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El derrumbe inmobiliario cae sobre la banca
Laa entidades financieras cargan con las deudas de las empresas del sector a fin de evitar unas quiebras letales para sus balances
13/02/2009 - 22:58
- BRUNO PÉREZ
Hace poco más de cinco años, los vecinos de la localidad onubense de Ayamonte se encontraron con que de un día para otro un gigantesco bosque de grúas había brotado a escasos kilómetros de su ciudad. Los curiosos que se aproximaron hasta él se encontraron con unos enormes cartelones que anunciaban el inicio de las obras de construcción de Urbanización Costa Esuri, «el mayor complejo urbanístico de la costa española». La plataforma publicitaria no ahorraba detalles: 4.638 metros cuadrados (dos veces la superficie de Ayamonte), 2.618 viviendas, tres hoteles de lujo, dos campos de golf, y 661 millones de euros de inversión. En grandes caracteres figuraba el nombre de la promotora, Fadesa, y en la parte inferior izquierda, en letra pequeña, el de la entidad financiadora.
Un lustro después, Fadesa se ha convertido Martinsa Fadesa y apenas ha podido levantar la mitad de las viviendas proyectadas antes de ser declarada insolvente por las autoridades judiciales; mientras la faraónica Urbanización Costa Esuri ha sido despedazada y repartida en lotes entre las entidades financieras con las que la inmobiliaria mantenía deudas. Los de la letra pequeña son ahora los dueños.
El de la urbanización onubense no es un caso aislado. Desde hace unos meses «no hay día en que una inmobiliaria no se siente con una entidad financiera para negociar la venta de algún activo», admite un portavoz de una de las cinco cajas más importantes de España. De hecho, según sus propios datos, los principales bancos y cajas del país han invertido cerca de 7.650 millones de euros en operaciones de este tipo. Un dato: en el último tramo del año pasado, el sistema financiero destinó tantos recursos a la compra de activos financieros ‘dudosos’ (en cuanto a su valor real) como a conceder nuevos créditos a los consumidores, según el Banco de España.
No existen datos fiables sobre el volumen de inmuebles que han asumido, pero tanto los analistas del mercado como las entidades financieras y las propias promotoras dan por hecho el que hoy por hoy la banca es la primera inmobiliaria del país. Un dato avala esa percepción. Esos 7.650 millones de euros invertidos por los ‘grandes’ del sector financiero (sin contabilizar entidades medianas y pequeñas, especialmente atrapadas por sus inversiones inmobiliarias) bastarían para cerrar la compra en Bolsa de las siete mayores inmobiliarias cotizadas.
La justificación más clara del porqué de esta millonaria operación de salvamento del sector inmobiliario por parte del sistema financiero la ofreció el consejero delegado de la primera entidad del país, el Banco Santander, Alfredo Sáenz, durante la presentación de los resultados anuales de la firma. «Si no hubiésemos actuado, el 13% de los inmuebles adquiridos estarían fuera de plazo en sus pagos, lo que equivaldría a 489 millones de euros más de jovenlandesesidad».
Pánico a la jovenlandesesidad
Y la jovenlandesesidad tiene el perjuicio de que obliga a las entidades a destinar parte de sus recursos a la cobertura de ese riesgo –las famosas provisiones–, lo que deteriora, a su vez, sus ratios de solvencia, la auténtica carta de presentación de un banco. Aquellos no indican otra cosa que la capacidad de la entidad para hacer frente a los riesgos asumidos con sus propios recursos.
La compra de activos es, bajo estas premisas, más una necesidad que una opción. «Si el crédito entrara en jovenlandesa, el banco estaría obligado por el Banco de España a dotar una provisión por un alto porcentaje de la misma. Con esta fórmula, evita el impago, reduce la deuda del cliente promotor y se queda con los activos», explica un analista de la consultora Jonh Lang Lasalle. «Además –añaden desde una entidad financiera–, así proporcionamos liquidez a las promotoras y evitamos procesos concursales como el de Martinsa, que pueden resultar muy dañinos para nuestros balances». No hay más que echar un vistazo a las hemerotecas para hacer buena esa afirmación de los expertos.
La tasa de jovenlandesesidad de Caja Madrid repuntó del 1,7% al 3%, cuando la entidad se vio obligada a provisionar el crédito de 1.000 millones de euros que había concedido a Fernando Martín para financiar la audaz y rápida absorción de Fadesa por parte de Martinsa, una vez que ésta se declaró insolvente.
El comportamiento de la banca española con las empresas inmobiliarias recuerda al del Tesoro estadounidense con su sistema financiero. Apoyo entusiasta a la realización de operaciones dudosas, reacción inicial tibia ante las primeras señales claras de fallo sistémico, desplome más o menos consentido de un gigante del sector –Lehmann Brothers allí, Martinsa Fadesa aquí–, constatación del efecto demoledor de la desaparición de un agente central del sistema y sobrerreacción para evitar nuevos desplomes.
Tanta laxitud está pasando ahora una factura elevadísima al sector financiero. Según los datos del Banco de España, los préstamos concedidos por la banca al sector inmobiliario ascienden a 311.000 millones de euros, es decir, que uno de cada tres euros que ha prestado la banca en los últimos años ha ido a parar al ladrillo.
Ahora, las entidades financieras se ven en el atolladero de tener que convertir esa montaña de papeles donde se amontonan los préstamos concedidos a promotoras inmobiliarias en dinero contante y sonante, y la fórmula más directa que han vislumbrado es la de quedarse con los activos de las inmobiliarias en pago por las deudas impagadas.
Aunque no todas las entidades han optado por esta solución para atenuar los efectos del contagio inmobiliario, la mayoría sí han reactivado sus divisiones inmobiliarias para gestionar y tratar de convertir en un negocio rentable el enorme volumen de activos que ha entrado en poco tiempo en sus balances. «Habrá quien lo vea como una especie de maquillaje empresarial, pero lo cierto es que es una buena forma de dar salida a los activos y, al mismo tiempo, liquidez a las inmobiliarias», apunta Rubén García, director general del Club de Inversión Inmobiliaria Zéntrica.
Papel en ladrillo
Ahora que todo ese papel se ha convertido en ladrillo, las entidades financieras se han visto obligadas a contratar a los profesionales rebotados de las promotoras para apuntalar su nuevo negocio inmobiliario. Firmas semidesconocidas como Altamira (Banco Santander), Anida (BBVA), Aliseda (Banco Popular) o Procam (Caixa Catalunya) operan ahora como un actor más del mercado inmobiliario junto a las Metrovacesa, Colonial o Reyal Urbis, y, en muchos casos, incluso codo con codo con los profesionales que antes trabajan a sueldo de éstas.
La transferencia de activos desde las promotoras tradicionales a esas nuevas sociedades es intensa y constante. «Todas las inmobiliarias estamos negociando la liquidación de nuestras deudas a cambio de activos y, como es natural, nos reclaman inmuebles y suelos atractivos de cara a su venta en el mercado», reconoce un portavoz de una importante inmobiliaria de implantación nacional ¿Y el coste? «No se venden a precio de ganga, pero tampoco al de mercado. Si te quieres quitar de encima la deuda no te queda más remedio que vender un poco por debajo de mercado», explica.
El mayor beneficiado de estas compras con descuento que está ejecutando el mundo financiero es el consumidor final. Todos los expertos consultados coinciden en que la irrupción de la banca en el mercado inmobiliario «es un mundo de oportunidades para el cliente». Según un experto de CB Richard Ellis, bancos y cajas «intentan alinear sus ventas con el precio de mercado, pero son mucho más abiertos y receptivos a la negociación del precio». El consenso del mercado apunta a que, por esta vía, el ahorro de costes, además del 5% de los márgenes de intermediación, se situaria entre el 20% y el 30%. Por ahora, la mayoría de los bancos atrapados por las deudas de las inmobiliarias han solicitado nuevas tasaciones cualificadas de los activos.
No falta quién ve en estos movimientos una actuación decidida de la banca para gestionar directamente el sector inmobiliario. Ahí está Colonial, donde La Caixa y Banco Popular accedieron a liberar al empresario sevillano Luis Portillo de buena parte de sus deudas a cambio de sus acciones, tomando así el control de la compañía y situando a su frente a un hombre de confianza, Luis Brugera. Y el caso de Metrovacesa, donde Santander, Banesto, BBVA, Banco Sabadell, Popular y Caja Madrid dominan el 65% del accionariado.
Gestión más eficiente
Lo que está claro es que la crisis cambiará el modelo de relación entre la banca y las inmobiliarias. El consejero delegado del Banco Santander ya advirtió de que la campaña de compra de activos del banco no era ajena a «la necesidad de establecer una fórmula de gestión empresarial más eficiente».
Y, precisamente, esa eficiencia es la que persigue la tercera vía, que está siendo explorada por las cajas de ahorro. Éstas han encargado a Ahorro Corporación la creación de una sociedad inmobiliaria completamente nueva para gestionar los activos que se tengan que quedar estas entidades de manera forzosa. «Hay casos en los que una entidad de Andalucía se tiene que quedar un inmueble en Asturias que no le interesa para nada, con esta iniciativa ese problema se solucionaría», afirman desde una de las promotoras del proyecto. Según estas mismas fuentes, el acuerdo para su puesta en marcha «es prácticamente total» y en ella participarían las 37 entidades representadas en la sociedad creada por las cajas. La entidad, no obstante, señala que, de momento, sólo «es una idea que está en fase de estudio», aunque apuntan que quizá las futuras Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), la versión española de las ‘Real Estate Investment Trusts’ (REIT), podrían ser una buena fórmula para esta plataforma. No será su negocio, pero fuentes bancarias señalan que los bancos también han manejado esta solución.
El derrumbe inmobiliario cae sobre la banca
Laa entidades financieras cargan con las deudas de las empresas del sector a fin de evitar unas quiebras letales para sus balances
13/02/2009 - 22:58
- BRUNO PÉREZ
Hace poco más de cinco años, los vecinos de la localidad onubense de Ayamonte se encontraron con que de un día para otro un gigantesco bosque de grúas había brotado a escasos kilómetros de su ciudad. Los curiosos que se aproximaron hasta él se encontraron con unos enormes cartelones que anunciaban el inicio de las obras de construcción de Urbanización Costa Esuri, «el mayor complejo urbanístico de la costa española». La plataforma publicitaria no ahorraba detalles: 4.638 metros cuadrados (dos veces la superficie de Ayamonte), 2.618 viviendas, tres hoteles de lujo, dos campos de golf, y 661 millones de euros de inversión. En grandes caracteres figuraba el nombre de la promotora, Fadesa, y en la parte inferior izquierda, en letra pequeña, el de la entidad financiadora.
Un lustro después, Fadesa se ha convertido Martinsa Fadesa y apenas ha podido levantar la mitad de las viviendas proyectadas antes de ser declarada insolvente por las autoridades judiciales; mientras la faraónica Urbanización Costa Esuri ha sido despedazada y repartida en lotes entre las entidades financieras con las que la inmobiliaria mantenía deudas. Los de la letra pequeña son ahora los dueños.
El de la urbanización onubense no es un caso aislado. Desde hace unos meses «no hay día en que una inmobiliaria no se siente con una entidad financiera para negociar la venta de algún activo», admite un portavoz de una de las cinco cajas más importantes de España. De hecho, según sus propios datos, los principales bancos y cajas del país han invertido cerca de 7.650 millones de euros en operaciones de este tipo. Un dato: en el último tramo del año pasado, el sistema financiero destinó tantos recursos a la compra de activos financieros ‘dudosos’ (en cuanto a su valor real) como a conceder nuevos créditos a los consumidores, según el Banco de España.
No existen datos fiables sobre el volumen de inmuebles que han asumido, pero tanto los analistas del mercado como las entidades financieras y las propias promotoras dan por hecho el que hoy por hoy la banca es la primera inmobiliaria del país. Un dato avala esa percepción. Esos 7.650 millones de euros invertidos por los ‘grandes’ del sector financiero (sin contabilizar entidades medianas y pequeñas, especialmente atrapadas por sus inversiones inmobiliarias) bastarían para cerrar la compra en Bolsa de las siete mayores inmobiliarias cotizadas.
La justificación más clara del porqué de esta millonaria operación de salvamento del sector inmobiliario por parte del sistema financiero la ofreció el consejero delegado de la primera entidad del país, el Banco Santander, Alfredo Sáenz, durante la presentación de los resultados anuales de la firma. «Si no hubiésemos actuado, el 13% de los inmuebles adquiridos estarían fuera de plazo en sus pagos, lo que equivaldría a 489 millones de euros más de jovenlandesesidad».
Pánico a la jovenlandesesidad
Y la jovenlandesesidad tiene el perjuicio de que obliga a las entidades a destinar parte de sus recursos a la cobertura de ese riesgo –las famosas provisiones–, lo que deteriora, a su vez, sus ratios de solvencia, la auténtica carta de presentación de un banco. Aquellos no indican otra cosa que la capacidad de la entidad para hacer frente a los riesgos asumidos con sus propios recursos.
La compra de activos es, bajo estas premisas, más una necesidad que una opción. «Si el crédito entrara en jovenlandesa, el banco estaría obligado por el Banco de España a dotar una provisión por un alto porcentaje de la misma. Con esta fórmula, evita el impago, reduce la deuda del cliente promotor y se queda con los activos», explica un analista de la consultora Jonh Lang Lasalle. «Además –añaden desde una entidad financiera–, así proporcionamos liquidez a las promotoras y evitamos procesos concursales como el de Martinsa, que pueden resultar muy dañinos para nuestros balances». No hay más que echar un vistazo a las hemerotecas para hacer buena esa afirmación de los expertos.
La tasa de jovenlandesesidad de Caja Madrid repuntó del 1,7% al 3%, cuando la entidad se vio obligada a provisionar el crédito de 1.000 millones de euros que había concedido a Fernando Martín para financiar la audaz y rápida absorción de Fadesa por parte de Martinsa, una vez que ésta se declaró insolvente.
El comportamiento de la banca española con las empresas inmobiliarias recuerda al del Tesoro estadounidense con su sistema financiero. Apoyo entusiasta a la realización de operaciones dudosas, reacción inicial tibia ante las primeras señales claras de fallo sistémico, desplome más o menos consentido de un gigante del sector –Lehmann Brothers allí, Martinsa Fadesa aquí–, constatación del efecto demoledor de la desaparición de un agente central del sistema y sobrerreacción para evitar nuevos desplomes.
Tanta laxitud está pasando ahora una factura elevadísima al sector financiero. Según los datos del Banco de España, los préstamos concedidos por la banca al sector inmobiliario ascienden a 311.000 millones de euros, es decir, que uno de cada tres euros que ha prestado la banca en los últimos años ha ido a parar al ladrillo.
Ahora, las entidades financieras se ven en el atolladero de tener que convertir esa montaña de papeles donde se amontonan los préstamos concedidos a promotoras inmobiliarias en dinero contante y sonante, y la fórmula más directa que han vislumbrado es la de quedarse con los activos de las inmobiliarias en pago por las deudas impagadas.
Aunque no todas las entidades han optado por esta solución para atenuar los efectos del contagio inmobiliario, la mayoría sí han reactivado sus divisiones inmobiliarias para gestionar y tratar de convertir en un negocio rentable el enorme volumen de activos que ha entrado en poco tiempo en sus balances. «Habrá quien lo vea como una especie de maquillaje empresarial, pero lo cierto es que es una buena forma de dar salida a los activos y, al mismo tiempo, liquidez a las inmobiliarias», apunta Rubén García, director general del Club de Inversión Inmobiliaria Zéntrica.
Papel en ladrillo
Ahora que todo ese papel se ha convertido en ladrillo, las entidades financieras se han visto obligadas a contratar a los profesionales rebotados de las promotoras para apuntalar su nuevo negocio inmobiliario. Firmas semidesconocidas como Altamira (Banco Santander), Anida (BBVA), Aliseda (Banco Popular) o Procam (Caixa Catalunya) operan ahora como un actor más del mercado inmobiliario junto a las Metrovacesa, Colonial o Reyal Urbis, y, en muchos casos, incluso codo con codo con los profesionales que antes trabajan a sueldo de éstas.
La transferencia de activos desde las promotoras tradicionales a esas nuevas sociedades es intensa y constante. «Todas las inmobiliarias estamos negociando la liquidación de nuestras deudas a cambio de activos y, como es natural, nos reclaman inmuebles y suelos atractivos de cara a su venta en el mercado», reconoce un portavoz de una importante inmobiliaria de implantación nacional ¿Y el coste? «No se venden a precio de ganga, pero tampoco al de mercado. Si te quieres quitar de encima la deuda no te queda más remedio que vender un poco por debajo de mercado», explica.
El mayor beneficiado de estas compras con descuento que está ejecutando el mundo financiero es el consumidor final. Todos los expertos consultados coinciden en que la irrupción de la banca en el mercado inmobiliario «es un mundo de oportunidades para el cliente». Según un experto de CB Richard Ellis, bancos y cajas «intentan alinear sus ventas con el precio de mercado, pero son mucho más abiertos y receptivos a la negociación del precio». El consenso del mercado apunta a que, por esta vía, el ahorro de costes, además del 5% de los márgenes de intermediación, se situaria entre el 20% y el 30%. Por ahora, la mayoría de los bancos atrapados por las deudas de las inmobiliarias han solicitado nuevas tasaciones cualificadas de los activos.
No falta quién ve en estos movimientos una actuación decidida de la banca para gestionar directamente el sector inmobiliario. Ahí está Colonial, donde La Caixa y Banco Popular accedieron a liberar al empresario sevillano Luis Portillo de buena parte de sus deudas a cambio de sus acciones, tomando así el control de la compañía y situando a su frente a un hombre de confianza, Luis Brugera. Y el caso de Metrovacesa, donde Santander, Banesto, BBVA, Banco Sabadell, Popular y Caja Madrid dominan el 65% del accionariado.
Gestión más eficiente
Lo que está claro es que la crisis cambiará el modelo de relación entre la banca y las inmobiliarias. El consejero delegado del Banco Santander ya advirtió de que la campaña de compra de activos del banco no era ajena a «la necesidad de establecer una fórmula de gestión empresarial más eficiente».
Y, precisamente, esa eficiencia es la que persigue la tercera vía, que está siendo explorada por las cajas de ahorro. Éstas han encargado a Ahorro Corporación la creación de una sociedad inmobiliaria completamente nueva para gestionar los activos que se tengan que quedar estas entidades de manera forzosa. «Hay casos en los que una entidad de Andalucía se tiene que quedar un inmueble en Asturias que no le interesa para nada, con esta iniciativa ese problema se solucionaría», afirman desde una de las promotoras del proyecto. Según estas mismas fuentes, el acuerdo para su puesta en marcha «es prácticamente total» y en ella participarían las 37 entidades representadas en la sociedad creada por las cajas. La entidad, no obstante, señala que, de momento, sólo «es una idea que está en fase de estudio», aunque apuntan que quizá las futuras Sociedades de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), la versión española de las ‘Real Estate Investment Trusts’ (REIT), podrían ser una buena fórmula para esta plataforma. No será su negocio, pero fuentes bancarias señalan que los bancos también han manejado esta solución.
