Finalizar un contrato de alquiler antes de lo previsto

dirk · 17 Sep 2008

Hola a todos. A ver si alguien puede ayudarme con un problema que tengo referente al alquiler de un piso.

El tema es que hace aproximadamente un mes tuve que desplazarme a una ciudad distinta a la que resido por cuestiones de trabajo. Alquilé un piso, para lo cual hice un contrato en el que se especifica que la duración del mismo será de 11 meses. Ahora que estoy en el piso, no me encuentro cómodo en esta zona de la ciudad (porque está lejos de mi lugar de trabajo y porque descubrí que hay muy mal ambiente por las calles circundantes). Sé que hay opciones para alquilar apartamentos en otras zonas que me gustan mucho más, por lo que me apetece mucho mudarme cuanto antes.

¿Es posible finalizar el contrato antes de que transcurra el tiempo acordado? ¿Qué pasa si el propietario se niega?

Gracias anticipadas por vuestra ayuda y un saludo.

solomon · 17 Sep 2008

dirk dijo:
¿Es posible finalizar el contrato antes de que transcurra el tiempo acordado? ¿Qué pasa si el propietario se niega?

Gracias anticipadas por vuestra ayuda y un saludo.

Pues en el mismo contrato tiene que venir alguna clausula de que sucede en ese caso. Si no es asi imagino que tendrás que aguantar los 11 meses. Es importante cuando se firma un contrato que todos esos casos esten contemplados, porque sino el arrendador te tiene agarrado por los bemoles.

Un saludo

Bubble Boy · 17 Sep 2008

Preavisa con el tiempo que esté estipulado en el contrato y te puedes marchar libremente, nadie te puede obligar a permanecer en un sitio si no quieres.

dirk · 18 Sep 2008

El contrato no dice nada acerca de finalizarlo con antelación a lo pactado.

Lo que vi en la Ley de Arrendamientos Urbanos relacionado con el problema que tengo es lo siguiente:

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

¿Qué pasa entonces si no se ha incluido en el contrato nada parecido a lo que dice la LAU en el segundo párrafo que adjunto?

solomon dijo:
Es importante cuando se firma un contrato que todos esos casos esten contemplados, porque sino el arrendador te tiene agarrado por los bemoles.

Espero que no tengas razón.

Un saludo y gracias.

leyde · 18 Sep 2008

Yo una vez estuve consultando con abogados para lo mismo. Lo que me explicaron es que para contratos de menos de 5 años la ley no dice nada porque tienes que cumplir el contrato entero. Ahora ya también del acuerdo al que llegues con el casero. Pero si te obligase a pagar los meses que quedan, tu vigila la casa porque si la alquila antes de que finalice el contrato se considera enriquecimiento abusivo y si lo denuncias te tiene que devolver los meses que te cobró (desde que entró el nuevo inquilino hasta el último mes que te cobró).

Y además también me comentaron que si decides no pagarle esos meses y al final te llevase a juicio, y no lo tuviese alquilado, tendría que demostrar el que no lo ha alquilado porque no ha encontrado a nadie, no porque ni haya bucado. Y si lo hubiese alquilado al mes de irte, pues sólo podría reclamarte el mes que estuvo vacio.

así que lo mejor es que hables con el, que le comentes que te tienes que ir en 1-2 meses y que por ti no hay problema para que empiece ya a buscar inquilino y que peude enseñar el piso. Así probablemente no te ponga muchos problemas (si es una persona normal, que hay de todo). Y no te cobre nada por irte anets.

dirk · 18 Sep 2008

leyde dijo:
así que lo mejor es que hables con el, que le comentes que te tienes que ir en 1-2 meses y que por ti no hay problema para que empiece ya a buscar inquilino y que peude enseñar el piso.

Esto es lo que tengo pensado hacer, a ver si sale todo bien.

En internet encontré especialmente interesante el siguiente hilo de un foro de derecho: Foros de Derecho: Desistimiento anticipado de contrato , del cual copio y pego el siguiente mensaje en el que el autor comenta las diversas posibilidades que pueden darse en caso de desistimiento del arrendatario:

mariopez en un foro externo a burbuja.info dijo:
Con todos los respetos para los compañeros que opinan que no puede haber desistimiento unilateral del arrendatario para contratos inferiores a 5 años. Yo opino que el desistimiento unilateral del contrato, es y ha sido una de las caracterírsticas esenciales del contrato de arrendamiento urbano de vivendas. No desconozco la posición esgrimida por los compañeros y corroborada por muchas sentencias de Audiencias, en las que se establece que el desitimiento unilateral del contrato genera el derecho a una indemnización por daños y perjuicios al arrendador,incluso algunos sostienen que la indemnización que corresponde debe ser el importe de todas las rentas hasta finalización del contrato, lo cual me parece una barbaridad. De las sentencias que he visto puedo destacar, tres puntos de vista: a) unas que marcan la indemnización de daños y perjuicios en la pactada por contrato, un mes de renta por año que se deje de cumplir ( yo entiendo que es una cláusula abusiva para los alquileres de viviendas, firmada por una parte débil en un contrato de adhesión, pero muchas sentencias la aceptan), b) marcan la indemnización de daños y perjuicios en una, dos o tres mensualidades, que es el tiempo que se supone que debe pasar para volver a alquilar el piso - aquí los jueces hacen uso de su facultad de ponderación de los perjuicios- y c) otras que buscan motivos diversos para que no se conceda la indemnización de daños y perjuicios, algunas se refieren al principio según el cual no puede exigir el cumplimiento del contrato quién no cumple su parte ( por ejemplo el piso no reune condiciones de habiatabilidad.), otras se remiten a la facultad rescisoria del art. 1.556 del C.C
En resumen, a mí me parece injusto que un inquilino no se pueda ir del piso cuando le dé la real gana. Para eso se marca un período de preaviso suficiente de uno o dos meses, y que el propietario se busque otro inqulino. Pretender cargar al inquilino con el cumplimiento íntegro del contrato es desnaturalizar el contrato de arrendamiento. Pretender que las cláusulas contratuales penales son válidas porque prefijan los daños y perjuicios me parece un poco fuerte y además siempre estará la facultad del juez de aceptarlas o no, o de moderarlas en función de los perjuicios reales. Desde luego la redacción del art. 11 de la Ley de arrendamientos urbanos va a seguir dando que hablar durante mucho tiempo. Yo incluso creo que la interpretación según la cual en los contratos inferiores a 5 años no puede haber desistimiento unilateral y es obligado cumplirlos hasta su finalización por parte del inqulino es INCOSTITUCIONAL por vulneración del DERECHO DE LIBERTAD. Los inquilinos normalmente alquilan un piso porque no les queda otra opción y es excesivo pretender cobrar a un inquilino de una vivienda que decide irse, más alla de uno o dos meses, teniendo en cuenta que también hay un preaviso anterior. Otra cosa son los locales de negocio.

Como conclusión, como decís leyde y solomon, me da que el propietario tiene la sartén por el mango y, en caso de llegar a las malas, me arriesgo a tener que pagar todas las mensualidades que queden del contrato.... vaya!!

Agradezco cualquier otro punto de vista que podáis darme antes de ponerme en contacto con el propietario y aprovecho para saludar a todos los participantes del foro de burbuja.info, el cual sigo desde hace alrededor de dos años.

Saludos a tod@s.

Bubble?? · 18 Sep 2008

Normalmente se aplica sobre la totalidad de las rentas pendientes (11 meses) una reducción según el criterio del Juzgado que sea, si me dices de donde es te facilito la jurisprudencia al respecto.

En cualquier caso la opción aconsejable es que le transmitas al arrendador que puedes tener dificultades para pagar la renta y que no querrías dejar meses a deber, ésto le provocará tal desasosiego que acto seguido le ofreces la resolución anticipada (firmada en un documento) sin liquidación o indemnización por daños: no falla, cualquier arrendador prefiere resolver antes que reclamar.

mave · 21 Sep 2008

Una pregunta al respecto. Que ocurre si se cancela anticipadamente, pero hay un aval bancario en vigor? Puede el dueño ejecutar el aval de alguna forma para "quedarse" lo que diga el contrato? (por ejemplo, contrato de 3 años, dejar el piso al año, con preaviso 1 mes antes, podria quedarse el aval o parte de el?)

La fianza la doy por perdida en principio...

joseto · 17 Jun 2014

Con la nueva ley de arrendamientos muchos de los problemas de antes quedan resuelto, si se es inquilino , con avisar con un mes de antelación es suficiente, no hay penalización por no cumplir el contrato, a no ser que en el contrato ponga lo contrario, por eso es muy importante leer bien el contrato antes de firmarlo, yo ya no me fío de nadie y utilizo una aplicación para hacer mi propio contrato, Diseña tu propio contrato de alquiler la fianza se recupera, después de pagar los últimos recibos de los suministradores (agua, luz, gas..) y comprobar el estado del piso.
El propietario puede recuperar el piso avisando con 2 meses de antelación y por causas de fuerza mayor (divorcio, se quede sin su vivienda habitual,..) pero tiene que pasar 6 meses de la firma del contrato.
Con la nueva LAU se intenta que sea mas fácil alquilar un piso o un local, tanto para el propietario como para el inquilino.

ElMayoL · 30 Jul 2014

dos consejos:

1. no entregar mas de un mes de fianza

2. no avales bancarios, ¿estamos locos o que?

yo he tenido 0 problemas y he marchado de dos pisos antes de tiempo.

LostSouls · 5 Nov 2014

joseto dijo:
Con la nueva ley de arrendamientos muchos de los problemas de antes quedan resuelto, si se es inquilino , con avisar con un mes de antelación es suficiente, no hay penalización por no cumplir el contrato, a no ser que en el contrato ponga lo contrario, por eso es muy importante leer bien el contrato antes de firmarlo, yo ya no me fío de nadie y utilizo una aplicación para hacer mi propio contrato, Diseña tu propio contrato de alquiler la fianza se recupera, después de pagar los últimos recibos de los suministradores (agua, luz, gas..) y comprobar el estado del piso.
El propietario puede recuperar el piso avisando con 2 meses de antelación y por causas de fuerza mayor (divorcio, se quede sin su vivienda habitual,..) pero tiene que pasar 6 meses de la firma del contrato.
Con la nueva LAU se intenta que sea mas fácil alquilar un piso o un local, tanto para el propietario como para el inquilino.

Una cuestión que tengo al respecto es:

¿esto rige para contratos firmados antes de promulgar la nueva ley del 2013?

Es decir, nosotros firmamos un contrato de cinco años en 2011, ahora queremos irnos y avisamos al arrendador con un mes y medio de antelación. En el contrato no figura ninguna clausula de rescisión de contrato ni plazos de preaviso. ¿nos podrían reclamar alguna compensación? ¿qué plazo sería el necesario para el preaviso? Tengo entendido que es un mes y NO podrían reclamarnos nada, estoy en lo cierto?

Muchas gracias de antemano.

saleo24 · 27 Dic 2014

Si os sirve mi caso, en estos últimos 6 años he cambiado 5 veces de piso y lo que he hecho es avisar al dueño un mes antes de irme. Nunca he pagado el último mes que se lo han cobrado con la fianza y eso si he pagado religiosamente la luz y agua que me correspondía hasta fin de contrato.

Si eres buen inquilino y dejas la casa perfecta nunca tendrás problemas. Meterse en pleitos nadie quiere.

Antes de esos 5 pisos estuve en uno y como era un pardillo pagué hasta el último mes que estuve y han pasado 7 años y todavía estoy esperando la fianza.

Moraleja: Nunca dejes que te deba dinero el dueño porque lo perderás, si lo dejas a deber no te preocupes que vendrán a por él.

jls_f1 · 28 Dic 2014

Puedes irte a los 6 meses gracias a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que llevó a cabo el PP.

También se garantiza el desahucio en 1 mes del inquilino jovenlandeseso sin tener que esperar meses y meses, lo que facilita que las personas con menos recursos puedan alquilar al disminuir las reticencias de los propietarios.

Esas son las medidas de la derecha. Las medidas de la izquierdona son estupideces tales como prohibir los desahucios por impago, lo que provoca que ningun propietario se fie de alquilarte el piso si no le dejas 2 años de aval bancario por lo menos.

salamandra20_borrado · 31 Dic 2014

ElMayoL dijo:
dos consejos:

1. no entregar mas de un mes de fianza

2. no avales bancarios, ¿estamos locos o que?

yo he tenido 0 problemas y he marchado de dos pisos antes de tiempo.

Normalmente, cuantas más garantías das, más barato es el alquiler.

Saluter · 25 Ene 2015

Tengo una DUDA amijos y no puedo abrir temas porque burbuja.info es una chapuza:

Una fianza cuando te la devuelven ¿no te la tendrían que devolver con intereses?
Si por ejemplo te has pegado dos años en el piso, ese dinero que depositaste como fianza ya tiene otro valor.
¿O a los inquilinos siempre nos toca perder?

Se agradecerá con thanks todas vuestras respuestas.

Finalizar un contrato de alquiler antes de lo previsto

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