[font=Times New Roman, Times, serif]La vivienda ya no es una inversión rentable en Madrid.
LA GACETA DE LOS NEGOCIOS
LUNES, 9 DE ENERO 2005
EL MIRADOR
El "pomporrompom" inmobiliario.
MIGUEL JANER
Es difícil saber si en España existe o no una burbuja inmobiliaria. Los actores más implicados -inmobiliarios, banqueros e hipotecados- aseguran que no. Defienden -y es normal que lo hagan- que si "en todo caso" se produce un ajuste, será con un moderado desinflarse de precios: un "ssshhhhiii..." sin anguistias.
Otros, más agoreros, como el Gobernador del Banco de España, difieren de esa opinión. Jaime Caruana cree que el precio de la vivienda puede sufrir un brusco estallido: un "brrrooommm" que podría afectar incluso al crecimiento económico español. Pero juega con desventaja. Porque, como dijo un sabio de la Reserva Federal Amiericana: las burbujas sólo se reconocien cuando estallan"; y la inobiliaria española no ha comenzado ni a desinflarse. Aunque ahora, de forma aún tímida, se impone la tesis de la "ralentización". El pasado 2 de enero, la Sociedad de Tasación publicó su informe anual sobre el precio medio de la vivienda en España. Según éste, en 2005 los precios han subido un 10,1%: un "pelín" por debajo del 12,5% de 2004; y sin caídas dramáticas sobre los niveles de alza de 2002 y 2003 -que fueron del 14,7 y del 15,8% respectivamente-.
Si a ese 10,1% se le resta el 3,8% de la inflación y el 2,5% del coste medio de una hipoteca, todavía queda un margen positivo de rentabilidad. El problema es que la encuesta de la Sociedad de Tasación -como todas las encuestas sobre precios medios- sino miente, tampoco es exacta. Veamos.
Para compensar el elevado precio del metro cuadrado -un fenómeno son serias repercusiones sociales-, los constructores de casas decidieron hace dos años que una solución de urgencia podía ser construir casas más pequeñas: con menos metros cuadrados, pero con el mismo número de habitaciones, y más baratas. Según Foro Consultores la superficie media de un piso de Madrid ha pasado de los 101 y 103 metros cuadrados de 2002 y 2003 respectivamente; a los 96,2 y 92,6 metros cuadrados de 2004 y 2005, respectivamente.
Se pueden rehacer, entonces, por el tradicional sistema de la vieja las cuantas de la Sociedad de Tasación. En 2002, una vivienda media valía en Madrid 248.000 euros; en 2003, 295.400 euros; en 2004, 325.000 euros; y en 2005 336.000 euros. Si se tiene en cuanta que la gente compra casas -de una, dos tres, e incluso de ¡hasta cuatro habitaciones!- y no metros cuadrados, se puede concluir que el incremento de precios de las viviendas en Madrid ha sido del 24,7% en 2002; el 17,2% en 2003; el 12,6% en 2004; y, ahí va la sorpresa, de ¡sólo el 3,4% en 2005! Es decir, según esto el precio de la vivienda en Madrid sube en el año 2005 por debajo de la inflación: por primera vez en muchos años, la revalorización del patrimonio o la rentabilidad de la iversión inmobiliaria ronda el cero.
Si además se tiene en cuenta -y sin ánimos alarmistas- que Madrid es uno de los mercados inmobiliarios más importantes de España, y que la vivienda es uno de los motores de la economía, quizá habría que empezar a echar cuentas sobre lo que puede ocurrir.
Antonio Trueba, presidente de Urbis, vaticinó hace un año que en el primer semestre de 2006 puede haber sorpresas. Por eso yo, en fechas tan señaladas, dejo el "sshhii" y el "brrooommm" de lado y, como el humilde pastorcillo del hermoso villancico que inmortalizó Frank Sinatra, me quedo con el "pomporrompon" de mi humilde tambor.[/font]
LA GACETA DE LOS NEGOCIOS
LUNES, 9 DE ENERO 2005
EL MIRADOR
El "pomporrompom" inmobiliario.
MIGUEL JANER
Es difícil saber si en España existe o no una burbuja inmobiliaria. Los actores más implicados -inmobiliarios, banqueros e hipotecados- aseguran que no. Defienden -y es normal que lo hagan- que si "en todo caso" se produce un ajuste, será con un moderado desinflarse de precios: un "ssshhhhiii..." sin anguistias.
Otros, más agoreros, como el Gobernador del Banco de España, difieren de esa opinión. Jaime Caruana cree que el precio de la vivienda puede sufrir un brusco estallido: un "brrrooommm" que podría afectar incluso al crecimiento económico español. Pero juega con desventaja. Porque, como dijo un sabio de la Reserva Federal Amiericana: las burbujas sólo se reconocien cuando estallan"; y la inobiliaria española no ha comenzado ni a desinflarse. Aunque ahora, de forma aún tímida, se impone la tesis de la "ralentización". El pasado 2 de enero, la Sociedad de Tasación publicó su informe anual sobre el precio medio de la vivienda en España. Según éste, en 2005 los precios han subido un 10,1%: un "pelín" por debajo del 12,5% de 2004; y sin caídas dramáticas sobre los niveles de alza de 2002 y 2003 -que fueron del 14,7 y del 15,8% respectivamente-.
Si a ese 10,1% se le resta el 3,8% de la inflación y el 2,5% del coste medio de una hipoteca, todavía queda un margen positivo de rentabilidad. El problema es que la encuesta de la Sociedad de Tasación -como todas las encuestas sobre precios medios- sino miente, tampoco es exacta. Veamos.
Para compensar el elevado precio del metro cuadrado -un fenómeno son serias repercusiones sociales-, los constructores de casas decidieron hace dos años que una solución de urgencia podía ser construir casas más pequeñas: con menos metros cuadrados, pero con el mismo número de habitaciones, y más baratas. Según Foro Consultores la superficie media de un piso de Madrid ha pasado de los 101 y 103 metros cuadrados de 2002 y 2003 respectivamente; a los 96,2 y 92,6 metros cuadrados de 2004 y 2005, respectivamente.
Se pueden rehacer, entonces, por el tradicional sistema de la vieja las cuantas de la Sociedad de Tasación. En 2002, una vivienda media valía en Madrid 248.000 euros; en 2003, 295.400 euros; en 2004, 325.000 euros; y en 2005 336.000 euros. Si se tiene en cuanta que la gente compra casas -de una, dos tres, e incluso de ¡hasta cuatro habitaciones!- y no metros cuadrados, se puede concluir que el incremento de precios de las viviendas en Madrid ha sido del 24,7% en 2002; el 17,2% en 2003; el 12,6% en 2004; y, ahí va la sorpresa, de ¡sólo el 3,4% en 2005! Es decir, según esto el precio de la vivienda en Madrid sube en el año 2005 por debajo de la inflación: por primera vez en muchos años, la revalorización del patrimonio o la rentabilidad de la iversión inmobiliaria ronda el cero.
Si además se tiene en cuenta -y sin ánimos alarmistas- que Madrid es uno de los mercados inmobiliarios más importantes de España, y que la vivienda es uno de los motores de la economía, quizá habría que empezar a echar cuentas sobre lo que puede ocurrir.
Antonio Trueba, presidente de Urbis, vaticinó hace un año que en el primer semestre de 2006 puede haber sorpresas. Por eso yo, en fechas tan señaladas, dejo el "sshhii" y el "brrooommm" de lado y, como el humilde pastorcillo del hermoso villancico que inmortalizó Frank Sinatra, me quedo con el "pomporrompon" de mi humilde tambor.[/font]
