Alquilar mucho más rentable que hipotecarse??

Hola,

No se qué os parecerá.. pero me he puesto a echar números sobre comprar, alquilar.. y me he sorprendido mucho de lo que me ha salido.

A ver, os explico...


Caso A. Hipoteca de 300.000 euros.. digamos una cuota de 1600 euros al mes (de media), en 30 años.

Caso B. Alquiler de esa vivienda. Digamos 800 euros de alquiler y el resto hasta 1600 euros se mete cada año en un fondo de inversión.


Digamos que el fondo tiene una rentabilidad del 20% anual (no es nada raro).

En el caso A pagarías esa cantidad durante 30 años pero en el B.. ¿Cuándo reunirías lo suficiente como para pagar la casa al contado con lo que te sobra cada més?

Con 800 euros al mes sobrantes, ahorras 9600 euros al año (10.000 para simplificar). Si no me salen mal las cuentas, suponiendo el 20% de rentabilidad anual, al final de cada año tienes:

Año Ahorro
1. 10.000
2. 22.000
3. 36.400
4. 44.680
5. 63.616
6. 86.339
7. 113.607
8. 146,328
9. 185,594
10 232,712
11. 289,255
12. 357.106
13. 438.528
14. 536.233
15. 644.480 euros

Si el valor de la vivienda ha subido un 4% anual, eso hace (1,04)^15=1.80, un 80% más. O sea 540.000 euros.

Así, a los 15 años se podría pagar la vivienda al contado y, además, sobrarían 100.000 euros.

Si invertimos esos 100.000 euros en el mismo fondo, en 5 años nos dan 250.000 euros. Ese dinero (siempre suponiendo una rentabilidad del 20% anual) nos rentaría mensualmente más de 4.000 euros.


Según toda esta gran cantidad de números yo concluyo que.

A: Te hipotecas y tardas 30 años en pagar tu casa, aunque por la inflación, cada vez más teniendo un mayor poder adquisitivo (nunca mucho).
B. Alquilas y en 15 años pagas tu casa al contado y con lo que te sobra, te esperas 5 años más currando y luego puedes vivir de las rentas.


Evidentemente no he tenido en cuenta la actualización del alquiler pero si pensamos que el sueldo también se actualiza, quedaría compensado.


Tampoco he tenido en cuenta la fiscalidad, que es un tema importante y que desfavorece mucho el caso B pero, aún así, ¿qué os parece? ¿He dicho una gilipoyez o es que simplemente nos hipotecamos porque nos cuentan que tiene que ser así? De repente empiezo a pensar que nos lanzan mensajes para convencernos pero que todo es un engaño. Como con el tema de los viajes, que hace tiempo que aprendí que viajar por tu cuenta es mucho más rentable en dinero, en experiencia y en emociones que hacerlo con una agencia, pero todos los mensajes son de que con la agencia es mejor, más fácil, más rentable y te meten el miedo en el cuerpo..

Saludos

Eurobeitor, me mola la entrada que has hecho en el foro.

Has entrado derrapando y sobrado de energia, tienes un subidón de adrenalina.

Y va bien, va bien, porque estáis entrando un montón de peña nueva, el foro crece.Y hay que seguir convenciendo a más gente, que seguro acabará entrando por aquí, y para eso hay que demostrar las cosas y hacer numeros.

Y unos tienen que ir enseñando a otros.

Por si acaso, los más viejos del lugar, no entrán a tus comentarios-no te desanimés, sigue enseñando y aprendiendo por estos lares.
Es que ese tipo de cálculo se van viendo aquí periodicamente, con "miles" de cifras, con y sin fiscalidad, con unas y otras tasas de interés, con unas y otras rentabilidades.

Saludos ( yo llevo tiempo, por aquí, escribo hace poco,porque a nivel economico tengo poco que aportar, pero lo que he aprendido por aquí, vale un montón; y es que hay foreros que són unos cracks.Es la magia de la red)

Es que un 20% de rentabilidad neta... Con la bolsa cayendo no sé yo.
Haz los cálculos con un 5-7% y entonces me lo pensaría.

Hombre, un 4,5% ya te lo dan en depósitos a un año y con los tipos asi, probablemente más

Y dale... ¿pero no os dais cuenta que alquilar es tirar el dinero? :

¡¡Dichosos burbujistas!!

anskarc dijo:

Y dale... ¿pero no os dais cuenta que alquilar es tirar el dinero? :

¡¡Dichosos burbujistas!!

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Yo he puesto mi excel a 30 años.

Pago por el 600 euros, y el piso cuesta 280000 (bueno eso es lo que dicen que cuesta)

En la primera cuota me sale 1502 euros con el euribor mas algo un 5 . En mi excel no le pongo un tipo fijo le pongo variable sobre la media de 5.

Luego le sumo la comunidad los seguros y la amortización de los electrodomensticos (155 euros que en madrid es mucho mas) y me sale 1657.

Así que el primer mes me ahorro 1057 euros.


Luego se puede ver como va todo fluyendo a lo largo de los años. Si sube el ipc es mejor para la hipoteca y si baja es mejor el alquiler.

Luego a lo largo de los años le añado el IPC al alquiler y al cabo de 30 años no me sale ningún mes que sea mejor la hipoteca que el alquiler.


Pero he hecho otras simulaciones y hay en algunas con mucho IPC en las cuales a partir del año 20 es mejor la hipoteca que el alquiler.


En fin os paso el excel para que luego no digais.

euribeitor dijo:

Digamos que el fondo tiene una rentabilidad del 20% anual (no es nada raro).

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Pues yo creo que si es rara, que en los últimos años haya sido asi no quiere decir que sea igual en los siguientes, ten en cuenta que está estallando la burbuja inmobiliaria.

Si hubieras invertido en un fondo en el año 2000 en plena burbuja de las punto com hubieras dicho igualmente que un 20% de beneficio al año no sería nada raro y sin embargo te hubieras arruinado con ese fondo.

Y es que rentabilidades pasadas no aseguran rentabilidades futuras.

Ciertamente, hay muchos estudios sobre alquilar/comprar en este foro. Has omitido diferentes factores. Algunos a favor de compra (la mayoría) otros a favor de alquiler

- 20%. Tambien te sugiero que lo hagas con un retabilidad del 4%, que ya es mucho hoy en dia
- Actualización del alquiler. El alquiler sube (sobre la inflacción, si no hay alteraciones del precio del mercado).
- Fiscalidad: No es un tema a omitirla, no es insignificante.
- Relacion capital amortizado/ intereses
- IBI y gastos asociados a compra.
- Mudanzas y gastos asociados al alquiler.
- Subidas del 4%. A 15 años vistas, es cuestionable.

Vale la pena que le des un vistazo a los ya existentes, te orientaran si quieres hacer el tuyo propio.

En la rentabilidad del 20% has patinado macho. Hoy por hoy la rentabilidad máxima y haciendo pirulas con los bancos de inet la tenemos en un 10% así, porque suponer q durante 15 años el fondo (para esa rentabilidad sólo bolsa) la bolsa va a ir imparable cuando hoy por hoy está a las puertas de un batacazo...

El resto no está mal, aún así, mira la parte de la hipoteca q amortizas capital, el capital amortizado es dinero, los interes al banco es tirar (lo mismo que el alquiler). Alquilar es más rentable q la compra cuando los intereses q pagarias al banco fueran mayores que el alquiler (en estos intereses tb puedes sumar los impuestos de compra y eso q son derivados). Hoy por hoy, a menos q tengas algo de unos 30 kilos no te resulta rentable comprar, sólo alquilar, a mayor euribor, baja la cifra esa de 30 kilos.

Un saludo!

.
Yo también he hecho muchos cálculos y mi conclusión, al final, es mucho más sencilla:

En general es mejor comprar.
En la situación actual es mucho mejor alquilar y esperar un par de años cuando veo dos posibles escenarios:

a) La burbuja ha petado, los precios vuelven a precios razonables en relación a los salarios (su ratio histórica, vamos, no pido milagros), ves el piso que te cuadra y compras.

b) La burbuja ha petado, los precios vuelven a precios razonables, pero hay tanta oferta de alquiler y a precios tan bajos (estilo Alemania, Austria, etc, vamos, no pido milagros) que, aunque te cuadre un piso, no te lo compras porque no te sale de los narices.

Saludos

Muchas gracias por las respuestas

Para lo del 20% me he basado en bestinver, por poner un ejemplo. Rentabilidades históricas.

En los momentos de bajada de la bolsa también se puede hacer dinero

Un saludo!

Bueno, como nadie sabe lo que va a pasar, ni con el alquiler, ni con la compra, creo que lo mejor es hacer cuentas una vez al año actualizando los datos, y viendo las cosas sobre el terreno, me explico:

Pongamos un ejemplo:
Piso de 3 habitaciones 2 baños zonas comunes, en el Barrio de Las Rosas (Madrid)
Precio compra: 350.000 Euros + 10% gastos 40 años 5% interes
Cuota compra: 1.856 Euros, 252 (ahorro), 1604 (intereses)
Precio alquiler: 1.000 Euros

Y hacemos nuestras cuentas sin cábalas futurísticas:
Hoy de alquiler me ahorro 856 Euros, frente a los 252 Euros de la compra, además según las predicciones aterricistas los pisos se van a revalorizar con el IPC (2%), y cualquier banco me va a dar un 4% con cualquier depósito.
Por lo tanto, a día de hoy me interesa alquilar, ahorro más, y gano más por mi dinero.

El año que viene, vuelvo a hacer las cuentas, actualizo todos los datos, el precio de compra, el del alquiler, y cuento con el dinero que tengo ahorrado pues ahora tengo más dinero para disminuir el principal en caso de compra, que me sigue saliendo rentable alquilar, pues alquilo, que me sale más rentable comprar, pues compro.

Saludos.

20% de rentabilidad jajaja ni los pisos ni los sellos dan eso, donde lo metes, inviertyes en baba de caracol???

Mojarra dijo:

Y hacemos nuestras cuentas sin cábalas futurísticas:
Hoy de alquiler me ahorro 856 Euros, frente a los 252 Euros de la compra, además según las predicciones aterricistas los pisos se van a revalorizar con el IPC (2%), y cualquier banco me va a dar un 4% con cualquier depósito.
Por lo tanto, a día de hoy me interesa alquilar, ahorro más, y gano más por mi dinero.

Saludos.

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Tu razonamiento tiene un pequeño error. Lo cuento para que luego no digan los puristas aterrizistas que no hacemos bien las cuentas. El error consiste en que el piso se revaloriza con el IPC, pero por la totalidad del precio inicial, los 350000. Mientras que tu depósito consistiría en la diferencia de la cuota con el alquiler. Son las cosas de comprar apalancado. Para compensar ese desliz, te diría que el apalancamiento funciona en las dos direcciones, si suben ganas mucho pero si bajan, de forma equivalente, tus pérdidas también son un porcentaje del total.
Realmente el 2% de 350000 son 7000 que sumados a los (252*12=3024) dan un total de 10024. Tu ahorro total es de (856*12 = 10272) más el rendimiento de ese ahorro que suponemos poco apreciable. En este punto, parece que hay un equilibrio en el ejemplo que has puesto. Lo que puede desviar ese equilibrio es precisamente el apalancamiento, es decir, si valoras cómo posibilidad real una bajada, debes tener en cuenta que esas pérdidas si van a ser cuantiosas en el caso de la compra frente al alquiler y ese riesgo, aunque en principio no sea visible hay que ponderarlo. En general, una 'inversión', pensando en la vivienda en esos términos, con riesgo elevado y apalancamiento es una soberana estupidez, lo cuál lleva a tus mismas conclusiones pero por otro camino.

Un fondo con una rentabilidad de un 20% anual ¿no es nada raro?, hombre, si eres muy amigo de Jim Simmons y por eso te deja entrar en Renaissance technologies quizá, pero sino no vas a encontrar muchos fondos (más bien ninguno) para el "ciudadano de a pie" que ni siquiera se arrimen a esa rentabilidad con un mínimo de consistencia.