Los bancos se quedan con los inmuebles antes de que entren en mora para salvar su solvencia - Cotizalia.com

Los bancos se quedan con los inmuebles antes de que entren en mora para salvar su solvencia

@Eduardo Segovia - 06/02/2009 06:00h

Que la banca se está quedando con toneladas de ladrillos a cambio de perdonar el crédito concedido a las inmobiliarias es de sobra conocido. Pero el proceso está alcanzando tales dimensiones que el negocio principal de los bancos ha pasado prácticamente a ser el inmobiliario, dado que el crédito se ha desplomado, sea culpa del sector o de la economía. Ayer el Santander anunciaba una cifra récord de 3.768 millones de euros en inmuebles adquiridos. La gran pregunta es por qué hacen estos los bancos. Y la respuesta es porque les interesa, y mucho, para evitar el deterioro de su solvencia.

El consejero delegado del banco cántabro, Alfredo Sáenz, desgranó ayer las maravillas sin cuento de esta medida, que es buena para todo el mundo, según afirmó: buena para el banco que cancela riesgo (crédito) y mete en el pack otros créditos sin garantía aparte del respaldado con el inmueble; bueno para las empresas que tienen más viabilidad sin el paso de la deuda (no dijo cómo van a obtenerla sin activos); bueno para la economía real por elevación; y bueno para el mercado inmobiliario porque el banco tiene más capacidad de venta que las inmobiliarias.

La realidad es que esta política beneficia a los bancos, pero no sólo por las razones esgrimidas por Sáenz, sino por otras mucho más importantes. Para empezar, si el crédito no llega a convertirse en moroso ni el promotor va aconcurso, el banco se ahorra tener que hacer la provisióncorrespondiente en la cuenta de resultados, que es del 25% de laexposición en caso de proceso concursal. Pero hay otro impacto mucho menos conocido, que se refiere al consumo de capital, ese bien tan escaso y codiciado por las entidades españolas.

Como es sabido, las entidades deben dotar provisiones por los créditos dudosos y morosos, y cuando se quedan sin el colchón que han atesorado en los últimos años y la morosidad les hace entrar en pérdidas, éstas deben cubrirse con los fondos propios. De ahí la necesidad de mantener unos ratios de capital lo más sólidos posible antes de que lleguen esas pérdidas. En eso consiste la solvencia.

Menor consumo de capital

Los ratios de capital no se calculan sobre el total de activos (créditos), sino sobre lo que se conoce como activos ponderados por riesgo. Y ahí es donde está el quid de la cuestión, se da una ponderación diferente a cada tipo de crédito en función de su riesgo. Así, por ejemplo, una hipoteca computa por el 35% de su importe -al tener garantía real, tienen menos riesgo- siempre que suponga menos del 80% del valor de tasación, mientras que un inmueble físico computa por el 100% y un crédito dudoso entra al 150%.

Ahí está el quid de la cuestión. Si los bancos compran el activo inmobiliario a cambio de cancelar un crédito que todavía no es moroso, su peso en balance sigue siendo del 100%, luego no hay perjuicio para el banco. En cambio, si la entidad espera a que el crédito entre en mora, el inmueble pondera por el 150% de su valor. Si el inmueble proviene de una hipoteca morosa en vez de un crédito promotor, la ponderación es del 100% frente al 35% inicial.

En resumen, si las entidades se ponen la venda antes que la herida y se quedan con el terreno, la promoción o el piso antes de que el crédito entre en mora, evitan apuntarse una pérdida (las provisiones se restan del resultado) y tienen un consumo de capital muy inferior al que les supondría dejar que estos créditos se vuelvan morosos. Y no están los tiempos para consumir capital a lo loco.

El Santander se rindió a la evidencia el año pasado con la macroampliación de capital en un 25%, y en las últimas semanas estamos asistiendo a una emisión masiva de activos híbridos -deuda que cuenta como fondos propios- por parte de sus competidores: BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular. Aun así, los analistas consideran que todos los bancos españoles tendrán que ampliar capital en 2009 y el sector empieza a considerar inevitable que el Gobierno tenga que entrar en el capital de algunas entidades para evitar males mayores.

El modus operandi

La fórmula utilizada masivamente por bancos y cajas para quedarse con todos estos ladrillos es crear una inmobiliaria 100% propiedad del banco (Altamira en el Santander, Aliseda en el Popular, Anida en el BBVA, etc.). Esta sociedad se queda con el inmueble en el activo y con el crédito que perdona al promotor en el pasivo; luego, como la inmobiliaria consolida en las cuentas del banco, el préstamo que está en el activo de la entidad anula el préstamo que ha pasado al pasivo de la inmobiliaria, y desaparece del balance.

Una última cuestión es la valoración de este activo que se come el banco. La norma dice que hay que volver a tasar el inmueble en el plazo de un año cuando hayan variado las circunstancias del mercado, como es el caso actual, y la pérdida de valor (ponderada por el porcentaje del valor de tasación, loan to value, que tuviera el crédito) debe imputarse directamente en la cuenta de resultados. Lo que nadie sabe es si los bancos están efectuando ya estas tasaciones o si las evitarán todo lo que les permita el Banco de España para esquivar esas pérdidas, que pueden ser muy cuantiosas.

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La banca destrona a las promotoras en el ránking inmobiliario español - Expansión.com

La banca destrona a las promotoras en el ránking inmobiliario español

Publicado el 06-02-09 , por J. Sánchez Arce

Las entidades del Ibex y las principales cajas de ahorros sumaron en 2008 más de 11.000 millones de euros entre activos y participaciones financieras canjeados por deuda.

La exposición del sector financiero a la debacle inmobiliaria ha convertido a los bancos y cajas de ahorros en las primeras promotoras de vivienda en España. La política de canje de deuda por activos desplegada por las entidades financieras para ralentizar la escalada de los índices de morosidad y evitar mayores provisiones en sus cuentas de resultados es la causa que subyace a este fenómeno de toma de control del sector inmobiliario.

Los seis bancos que cotizan en el Ibex y las principales cajas de ahorros se han quedado en 2008 con activos inmobiliarios y participaciones financieras en empresas del ladrillo por un valor superior a 11.000 millones de euros. Entre suelo y promociones residenciales, las entidades han absorbido activos por valor de 8.400 millones.

En participaciones financieras directas, estas entidades han pasado a controlar paquetes accionariales que, al cierre de la sesión bursátil de ayer, ascendían a más de 2.000 millones de euros. Si se le suman las participaciones indirectas y las de entidades extranjeras en firmas españolas, esta cifra se eleva a 3.200 millones.

En cabeza
Santander está a la cabeza del nuevo ránking mixto financiero-inmobiliario. El banco que preside Emilio Botín admitió ayer haber captado activos en 2008 por valor de 3.768 millones de euros (2.634 millones Santander y 1.134 millones Banesto). Esta cifra supera holgadamente la capitalización bursátil de la mayor inmobiliaria española, Metrovacesa, cuyo valor en bolsa asciende a 2.559 millones de euros. El banco pasará a controlar un 22% de su capital (11% Santander y 11% Banesto).

La próxima semana, la banca será la primera accionista de Metrovacesa. Ya lo es de Colonial. Santander, Banesto, BBVA, Sabadell, Popular y Caja Madrid se harán el 13 de febrero con el 65% de Metrovacesa, cuyo valor de activos asciende a 10.960 millones. Asimismo, estos bancos controlarán, a través de la misma inmobiliaria, el 27% de la francesa Gecina, un paquete valorado en 800 millones.

Por valor de cartera, Santander disputa ya la quinta posición del ránking absoluto del ladrillo a Reyal Urbis, sólo por detrás de la propia Metrovacesa, Colonial, Martinsa Fadesa y Realia. La entidad ha creado la sociedad Santander Altamira Real Estate, dirigida por Manuel Castillo (ex Colonial), para comercializar su creciente cartera de viviendas. Banesto, por su parte, tiene el 51% de Promodomus, una joint venture inmobiliaria creada junto a Reyal Urbis.

“La bancarización del sector es un hecho. Cada entidad tendrá su propia estrategia en función del producto. Ahora están segmentado los activos y desarrollando un plan de negocio para cada uno de ellos. Unos se sacarán al mercado y otros no”, explica Angel Serrano, director general de Aguirre Newman.

Popular ha asumido en 2008 activos por importe de entre 1.300 millones y 1.500 millones de euros, lo que sitúa a la entidad entre las diez primeras inmobiliarias en términos absolutos. A esta cartera de suelo y viviendas hay que sumarle su 9,1% en Colonial (en la que es el principal accionista) y otro 11% en Metrovacesa. La suma de estos paquetes se eleva a 300 millones de euros. La entidad que preside Ángel Ron ha fichado a Pedro Javier Rodera, ex consejero delegado de Reyal Urbis, para dirigir Aliseda, su división inmobiliaria.

Sabadell (800 millones en activos absorbidos en 2008); BBVA (630 millones de euros); La Caixa (500 millones) y CAM (500 millones), se han sumado también a esta política de canje de deuda por activos. Bancaja, que controla el 5,9% de Martinsa Fadesa y el 2,77% de Colonial, aún no ha dado a conocer los activos canjeados.

Caja Madrid, titular junto a FCC de un 50% de Realia, ha asumido inmuebles y suelo por 600 millones. La banca extranjera no se ha quedado atrás. Entidades como Eurohypo, Royal Bank of Scotland, Calyon y Goldman Sachs controlan participaciones de entre el 3% y 4% en FCC, tras canjear deuda de Colonial por acciones de la constructora, por un valor cercano a los 400 millones.

Según los expertos, los bancos no tendrán otra salida que deshacerse de los activos con fuertes descuentos, asumiendo importantes minusvalías.

“La exposición del sector financiero español a la crisis inmobiliaria es ahora mucho mayor que a principios de los noventa. Los bancos no se están adaptando a los nuevos precios que demanda el mercado porque no quieren perder valor en su balance. Pero mientras no se adecúen al ajuste de los precios, la bola se hará cada vez más grande”, vaticina Antonio Pan de Soraluce, socio de la consultora inmobiliaria Colliers.

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Cuatrecasas impulsa una sociedad para gestionar inmuebles de cajas - Expansión.com

Cuatrecasas impulsa una sociedad para gestionar inmuebles de cajas

Publicado el 06-02-09 , por Olga Grau Barcelona

No es una fusión, sino una colaboración en tiempos de crisis. Las ocho cajas comarcales estudian la posibilidad de participar en la creación de una sociedad conjunta para gestionar los activos inmobiliarios que se adjudiquen en los próximos años.

Ya nadie se atreve a vaticinar la duración que tendrá la crisis, pero lo que está claro es que las cajas se preparan para volver al negocio del ladrillo, como ya ocurrió en la crisis de 1993.

"No tiene sentido hacer solos, lo que podemos hacer juntos", dicen en las cajas

La iniciativa se ha canalizado a través del bufete Cuatrecasasas, según han confirmado fuentes de la firma. En los últimos meses se han realizado varias reuniones en las oficinas del bufete catalán en las que han participado todas las cajas catalanas, excepto La Caixa y Caixa Catalunya.

«Las cajas tienen en común el problema de cómo gestionar todos los activos inmobiliarios», explica Adolf Rovira, abogado especializado en fiscalidad de Cuatrecasas.

Profesionalizar la gestión
El objetivo de la sociedad conjunta es gestionar los activos con una estructura única, lo que ahorraría costes y gararantiza un equipo especializado, que ahora mismo es una de los déficits de las cajas.

Fuentes del sector inmobilario destacan que no es lo mismo gestionar terrenos, que oficinas o pisos particulares. Además, según la modalidad de activo hay diferencias fiscales. Las cajas también estudian la opción de aprovechar las oportunidades que surjan para adquirir activos a buen precio.

A pesar de las reticencias que siempre se han dado en las colaboraciones en el sector, una entidad catalana destaca que en la actual situación de recesión «no tiene sentido hacer solos lo que se puede hacer juntos».

El proyecto se encuentra en una fase muy embrionaria y de seguir adelante, competiría con otras iniciativas, como la que prepara Ahorro y Corporación.

Traje a medida
El proyecto del bufete Cuatrecasas consiste en la creación de un vehículo a medida para las ocho cajas catalanas, mientras que el del Ahorro Corporación es una sociedad a la que pueden adherirse todas las cajas españolas interesadas. Todavía no se ha definido el equipo gestor ni el tipo de activos inmobiliarios que gestionaría la sociedad, aunque «ha despertado mucho interés», según varias cajas.

Pero, ¿qué ventajas tiene la creación de una sociedad de gestión compartida de activos inmobiliarios?. Cuando una caja tiene una participación inferior al 20% en una sociedad, no tiene la obligación de consolidar los resultados en sus cuentas.

Una sociedad conjunta reduce el consumo de capital de las cajas y mejora el balance

De esta manera, el consumo de capital es inferior y las dotaciones que debe realizar la caja por imperativo del Banco de España son menores. Esta fórmula resulta ventajosa en un ciclo en el que el volumen de inmuebles que pasan a manos de la banca va al alza.

La morosidad del sector está en aumento y la Confederación Española de Cajas de Ahorros (Ceca) prevé que pueda alcanzar el 6% este año. Paralelamente, el paro también se ha incrementado y el Gobierno ha reconocido que podría alcanzar los cuatro millones de personas.

La Caixa reconoció, en la presentación de los resultados del grupo, que se adjudicó activos inmobiliarios por valor de 500 millones en 2008. En el caso de Banco Sabadell, esta cifra se situó en 800 millones y la ratio de morosidad se situó en el 2,35%, frente al 0,47% del ejercicio anterior.

¿Qué hacer con el ladrillo?
Las cajas y los bancos vuelven a crear sus inmobilarias, como pasó con Colonial o con Landscape. Las entidades financieras se están quedando activos inmobilarios cuyo valor en el mercado es inferior al que figura en libros, y que no pueden vender porque no hay demanda.

Las dos cajas grandes han creado sus propias estructuras. La Caixa realizó el año pasado una ampliación de capital de 500 millones en Servihabitat, sociedad a través de la que gestiona este negocio. Caixa Catalunya ha puesto en marcha Gescat Habitatges, Gescat Solars y Activos Macorp y cuenta además con Procam. Penedès, Sabadell y Manlleu también han reforzado sus divisiones inmobiliarias.

Banco Sabadell, por su parte, ha recuperado a Salvador Grané, quien fue director general de Landscape, la antigua división inmobiliaria de Sabadell, que se vendió a Astroc en 2006. Grané será el responsable de liderar Solvia Gestión Inmobiliaria. Esta sociedad será la matriz y de ella dependerán diversas filiales para cada actividad.

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Cuando las constructoras han terminado de cavar su propia tumba a los bancos no se les ocurre otra cosa sino coger la pala y cavar un poco más hondo.

Este cortoplacismo del salvar el balance de este año y el que viene Dios dirá les va a salir muy caro.

Eso sí, hay que reconocer que Botín es un trilero de primera, con la oferta de forma "preferente" a sus empleados de esas viviendas seguro que ha trincado a más de un pardillo. Es una jugada maestra porque se quita el pufo de encima y además le tiene que "pagar menos" a ese empleado. Me recuerda a los descuentos que le hacen a los empleados de Zara y Mango en las tiendas... genial, fácilmente se dejan algunos un 50% o más de su sueldo en la misma tienda donde trabajan.

Por otro lado, el cajerillo incauto, sin saberlo, puede estar asegurando su puesto de trabajo en la empresa cuando vengan los recortes y EREs, porque... ¿a quién echarán antes, a un empleado que les debe 300.000 eurazos por una casa que vale la mitad o a uno sin hipoteca o con buena parte de ésta pagada?

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las entidades financieras del mucho más mejor y más sólido sistema bancario del planeta se van a comer las depreciaciones masivas de sus activos inmobiliarios de calidad insuperable

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¡Todo el ladrillo que están engullendo lo pagan con los beneficios obtenidos "a la sangre de pepito" en los últimos años! Las cuentas están muy malitas, pero estarán peor cuando ya ni ellos puedan sostener los precios de la macro estafa inmobiliaria.

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Lo que en burbuja ya sabiamos ahora negro sobre blanco en los medios de comunicación especializados, dentro de poco en los medios de comunicación populares y en boca de todo el mundo.
Lo que no se cuenta es que esos "activos tóxicos" puede que acaben siendo comprados a precio hinchado por el dinero público, con el consiguiente regocijo de los ¿empresarios? ladrilliles y banqueros

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¡Tramposos!

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Posponer su inevitable quiebra, y con ella la del estado, eso es lo que están haciendo.

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