najmah
Madmaxista
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¿Dónde está la demanda de vivienda?
http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=3533&pIdSeccion=5&pIdNoticia=300160
MANUEL PÉREZ MONTIEL
Desde hace meses, quizás años, se viene hablando de la existencia de una burbuja inmobiliaria y, sobre todo, que dicha burbuja podría estallar provocando males sin cuento. Vaya por delante que éste es un término periodístico, útil para describir una situación es términos muy generales, pero cuya capacidad explicativa es muy baja. Parece que se quiere decir que el auge experimentado por la actividad de promoción y construcción de viviendas y su consiguiente venta, está llegando a su fin. Las consecuencias serían una reducción sensible de la construcción de viviendas, consecuencia de una reducción drástica de las ventas de estos bienes. Como el ruido mediático a propósito del estallido de la susodicha burbuja está creciendo, vale la pena hacer algún comentario sin otro ánimo que el de clarificar las cosas.
Según dicen las estadísticas, en los últimos años se han construido -y vendido- más de 500 ó 600.000 viviendas cada año. También dicen las estadísticas que los precios de las viviendas se han más que doblado desde el año 2000. Esto es una paradoja económica pues es extraño, al menos para los economistas, que al subir el precio de un producto, en este caso, las viviendas, se demande más cantidad. En términos numéricos, los precios y las unidades vendidas se han doblado en los últimos cinco o seis años. Un misterio para la economía convencional que suele explicar que si aumenta el precio de algo, la demanda se contrae y se compran menos unidades.
Aquí parece que ha tenido algo que ver el auge general de la economía española que ha hecho que las personas sean algo más ricas y que, además, crean que seguirán ganando cada vez más dinero. A esta razón para el optimismo se añaden unas bajadas de los tipos de interés hipotecario que nadie esperaba. Más renta y tipos de interés más bajos han alimentado el inesperado auge de la venta de viviendas. Finalmente, esos cinco o seis millones de viviendas vendidas en los últimos años fueron adquiridas porque los compradores tenían muchas ganas de comprar, es decir, había una demanda muy grande. Eso hasta hoy.
Todo indica que la situación de los años anteriores ha cambiado drásticamente en el último año: los tipos de interés hipotecarios y los precios de las viviendas se han doblado literalmente en los últimos tres o cuatro años al tiempo que la mayoría de las familias que aspiraban a adquirir una vivienda ya lo ha hecho. La situación actual tiene todos los elementos para que el mercado de la vivienda cambie y cambie mucho: 1.- hay pocos clientes potenciales; 2.- la capacidad económica de estos hipotéticos compradores potenciales es comparativamente menor de quienes ya compraron una vivienda en los años pasados; y 3.- los precios de las mismas y, lo que es más importante, el coste de la financiación se han doblado.
Esta conjunción de factores sugiere que el número de compraventas de viviendas se puede reducir de un modo importante. Las noticias dispersas sobre este mercado apuntan en esa dirección. Otra cuestión es el deseo de los oferentes de que se produzca un aterrizaje suave y la forma en que este deseo se expresa. Unos dicen que sobran 20.000 viviendas en el País Valenciano. Otros, que se está produciendo una ralentización del ritmo de ventas. Todo esto significa, hablando claro, que ya se están vendiendo menos viviendas que hace, por ejemplo, un año.
Nadie sabe cómo puede evolucionar un mercado. En economía, las predicciones sobre el futuro suelen ser fuentes de frustración para quienes las hacen. En el caso de la vivienda, estas predicciones son más inciertas que en otros mercados. Pero si lo que dicen los economistas sobre los ciclos tiene alguna verosimilitud, parece que estamos en un cambio de ciclo que, por otra parte, es bastante probable en un mercado como el de la vivienda.
Otra cosa es que alguien evalúe los daños colaterales que una hipotética recesión del mercado de la vivienda pueda provocar.
* Economista. Catedrático de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Valencia
http://www.levante-emv.com/secciones/noticia.jsp?pNumEjemplar=3533&pIdSeccion=5&pIdNoticia=300160
MANUEL PÉREZ MONTIEL
Desde hace meses, quizás años, se viene hablando de la existencia de una burbuja inmobiliaria y, sobre todo, que dicha burbuja podría estallar provocando males sin cuento. Vaya por delante que éste es un término periodístico, útil para describir una situación es términos muy generales, pero cuya capacidad explicativa es muy baja. Parece que se quiere decir que el auge experimentado por la actividad de promoción y construcción de viviendas y su consiguiente venta, está llegando a su fin. Las consecuencias serían una reducción sensible de la construcción de viviendas, consecuencia de una reducción drástica de las ventas de estos bienes. Como el ruido mediático a propósito del estallido de la susodicha burbuja está creciendo, vale la pena hacer algún comentario sin otro ánimo que el de clarificar las cosas.
Según dicen las estadísticas, en los últimos años se han construido -y vendido- más de 500 ó 600.000 viviendas cada año. También dicen las estadísticas que los precios de las viviendas se han más que doblado desde el año 2000. Esto es una paradoja económica pues es extraño, al menos para los economistas, que al subir el precio de un producto, en este caso, las viviendas, se demande más cantidad. En términos numéricos, los precios y las unidades vendidas se han doblado en los últimos cinco o seis años. Un misterio para la economía convencional que suele explicar que si aumenta el precio de algo, la demanda se contrae y se compran menos unidades.
Aquí parece que ha tenido algo que ver el auge general de la economía española que ha hecho que las personas sean algo más ricas y que, además, crean que seguirán ganando cada vez más dinero. A esta razón para el optimismo se añaden unas bajadas de los tipos de interés hipotecario que nadie esperaba. Más renta y tipos de interés más bajos han alimentado el inesperado auge de la venta de viviendas. Finalmente, esos cinco o seis millones de viviendas vendidas en los últimos años fueron adquiridas porque los compradores tenían muchas ganas de comprar, es decir, había una demanda muy grande. Eso hasta hoy.
Todo indica que la situación de los años anteriores ha cambiado drásticamente en el último año: los tipos de interés hipotecarios y los precios de las viviendas se han doblado literalmente en los últimos tres o cuatro años al tiempo que la mayoría de las familias que aspiraban a adquirir una vivienda ya lo ha hecho. La situación actual tiene todos los elementos para que el mercado de la vivienda cambie y cambie mucho: 1.- hay pocos clientes potenciales; 2.- la capacidad económica de estos hipotéticos compradores potenciales es comparativamente menor de quienes ya compraron una vivienda en los años pasados; y 3.- los precios de las mismas y, lo que es más importante, el coste de la financiación se han doblado.
Esta conjunción de factores sugiere que el número de compraventas de viviendas se puede reducir de un modo importante. Las noticias dispersas sobre este mercado apuntan en esa dirección. Otra cuestión es el deseo de los oferentes de que se produzca un aterrizaje suave y la forma en que este deseo se expresa. Unos dicen que sobran 20.000 viviendas en el País Valenciano. Otros, que se está produciendo una ralentización del ritmo de ventas. Todo esto significa, hablando claro, que ya se están vendiendo menos viviendas que hace, por ejemplo, un año.
Nadie sabe cómo puede evolucionar un mercado. En economía, las predicciones sobre el futuro suelen ser fuentes de frustración para quienes las hacen. En el caso de la vivienda, estas predicciones son más inciertas que en otros mercados. Pero si lo que dicen los economistas sobre los ciclos tiene alguna verosimilitud, parece que estamos en un cambio de ciclo que, por otra parte, es bastante probable en un mercado como el de la vivienda.
Otra cosa es que alguien evalúe los daños colaterales que una hipotética recesión del mercado de la vivienda pueda provocar.
* Economista. Catedrático de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Valencia
