hola
Voy a poner la web que hice sobre la burbuja como un post en el foro para poder linkarla desde mi firma, ya que los lactantes del hosting gratuito me la han echado abajo (conspiración
: ) .
saludos.
informe feliponII
¿Que es la burbuja inmobiliaria?
Debido al contexto internacional y nacional que hemos vivido en los últimos 10 años en España, se ha producido una sobre valoración artificial de los activos inmobiliarios, en concreto el sector residencial, esto es las viviendas.
Este bien tiene dos caras como inversión y como bien de uso, como inversión desde siempre se ha demostrado ser un valor seguro, esta faceta ha creado un desequilibrio que tiene un doble filo ya que al tratarse de un bien de primera necesidad y que por tanto todo el mundo necesita uno(bien en propiedad o alquiler) , ha implicado a gran parte de la sociedad, lo cual conlleva un grave peligro.
La escalada de precios en España
En estos últimos años, la compra-venta de pisos ha sido una de los motores del desarrollo económico español, sin embargo este desarrollo es totalmente insostenible y ha producido grandes desigualdades en nuestra sociedad, como que la clase trabajadora y media, están en muchos casos totalmente endeudada, sin embargo la clase alta ha aumentado considerablemente su patrimonio. Esto es, los ricos son ahora más ricos y las clases media y baja son ahora más pobres.
La escalada de precios de la vivienda en españa ha sido espectacular. Debido a muchos factores como :
Gran parte del tejido productivo español se ha pasado a la construcción, creando una increíble maquinaria propagandística y una gran inercia de construcción y ventas.
RESULTADO : !!! Escalada de precios brutal ¡¡¡
Este gráfico muestra el aumento de precios medios de la vivienda en españa y que han hecho celebre la frase y la actitud " Los pisos nunca bajan" .
Este fenómeno ha sido global ... .Esto es, existen burbujas en todo el mundo ya que muchos de estos factores no solo se han dado en españa ... pero en el siguiente gráfico podemos ver que "España tiene la burbuja inmobiliaria mas grande del mundo"
Presente 09/06 - 05/07 Llega el Cambio de ciclo inmobiliario
Desde Octubre 2006, momento en el que se dio el turning point Inmobiliario, está aconteciendo un cambio total que en la actualidad solo estamos empezando a atisbar y que probablemente dejara a muchos en la ruina más escandalosa.
La causa de este cambio más importante es que los factores anteriormente comentados están desapareciendo a continuación, describiré como están cambiando y como están dejando de aportar aire (dinero a la burbuja)
Conclusiones inmobiliarias
Como hemos desmentido en el punto anterior, la mayoría de los factores que constituyeron a inflar la burbuja están desapareciendo o incluso invirtiendo se, con lo que la demanda está dejando de existir y la oferta está sobredimensionandose,
Esto conlleva a una diferencia de demanda y oferta que llevara a un ajuste de precios
Previsiones inmobiliarias
Gran parte del tejido productivo español se ha pasado a la construcción Esto hace que gran parte de la economía dependa de este sector y muchos de los empleos también dependan de él indirecta o directamente y una crisis
Actualmente se ha producido una parálisis considerable de las ventas de pisos en españa , aunque actualmente no se están correspondiendo con bajadas de precios pronunciadas.
Una crisis como la que parece que se avecina, va a producir mucho paro y desempleo sobretodo en las generaciones que se han sobre-hipotecado y cuyos empleos están más inestables. La burbuja inmobiliaria ha hecho que toda una generación pida prestados del futuro mas de 300.000 Euros basándose en las condiciones favorables que se están tornando leoninas.
Esto va a producir mucha jovenlandesesidad y finalmente embargos que saldrán a la venta aumentando aun más la oferta.
Si has llegado leyendo hasta aquí tienes suficientes datos para saber lo que se avecina pero por si acaso te lo resumiré:
NO COMPRES PISO AHORA.
será la peor decisión de tu vida
Voy a poner la web que hice sobre la burbuja como un post en el foro para poder linkarla desde mi firma, ya que los lactantes del hosting gratuito me la han echado abajo (conspiración
: ) .saludos.
informe feliponII
¿Que es la burbuja inmobiliaria?
Debido al contexto internacional y nacional que hemos vivido en los últimos 10 años en España, se ha producido una sobre valoración artificial de los activos inmobiliarios, en concreto el sector residencial, esto es las viviendas.
Este bien tiene dos caras como inversión y como bien de uso, como inversión desde siempre se ha demostrado ser un valor seguro, esta faceta ha creado un desequilibrio que tiene un doble filo ya que al tratarse de un bien de primera necesidad y que por tanto todo el mundo necesita uno(bien en propiedad o alquiler) , ha implicado a gran parte de la sociedad, lo cual conlleva un grave peligro.
La escalada de precios en España
En estos últimos años, la compra-venta de pisos ha sido una de los motores del desarrollo económico español, sin embargo este desarrollo es totalmente insostenible y ha producido grandes desigualdades en nuestra sociedad, como que la clase trabajadora y media, están en muchos casos totalmente endeudada, sin embargo la clase alta ha aumentado considerablemente su patrimonio. Esto es, los ricos son ahora más ricos y las clases media y baja son ahora más pobres.
La escalada de precios de la vivienda en españa ha sido espectacular. Debido a muchos factores como :
- Dinero prestado muy barato (EURIBOR en mínimos históricos) Permite que las familias se endeuden hasta niveles prohibitivos y Las hipotecas son cada vez mayores con plazos de amortización muy prolongados para ajustarse a una cuota mensual "estulta"
- Problemas en otros bienes de inversión Bolsa inestable ( burbuja .com y 11/S) y con perdida (hasta el 2005 donde la liquidez mundial producida por la gran escapada hacia adelante de los usa, volvió a subirla como la espuma)
Renta fija por debajo de la inflación (debido al bajo valor del dinero)
Esto ha creado la "entrañable" figura del pasapisero, un personaje que compra pisos y los vende más caros, encareciendo la vivienda especulativamente.
- Lavado de dinero neցro procedente de defraudación nacional Debido al cambio de la peseta al Euro
Debido al bajo nivel de investigación fiscal en españa
Alquileres altísimos en neցro ( en esencia el alquilado le paga la hipoteca al casero)
- Lavado de dinero neցro procedente de mafias internacionales Gracias al espacio de libertad y garantías que ofrece nuestro país gran cantidad de mafias de todo el mundo han usado la costa para blanquear su dinero , obteniendo en muchos casos grandes beneficios, en una moneda muy fuerte como es el euro.
- Incremento del poder adquisitivo familiar gracias a unión europea Gracias a la convergencia con europa los salarios de los españoles han subido, permitiendo aumentar la cuota máxima a pagar.
Por otro lado, los bajos precios de españa con respecto a europa y el buen clima han hecho que muchos europeos se decidan en comprar una vivienda en españa, aumentando la demanda.
- Corrupción Urbanísticas basada en la especulación del suelo Ayuntamientos de toda españa han basado su financiación en la especulación con el suelo y las recalificaciones de terreno, Encareciendo artificialmente el terreno no en base a unos servicios mínimos ni instalaciones adecuadas , si no en unas comisiones desmesuradas, amiguísimo y otros.
- Generación del BABY BOOM + inmi gración => BOOM de Ventas La llamada Generación del baby boom y la gran cantidad de pagapensiones que han llegado a España han hecho que la demanda se multiplique , por otro lado la oferta de viviendas hasta hace unos 4 años era insuficiente, con lo cual las viviendas disponibles has subido su precio.
- Circulo virtuoso de expectativas sobre la revalorización Ante todos estos factores, la tradicional mentalidad española de propiedad se ha exacerbado de una forma deformada, creyendo en revalorizaciones casi imposibles como si fueran una cosa segura durante mucho tiempo.
Gran parte del tejido productivo español se ha pasado a la construcción, creando una increíble maquinaria propagandística y una gran inercia de construcción y ventas.
RESULTADO : !!! Escalada de precios brutal ¡¡¡
Este gráfico muestra el aumento de precios medios de la vivienda en españa y que han hecho celebre la frase y la actitud " Los pisos nunca bajan" .
Este fenómeno ha sido global ... .Esto es, existen burbujas en todo el mundo ya que muchos de estos factores no solo se han dado en españa ... pero en el siguiente gráfico podemos ver que "España tiene la burbuja inmobiliaria mas grande del mundo"
Presente 09/06 - 05/07 Llega el Cambio de ciclo inmobiliario
Desde Octubre 2006, momento en el que se dio el turning point Inmobiliario, está aconteciendo un cambio total que en la actualidad solo estamos empezando a atisbar y que probablemente dejara a muchos en la ruina más escandalosa.
La causa de este cambio más importante es que los factores anteriormente comentados están desapareciendo a continuación, describiré como están cambiando y como están dejando de aportar aire (dinero a la burbuja)
- El Dinero prestado ya no es barato y subiendo, debido a las presiones inflacionistas debidas al monto de dinero en circulación y a las subidas del petróleo.
El objetivo del BCE es mantener baja la inflación como está claro si la inflación sube todos somos mas pobres, pero los ricos más, ya que tienen mas dinero y ese dinero vale menos y por lo tanto no se puede Permitir.
El BCE lleva 18 subidas del euribor según una política"acomodaticia" que está haciendo que todo el que tenia una cuota de X se haya convertido en 1.4X , ósea que si un chico mileurista, hizo sus cuentas para pagar 700 € y vivir con 300€ , ahora mismo paga 980€ .
Debido a la percepción de riesgo de impago de hipotecas, En las ultimas semanas estamos asistiendo a un fenómeno llamado "Credit Crunch" o fin del crédito, donde podemos ver que los banco no dan hipotecas a no ser que vengan avaladas por grandes sueldos y avales.
Conclusión: Ya nadie puede pedir hipotecas para pagar los precios actuales debido a que los intereses son astronómicos. => Súper bajada de ventas
- Problemas bienes de inversión alternativos más rentables
La Bolsa fue inestable hasta el hasta el 2004 aproximadamente, momento en el cual se empezó a inflar la burbuja de la bolsa mundial donde la liquidez mundial producida por la gran escapada hacia adelante de los Estados unidos, con la Súper emisión de deuda.
En la actualidad el mercado variable es mucho más rentable que el inmobiliario, salvo un eventual desplome.
Las inversiones más conservadoras como Renta fija se ha recuperado volviendo a ser rentables, En especial el mercado de los metales preciosos se ha inflado increíblemente.
Conclusión: Los activos inmobiliarios han dejado de ser una inversión segura y rentable luego el componente especulativo-pasapisero ya no interesa y se reduce la demanda => Súper bajada de ventas
- Cambios en la Legislación referente al tema inmobiliario.
Aunque no es un tema todavia en cartelera ya se han levantado las primeras ún voces para eliminar las ayudas a la adquisicion de vivienda que suponen según muchos expertos un balón de oxigeno para la burbuja.
Ademas el ministerio de vivienda, aparte de meter la pata con las "kely finder", esta promoviendo el mercado de alquiler, que aunque con dicutibles resultados actualmente, podrian suponer en el futuro un descenso de la demanda.
Otra medida más contundente consiste en sacar al mercado del alquiler todas las viviendas vacias, como se esta haciendo en euskadi mediante la gravacion de las viviendas vacias no alquiladas o mediante la aplicacion de ayudas al alquiler => más alquilados y menos potenciales compradores.
Conclusión: Se está cambiando empezando a cambiar la legislacion que favorece la adquisicion de vivienda por motivos de especulacion lo que elimina el caracter especulativo de la vivienda ( entre otras cosas) y producirá una bajada de la demanda
- Dinero neցro procedente de defraudación nacional más limitado
El lavado debido al cambio de la peseta al Euro fue un fenómeno único que acabo hace 4 años.
Se está aumentando el control fiscal como por ejemplo : Control de billetes de 500€.
Se está metiendo mano a ese gran defraudador que son los caseros con los alquileres, en este año ya se han introducido modificaciones para evitar este caso.
Conclusión: Deja de ser interesante invertir en pisos para lavar dinero neցro y deja de ser interesante comprar para alquilar por lo que como decíamos antes, los activos inmobiliarios han dejado de ser una inversión segura y rentable luego el componente especulativo-pasapisero ya no interesa y se reduce la demanda => Súper bajada de ventas
- Lavado de dinero neցro procedente de mafias internacionales
Ni que decir tiene que en estos últimos años se están dando golpes a este tipo de organizaciones aunque su impacto es aun muy limitado como se puede ver en estos artículos : Operación Ballena Blanca, Mafias italiana en españa, Dinero Ruso en Costa del sol y Monaco.
Conclusión: Este componente no se reduce mucho, ya que aunque en el lavado de dinero sea deficitario, sigue siendo rentable. Sin embargo si la actividad policial sigue y los pisos dejan de ser una inversión rentable, los mafiosos sacaran parte de sus activos aumentando la oferta.
- Incremento del poder adquisitivo familiar gracias a unión europea llega a un tope y Precio de las viviendas a nivel europeo igual o superior.
Las economía de las familias españolas tienen poco margen de crecimiento respecto a nuestros vecinos europeos, lo que dicho de otra manera viene a decir que los aumentos saláriales no serán tan acentuados en el futuro.
Además España ha dejado de ser un chollo para los extranjeros nórdicos por que el nivel de precios es superior al de muchos de sus países nórdicos
Conclusión: Al tener menos aumento de renta las familias no pueden endeudarse más y los extranjeros compradores ya no compran como antes => Desinversión inmobiliaria extranjera y bajada de ventas de pisos.
- Corrupción Urbanísticas basada en la especulación del suelo Aunque estamos empezando a ver este factor, las operaciones malaya y otras en la costa están asustando a los corruptos y el nuevo código les corta las alas bastante para encarecer artificialmente el suelo
Conclusión: Posibles Bajadas en el Precio del suelo
- Circulo VICIOSO de expectativas sobre las PERDIDAS
En las ultimas semanas algunos medios están eliminando la cortina mediatica que ha habido sobre este tema y están apareciendo en los mass media informes como este en tv3, y este en informe semanal que indican que la función se ha acabado
Los expertos ya se están saliendo de las inmobiliarias en bolsa las caídas de ASTROC y METROVACESA nos indican que ya no hay confianza en el sector por parte del sector financiero, otra perla más la rebaja del 40% de realiza(inmobiliaria de caja madrid)
Sin embargo, la tradicional mentalidad española de propiedad tiene una inercia muy grande, sobretodo con aquellos que no tiene una gran cultura financiera y darán aire a la burbuja hasta que sea inevitable, tras esto asistiremos a una gradual bajada de precios que harán que nadie desee comprar un piso ya que le perderá dinero durante bastantes años, esto está explicado en la teoría de las burbujas inmobiliarias que se explica aquí
Conclusión: Una vez eliminada la cortina mediatica y según la información fluya, El circulo virtuosos de subidas se convertirá en un circulo viciosos de bajadas como ocurre en la burbuja de japón desde hace 10 años.
- SOBREOFERTA de Pisos
La anterior sobre demanda de pisos que subía los precios, se ha convertido en una sobre oferta inmobiliaria demoledora (En españa se construyeron en 2005 y 2006 mas pisos que en UK, Francia Alemania juntos) que los hundirá
Además como españa tiene el sector de la construcción más grande de europa y es un sector que tiene una inercia muy grande aun tenemos varios años de Construcción masiva que empeorará esta sobreoferta.
Por otro lado los pisos están tan sobrevalorados que incluso con un 50-60% de bajada los constructores aún sacarían grandes beneficios, lo cual nos hace ver que la construcción, no va a parar solo se hará más lenta.
Conclusión: El aumento de la oferta de pisos y la falta de ventas hará que los pisos de nueva construcción tiren hacia abajo de los precios.
Conclusiones inmobiliarias
Como hemos desmentido en el punto anterior, la mayoría de los factores que constituyeron a inflar la burbuja están desapareciendo o incluso invirtiendo se, con lo que la demanda está dejando de existir y la oferta está sobredimensionandose,
Esto conlleva a una diferencia de demanda y oferta que llevara a un ajuste de precios
Previsiones inmobiliarias
Gran parte del tejido productivo español se ha pasado a la construcción Esto hace que gran parte de la economía dependa de este sector y muchos de los empleos también dependan de él indirecta o directamente y una crisis
Actualmente se ha producido una parálisis considerable de las ventas de pisos en españa , aunque actualmente no se están correspondiendo con bajadas de precios pronunciadas.
Una crisis como la que parece que se avecina, va a producir mucho paro y desempleo sobretodo en las generaciones que se han sobre-hipotecado y cuyos empleos están más inestables. La burbuja inmobiliaria ha hecho que toda una generación pida prestados del futuro mas de 300.000 Euros basándose en las condiciones favorables que se están tornando leoninas.
Esto va a producir mucha jovenlandesesidad y finalmente embargos que saldrán a la venta aumentando aun más la oferta.
Si has llegado leyendo hasta aquí tienes suficientes datos para saber lo que se avecina pero por si acaso te lo resumiré:
NO COMPRES PISO AHORA.
será la peor decisión de tu vida
