AYUDA.URGENTE. Contrato alquiler

Buenos días, necesito información urgentemente. Mi esposa y yo hemos decidido dejar nuestro actual piso de alquiler en el que llevamos 3 años, para cambiar a otro piso, de alquiler por supuesto. La propietaria lo compró hace dos años de inversión por 40 y ahora pretende venderlo por 65. No lo vende ni a la de tres y lo alquila. Hemos apalabrado el piso y mañana vamos a la inmobiliaria a firmar el contrato. Lamentablemente hemos tenido que
hacerlo a través de la inmobiliaria, pero bueno eso es otro tema.

A lo que voy, mi temor es que una vez que se cumpla el primer año de contrato intente echarnos del piso si detecta que su inversión está empezando a perder valor, de hecho hay varios pisos en la misma urbanización que se venden por 5 - 10 millones menos y de momento ahí siguen.

A la inmobiliaria le he exigido que en el contrato de alquiler figure que es por un año renovable hasta 5. ¿es necesario meter alguna clausula más?
¿existe alguna manera en la que podría echarnos del piso al cumplir el primer año de contrato?

Muchisimas gracias a todos por anticipado.

Creo que el que renuevas eres tu, no ella. Si tu quieres puedes estar hasta 5 años.

dillei dijo:

Creo que el que renuevas eres tu, no ella. Si tu quieres puedes estar hasta 5 años.

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Yo también tengo entendido eso, pero no sé si existe alguna posibilidad de que intente echarme.

Gracias.

Yo no puedo ayudarte, pues no tengo experiencia ni conocimientos del tema, pero supongo que en todo contrato puedas pactar unas condiciones que os interese a los 2, al margen de los contratos tipo. A ver si hay alguien que sepa del tema.

munozo dijo:

A la inmobiliaria le he exigido que en el contrato de alquiler figure que es por un año renovable hasta 5. ¿es necesario meter alguna clausula más? ¿existe alguna manera en la que podría echarnos del piso al cumplir el primer año de contrato?

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Amigo:

Radicalmente, NO, no puede echaros al cabo del año. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece taxativamente que el contrato de alquiler se suscribe por un año, y se prorroga tácitamente hasta el plazo de 5 años. Textualmente:

Art 9.1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se trata de una prórroga OBLIGATORIA para el arrendador, que sólo admite una excepción: que el arrendador haga constar que necesita la vivienda para residir (el arrendador) de forma permanente en ella. Esta, además, es una norma fundamental de la ley. No hay cláusula alguna que pueda figurar en el contrato de alquiler contraria a ella que tenga validez legal. En otras palabras: sería nula de pleno derecho cualquier cláusula de este tipo.


En definitiva: no sólo no tienes que meter ninguna cláusula adicional, sino que si tu arrendadora se pusiera farruca podrías no incluir en el contraro lo de los cinco años. No hace falta, porque es algo que la ley ya prevé. Basta con que el contrato diga que el alquiler es por un año para que se aplique el mecanismo de prórroga tácita hasta un período de 5 años a voluntad del arrendatario.

Así que estáte tranquilo.

Un saludo,
Gloria

GloriaT dijo:

Amigo:

Radicalmente, NO, no puede echaros al cabo del año. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece taxativamente que el contrato de alquiler se suscribe por un año, y se prorroga tácitamente hasta el plazo de 5 años. Textualmente:

Art 9.1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Se trata de una prórroga OBLIGATORIA para el arrendador, que sólo admite una excepción: que el arrendador haga constar que necesita la vivienda para residir (el arrendador) de forma permanente en ella. Esta, además, es una norma fundamental de la ley. No hay cláusula alguna que pueda figurar en el contrato de alquiler contraria a ella que tenga validez legal. En otras palabras: sería nula de pleno derecho cualquier cláusula de este tipo.


En definitiva: no sólo no tienes que meter ninguna cláusula adicional, sino que si tu arrendadora se pusiera farruca podrías no incluir en el contraro lo de los cinco años. No hace falta, porque es algo que la ley ya prevé. Basta con que el contrato diga que el alquiler es por un año para que se aplique el mecanismo de prórroga tácita hasta un período de 5 años a voluntad del arrendatario.

Así que estáte tranquilo.

Un saludo,
Gloria

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Muchisimas gracias, por tu información, o sea que al vencimiento del primer año no tengo que hacer nada, sencillamente se renueva automáticamente.

Otra cosa, para dejar mi piso actual entonces debo avisar con 30 días ¿no?

Pues nada, un saludo y de nuevo muchas gracías.

Exactamente: al vencimiento del primer año se renueva tácitamente, siempre y cuando, claro está: a) vosotros no queráis seguir en el piso y hayáis avisado al arrendador con un mes de antelación y b) él/ella no hayan reclamado el piso porque tengan que irse a vivir a éste.

Respecto al piso en el que actualmente vives, si la duración del contrato de alquiler que pactáseis en su día fue inferior a 5 años (es decir, lo normal), basta con que el preaviso se de con un mes de antelación a la fecha en que el contrato debería haberse prorrogado de forma automática.

Un saludo cordial,
Gloria

GloriaT dijo:

Amigo:
En definitiva: no sólo no tienes que meter ninguna cláusula adicional, sino que si tu arrendadora se pusiera farruca podrías no incluir en el contraro lo de los cinco años. No hace falta, porque es algo que la ley ya prevé. Basta con que el contrato diga que el alquiler es por un año para que se aplique el mecanismo de prórroga tácita hasta un período de 5 años a voluntad del arrendatario.

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Así es. Yo también estoy de alquiler y los contratos se rigen por la LAU (ley de arrendamientos urbanos) y nada en el contrato puede ir en contra de esta ley.

Si quieres quedarte más tranquilo, firmadlo con un notario (no sé exactamente el procedimiento pero sé que se puede hacer) e incluso puedes firmar un contrato adicional en el que las dos partes se comprometen a acudir a arbitraje antes que a juicio en caso de problemas, esto último lo hicimos nosotros por requerimiento del propietario, cosa que nos pareció muy bien.

También antes de quedar para firmar pídele a la propietaria una copia del contrato para leerlo con calma y si ves algo raro enviaselo a un abogado para que vea si encaja o no en la LAU.

No soy abogado ni nada de eso, pero llevo firmados dos contratos de alquiler.

Respecto a lo que dice gloria de que el propietario puede rescindir el contrato en caso de que necesite ir a vivir al piso... bueno, me parece que esto no es cierto. Leí la LAU hace un tiempo y no recuerdo nada parecido. Me sorprendería que fuera así ya que daría lugar a mucha picaresca.

munozo dijo:

Muchisimas gracias, por tu información, o sea que al vencimiento del primer año no tengo que hacer nada, sencillamente se renueva automáticamente.

Otra cosa, para dejar mi piso actual entonces debo avisar con 30 días ¿no?

Pues nada, un saludo y de nuevo muchas gracías.

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Sin embargo tienes que tener cuidado con las trampas legales.

En mi contrato de alquiler pone que si no se paga en los 5 primeros días del mes en curso, será causa suficiente para incoar el desahucio. No sé hasta qué punto esta cláusula es legal. Pero con mi casero prefiero andar con pies de plomo.

Contrato

Le he pedido el modelo de contrato a la inmobiliria y estas algunas de las estipulaciones del contrato. No incluyen nada de la prórroga tácita que incluye la ley, en cambio la estipulación octava parece indicar que tras el primer año queda resuelto el contrato. ¿que opinais?

SEGUNDA. A) Duración: La duración del presente contrato es de un año, comenzando a regir a partir del día 01 de Abril y finalizando el día 31 de Marzo de 2.008.

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OCTAVA. Extinción del contrato: Una vez transcurrido el plazo descrito en las cláusulas de este contrato, el contrato quedará extinguido de pleno derecho, debiendo ser entregado a la propietaria en el mismo perfecto estado en que lo recibe la parte arrendataria.

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DECIMA: Domicilio: Para practicar requerimiento y oír notificaciones, la parte arrendataria designa como domicilio la vivienda objeto del presente contrato.


UNDECIMA: Ambas partes acuerdan, con renuncia a cualquier otro fuero, si lo tuvieren, que en caso de controversia derivada de la aplicación o interpretación del presente contrato, serán exclusivamente competentes los Tribunales de la ciudad de Córdoba.

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InBrickWeTrust dijo:

Respecto a lo que dice gloria de que el propietario puede rescindir el contrato en caso de que necesite ir a vivir al piso... bueno, me parece que esto no es cierto. Leí la LAU hace un tiempo y no recuerdo nada parecido. Me sorprendería que fuera así ya que daría lugar a mucha picaresca.

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Si es posible si, el propietario y sus descendientes (si se demuestra que estos no tienen mas vivienda). Eso sí, se debe pagar indemnización al inquilino en función de si se le avisa con 6 o 12 meses variará la cantidad (que era un porcentaje de la mensualidad que no recuerdo). También se vigila mucho que luego ocupen ese piso para evitar precisamente que se use esa excusa de forma abusiva.
Te lo digo mas que nada por que hace cosa de un año mi abuela inició ese proceso con un inquilino que llevaba como 20 años y realmente la excusa era cierta, iba a ir uno de sus hijos a vivir y pagando la indemnización que correspondía podía hacerlo...

Las normas que te transcribo están incluidas ambas en el Título II de la LAU.


Artículo 6. Naturaleza de las normas

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Artículo 9. Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Es decir, si la arrendadora no hace constar EXPRESAMENTE que necesita esa vivienda para VIVIR en ella por NECESIDAD (art. 9), la clausulita octava de marras es nula de pleno derecho, se tiene por no puesta (art. 6).

Ergo, si el piso te interesa tanto, no la saques de su ignorancia: fírmalo con toda tranquilidad, no le des pista alguna acerca de la ilegalidad de la cláusula, y cuando llegue la fecha de supuesto vencimiento, le dices que el contrato se prorroga automáticamente. Cuando ella ponga el grito en el cielo, le cuentas todo lo que ya sabes y le dices que las quejas al maestro armero. Eso sí, si tienes a partir de entonces problemas para pagarle el alquiler porque ella inicie un procedimiento, tú con mucha pulcritud y puntualidad haces un depósito judicial del alquiler mensual.

No te quepa la menor duda de que si inicia un procedimiento lo tiene perdido.

Un saludo,
Gloria

munozo dijo:

Le he pedido el modelo de contrato a la inmobiliria y estas algunas de las estipulaciones del contrato. No incluyen nada de la prórroga tácita que incluye la ley, en cambio la estipulación octava parece indicar que tras el primer año queda resuelto el contrato. ¿que opinais?

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Por esas dos cláusulas, parece que el contrato se extinguiría al año sin posibilidad de prorroga. Esa parece que es la intención que tiene el arrendador. Pero lo que es de pleno derecho digo yo, no es la extinción del contrato sino la cláusula ya que es contraria a la L.A.U. La Ley esta por encima del contrato, así que ya pueden poner las cláusulas que les de la gana, que no te echan en 5 años. Parece mentira lo burra que es la gente que piensa que el contrato vale más que la ley (lo digo por arrendadores, inmobiliarias etc...).

GloriaT dijo:

Es decir, si la arrendadora no hace constar EXPRESAMENTE que necesita esa vivienda para VIVIR en ella por NECESIDAD (art. 9), la clausulita octava de marras es nula de pleno derecho, se tiene por no puesta (art. 6).

Ergo, si el piso te interesa tanto, no la saques de su ignorancia: fírmalo con toda tranquilidad, no le des pista alguna acerca de la ilegalidad de la cláusula, y cuando llegue la fecha de supuesto vencimiento, le dices que el contrato se prorroga automáticamente. Cuando ella ponga el grito en el cielo, le cuentas todo lo que ya sabes y le dices que las quejas al maestro armero. Eso sí, si tienes a partir de entonces problemas para pagarle el alquiler porque ella inicie un procedimiento, tú con mucha pulcritud y puntualidad haces un depósito judicial del alquiler mensual.

No te quepa la menor duda de que si inicia un procedimiento lo tiene perdido.

Un saludo,
Gloria

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Muchas gracias de nuevo. Creo que no te voy a hacer caso del todo y voy a exigir que se firme el contrato como debe ser. El piso me interesa pero no tengo ganas de meterme en amones.

Otra cosa, el contrato que me han mandado no estipula nada a cerca de la actualización de la renta con el IPC.

Ya os contaré. Gracias a todos,

Lo de las cláusulas del IPC no hace falta que lo ponga en el contrato, porque ya viene en la Ley, así que si quieren te pueden actualizar la renta al cabo de un año, pero creo que te lo tienen que comunicar con un tiempo de antelación (hablo de memoria no tengo la ley delante). échate un vistazo a la L.A.U.