¿Por que no pueden subir los precios por debajo del IPC?

O que es lo mismo estancamiento... Estaba buscando por el foro la explicación que leí un día pero no funciona la opción de buscar.
¿Me gustaría que me aclaraseis el por que no pueden seguir subiendo los precios por debajo del IPC? no entiendo nada de economía pero en la burbuja de los 90 paso que la bajada nominal fué de de 1% y un 15% teniendo en cuenta la inflación. Deciais por el foro que es imposible que se estanque, ¿que es por que la inflación es más baja ahora que en los 90? Mi cerebro está muy espeso haber si alguien puede explicarmelo de una forma fácil.

Gracias.

Una subida por debajo del IPC se considera bajada técnica

Primo de Rivera dijo:

Una subida por debajo del IPC se considera bajada técnica

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eso ya lo sé, pero en ningún caso se puede considerar explosión de burbuja ni nada por el estilo. Cualquier inversor de estar por casa no se vuelve loco en vender una vivienda ante tal bajada, todo es cuestión paciencia.

No creo que se de esa situación.

Yo creo que puede pasar de todo, pero es poco probable que suban por debajo del IPC. La situación ha llegado a tal extremo que con los precios actuales han agotado toda la demanda, por tanto, o bajan o no venden nada. Bajadas inferiores al IPC sería muy poca rebaja teniendo en cuenta que el euribor si que sube y sube.

Pero es una opinión y yo tampoco entiendo de economía

Trebor dijo:

O que es lo mismo estancamiento... Estaba buscando por el foro la explicación que leí un día pero no funciona la opción de buscar.
¿Me gustaría que me aclaraseis el por que no pueden seguir subiendo los precios por debajo del IPC? no entiendo nada de economía pero en la burbuja de los 90 paso que la bajada nominal fué de de 1% y un 15% teniendo en cuenta la inflación. Deciais por el foro que es imposible que se estanque, ¿que es por que la inflación es más baja ahora que en los 90? Mi cerebro está muy espeso haber si alguien puede explicarmelo de una forma fácil.

Gracias.

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La burbuja es como pegar un tiro al cielo. Al principio la bala sube de la leche, poco a poco va frenando hasta que al final se para, entonces empieza a caer, al principio lento, luego va cogiendo velocidad, al final baja a la misma velocidad que subió.

Una subida por debajo del IPC no alertará al aprendiz de especulador que se apuntó al carro hace dos días. Pero ten por seguro que esto es el pistoletazo para que los grandes salgan zumbando. En el momento en que la vivienda suba menos que un despósito a plazo fijo el inversor experto se pira. Esto aumentará aún más la sobreoferta y hará caer un poco más los precios. El inversor experto se lo quiere quitar cuanto antes y puede que venda ligeramente por debajo de mercado.

mi opinión

La burbuja de los noventa no fue tal burbuja, sino que simplemente España entró en crisis económica, y eso hizo que la demanda bajase mucho.

La situación actual es totalmente distinta, ya que la burbuja actual es especulativa, y entre otras cosas será la que origine la crisis.

Yo compré dos pisos en el 92 y no se hablaba de burbuja, esto se ha conocido años después.

En una burbuja especulativa, el retraimiento de la demanda origina una bajada muy pequeña en los precios (situación actual), pero eso es lo que genera el "efecto pánico" o el "efecto es mejor esperar".

- El efecto pánico origina que mucha gente se retire del sector, por lo cual la demanda baja aún más, y los precios siguen bajando.
- Más cruel es el efecto "es mejor esperar", que es el que sucedía cuando los ordenadores bajaban de precio (o incrementaban sus prestaciones cada mes). Te ibas esperando buscando mejores oportunidades.

A estos dos fenómenos principales, les unimos el incremento obligado y sin retorno de los tipos, que originará una revolución a la hora de plantearse comprar un piso, y la crisis que está entrando por diversos factores (creo que en España sobre todo por el déficit por cuenta corriente, creado por la baja competitividad).

La solución inicial, pues la misma que en el 93. Bajada de sueldos para todo el mundo. Lo siento chicos, pero es así.

Trebor dijo:

O que es lo mismo estancamiento... Estaba buscando por el foro la explicación que leí un día pero no funciona la opción de buscar.
¿Me gustaría que me aclaraseis el por que no pueden seguir subiendo los precios por debajo del IPC? no entiendo nada de economía pero en la burbuja de los 90 paso que la bajada nominal fué de de 1% y un 15% teniendo en cuenta la inflación. Deciais por el foro que es imposible que se estanque, ¿que es por que la inflación es más baja ahora que en los 90? Mi cerebro está muy espeso haber si alguien puede explicarmelo de una forma fácil.

Gracias.

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Te refieres a los precios de vivienda claro. Si suponemos que el IPC se mantiene en una tasa alrededor del 3% en los próximos años y nos imaginamos un escenario hipotético de variación de precios de vivienda puedes calcular la apreciación/depreciación real (teniendo en cuenta la inflación) o nominal (sin ajustar por la inflación.

Pongamos que en España, 2006 la vivienda sube, nominalmente un 5%. Tendríamos que en términos reales el crecimiento sería de un 2% por encima de la inflación (de los salarios etc..) En ese caso sumaríamos 2006 a este largo periodo de encarecimiento relativo de la vivienda. Supongamos que en 2007 la vivienda baja, nominalmente un 1% y que la inflación sigue igual. El precio absoluto sería casi igual a 2006 pero en términos reales la depreciación sería de un -4%. La vivienda sería "menos cara" a finales de 2007 que a finales de 2006 ya que los salarios aumentarían relativamente más. Sin embargo, eso no quiere decir que sería un buen momento para comprar piso.

La inflación es baja gracias a la estabilidad que proporciona pertenecer a una unidad monetaria que tiene muy buena calificación crediticia (a los estados les sale barato pedir prestado) y, sobre todo, por la moderación salarial. La inflación podría reducirse todavía más si la renta disponible de las familias disminuye debido a los crecientes costes de las hipotecas y si la tendencia a disminuir la tasa de ahorro se moderase. En este escenario y teniendo en cuenta además la pérdida constante de competitividad de la economía española, los salarios tenderían a moderarse más todavía (este fenómeno empezó a producirse en 2005). Con unos salarios estancados, el coste relativo de las hipotecas será superior, en los años venideros respecto a lo que venía siendo habitual, por lo que cada vez tiene menos sentido endeudarse. Cada vez sería más difícil amortizar la deuda rápidamente debido a que en términos generales los salarios no aumentarían a buen ritmo. Vamos que si se produce la temida deflación las familias que se han endeudado recientemente tendrán una larga travesía por el desierto.

Habría que esperar a que el precio de la vivienda fuera otra vez similar al de la inflación y que la economía y los salarios recuperaran su potencial de crecimiento para mejorar las expectativas de amortización de crédito.

El pueblerino dijo:

La burbuja de los noventa no fue tal burbuja, sino que simplemente España entró en crisis económica, y eso hizo que la demanda bajase mucho.

La situación actual es totalmente distinta, ya que la burbuja actual es especulativa, y entre otras cosas será la que origine la crisis.

Yo compré dos pisos en el 92 y no se hablaba de burbuja, esto se ha conocido años después.

En una burbuja especulativa, el retraimiento de la demanda origina una bajada muy pequeña en los precios (situación actual), pero eso es lo que genera el "efecto pánico" o el "efecto es mejor esperar".

- El efecto pánico origina que mucha gente se retire del sector, por lo cual la demanda baja aún más, y los precios siguen bajando.
- Más cruel es el efecto "es mejor esperar", que es el que sucedía cuando los ordenadores bajaban de precio (o incrementaban sus prestaciones cada mes). Te ibas esperando buscando mejores oportunidades.

A estos dos fenómenos principales, les unimos el incremento obligado y sin retorno de los tipos, que originará una revolución a la hora de plantearse comprar un piso, y la crisis que está entrando por diversos factores (creo que en España sobre todo por el déficit por cuenta corriente, creado por la baja competitividad).

La solución inicial, pues la misma que en el 93. Bajada de sueldos para todo el mundo. Lo siento chicos, pero es así.

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Si, lo malo es que tanto el efecto "mejor esperar", como la bajada de sueldos para todos pueden generar una deflación de aquí te espero.

Nos olvidamos de la devaluación?

Recuerda que en el 92 nos metieron por la escuadra 2 devaluaciones seguidas de la peseta, que en total nos quito alrededor de un 18 % de nuestra riqueza, si a eso le sumamos que la inflación era muy superior a la de ahora pues tenemos que aunque los precios de los pisos parece que se estancaron realmente bajaron y no poco.
por alguno de estos foros vi una grafica donde te ponian la evolución de los precios de los pisos según varias monedas (peseta, dolar y marco) y se daba la paradoja que con el dolar una persona que hubiera vendido su casa en el 92 lo hubiera invertido en dolares y hubiera comprado alrededor de 98-2000 podia haber comprado 2 casas con el mismo dinero que le dieron por la primera.
Ahora estamos en lo mismo pero no hay devaluacion que valga sin salirse del euro y la inflación esta alrededor del 3 %. Luego la unica solución es la bajada de precios mondos y lirondos.

Yo di una pequeña explicación en el siguiente enlace:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showpost.php?p=155998&postcount=4

GaBrI dijo:

La vivienda goza de un dato curioso que muy poca gente se para a analizar.
Hasta ahora ha sido un bien muy estable, con movimientos cortos al alza. Dichos movimientos cortos al alza han podido ser absorbidos sin problema por la inflación, en momentos con una inflación superior a la actual. Por ello la vivienda nunca ha bajado de forma real en el ultimo siglo en nuestro pais y la gente tiene en mente que el ladrillo es totalmente seguro y nunca baja.
Pero repito que ésto ha ocurrido debido a que los movimientos no eran excesivos y la inflación del momento podía absorberlos con facilidad. Lo que probablemente también hubiese pasado si la burbuja hubiese parado hace 3 o 4 años, los precios se hubiesen estancado un tiempo y la pequeña inflación que tenemos actualmente (hablando historicamente) se hubiese comido poco a poco la subida.
Sin embargo actualmente el movimiento ha ido mucho más allá dejando la vivienda en unas cotas en las que se tardarían muchísimos años en devolver los precios a la normalidad via inflación (teniendo en cuenta que los niveles de inflación actuales son bajos historicamente hablando). Por otro lado la tensión entre la oferta y la demanda ha llegado a tal punto que el hecho de que el euribor sube, está eliminando demanda rápidamente, con lo que difícilmente quedará una demanda lo suficientemente consistente para, al menos, sujetar un poco al mercado y que no se desplome mientras que la inflación hace su trabajo tras años y años.
En definitiva, hasta el momento hemos tenido subidas de mayor o menor importancia, pero ahora tenemos un burbujón que no se puede solucionar con la inflación, por lo que toca ajustar de forma real. Si a todo ésto le unimos la situación de nuestro pais actualmente, que apoya su economía en un sector que está más que saturado sin tener recambio para cuando este sector no dé más de si (con la consiguiente crisis, y por tanto subida del paro), pues obtenemos que difícilmente se puede tener un aterrizaje suave.

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Trebor dijo:

O que es lo mismo estancamiento... Estaba buscando por el foro la explicación que leí un día pero no funciona la opción de buscar.
¿Me gustaría que me aclaraseis el por que no pueden seguir subiendo los precios por debajo del IPC? no entiendo nada de economía pero en la burbuja de los 90 paso que la bajada nominal fué de de 1% y un 15% teniendo en cuenta la inflación. Deciais por el foro que es imposible que se estanque, ¿que es por que la inflación es más baja ahora que en los 90? Mi cerebro está muy espeso haber si alguien puede explicarmelo de una forma fácil.

Gracias.

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Respondiendo a tu pregunta original:

La respuesta facil es que con cada punto que suben los tipos de interes, las cuotas suben aproximadamente un 15% (en las condiciones hipotecarias actuales). Actualmente ya estamos cerca del limite de lo que las parejas pueden permitirse, y no hay malabares hipotecarios que valgan (alargar el prestamo mas de 50 años no sirve de nada). Asi que, o bajan los precios un minimo de un 10%, o no se vende nada (paron en la construccion, crisis del copon) o las parejas empezaran a limitar sus gastos a lo minimo indispensable para la supervivencia (bajon del consumo, crisis a mogollon).

La opcion de la hiperinflacion la descarto de momento, ya que el BCE parece que no esta por la labor.

Y esto sin tener en cuenta que parte importante de la vivienda que se ha comprado los ultimos años (esperemos que no la mayoria) ha sido con fines especulativos. En este caso, crecimientos inferiores al IPC (o a los tipos de interes, o a lo que te pueda dar cualquier simple fondo de bajo riesgo) equivalen a perdidas. Asi que el "inversor" que no haya vendido ya, o recorta parte de su beneficio lo antes posible o se arriesga a que no pueda recuperar su inversion o tenga incluso perdidas.

Ahora el juego ha cambiado de "quien puede subir mas los precios y seguir vendiendo" a "quien tendra que rebajar menos para vender". Cambio importante.

Mola pensar que la misma estupidez que llevó a mucho incauto a comprar para revender pueda ser ahora la causa de que el precio se desplome: "no vendo aún, espero a que esto se arregle y vuelva a subir"... y como la cosa no va a mejorar le dará un ataque de pánico. Mola mucho. No digo que eso vaya a ocurrir: lo que digo es que molaría que ocurriera...

Yo creo que la clave esta en los que estan esperando usar el recurso del piso puente, que me da a mi que son bastantes, especialmente en las grandes ciudades. Veremos cuantos pueden aguantar el pago de una doble cuota, yo conozco algunos que ya tienen cara de estreñidos y eso que les quedan algunos meses para la entrega del nuevo piso
El problema de esta gente es que se ha metido es un piso que por precio no se pueden permitir a no ser que metan un buen pelotazo con el piso anterior. Ninguno penso que le iba a costar tanto venderlo y que el pelotazo igual se queda en pelotilla, con lo que se encontraran en un nuevo piso "mejor" pero con una hipoteca mayor que la anterior y tipos mas altos...
Que pasa, que sus padres no les contaron el cuento de la lechera?

El porqué

Son muchos los motivos, pero mejor te doy un dato para que se entienda algo mejor:

Supón que tienes una capacidad de endeudamiento que te permite pagar 1000 euros al mes de hipoteca. Con un euribor+0,5% cerca de mínimos, te sale un TAE del 2,7%. Pues bien, a 30 años, puedes adquirir una vivienda de 246 mil euros.

Con el actual euribor+0,5%, tenemos un interés anual del 4,3%. Supón que por subida salarial, tienes una capacidad de pago de 1070 euros, que viene a ser el crecimiento nominal del PIB del último año, en el que incluiríamos para el particular pequeños incrementos de patrimonio y el ajuste salarial de la inflación. Pues bien, sólo podrías pagar 216.000 euros, un 10% menos real.


Aun basándose en la historia, los precios se han estancado nominalmente, pero el IPC era muy alto. Si la historia se repite, estaríamos hablando de bajadas nominales que sobrepasarían perfectamente el 5% anual nominal.

Y por último, sin hacer juicios sobre la justicia social del tema de la vivienda, te paso una noticia reveladora de porqué esto es una burbuja de libro y por qué va a explotar. Viene a describir que vamos a una economía ficción y los políticos tan tranquilos:

http://www.elconfidencial.com/opinion/indice.asp?id=1930&edicion=16/10/2006&pass=

Mafo, con toda la cara, insinúa que una economía ficticia es sostenible. En fin, te explica por qué no lo es con sentido común.

Pero a lo que voy, por muy paciente que sea el inversoh de medio pelo, si no hay demanda a 40 kilos, por mucho que haya algún pepito que acceda a pagarte 40 kilos, sólo te ofrecerán 36. Y si te esperas, vale. Quizá lo vendas a 40 kilos dentro de 7 años. ¿Y compensa?

El pueblerino dijo:

[...]
La solución inicial, pues la misma que en el 93. Bajada de sueldos para todo el mundo. Lo siento chicos, pero es así.

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pues ya me diras como... el SMI esta alrededor de 530€ y la mayoria de la poblacion activa joven (los mas dolidos por la burbuja) son, o bien mileuristas, o bien sub-mileuristas (sueldos de 800€ no son extraños en mi entorno). si hay que pagar hipoteca, vivir en pareja y comer, y ademas bajan los sueldos, a ver donde se va la poblacion de este puñetero pais. Y yo no se vosotros, pero yo quiero que la juventud me pague la jubilacion cuando yo sea mayor, que estoy viendo que el sistema de Seguridad Social y jubilacion peta con el maldito Baby Boom que ya me ha dolido en la fruta burbuja hipotecaria...