Quedan un monton de viviendas por construir

Da igual que no se vendan tantas viviendas como en años anteriores. Las contructoras van a seguir construyendo durante 2, 3 o más años. Tienen una reserva de suelo incalculable. Esa reserva de suelo ha valido dinero, mucho dinero. Y aunque el piso o casa de obra nueva valga un 15% o 25% menos que en 2006, eso no quiere decir que no saquen una super-revalorización.
Si hay terreno comprado, hay bloque de pisos a construir. No hay vuelta de hoja.

juan carlos.aparejador dijo:

Si hay terreno comprado, y no hay pepitos para hipotecarse.. lo que hay es una buena ostra financiera...

Aumento de costos de construccion debido al CTE + Disminucion de la capacidad de compra debido al aumento del euribor = Disminucion del precio maximo que se puede pagar por el solar..

El que ha comprado un suelo rustico y ha recalificado tras sobornar al alcalde de turno.. no perdera.. el que haya comprado suelo ya urbano.. se lo tendra que comer, y tendra que apechugar con las perdidas..

Lo que planteas es como si un panadero que no vende panes... continua fabricando panes y metiendo mas dinero en sueldos, levadura y agua... solo porque ha comprado muchos sacos de harina y no sabe que hacer con ellos.

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Pues es justamente la impresión que me da y además, es lo que un arquitecto ha venido a confirmarme.

Si el panadero ha comprado mucha harina tiene dos opciones.

1) Parar la producción y perder la harina seguro.

2) Continuar fabricando pan y esperar venderlo para ganar o no perder. Seguramente no venderá el pan y las pérdidas serán mucho mayores, pero ¿¡Y si alguien le compra el pan!?

¿Qué pensará él, si durante estos años se ha vendido todo el pan que ha fabricado al precio que le ha dado la gana?

Aún estando totalmente de acuerdo con el planteamiento, me gustaría indicar que el ejemplo del panadero no es el mas adecuado.

Estamos hablando de un bien que va a seguir ahí aún cuando hayamos muerto, dentro de 80-90 años.
El problema es muchísimo mas grave, ojalá fuese tan fácil como lo de la harina :o

juan carlos.aparejador dijo:

Si hay terreno comprado, y no hay pepitos para hipotecarse.. lo que hay es una buena ostra financiera...

Aumento de costos de construccion debido al CTE + Disminucion de la capacidad de compra debido al aumento del euribor = Disminucion del precio maximo que se puede pagar por el solar..

El que ha comprado un suelo rustico y ha recalificado tras sobornar al alcalde de turno.. no perdera.. el que haya comprado suelo ya urbano.. se lo tendra que comer, y tendra que apechugar con las perdidas..

Lo que planteas es como si un panadero que no vende panes... continua fabricando panes y metiendo mas dinero en sueldos, levadura y agua... solo porque ha comprado muchos sacos de harina y no sabe que hacer con ellos.

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Pues no.

Al empresario le va a dar igual ganar 200.000€ por un piso en un pueblo de Barcelona que 100.000€. Sigue ganando dinero. No va a perder el dinero invertido en suelo (sea urbano o no).
En un futuro, ya no comprará suelo... comprará acciones, o lo meterá en el banco. Pero el suelo comprado (que es muchisimo) se va a edificar, se gane más o menos, porque vuelvo a remarcar: SE SIGUE GANANDO MUCHO, MUCHO Y MUCHO!!! (Si no, no estaríamos hablando de burbuja)

fernandako dijo:

Pues no.

Al empresario le va a dar igual ganar 200.000€ por un piso en un pueblo de Barcelona que 100.000€. Sigue ganando dinero. No va a perder el dinero invertido en suelo (sea urbano o no).
En un futuro, ya no comprará suelo... comprará acciones, o lo meterá en el banco. Pero el suelo comprado (que es muchisimo) se va a edificar, se gane más o menos, porque vuelvo a remarcar: SE SIGUE GANANDO MUCHO, MUCHO Y MUCHO!!! (Si no, no estaríamos hablando de burbuja)

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Yo también creo que los constructores, excepto algún aficionado no van a perder demasiado. En construcción lo chungo serán los peones que se van a pasar los lunes al sol.

Los que financieramente se van a dar el ostionazo van a ser los intento-de-inversor que compraron en 2005-2006 (sobretodo si compraron con prestamo) con la intención de venderlo y sacarle un 30%.

Al empresario le cuesta dinero todos los meses tener promociones sin vender.

Queda muchisimo por construir, estoy de acuerdo, pero no creo que sea un problema tan grave para el constructor como para los que están metidos por medio en la cadena de ventas.

El constructor construye cuando tiene la seguridad de vender, eso si no ha vendido ya, y el beneficio que obtiene no es tanto como el que obtiene el intermediario (inmos y pasapisos), ya que los beneficios que están obteniendo los constructores vienen más derivados del aumento en el volumen de trabajo que del aumento en los precios de venta del mismo;
él sigue construyendo la torre de viviendas por lo mismo que hace 5 años, y la sigue vendiendo igual, para entendernos.

Hay que tenerlo en cuenta: los constructores aquí son los menos culpables y vana ser tan víctimas como tu y como yo.

The_Chosen dijo:

Queda muchisimo por construir, estoy de acuerdo, pero no creo que sea un problema tan grave para el constructor como para los que están metidos por medio en la cadena de ventas.

El constructor construye cuando tiene la seguridad de vender, eso si no ha vendido ya, y el beneficio que obtiene no es tanto como el que obtiene el intermediario (inmos y pasapisos), ya que los beneficios que están obteniendo los constructores vienen más derivados del aumento en el volumen de trabajo que del aumento en los precios de venta del mismo;
él sigue construyendo la torre de viviendas por lo mismo que hace 5 años, y la sigue vendiendo igual, para entendernos.

Hay que tenerlo en cuenta: los constructores aquí son los menos culpables y vana ser tan víctimas como tu y como yo.

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Te aseguro que muchos constructores se están quedando colgados con sus adobados. Han exprimido el mercado hasta el máximo y no han sabido cuándo había que parar. O quizá es que la burbuja les ha estallado en las narices.
En cualquier caso, pena ninguna, aquí cada uno es responsable de sus actos. ¿A que los burbujistas no le damos pena a nadie? Eso es porque no somos idiotas ni nos tragamos el mito del dinero fácil.

juan carlos.aparejador dijo:

LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..

Como he dicho 10.000 veces en este foro, un piso construido y no vendido se convierte en una ruina...

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Tengo una idea, es que he visto varios solares en el pueblo dónde vivo vallados y que no empiezan la obra.

Si la cosa de los pisos ya no marcha, ¿para qué construir?, una posible salida es hacer un garaje en ese solar, a 3 kilos la plaza no está mal, y sigues teniendo el solar para continuar la construcción arriba cuando la movida vuelva a ser importante.

¿es una salida o no?



Saludos.

The_Chosen dijo:

Queda muchisimo por construir, estoy de acuerdo, pero no creo que sea un problema tan grave para el constructor como para los que están metidos por medio en la cadena de ventas.

El constructor construye cuando tiene la seguridad de vender, eso si no ha vendido ya, y el beneficio que obtiene no es tanto como el que obtiene el intermediario (inmos y pasapisos), ya que los beneficios que están obteniendo los constructores vienen más derivados del aumento en el volumen de trabajo que del aumento en los precios de venta del mismo;
él sigue construyendo la torre de viviendas por lo mismo que hace 5 años, y la sigue vendiendo igual, para entendernos.

Hay que tenerlo en cuenta: los constructores aquí son los menos culpables y vana ser tan víctimas como tu y como yo.

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Cierto, lo verifica un amigo constructor (y no es de barrio precisamente, una vez ya lo comente por aquí, su aumento de beneficio no ha sido por inflamiento brutal de precio, si no de volumen de construcción. Hay que tener en cuenta que en esto se han metido muchos intermediarios y aprovechados, ellos entre el aumento de costes y las externalizaciones, sacan practicamente el mismo beneficio que hace 10 años. Pero construyen 3 veces más.

Efectivamente, cualquier persona del mundilo (desde albañiles a electricistas, contables, encargados o jefes de obra) te lo confirma, no hace falta ser espía de la KGB.

Ojo, que los constructores se han visto OBLIGADOS a hacerlo!
O se metían en la rueda haciendo que la empresa creciera a cambio de hipotecar el futuro de la misma, o simplemente se quedaban a mirar cómo los demás llenaban la cesta de peces.

Dentro de 6-7 años, si todo sigue como por lo menos yo creo que va a seguir, muchas empresas tendrán simplemente que cerrar por haber saturado el mercado.
Como ya se ha dicho muchas veces, esas torres van a estar ahí durante 60-70 años tranquilamente. Son ciclos muy largos, no hablamos de coches o ropa.

Malos tiempos para los pequeños.

juan carlos.aparejador dijo:

Un aumento en los tipos, y en la exigencia en materia de calidad, alejara cada vez mas a la gente sencilla del sueño de acceder a una vivienda, no en propiedad, sino que tambien en alquiler..

Solucion?... pues esto son matematicas señores...y tarde o temprano tendran que atacar desde las mas altas instancias "el factor suelo".. como? liberalizando de una vez..

Y solo se podra conseguir cuando la presion social de quien trabaja pero no puede acceder a la vivienda se haga insostenible...

Eso no puede pasar antes de 5-6 años, siendo optimista... porque antes de eso hay que pasar por el duro trance de retirar a las comunidades autonomas las competencias de urbanismo..

Como decia ayer Cesar Vidal (ese muy de derechas).. los nacionalistas representan el 8% de los votos a nivel nacional.. lo cual nos lleva a pensar:

En una comunidad de vecinos de 100 viviendas, permitiriamos que 8 impusieran su criterio sobre los 92 restantes?
En una escursion de 100 personas, permitiriamos que 8 decidieran donde ir, que programa seguir, a que hora comer..?
Permitirian el 92% de los accionistas de una empresa que un 8% hicieran lo que les diera la gana con la empresa?
Y en cualquiera de las situaciones anteriores, permitirian 92 personas que 8 les amenazaran por la fuerza y con amenazas??

Pues señores, esto es lo que hay... y la unica solucion es devolver al estado las competencias de urbanismo, liberalizar el suelo..favorecer a los autopromotores y a las pequeñas empresas..

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Estoy de acuerdo contigo solo en parte, me explico lo del retorno al estado de las competencias en materia urbanisticas, que termino de dar tu partido en el año 1998 a las CCAA y que el PSOE no se ha atrevido a acometer, seria parte de la solución, aunque no creo que se de.

Pero si las plusvalias por vivienda y las recalificaciones siguen grabandose tan poco a nivel fiscal, lo unico que hara es que una vez se desinfle esta burbuja al cabo de los años infle otra en menor medida.

Por otro lado una liberalización como la llamas, favoreciendo la autopromoción y las pequeñas constructoras, hay que hacer una liberalización totalmente intervencionista, para que los grandes acaparadores de suelo no obtengan suelo barato en grandes cantidades debido a su gran liquidez, asi que al final lo que propones es intervencionista, no liberalizador, con lo que estoy bastante de acuerdo.

Todos los paises con un gran intervencionismo en materia no solo de vivienda , si no de suelo són los que han frenado el salvaje aumento del precio de la vivienda con respecto a los salarios.

juan carlos.aparejador dijo:

.. y la unica solucion es devolver al estado las competencias de urbanismo, liberalizar el suelo..favorecer a los autopromotores y a las pequeñas empresas..

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Estoy totalmente de acuerdo contigo en que la solución es liberalizar totalmente el suelo. Sin embargo, esa idea liberal no está necesariamente reñida con la federalización. Yo digo que hay que dar plenas competencias a las autonomías para que sean ellas las que lo hagan. ¿O es que las autonomías no son mayores de edad?

No quiero entrar tampoco en un debate (suelen ser infinitos) entre federalismo y centralismo. En lo básico coincidimos, hay que liberalizar y cuanto antes.

Si, venga va...

...liberalicemos el suelo. Total, yo al igual que Metrovacesa, Sacyr o Acciona, tengo contactos en el ayuntamiento de mi ciudad y tengo tanta pasta como ellos para poder comprar suelo en igualdad de condiciones, compitiendo de "tu a tu" con el Sr. Entrecanales ('asin', por poner un ejemplo)

juan carlos.aparejador dijo:

LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..

Como he dicho 10.000 veces en este foro, un piso construido y no vendido se convierte en una ruina...

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El pasado viernes fui a visitar una obra nueva (Mi pareja se empeño), aun sin terminar pero le quedaban escasos 5 meses para hacerlo, "acabar de rematar" que decia el tipo que nos la enseño.
Se trata de un pueblo situado a unos 6-7 Km de la capital (Barcelona).
Pues estos pisos (9 en total), de promotora muy pequeña, aun no habian salido a la venta, es decir, ni sobre plano ni nada, de hecho, ni siquiera me pudo decir los precios por que aun no los habian acordado, a mi esto me extraño, por que el terreno les debe haber salido por un paston (y no era terreno rustico). La cosa es que nos enseño 4 o 5 pisos de esta minipromocion, eran casi todos muy parecidos, 3 por planta, y en la ultima planta habia 3 duplex, muy majos.
Al salir de la obra le intente sacar un precio estimado del que suponia seria la vivienda mas barata (1º planta, 3 hab. dos de ellas a patio de luces y una exterior y dos baños, tipico piso standard de unos 80-85 metros construidos) y me dijo que no lo podia decir pero me aseguro que no bajaria de los 70 millones (420.000 euros aprox.).

Sali flipado de alli, se permitian el lujo de poner a la venta los pisos 5 meses antes de terminar la obra y a esos precios... y no estoy hablando de Ferrovial, esto hablando de Promociones Inmobiliarias Manolito s.a. (obviamente me invento el nombre...), ademas en este mismo pueblo, hay tres promociones mucho mas grandes semivacias desde hace mas de un año... y no bajan ni un euro... (aunque es cierto que de estas ultimas que menciono hay muchos adquiridos por inmobiliarias y pasapiseros).