¿ En que momento estamos?

He estado estos días tanteando a varias inmobiliarias. La mayoría me han comentado que los propietarios que quieren vender, están ajustando a la "baja", y que son ellas las que intentan convercer ahora a los propietarios que deben bajar el precio. Les he preguntado. ¿ Habeis vendido el mismo producto más barato que el año pasado?. Me han dicho que en algunos casos, sí. También comentan que lo que les sobra es oferta. Tienen una cartera bestial de pisos a la venta. No solo especuladores, sino de gente que compró sobre plano hace dos años, que ahora le entregan la vivienda, y que tienen que vender su anterior vivienda.

Por otra parte, a nivel de sucursales, y de empleados de banca, se tiene la percepción de que los precios no van a bajar, sólo se van a estancar. O eso es lo que percibo cuando hablo con varios de ellos, y se continua dando crédito alegremente, sobre todo para la obra que se compró hace dos años sobre plano, y para refinanciaciones. Cada vez cuestan más las transacciones de segunda mano, y venta de obra.

Además, la obra nueva que se está entregando, son pocas las promociones que consiguen vender todo sobre plano, y en la mayoría tienen pisos en venta, acompañados de la venta de los "pasapiseros". Además, hay mucha vivienda en construcción que se entregará proximamente.


Con estos datos ¿ Que previsiones haceis para el año entrante?

Alos dijo:

Por otra parte, a nivel de sucursales, y de empleados de banca, se tiene la percepción de que los precios no van a bajar, sólo se van a estancar. O eso es lo que percibo cuando hablo con varios de ellos, y se continua dando crédito alegremente, sobre todo para la obra que se compró hace dos años sobre plano, y para refinanciaciones.

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Me parece muy razonable lo que comentas de las inmobiliarias. Pero creo que los empleados de banca no se enteran...
Es decir por un parte los de las inmobiliarias detectan que aumenta la oferta y que disminuye la demanda...
Por otra parte los banqueros creen que la vivienda está por encima de cualquier bien y ante el diagnóstico anterior creen que 'los precios se estancan'

No sé, creo que se debería hacer un debate televisado entre agentes inmobiliarios y empleados de banca. Que tal pasarlos por la máquina de la verdad?

En mi opinión, es muy difícil analizar el "corto plazo". Si bien la economía es cíclica (tarde o temprano, tendrán que bajar los precios de la vivienda, aumentar el paro y reducirse enormemente el consumo), predecir el momento exacto en que se invertirá la tendencia es casi imposible.

Creo que, más que tratar de conocer el presente, lo mejor es analizar el pasado. Y hay un hecho muy importante que ya se ha producido: los pisos, bajen o no este año, ya han dejado de subir escandalosamente. Por tanto, hasta el día de hoy se puede ver perfectamente las distintas fases por las que hemos pasado: inicio de la burbuja, consolidación y, en el último año (sobre todo desde verano), estancamiento.
Saber cuánto durará esta última fase, y cómo será la caída creo que es imposible. Aunque no hace falta ser muy listo para saber que, tras el inicio, la consolidación y el estancamiento, viene la caída.

La mejor referencia para hacer perspectivas futuras es la actitud de los bancos. Ojo, digo BANCOS QUE NO CAJAS DE AHORRO. Por todos es sabido que éstas últimas tienen que destinar una parte a fines sociales, lo que hace más complicada la recogida de beneficios. Por éso, creo que son los bancos los que más deben considerarse.
Al analizarlo, creo que se pueden dar dos puntos de vista totalmente opuestos: el primero, que los bancos están comenzando, muy poco a poco eso sí, a ser más restrictivos a la hora de conceder créditos. Sin embargo, seguro que hay gente que opina que es totalmente falso, porque cada vez aparecen más refinancieras (que forman parte del grupo de los grandes bancos) y que siguen concediendo créditos al mismo nivel.
Mi opinión es que la existencia de la refinanciera forma parte de la "jugada" que han realizado los bancos estos años. Conceder créditos masivamente para que la gente no ahorre y consuma desproporcionalmente, y atarles con créditos e hipotecas para cuando vengan "mal dadas". Se aseguran el cliente (y por tanto el interés, que es su beneficio) futuro. Obviamente, se corría el riesgo de encontrar índices de jovenlandesesidad altísimos, y para ello se creo el concepto de refinanciera. Te reducen la cuota mensual y te la amplían en el tiempo (por tanto, se amplían a sí mismo el beneficio en el tiempo).
Por cierto, las refinancieras, si bien operan con dinero de los bancos, son independientes legalmente de éstos. Es decir, que si una quiebra el banco que está detrás no tiene porque reponder.

Resumiendo: no se puede predecir el corto plazo, y si queremos tomar una buene referencia analizemos la actitud de los bancos en cuanto a concesión de créditos e intereses por cuentas, fondos, etc.

Yo llevo siguiendo el mercado desde el verano, y creo que la vivienda ha bajado ya sobretodo en nuevas promociones alejadas de los centros de las ciudades.
Si pincha la burbuja será en estas zonas donde más se note. En los centros de las grandes ciudades dudo mucho de que bajen ya que estás pagando zona, pueden quedarse quietos los precios durante mucho tiempo. en cuanto especuladores pasapiseros y demás veremos un 2007 de bajadas de pantalones y prisas por vender, ya que no dudo que la vivienda es una inversión a largo plazo, pero cuando juegas con la variable de la venta antes de escriturar para ganar dinero mmmm, no sé me dá en la nariz que va a haber mucho dolor.

Yo creo que en las zonas centro de las grandes ciudades tambien bajaran, lo que nos es obice para que sigan siendo los pisos más caros. En mi opinion los propietarios de estos pisos al ver cuanto subian los pisos en otras zonas menos "buenas", subien los pisos en ese porcentaje + el plus de zona. Actulmente estoy cansado de ver en madrid anuncios por portales, farolas y paredes en zonas muy buenas (arguelles, princesa, plaza españa) anunciando grandes oportunidades, eso sí oportunidades de 600.000 a 1.000.000 de euros, pero me gustaria saber a cuanto estaban hace 6 meses, el problema es que supongo que la mayoria de los que escribimos aquí, hace 6 meses no mirabamos ese tipo de pisos, ni incluso ahora, pero no me extrañaria que las bajadas estuvieran siendo considerables, porke un tio que pide 600.000 euros por un piso, ¿que cachopo hace anuniandolo en una farola?. Como le comentaba a un compañero de curro, imaginate que eres guiri y ves anunciados en las farolas pisos de 600.000-1.000.000 de euros? Vamos, como si fueran de los que ofrecen asistenta o pintura y reparaciones..... :o

Por mi zona, los que venden se resisten a creer que los precios bajarán, aunque no consiguen vender ni arrancaos. He oído lo de "prefiero alquilarlo que malvenderlo" (con malvender se refieren a rebajar las cifras astronómicas que piden, claro). Pero es una resistencia psicológica a aceptar la dura realidad del batacazo.

Falta la noticia que refleje que los precios han bajado, y eso será cuando el intaranual así lo refleje. En Navarra el tercer trimestre tuvo una bajada del 2%. Si el cuarto trimestre es parecido y el primero también, cosa que me parece que es lo que pasará, la noticia llegará en tres meses. Entonces cundirá el pánico. Los que todavía pueden obtener beneficios rebajarán antes de que bajen más, y eso arrastrarán a los demás. Luego será como una pelota de nieve.

O sea... mi previsión es que la fase será de meseta todavía durante este primer trimestre y luego empezarán a bajar cada vez más en serio. Conozco a gente que empieza a estar muy desesperada y falta muy poquito para que les entre el pánico.

Hablo de Navarra, que es lo que más conozco.

Estamos en un punto de inflexión. Por una parte ya empezamos a ver por todos lados, empezando por los medios de comunicación, la señal de que la fiesta inmobiliaria se ha acabado. Pero por otra parte aún hay quien piensa que puede ser pasajero y en unos meses volver a empezar. Este semestre va a ser el decisivo para ver cómo se pagará la fiesta que ha durado diez años: si con un aterrizaje suave (los pisos no bajarán pero tampoco subirán), o si por el contrario habrá nervios y empezarán a bajar los pisos.

Lo más importante para mi es que ahora el comprador vuelve a tener capacidad de negociación. Se han acabado los días del "lo tomas o lo dejas" que tanto daño han hecho al comprador. Mi consejo es que, a quien le interese comprar, que se tome su tiempo y negocie. Muy probablemente obtendrá una rebaja del 5% y, si es un buen negociador hasta puede sacar un 10-15%. Una rebaja de esta magnitud es aceptable para el vendedor o pasapisero de turno (seguramente saldrán ganando con la operación descontada la rebaja) y, al mismo tiempo, les asegura el dinero contante y sonante frente unas expectativas no muy positivas.

Y los bancos seguirán dando alegremente créditos e hipotecas. Nada hay más rentable para un banco que un cliente con dificultades de pago...