Viviendas que se venden en días, precios que suben mes a mes, hipotecas que crecen a doble dígito y una sensación general de que “hay que comprar ahora antes de que suba más”. Si te suena familiar, no es casualidad. España vuelve a vivir un auge inmobiliario que recuerda a los años previos al estallido de la burbuja de 2008. Aunque el contexto es distinto, hay señales que conviene no ignorar. Porque si algo hemos aprendido, es que los ciclos se repiten… y muchas veces, con los mismos errores.
1. La compraventa se dispara a máximos históricos
En julio de 2025 se firmaron 64.730 operaciones de compraventa de viviendas, el mayor dato para este mes desde que hay registros (2007). Y no es un caso aislado: el mercado acumula 13 meses consecutivos de subidas. La demanda parece inagotable, incluso en un entorno de tipos de interés aún elevados. Esta euforia compradora recuerda demasiado a los años en los que se creía que la vivienda “nunca bajaba”.
2. El precio del metro cuadrado sube por encima de los salarios
Mientras los salarios apenas han recuperado el poder adquisitivo perdido por la inflación, el precio de la vivienda continúa al alza, especialmente en zonas urbanas y costeras. El resultado: cada vez más familias destinan más del 35% de sus ingresos al pago de la vivienda, el umbral que marca el riesgo de sobreendeudamiento, según el Banco de España.
3. Se disparan las hipotecas, pese a los tipos altos
Las hipotecas firmadas subieron un 25% interanual en julio, hasta alcanzar su mayor nivel para ese mes desde 2010. El tipo medio está en torno al 2,94%, lejos de los mínimos de años anteriores, pero aún así los bancos han relajado ciertas condiciones para captar clientes. El crecimiento del crédito hipotecario, unido a una mayor duración de los préstamos (media de 25 años), aumenta el riesgo sistémico si la economía se frena.
4. Escasa oferta de vivienda protegida
Mientras que las operaciones de vivienda libre se disparan, la vivienda protegida apenas representa un 7% del total, y en julio incluso cayó ligeramente respecto al año anterior. La falta de una oferta pública sólida para contener los precios o facilitar el acceso a los jóvenes empuja aún más la presión sobre el mercado libre, generando una dinámica inflacionaria difícil de frenar.
5. Auge de la inversión y compra por parte de fondos
Cada vez más viviendas son adquiridas por fondos de inversión, grandes tenedores y compradores extranjeros, especialmente en zonas costeras o turísticas. Esta demanda no responde a necesidades residenciales, sino a rentabilidad. En algunos barrios, la competencia de estos actores ha desplazado por completo al comprador medio, inflando los precios por pura especulación.
6. Inestabilidad normativa y medidas contradictorias
A pesar de que se han aprobado leyes como la Ley de Vivienda, la inseguridad jurídica, la falta de incentivos reales al alquiler y los cambios continuos en la normativa urbanística generan incertidumbre. Esto retrasa nuevos proyectos, reduce la oferta futura y contribuye a que los precios sigan escalando.
¿Estamos ante una burbuja? No, pero… cuidado
No se puede afirmar con rotundidad que estemos ante una burbuja como la de 2008: la banca está más regulada, los criterios de concesión son más prudentes y el sector constructor no ha perdido aún el control. Pero muchas de las condiciones de riesgo sí están sobre la mesa: crecimiento desbocado, precios desconectados de los ingresos, crédito fácil y una fuerte entrada de dinero especulativo.
La pregunta no es si hay una burbuja como la de entonces, sino si podemos estar creando una nueva, con ingredientes diferentes pero consecuencias parecidas.