El precio de la vivienda en España sigue subiendo y, según el Banco de España, lo está haciendo por encima de lo que sería razonable. En su último informe de estabilidad financiera, el regulador advierte que, al cierre de 2024, el precio medio de las casas ya estaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel “normal” a largo plazo. Hace solo seis meses, esa sobrevaloración se movía entre el 0,8% y el 4,8%. La cosa, claramente, va a más.
El diagnóstico del supervisor no deja muchas dudas: hay una demanda fuerte, una oferta que no da abasto, y eso está empujando los precios. En parte, porque se siguen creando hogares (180.000 más el año pasado) y porque, aunque los tipos de interés siguen altos, la financiación ha sido algo más barata en comparación con los picos de 2023. Mientras tanto, la oferta de vivienda apenas se mueve, y eso deja el mercado muy tensionado.
El dato que más llama la atención es el tirón de la vivienda nueva: sus precios subieron un 11% en el segundo semestre del año pasado, el mayor salto desde 2007. La usada también se encareció, un 9,5% en ese mismo periodo. Y si se compara con lo que costaba una casa antes de la pandemia, hoy hay que pagar un 11,5% más (ajustado por inflación). Eso sí, todavía estamos un 22% por debajo del récord de 2007, justo antes del estallido de la burbuja.
En cuanto a las hipotecas, el Banco de España señala que el crédito para comprar vivienda creció ligeramente en 2024, rompiendo la racha de caídas desde la última crisis. No parece haber señales de excesos por ahora. La ratio préstamo sobre tasación (LTV) media se situó en el 67,2%, bastante prudente, y solo el 12% de las nuevas hipotecas superó el 80%. En cuanto al préstamo sobre el valor de compraventa (LTP), la media fue del 76,6%, algo por debajo de lo que se veía en 2022 y 2023.
En resumen: la vivienda se encarece más rápido de lo recomendable, sobre todo porque la oferta no reacciona al ritmo de la demanda. Quien busque comprar se enfrenta a precios que ya no solo son altos, sino que, según el Banco de España, están por encima de su “valor lógico”. Y quienes ya tienen casa, pueden respirar tranquilos de momento, aunque conviene no olvidar cómo acaban estas historias cuando los precios se disparan sin freno.