Hechos: estamos en un "boom" inmobiliario sin precedentes que ha sido estimulado, como en muchas otras partes del mundo, por el abaratamiento del crédito en niveles históricamente bajos. Además de los tipos de interés bajos se han implementado políticas que favorecen la compra de vivienda: flexibilización en las condiciones de crédito bancarias y, sobre todo, ayudas fiscales que han hecho encoger a niveles nunca vistos la diferencia entre alquilar y comprar.
Los bancos y constructoras han visto el negocio y se han lanzado a una carrera de construcción y concesión de hipotecas que no tiene comparación con lo visto en ningún país de la OCDE. La carrera por comprar ha entrado en una dinámica burbujista en la que poco importaba el precio mientras se pudiera pagar la cuota. El ritmo de construcción ha superado las 600,000 viviendas finalizadas en 2005, que es una velocidad de construcción superior a la construcción conjunta de tres países grandes de la UE (Ver hilo de shock de oferta). Actualmente, el 41% de la inversión industrial bancaria se destina a construcción que se ha convertido en la actividad que sostiene el crecimiento económico español.
La subida de precios de los pisos, junto con una ley de 1999, han creado las condiciones del "efecto riqueza" que permite a las familias extraer dinero de sus hogares que permite financiar parte del consumo familiar.
Sin embargo, en este periodo no ha visto subidas salariales que compensasen el encarecimiento de la vivienda por lo que el esfuerzo de las familias para convertirse en propietarios se ha multiplicado hasta niveles de endeudamiento que pueden considerarse de riesgo.
Se han creado dos fuentes de riesgo durante el boom: 1) la relajación del crédito ha generado, sin duda, un número creciente de créditos dudosos, lo cual es perfectamente compatible con unos porcentajes de jovenlandesesidad históricamente bajos. Se dice que los bancos han sabido distribuir bien los riesgos asociados a este tipo de hipotecas. Como las hipotecas son, casi todas a tipo variable, el primero en asumir riesgos es el hipotecado. Si sube el euribor como ahora sucede, existe un riesgo considerable de que muchas hipotecas ¿un 5%? pasen a ser impagadas y es difícil saber como se van a distribuir los platos rotos en el sistema financiero porque nadie conoce a cincia cierta como se comportarán las complejas herramientas de financiación. 2) el exceso de construcción no va a ser acompañado del aumento necesario de la demanda, sobre todo, una vez que los tipos de interés empiezan a subir y que los criterios de concesión de crédito se endurecen, por lo que existe un serio riesgo de "crash" constructor que puede afectar a toda la economía. Ese riesgo ha sido evaluado como grave por, por ejemplo, el servivio de estudios de el BBVA, poco proclive al alarmismo injustificado.
También existen riesgos externos, p. ej. la onda expansiva del freno inmobiliario en EEUU.
España es quizás el país de la UE que se encuentra en una situación más delicada y cada vez cuesta más ver una salida ordenada al problema que se plantea en caso de enfriamiento del boom inmobiliario. No podemos jugar a pitonisos pero ignorar los riesgos no es una actitud justificable. En el momento en que se produzca un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario es difícil ver como se puede resolver la situación sin que haya un ajuste doloroso de la economía. Esperemos que venga un hada madrina con una solución buena para todos, pero yo no confiaría mucho en eso.
