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Antiguo 19-ago-2005, 10:41
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¿Cuál será la evolución futura del precio de la vivienda? No soy muy amigo de los catastrofismos de algunos de los bajistas más convencidos, pero la ceguera de los nuncabjistas me enerva. A ellos dedico unas cuantas verdades muy sencillas; ¿alguno de ellos puede, tras considerarlas en serio, decir que esto seguirá para arriba?:
1) En España se contabilizan 16 millones de unidades de convivencia o familias, al tiempo que un parque de viviendas superior a 20 millones de unidades. Conclusión: sobran viviendas.
2) En los últimos años se producen el doble de viviendas que de nuevas unidades de convivencia; este número de viviendas creo que supone el 40% de las creadas anualmente en toda la UEM. Conclusión: sobran viviendas.
3) La inflación anual suele estar en el 3 %, mientras que el precio de la vivienda crece entorno al 15% en los últimos años (el 17% en 2004). Los salarios crecen, en el mejor de los casos, al ritmo de la inflación. Conclusión: la demanda solvente decrece a galope.
4) Las facilidades financieras son inmejorables (no pueden aumentar los plazos de amortizacíón, los diferenciales de las entidades ya no pueden reducirse más). Conclusión: la demanda solvente decrece.
5) Los tipos de interés están en mínimos hisóricos; ya no pueden bajar más. Conclusión: fragilidad de las economías de las familias hipotecadas y contracción de la demanda solvente.
6) Los tipos de interés sí pueden subir. En 1990 eran del 19 % y ahora están entorno al 2,5 %; a quien le parezca lejano el 90, que sepa que en 2001 eran del 4,5%.
7) La vivienda sí puede bajar. Lo ha hecho en España tras los fastos del 92; en esta crisis hubo gente que tuvo que vender a precio de saldo tras quedarse sin empleo. Si no recuerdo mal, en el 93 la bajada fue cercana al 7% nominal. Japón lleva 10 años de bajada; Alemania unos cuantos y Reino Unido empieza a bajar. Conclusión: la vivienda, como cualquier activo, puede bajar.
Algunos comentarios:
- El endeudamiento familiar no deja de crecer, con lo que las posibilidades de futuro endeudamiento disminuyen.
- La renta disponible para el consumo por las familias disminuye con el endeudamiento, de modo que la demanda interna decrece con la deuda, y ello compromete el crecimiento económico. Así es como se muestra que el sistema financiero permite consumir en el presente los recursos futuros que ya no se crearán.
- Ante una eventual crisis, por moderada que sea, los gastos fijos en amortización del pasivo inmobiliario son tan elevados que la reducción de costes será imprescindible, y se hará mediante el despido.
- Lo que se invierte en vivienda no se invierte en educación, formación, tecnología, etc. luego somos cada vez menos competitivos. Esto es una seria desventaja ante una crisis.

Bueno, ya me cansé de decir verdades. Con todo, si alguien que lea esto piensa que este cuento de la lechera va a seguir siendo una realidad es porque se le hace muy duro abrir los ojos. Yo no voy a comprar ahora. Mi consejo a los jóvenes: dedicad vuestros esfuerzos financieros a vuestra formación, mejora y consolidación profesional, y no a comprar zulos, porque aunque la vivienda bajará, para entonces será posible comprar pero habrá que tener un empleo, y el contexto será de crisis. No hay nada de malo en alquilar, incluso compartiendo con otra gente, y no hay nada de malo en comprar una casa con 40 o 50 años, sobre todo si se considera la situación a esa edad del joven que haya comprado un zulo que para entonces no valga nada y, también para entonces, deba una millonada al banco por toda su vida.
Un saludo, suerte y, por favor, no es dejéis pillar las pelotas.


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  #2  
Antiguo 19-ago-2005, 11:24
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Yo agregaré un comentario.
Espero que no me tachen de pesado pero es que el tema del petróleo tiene MUCHO que decir aquí.
Hoy en día TODO depende del petróleo.
Lo que pasa es que existe un retraso en la crísis que produce. Incluso en aquello que se consume de modo más inmediato, como los carburantes, existe este retraso y eso que en el carburante, el retraso es de meses. En otros materiales, el plazo puede alargarse hasta años.

Pues bien. Hace 3 años, el petróleo estaba por unos 30 y pico dólares.
AHORA ESTÁ POR ENCIMA DE 60$.
Se ha dado todo tipo de explicaciones. Que si huelgas, revoluciones, guerras, huracanes, etc. etc.
Pero eso solo sirve para explicar subidas puntuales. De ser las razones reales, una vez pasado el problema, el precio debería retroceder a sus valores originales.
¿Cual es el problema entonces?
El problema es que la industria del petróleo YA NO PUEDE SEGUIR EL RITMO DE LA DEMANDA deseada. O dicho de otra manera, queremos seguir creciendo a costa de una energía barata, el petróleo que ya no da más de sí. Cada vez habrá más diferencia entre la demanda deseada y la satisfecha. Los precios seguirán subiendo hasta que una crísis económica fuerce la disminución de demanda deseada alineándola con la satisfecha y frenando los precios u otra energía pueda suplantar el papel del petróleo (cosa que no se ve posible a corto plazo).

Dicho aún más claro. En el horizonte se ve UNA CRÍSIS ECONÓMICA DE ÓRDAGO.
Dicha crísis probablemente se hará claramente visible cuando los precios estén entre 80$ y 120$. Si la escalada de precios sigue este ritmo, podría comenzar este invierno o el año que viene.
En esa situación, ¿alguien cree que no va a estallar la burbuja?


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