Burbuja.info - Foro de economía > > > > ¿Algún autopromotor por aquí? Dudas construcción de vivienda propia
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  #1  
Antiguo 06-nov-2017, 09:03
damnit damnit está desconectado
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Bueno pues eso que dice el título.

A medio-largo plazo mi idea sería construirme una casita en un terreno. Si todo sale como a mí me gustaría, cosa que no siempre es del todo posible, me gustaría que fuera en la Comunidad de Madrid. El precio del suelo lo tengo más o menos claro, y más o menos los impuestos a los que me enfrento.

Pero me gustaría conocer de primera mano opiniones de gente que se haya construido una casa, cuál fue el precio del metro cuadrado y cuál fue el capital total gastado incluyendo todo. Si alguno me puede dar cuantos más datos, pues mejor, para yo hacerme una idea. Es que no sé ni realmente cómo presupuestarlo sin tener que ir a un arquitecto a que me de presupuestos.

Todo esto es una idea un poco loca, pero me gustaría saber a qué capital me enfrento.

Saludos


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  #2  
Antiguo 06-nov-2017, 09:27
Fausto1880 Fausto1880 está desconectado
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Zapatero a tus zapatos.
Es más económico y sale mejor una promoción de viviendas llevada adelante por profesionales del sector que pretender dirigir el trabajo de los demás siendo un ignorante del tema.


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  #3  
Antiguo 06-nov-2017, 10:13
damnit damnit está desconectado
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Iniciado por Fausto1880 Ver Mensaje
Zapatero a tus zapatos.
Es más económico y sale mejor una promoción de viviendas llevada adelante por profesionales del sector que pretender dirigir el trabajo de los demás siendo un ignorante del tema.


Estoy hablándome de construirme una vivienda unifamiliar para mí. Por supuesto que lo voy a dejar en manos de profesionales, pero me gustaría informarme primero de los pormenores.

Yo creo que a veces aquí hay problemas de comprensión lectora


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  #4  
Antiguo 06-nov-2017, 13:13
Fausto1880 Fausto1880 está desconectado
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Estoy hablándome de construirme una vivienda unifamiliar para mí. Por supuesto que lo voy a dejar en manos de profesionales, pero me gustaría informarme primero de los pormenores.

Yo creo que a veces aquí hay problemas de comprensión lectora

Le he comprendido perfectamente.

Veamos, autopromotor, le toca contratar la fontanería. ¿Conoce muchos fontaneros? ¿Sabe quienes están dados de alta y le pueden firmar el boletín de instalación que luego le exigirán en varios sitios? ¿Sabe quién es puntual, quién económico o quién echado para adelante y le podrá sacar de apuros? ¿Podrá poner la calefacción o eso le corresponde a otro?

Mucho antes, ¿qué ve usted cuando mira una parcela? ¿Se da cuenta de si tiene las instalaciones preparadas? ¿Sabe el retranqueo que le va a exigir el ayuntamiento? ¿Sabe que esa parcela de 1000 m2 puede estar limitada a 200 m2 construidos?

Se va a poner en manos de profesionales. ¿Qué criterio tiene usted para elegir un buen arquitecto? ¿Piensa que elegirá uno mejor y más barato que el contratista profesional con experiencia?

Se lo digo de corazón: comprará mejor y más barato si va a promociones ya construidas o al mercado de segunda mano. Sólo le recomiendo la autopromoción si es que el solar lo tiene ya fijado, por herencia, compra previa o porque le interese muchísimo por otros motivos ajenos a la mera vivienda. Normalmente, en todo lo que no sea nuestra profesión, somos tan ignorantes que no sabemos lo que nos conviene.


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  #5  
Antiguo 06-nov-2017, 15:50
Warren Warren está desconectado
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de verdad, os leo a algunos y no sé en qué mundo vivis, desde luego no el mismo que el mío..

vivo en un pueblo donde la "autopromoción" es lo habitual, y no hablamos precisamente de que todo el mundo sea arquitecto o sepa de construcción.. yo mismo he (re)construido mi propia casa, un amigo acaba de construirse la suya (no tiene ni el bup) y pegado a la mía, una gente que ha venido de fuera, acaba de terminar la suya, sin más complicacion que venir a ver lo detalles una vez cada quince días...

a grandes rasgos:

- una vez veas el solar que te gusta, antes de comprarlo, pedir en el ayuntamiento cédula urbanistica (basicamente rellenar un impreso, o a veces, incluso verbalemente). el técnico del ayuntamiento te emite un papel donde se especificia si el suelo es apto para edificar (que no es lo mismo que ser suelo urbano), o tiene alguna carga urbanistica, retranqueo, etc... con eso, para más seguridad, te vas a un arquitecto que trabaje habitualmente en el municipio y que te lo mire.

- una vez tienes tu solar (y recalco lo de solar), en el mismo arquitecto te hacen un proyecto básico, con el cual te vas a dos tres constructores solventes de la zona y que te lo presupuesten llave en mano. junto con tu arquitecto, decides el constructor al que se lo vas dar (valora el precio, otras obras que haya hecho...), y nada, a hacer el proyecto completo, pedir licencia, y una vez obotenida, que construya. lo normal es ir pagando por certificaciones que va emitiendo tu arquitecto.

- con la obra terminada, cédula de habitabiliad, y a vivir...

en serio, no tiene más. no hay que saber de fontanería, ni de construcción, ni de nada. se trata de contratar un arquitecto y presupuestar, igual que si fueras a reformar un baño, pero más grande.

la mayoría de los "problemas" que puedes escuchar (ten en cuenta que el 99% de la población no se ha autoconstruido su vivienda, por lo cual habla de oídas) es porque no ha hecho alguno de los pasos anteriores.

la ejecucion material de una vivienda normal* en mi zona está entre 700-800 euros metro cuadrado, a lo que añadir alrededor de un 10-12 % entre licencias y arquitecto.

mis consejos:

- muy importante lo de asegurar la ideonidad de la parcela. el suelo urbano directo es caro en casi cualquier sitio, por la razón de que no hay tanto, por tanto asegurate bien de la parcela esté "limpia" juridicamente para edificar.

- la elección del arquitecto es fundamental, en mi opinión es aconsejable que haya hecho varias obras en el pueblo donde piensas construir, huye de arquitectos "chic".

- a la gente a veces se la va la olla, y como el papel lo aguanta todo, se pasan de rosca en cuanto a metros construidos, y demás complicaciones constuctivas que encarecen muchisimo. ve a lo sencillo, y ten en cuenta que los planos, todo se vé pequeño...

*. construcción "clásica" de estructura y ladrillo, de acorde al CTE, sin tener en cuenta añadidos como sistemas caros de climatizacion o materiales "de capricho", piscina, etc..

Última edición por Warren; 06-nov-2017 a las 15:56


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  #6  
Antiguo 06-nov-2017, 16:45
damnit damnit está desconectado
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Muchísimas gracias, esto es lo que quería saber.

¿De qué dimensiones son tu casa? ¿cuánto tardaste en (re)construirla? ¿en que zona de España estás? porque ese precio por m2 supongo que diferirá mucho de Madrid a Badajoz por poner un ejemplo... ¿cuánto gastaste en total? si se puede saber claro...


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  #7  
Antiguo 16-nov-2017, 01:30
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Bueno pues eso que dice el título.

A medio-largo plazo mi idea sería construirme una casita en un terreno. Si todo sale como a mí me gustaría, cosa que no siempre es del todo posible, me gustaría que fuera en la Comunidad de Madrid. El precio del suelo lo tengo más o menos claro, y más o menos los impuestos a los que me enfrento.

Pero me gustaría conocer de primera mano opiniones de gente que se haya construido una casa, cuál fue el precio del metro cuadrado y cuál fue el capital total gastado incluyendo todo. Si alguno me puede dar cuantos más datos, pues mejor, para yo hacerme una idea. Es que no sé ni realmente cómo presupuestarlo sin tener que ir a un arquitecto a que me de presupuestos.

Todo esto es una idea un poco loca, pero me gustaría saber a qué capital me enfrento.

Saludos

Lo importante es que el solar sea edificable y esté dentro de los planes urbanísticos de la localidad.
El solar seguramente como la mayoría si es grande tendrá una limitación de metros.

Sobre todo lo que te ha comentado el otro forero.

Aunque yo miraría la construcción de una casa pasiva sobre todo por el coste de calentarla en invierno o enfriarla en verano.

Vivienda pasiva unifamiliar Barcelona | Trabajos | ECOproyectos - Arquitectos PassivHaus

La casa pasiva es el futuro y mas con los vampiros de endesa y gas natural encima. Más adelante con unas placas preparas el "process" para la independencia de la red general eléctrica.


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  #8  
Antiguo 16-nov-2017, 23:45
Frank Black Frank Black está desconectado
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Yo soy autopromotor, pregunta lo que quieras.

Sobre los comentarios de arriba, ni caso, la autopromoción es verdad que puede ser un quebradero de cabeza, pero si te organizas bien, planificas bien el proyecto y te ajustas a un presupuesto te puedes hacer una vivienda de calidades muy superiores a la mierda que venden las promotoras por el mismo dinero, menos o más, eso ya depende de ti.

Yo es la mejor decisión que he tomado nunca. Con un presupuesto muy modesto estamos a 20-21 grados en casa cuando fuera hace 8 grados, sin calefacción alguna datos de hoy mismo.

Así a bote pronto, necesitas:

- terreno urbano (uno urbanizable puede que tenga cargas urbanísticas inasumibles económicamente)

- proyecto de arquitecto y contratar un arquitecto técnico o aparejador

- licencia de obras + ICIO

- puede que estudio topográfico

- estudio geotécnico

- proyecto y coordinador de seguridad y salud

y contratar y pagar a una constructora o hacerla por partidas, en este punto hay bastante que discutir o mejor dicho discurrir.

Luego necesitas una hipoteca autopromotor con condiciones bastante peores que una hipoteca convencional. Hay bancos que financian el 80%, pero otros no pasan del 60%; algunos piden el terreno pagado, unos financian el terreno y otros no lo hacen.

También tienes que preparar dinero para le escritura de constitución de obra nueva y luego para la inscripción de la misma una vez terminada.

El seguro decenal es opcional si la vivienda es para uno mismo y sólo sería obligatorio si la vas a vender antes de 10 años, aunque hay opciones de sacarlo más tarde.

Sobre el precio de construcción, te puede salir por 500 €/m2 o por 3000 dependiendo del proyecto, tus pretensiones y como lo organices todo. Si te la hace Joaquín Torres de estudio A-Cero, seguramente no bajará de 4000 €/m2.

En mi caso:

Construcción: m2 útil a 1030 €, m2 construido (incluyo aquí los 70 m2 de sótano) a 560 €.

Con todo todo, es decir lo que he nombrado antes, más IVA e incluyendo el terreno y toda la documentación: m2 útil 2175 €, m2 construido 1180 €.

Recomendación: mejor busca un arquitecto joven, le pondrá más ganas al proyecto, conocerá mejor los materiales que ofrece el mercado y estará más al día de las técnicas más actuales de construcción, sobre todo en lo referente a construcción sostenible y ahorro energético.


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Estos 5 usuarios dan las gracias a Frank Black por su mensaje:
  #9  
Antiguo 17-nov-2017, 18:56
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Te sale más barato comprarlo al promotor.

Con todo todo, es decir lo que he nombrado antes, más IVA e incluyendo el terreno y toda la documentación: m2 útil 2175 €, m2 construido 1180 €.



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  #10  
Antiguo 18-nov-2017, 20:24
fayser fayser está desconectado
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El número mágico de los costes de construcción es 1.000 €/m2.

Eso sólo la construcción. IVA, licencias, arquitecto, etc. aparte.

Tienes que tener el terreno en propiedad y más o menos la mitad del coste de construcción ahorrado.

No es barato. Pero por el coste de una mierda de las que venden los promotores te harás algo mucho mejor hecho, y además adaptado a tu gusto.

Y tendrás muchos imprevistos que se solucionan pagando.


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