

Ahora ya, estos pisos que te muestro no valen lo que piden por ellos. Ninguno de ellos.

RR.

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Quedarme cerca de donde vivo, por jovenlandesatalaz cerca del metro y de todos los servicios, y los precios que veo son los que te adjunto, y desde luego, no lo valen y por lo tanto no estoy dispuesto a pargarlos aunque pueda.

No se aprecia bien, pero como puedes ver empieza la broma en 480.000€ por 132m cuadrados, con dos narices.