El chantaje de los promotores

Miss Marple · 14 Feb 2008

El forero burbunieves ha puesto en el hilo sobre las últimas meditaciones de Solbes esta noticia. La recojo en hilo propio porque me parece muy interesante:

Los promotores piden al Gobierno que inyecte al sector dinero del superávit

M. PORTILLA. MADRID.

La crisis que afecta a la vivienda ha hecho que los promotores declaren al sector inmobiliario poco menos que como zona catastrófica. De hecho, José Manuel Galindo, el presidente de Asprima, la patronal de los promotores madrileños, reclama al Gobierno que inyecte dinero del superávit presupuestario al sector «como una acción anticíclica».
A su juicio es una fórmula para reactivar la economía ahora que se ralentiza su crecimiento, y el inmobiliario es un sector clave en la reactivación de la economía por la cantidad de industria que arrastra a su alrededor. Así, el peso de toda la construcción en el PIB ha sido de una media del 18,8% en el periodo 2000-2006 desde el punto de vista de la oferta.
Otro de los efectos negativos del parón inmobiliario recaerá en las tasas de desempleo. La participación del sector de la construcción en el empleo ha sido de un 18,5% en el periodo 2000-2006. De aquí a finales de 2009, Asprima estima que se destruirán unos 400.000 empleos en este sector, y avisa que la implementación de las infraestructuras no va a paliar esa pérdida de empleo, porque en esa faceta la construcción crea muchos menos puestos de trabajo.
Sin embargo, el ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, se mostró ayer en «radical desacuerdo» con la posibilidad de que el Estado respalde a las empresas del sector inmobiliario «cuando las cosas van mal». En cuanto a los actuales problemas de la economía, aseguró que «esto no es una catástrofe, es una desaceleración», informa Ep.
Por su parte, José Manuel Galindo señaló a ABC que la producción de viviendas se va a continuar ajustando al menos en los dos próximos años. Así, después de haber bajado en 2007 hasta las 690.000 viviendas, con una caída del 23%, en 2008 es posible que el retroceso llegue hasta las 450.000 e incluso en 2009 por debajo de esa cifra. Pero en un periodo más o menos largo el sector se estabilizará en el entorno de las 400.000 o 450.000 viviendas, que son las que se necesitan en España para la creación de nuevos hogares.
En cuanto a precios, 2007 terminó con un incremento del 5,8% y este año se prevé un crecimiento en torno al 0,8%. A su modo de ver, ahora hay grandes oportunidades para aquellos que necesiten comprar una vivienda porque los precios se han estabilizado y tienen mucho para elegir sin prisas. Por lo que se refiere a la restricción de créditos por parte de la banca sobre todo para comprar suelo, el presidente de Asprima advierte que eso se puede convertir en un arma de doble filo, pues cuando vuelva a repuntar el sector, si no hay suficiente suelo desarrollado, se puede producir un estrangulamiento por el aumento de la demanda y los precios pueden crecer de forma brutal.
A la Administración los promotores le piden más medidas de flexibilización como, por ejemplo, que se liberalice el número de viviendas que se pueden construir en un determinado planeamiento. Es decir, que se puedan construir más viviendas de tamaño más pequeño, pero respectando el conjunto de metros cuadrados que se habían planificado para todo el planeamiento.
Otra forma de flexibilización es que se permitan construir viviendas de precio concertado en zonas destinadas a vivienda libre, de forma que al bajar el precio de éstas se permita al promotor más edificabilidad para compensarles. Asimismo, reclaman aumentar el precio de la vivienda protegida para que asuma los costes adicionales que conlleva la nueva normativa de edificación. Por último, insisten en una de sus reivindicaciones permanentes, que es que se agilice la transformación del suelo.
Descenso de hipotecas
La Asociación Aeproser, cuyas 14 empresas afiliadas tramitaron en 2007 el 45% de los 1,53 millones de hipotecas formalizadas en España, señaló ayer que este mercado tuvo un descenso del 17% y espera para 2008 al menos una caída del 21% hasta los 1,2 millones de hipotecas.
http://www.abc.es/20080214/economia-...802140248.html

Este flagrante intento de chantaje no es nuevo, pero es interesante porque las propuestas/demandas de los ladrilleros se van concretando y consolidando. Dado que la postura de doña Chacona y de la oficina económica de su señorito ante el sector promotor es generalmente de rodillas, es más que probable que algunas de estas medidas se conviertan en realidad. Abro este hilo para pensar entre todos las posibles consecuencias. No tengo ahora mucho tiempo, pero así a vuela pluma parece que la intención es exprimir a los "embalsados" que aún no han comprado metiéndolos en zulos de VPO más pequeños. Así todos ganan: el aval del estado a la VPO suavizará la resistencia de la banca a dar crédito a esa pandilla de desharrapados, el gobierno satisface el clamor por el derecho a una vivienda (semi)digna, los desharrapados consiguen un zulo a un precio que pueden pagar comodamente en 50 años (se tomarán más medidas para conseguir "fomentar" el alquiler y que sea imposible alquilar a partir de los 30 años, para "incentivarlos"), se crea empleo, sigue creciendo el PIB, se calma a los empepitados hasta ahora (que ven que se han esclavizado y que sus pisos no se pueden vender, pero aún así hicieron bien en comprar o estarían ahora en un zulo más pequeño), y los ladrilleros se lo siguen llevando crudo unos añitos más.

No abro este hilo para que la gente diga que no pasará porque sería muy malo; los ladrilleros han movido ficha, y hace falta un análisis riguroso para contestarles, o para aceptar que van a salirse con la suya y seguir haciendo "crecer" el país (en cuyo caso cada cual se puede preparar como crea más adecuado).

Deadzoner · 14 Feb 2008

Miss Marple dijo:
El forero burbunieves ha puesto en el hilo sobre las últimas meditaciones de Solbes esta noticia. La recojo en hilo propio porque me parece muy interesante:

Este flagrante intento de chantaje no es nuevo, pero es interesante porque las propuestas/demandas de los ladrilleros se van concretando y consolidando. Dado que la postura de doña Chacona y de la oficina económica de su señorito ante el sector promotor es generalmente de rodillas, es más que probable que algunas de estas medidas se conviertan en realidad. Abro este hilo para pensar entre todos las posibles consecuencias. No tengo ahora mucho tiempo, pero así a vuela pluma parece que la intención es exprimir a los "embalsados" que aún no han comprado metiéndolos en zulos de VPO más pequeños. Así todos ganan: el aval del estado a la VPO suavizará la resistencia de la banca a dar crédito a esa pandilla de desharrapados, el gobierno satisface el clamor por el derecho a una vivienda (semi)digna, los desharrapados consiguen un zulo a un precio que pueden pagar comodamente en 50 años (se tomarán más medidas para conseguir "fomentar" el alquiler y que sea imposible alquilar a partir de los 30 años), se crea empleo, sigue creciendo el PIB, se calma a los empepitados hasta ahora (que ven que se han esclavizado y que sus pisos no se pueden vender, pero aún así hicieron bien en comprar o estarían ahora en un zulo más pequeño), y los ladrilleros se lo siguen llevando crudo unos añitos más.

No abro este hilo para que la gente diga que no pasará porque sería muy malo; los ladrilleros han movido ficha, y hace falta un análisis riguroso para contestarles, o para aceptar que van a salirse con la suya y seguir haciendo "crecer" el país (en cuyo caso cada cual se puede uno preparar como crea más adecuado).

Yo creo, sinceramente, que la situación para los promotores NO TIENE ARREGLO.

En 2007 nadaban en las tóxicas aguas de la sobreoferta. Hoy, directamente, gran parte de lo que llamaban "demanda embalsada ( o embalsamada o embelesada o lo que sea

) es insolvente, y lo seguirá siendo por muchos años.

Ya no se puede titulizar. Tenemos una guerra abierta con la banca de fuera para que reconozcamos la parte que nos toca, cosa que se hará en marzo.

El parón está disparando la jovenlandesesidad de forma más virulenta que lo que se creía, y lo que nos queda.

Lo de las vpos podría haber sido una buena medida para 2007. Ahora lo que queda es hacer vpo semigratuita en alquiler para mantener algo de ocupación entre los ladrilleros y que el efecto guetto impulse a los solventes a comprar el stock de libre rebajada en un 50%.

Y esto va a ser por las buenas o por las malas.

paaq · 14 Feb 2008

Es físicamente imposible meter a la gente en zulos más pequeños. Todas las promociones en obras que veo ponen "pisos de 1 y 2 hab."

Eddy · 14 Feb 2008

Por lo menos en Madrid, no existe limitación de nº de viviendas en los nuevos desarrollos ( de edificabilidad,sí, por supuesto)

Y en cuanto a construir VP en suelo libre, no hay ningún impedimento, siempre que el precio del suelo este dentro del 15-25% del módulo según tipo de vp (aquí la cuestión de fondo es el precio máximo de la VP)

El chantaje creo yo que adoptará formas más sutiles que la cantinela del empleo y la actividad, como por ejemplo

-¿Qué repercusiones tendría fuera la suspensión de pagos de una gran inmobiliaria?

-¿Qué repercusiones tendría para el sistema financiero (no por la quiebra en sí, sino por la mala imagen exterior con la que está cayendo)?

-¿No saldrían el Ambrosio y demás agoreros a proclamar el fin de la burbuja ejpañola, y no supondría eso problemas adicionales (graves) para que el sistema financiero obtenga financiación externa?

rotovator · 14 Feb 2008

Miss Marple dijo:
[
Este flagrante intento de chantaje no es nuevo, pero es interesante porque las propuestas/demandas de los ladrilleros se van concretando y consolidando. Dado que la postura de doña Chacona y de la oficina económica de su señorito ante el sector promotor es generalmente de rodillas, es más que probable que algunas de estas medidas se conviertan en realidad. Abro este hilo para pensar entre todos las posibles consecuencias. No tengo ahora mucho tiempo, pero así a vuela pluma parece que la intención es exprimir a los "embalsados" que aún no han comprado metiéndolos en zulos de VPO más pequeños. Así todos ganan: el aval del estado a la VPO suavizará la resistencia de la banca a dar crédito a esa pandilla de desharrapados, el gobierno satisface el clamor por el derecho a una vivienda (semi)digna, los desharrapados consiguen un zulo a un precio que pueden pagar comodamente en 50 años (se tomarán más medidas para conseguir "fomentar" el alquiler y que sea imposible alquilar a partir de los 30 años, para "incentivarlos"), se crea empleo, sigue creciendo el PIB, se calma a los empepitados hasta ahora (que ven que se han esclavizado y que sus pisos no se pueden vender, pero aún así hicieron bien en comprar o estarían ahora en un zulo más pequeño), y los ladrilleros se lo siguen llevando crudo unos añitos más.

No abro este hilo para que la gente diga que no pasará porque sería muy malo; los ladrilleros han movido ficha, y hace falta un análisis riguroso para contestarles, o para aceptar que van a salirse con la suya y seguir haciendo "crecer" el país (en cuyo caso cada cual se puede preparar como crea más adecuado).

VEo que su excelencia no pasa mucho tiempo por este foro

!

Aquí ya nadie discute que no hay arreglo. Lo que su excelencia dice -y perdone que le replique- puede tener sentido en la mente del más fantasioso de los políticos españoles (que son bastante ingenuos, sin duda)

No hay solución.

nemo4 · 14 Feb 2008

La solucion a la parte "promotora" en la crisis (que es de momento la unica parte por estos lares), en referencia al empleo y al impacto en la industria relacionada, no es más que un problema de ventas. Si se vendiese la produccion, bajando el precio hasta los que la demanda considere aceptable, la produccion podría seguir sin mayores problemas, se seguirían producciendo tejas, ladrillos, encimeras, hormigoneras y gruas pluma.

El camino no es otro que el emprendido por el pocero, y es que para vivir hay que vender, y si no se vende hay que bajar los precios. Aquí y en Lima, en lugar de pedir que el estado pague sus pilinguis y sus juergas.

Y si el estado actua conforme a la justicia, no les dará ni un duro, y tendrán que cumplir con su obligacion de vender en lugar de "aumentar el valor de los activos en el balance" que dicho sea de paso, creo que puede ser punible.

Miss Marple · 14 Feb 2008

Deadzoner dijo:
Yo creo, sinceramente, que la situación para los promotores NO TIENE ARREGLO.

En 2007 nadaban en las tóxicas aguas de la sobreoferta. Hoy, directamente, gran parte de lo que llamaban "demanda embalsada ( o embalsamada o embelesada o lo que sea ) es insolvente, y lo seguirá siendo por muchos años.

Ya no se puede titulizar. Tenemos una guerra abierta con la banca de fuera para que reconozcamos la parte que nos toca, cosa que se hará en marzo.

El parón está disparando la jovenlandesesidad de forma más virulenta que lo que se creía, y lo que nos queda.

Lo de las vpos podría haber sido una buena medida para 2007. Ahora lo que queda es hacer vpo semigratuita en alquiler para mantener algo de ocupación entre los ladrilleros y que el efecto guetto impulse a los solventes a comprar el stock de libre rebajada en un 50%.

Y esto va a ser por las buenas o por las malas.

Que los promotores están desesperados es evidente. Pero haciendo de abogado del diablo: la insolvencia de los embalsamados es relativa; no pueden pagar 300.000 lereles, pero sí 130.000 a 50 años. Si se crean zulillos VPO nuevos de 35 metros por ese precio, pone un suelo por debajo de la vivenda libre, que se puede mantener nominalmente bastante más alta, aunque no se venda. Pierden los pasapiseros y los que tengan que vender, pero los promotores se pueden permitir no vender y mantener el precio ficticio para respaldar créditos, y pagar los intereses de los créditos con los beneficios de los zulitos. Y un montón de propietarios de los últimos años serían felices al ver que sus pisos en teoria no han bajado tanto y son mejores que los zulos de los burbujistas.
No se puede titulizar deuda hipotecaria privada, pero deuda garantizada por el estado es otra cosa. Esa es la atracción de la VPO para los promotores; no la clientela garantizada, sino la financiación garantizada.

No he hecho los números, pero de momento no me he convencido de que sería totalmente inviable. Sería un parche, evidentemente, que empeoraría la situación a largo plazo. Pero a nadie en España le importa el largo plazo.

farstar · 14 Feb 2008

Miss Marple dijo:
Que los promotores están desesperados es evidente. Pero haciendo de abogado del diablo: la insolvencia de los embalsamados es relativa; no pueden pagar 300.000 lereles, pero sí 130.000 a 50 años. Si se crean zulillos VPO nuevos de 35 metros por ese precio, pone un suelo por debajo de la vivenda libre, que se puede mantener nominalmente bastante más alta, aunque no se venda. Pierden los pasapiseros y los que tengan que vender, pero los promotores se pueden permitir no vender y mantener el precio ficticio para respaldar créditos, y pagar los intereses de los créditos con los beneficios de los zulitos. Y un montón de propietarios de los últimos años serían felices al ver que sus pisos en teoria no han bajado tanto y son mejores que los zulos de los burbujistas.
No se puede titulizar deuda hipotecaria privada, pero deuda garantizada por el estado es otra cosa. Esa es la atracción de la VPO para los promotores; no la clientela garantizada, sino la financiación garantizada.

No he hecho los números, pero de momento no me he convencido de que sería totalmente inviable. Sería un parche, evidentemente, que empeoraría la situación a largo plazo. Pero a nadie en España le importa el largo plazo.

Es Vd. muy lista, Miss Marple, como siempre. Pero creo que hace Vd. una hipótesis implícita que resultaría falsa si se llevaran los planes como Vd. dice: "Si se crean zulillos VPO nuevos de 35 metros". Tal vez alguien compraría algo así, pero me parece inimaginable que toda nuestra sociedad sobreviva con soluciones habitacionales de 35 metros. Me parece mucho más razonable pensar que el precio de la vivienda no-muy-buena baje considerablemente, y entre en el radar de los embalsamados. Pero todo puede ser, mi muy amada amiga mía.

a la ruina · 14 Feb 2008

Quieren prolongar la agonía, pero la sentencia de muerte ya esta dada. Dicen que se producirá un estrangulamiento del sector y una subida espectacular cuando se reactive el sector. Muy bien, yo creo que nunca más va a volver a haber la suficiente demanda.

Desi · 14 Feb 2008

Ayer Solbes dijo que NO habría ayudas para los promotores....se abrió un hilo al respecto.

Arevaco · 14 Feb 2008

¿realmente les queda tiempo y capacidad para chantajear?

Estamos a menos de un mes de las elecciones, con las cajas apuntaladas para que "no quiebre ni dios" y los juzgados mercantiles parados.

Creo que realmene el gobierno tiene las de ganar en esta partida. Si los promotores hubiesen movido ficha hace meses podrían haber tenido más capacidad de reacción, pero ni siquiera eso lo han hecho bien.

Eddy · 14 Feb 2008

Si se crean zulillos VPO nuevos de 35 metros por ese precio, pone un suelo por debajo de la vivenda libre, que se puede mantener nominalmente bastante más alta, aunque no se venda. Pierden los pasapiseros y los que tengan que vender, pero los promotores se pueden permitir no vender y mantener el precio ficticio para respaldar créditos, y pagar los intereses de los créditos con los beneficios de los zulitos.

Si no suben mucho el precio del módulo, no hay salida. Da igual la superficie de la VPO, porque el precio máximo está en función de los metros útiles de cada vivienda (además, proporcionalmente es más caro construir muchos zulitos pequeños que pisos normales: más cocinas, zonas comunes, instalaciones etc)

Hay que distinguir entre constructor y promotor.

Al constructor le da igual construir VP que VL (se limita a ejecutar una obra sobre un proyecto).

En cambio el promotor ha adquirido suelo con un valor de repercusión muy superior a 1.000 €/m2 , y tendría que asumir fortísimas pérdidas si sólo va a poder vender el tocho a 1.300 €/m2.

Además, ha corrido con gastos de urbanización monstruosos (que sólo se justificaban con la edificabildiad libre resultante)

Gastos de suelo y urbanización que serían ruinosos si sólo se pudiera construir VPO.

Aldarius · 14 Feb 2008

Los Mundos de Yuppie 1.0: Los promotores

1- Bajamos el ritmo de viviendas nuevas. 400.000-450.000 pisos nuevos cada año.
2- Echamos a gente para seguir manteniendo nuestros escandalosos márgenes de beneficios de más del 50% en casi todos los casos (y creo que no exagero EN ABSOLUTO). En caso de tragar con la VPO, pasaría a 40%, o 35% en algunos casos.
3- El suelo se vuelve casi en testimonial, el precio de las nuevas promociones se dispara (seguro que les encantará construir aquí en Barcelona, por la razón montañosa-marítima que tenemos a nuestro alrededor).
4- Volvemos a la juerga y las pilinguis.

Los mundos de Yuppie 2.0: La situación real

1- Bajamos el ritmo de viviendas nuevas. 400.000-450.000 pisos nuevos cada año.
2- Echamos a gente para seguir manteniendo nuestros escandalosos márgenes de beneficios de más del 50% en casi todos los casos (y creo que no exagero EN ABSOLUTO). En caso de tragar con la VPO, pasaría a 40%, o 35% en algunos casos.
3- El suelo se vuelve casi en testimonial, pero el enorme sobre-stock de viviendas, y las masivas ventas de los que van ahogados (mayor el primer factor que el segundo, todo se ha de decir), tiran los precios en picado. Incluido en Barcelona. El ingenuo promotor inmobiliario que pretenda vender un piso de una habitación se deberá olvidar de conseguirlo si el precio es mayor a 100.000€. Los mencionados pisos de 1 dormitorio comenzarán a calificarse de 'leyenda urbana'.
4- El invierno demográfico comienza a notarse en las cifras de población activa. La gente llega un momento que muere, y la baja natalidad no lo compensa. Aún más sobre-stock de viviendas. Otra bajada considerable más al saco.

Agradecer en este sentido a todos esos me gusta la fruta que en su afan por 'eliminar' los ciclos en la economía, y más aun si esta hinchado de forma escandalosa, nos van a dar los pisos casi regalados. Muchas gracias chavales. Dentro de 15 años, para la siguiente generación, podreis volver.

Miss Marple, todo en este mundo tiene solución. Dos opciones:
1- Bajan sus márgenes a 15-10% o menor del 10% para los empresarios que llevan la empresa como el trastero (afortunadamente, muchos de ellos saben de sacar tajada en absorciones pero de lo demás no tienen NPI

)
2- Diversifican toda su actividad en otro sector productivo y sin tocar ABSOLUTAMENTE NADA relacionado con el tocho.

Que lo quieran hacer... ya sabemos que no. Así que...

expectante · 14 Feb 2008

Eddy dijo:
Por lo menos en Madrid, no existe limitación de nº de viviendas en los nuevos desarrollos ( de edificabilidad,sí, por supuesto)

Y en cuanto a construir VP en suelo libre, no hay ningún impedimento, siempre que el precio del suelo este dentro del 15-25% del módulo según tipo de vp (aquí la cuestión de fondo es el precio máximo de la VP)

El chantaje creo yo que adoptará formas más sutiles que la cantinela del empleo y la actividad, como por ejemplo

-¿Qué repercusiones tendría fuera la suspensión de pagos de una gran inmobiliaria?-¿Qué repercusiones tendría para el sistema financiero (no por la quiebra en sí, sino por la mala imagen exterior con la que está cayendo)?

-¿No saldrían el Ambrosio y demás agoreros a proclamar el fin de la burbuja ejpañola, y no supondría eso problemas adicionales (graves) para que el sistema financiero obtenga financiación externa?

Acabamos de ver como en Forum y Afinsa se ha volatilizado el valor del 80% de los sellos. ¿ Y que ha pasado ?

N....A....D....A

¿Que pasaría si quiebra una gran inmobiliaria y sus activos solo cubrieran el 50% de sus deudas ? (Sus bienes no son estampitas )

NADA DE NADA

Me parece a mi que con lo que está cayendo en todo el mundo con las subprime, o con el caso de la Societé Generale, la trascendencia de la quiebra de una gran inmobiliaria española, no ocuparía ni un pié de pagina en el la prensa económica internacional.

Eddy · 14 Feb 2008

¿Que pasaría si quiebra una gran inmobiliaria y sus activos solo cubrieran el 50% de sus deudas ? (Sus bienes no son estampitas )
NADA DE NADA

A los del Fórum no les había prestado dinero la banca para comprar los sellos.

Me parece a mi que con lo que está cayendo en todo el mundo con las subprime, o con el caso de la Societé Generale, la trascendencia de la quiebra de una gran inmobiliaria española, no ocuparía ni un pié de pagina en el la prensa económica internacional

Si la inmobiliaria es grande, y sus acreedores son bancos/cajas de aquí, apuesta lo que quieras a que generará muchas olas ahí fuera (porque nos tienen envidia)

El problema es que EL SUELO, cantidades enormes de él que figura en las carteras de las inmobiliarias, ha sido valorado/adquirido/hipotecado a precios de repercusión de VL de 2006.

El futuro ya se ha dolido, independientemente de lo que hagan. Si van a construir VPO sobre ese suelo, entonces has comprado algo a 100 con una hipoteca de 60 QUE VALE AHORA SÓLO 10.

El chantaje de los promotores

Miss Marple

Más allá de la burbuja

Deadzoner

Madmaxista

paaq

Madmaxista

Eddy

Madmaxista

rotovator

Madmaxista

nemo4

Madmaxista

Miss Marple

Más allá de la burbuja

farstar

Madmaxista

a la ruina

Madmaxista

Desi

Madmaxista

Arevaco

Madmaxista

Eddy

Madmaxista

Aldarius

Madmaxista

expectante

Madmaxista

Eddy

Madmaxista