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| | Herramientas | Desplegado |
03-feb-2009, 23:35
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| navegando por elconfidencial.com he encontrado el enlace a éste artículo del año 2.003 de nuestro insigne ministro relativo al tema que motivó el nacimiento del foro, por lo que propongo su nombramiento como burbujista de honor del foro.  El ladrillo y la burbuja · ELPAÍS.com Desde 1998, el precio medio de una vivienda en España ha subido un 88%, un ritmo promedio anual del 13,5%. En ese mismo periodo, los precios de consumo lo hicieron a una tasa anual del 3%. Ello supone un aumento del precio real o relativo de la vivienda del 10,5% por año. La vivienda no es sólo un bien de consumo duradero, sino un activo con el que los individuos ahorran. Por tanto, su rentabilidad real debe ser positiva. Es decir, es lógico que los precios de la vivienda suban permanentemente por encima del IPC. Pero ¿qué rentabilidad es razonable? Es difícil responder a esta pregunta. Los economistas sabemos que, a largo plazo, la rentabilidad real del ahorro tiene que ser similar al crecimiento real de la economía, que para el caso español se sitúa en torno al 2,5% (promedio para todos los activos). El dinero debe tener una rentabilidad real nula a largo plazo, la Bolsa domina a largo plazo a la vivienda y ésta tiene una rentabilidad algo superior a la de los bonos. La noticia en otros webs * webs en español * en otros idiomas Todas éstas son consideraciones de largo plazo y, aunque nos permiten ofrecer una evolución "razonable" para el precio de la vivienda, no son suficientes para afirmar si existe hoy una burbuja inmobiliaria y mucho menos para tratar de cuantificarla. En determinados periodos puede haber incrementos de demanda basados en factores "fundamentales", como el crecimiento de la población, aumentos cíclicos de la renta o disminuciones del coste de financiación, que hagan que los precios de la vivienda suban por encima de esa tasa de largo plazo, sin que ello suponga una burbuja. También puede haber escasez de oferta de vivienda que, al no poder alimentar esa demanda, se traduciría en aumentos de precios que tampoco se considerarían una burbuja. Lo curioso de la economía española es que no sólo no ha habido una escasez constructora, sino que, coincidiendo con las fuertes subidas de precios, ha habido un boom de la oferta residencial. Hay varias formas de medirlo. Uno, con las viviendas iniciadas que, desde 1999 y con medio millón anual, ha duplicado el promedio de 1980 a 1998. Otro es el porcentaje del PIB que supone la inversión residencial, en torno al 8%, mientras que en la mayoría de los países se sitúa en el rango de 3-5%, incluyendo EE UU. Estos datos, viviendas iniciadas e inversión residencial, son datos de flujo, correspondientes a la nueva producción anual. También hay datos llamativos por el lado de los stocks. Según el censo de viviendas del INE de 2001, en España cada hogar dispone de 1,5 viviendas en promedio. Un dato espectacular, si se compara con otros países desarrollados, que se sitúa en torno a 1,1. En provincias como Girona, Tarragona, Castellón o Alicante se acerca a dos viviendas por cada hogar. Y, como dato curioso, en Ávila hay más viviendas que personas. Todos estos datos invitan a pensar que en España no hay una insuficiencia constructora. Por el contrario, los economistas empiezan a manifestar inquietud, dado que les gustaría ver una mayor inversión en capital físico y tecnológico, del que depende nuestra generación de rentas del futuro. La baja productividad de la economía española es reflejo de esta escasez de capital productivo. Mucho ladrillo, poco chip y tornillo. El lector se preguntará con razón, ¿cómo es posible que los precios hayan subido tanto en España si ha habido este boom de oferta inmobiliaria? La clave está en un crecimiento descomunal de la demanda, que incluso ha desbordado el aumento de la oferta. En un artículo reciente (Balmaseda, San Martín y Sebastián, Una aproximación cuantitativa a la burbuja inmobiliaria, Situación Inmobiliaria, 2002) estimábamos que en los últimos cuatro años sólo una cuarta parte de la subida del precio relativo de la vivienda se ha debido a los factores fundamentales señalados anteriormente. El resto habría que achacarlo tanto al "efecto euro" (el gasto en consumo y en vivienda de los billetes atesorados, en lugar de canjearlos por euros) como a la burbuja, entendida ésta como el aumento de la demanda debido a la propia expectativa de aumento de precios, un proceso de expectativas self-fulfilling que suele desembocar en una espiral de precios insostenible. Terminado el "efecto euro", el crecimiento del precio relativo de la vivienda debería haber sido nulo. Por tanto, la subida de precios del primer trimestre de 2003 cabe calificarla de burbuja pura. ¿Qué tiene de malo que suban los precios de la vivienda? En principio parece que nada, pues se trata de un aumento de la riqueza generalizado, dado que un 85% de la vivienda en España es en propiedad. Pero hay dos objeciones. La primera, que los precios pueden caer en algún momento del futuro, provocando un "efecto riqueza" negativo. La expectativa de dicha caída podría provocar una venta de viviendas, alimentando la espiral contraria. La segunda es que el endeudamiento hipotecario ha alcanzado tal nivel que una caída de dichos precios podría afectar negativamente a la estabilidad del sistema financiero. ¿Qué se puede hacer frente a este fenómeno en un país en el que parece que ya hay exceso de ladrillo y no se puede prometer más construcción masiva? Lo primero, hablar de ello. Mencionar la burbuja puede frenar las expectativas de revalorización y, con ellas, la demanda. En España, el Gobierno ha mostrado irritación al oír hablar de la burbuja inmobiliaria, un tic antidemocrático que recuerda al del Gobierno chino, que de entrada negó el SARS y sólo pudo empezar a atajarlo con su reconocimiento público. En segundo lugar, evitar estímulos adicionales a la demanda como "las ayudas a la compra de vivienda", frecuentes en las campañas electorales. En tercero, estimular la oferta de alquiler, que sustituya el posible aumento de oferta en propiedad. Ello sujetaría los precios, aunque probablemente no evitaría una caída de los mismos en términos reales. En las últimas semanas el Banco de España ha empezado a hablar valientemente del tema. Habla de sobrevaloración en vez de burbuja. Pero ¿entiende alguien la diferencia entre ambos conceptos? ¿Importa esa diferencia? Miguel Sebastián forma parte del grupo Economistas 2004 www.economistas2004.org  |
| Estos 5 usuarios dan las gracias a de lo malo lo mejor por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 00:45
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| Pues ti te ha gustado el artículo ... ... mira esta entrevista. "El riesgo de la economía española es que estalle la burbuja inmobiliaria" http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ce-3-anos.html |
| Estos 3 usuarios dan las gracias a cuestaabajo por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 02:11
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Iniciado por de lo malo lo mejor  [...] Lean mi firma habitual al final del mensaje... ¿Qué tiene de malo que suban los precios de la vivienda? En principio parece que nada, pues se trata de un aumento de la riqueza generalizado, dado que un 85% de la vivienda en España es en propiedad. Pero hay dos objeciones. La primera, que los precios pueden caer en algún momento del futuro, provocando un "efecto riqueza" negativo. La expectativa de dicha caída podría provocar una venta de viviendas, alimentando la espiral contraria. La segunda es que el endeudamiento hipotecario ha alcanzado tal nivel que una caída de dichos precios podría afectar negativamente a la estabilidad del sistema financiero. Vaya, Sebastián, según los anales de Internet, tú sí sabías lo que podía pasar ¿verdad? ¿Qué se puede hacer frente a este fenómeno en un país en el que parece que ya hay exceso de ladrillo y no se puede prometer más construcción masiva? Lo primero, hablar de ello. Mencionar la burbuja puede frenar las expectativas de revalorización y, con ellas, la demanda. En España, el Gobierno ha mostrado irritación al oír hablar de la burbuja inmobiliaria, un tic antidemocrático que recuerda al del Gobierno chino, que de entrada negó el SARS y sólo pudo empezar a atajarlo con su reconocimiento público. En segundo lugar, evitar estímulos adicionales a la demanda como "las ayudas a la compra de vivienda", frecuentes en las campañas electorales. En tercero, estimular la oferta de alquiler, que sustituya el posible aumento de oferta en propiedad. Ello sujetaría los precios, aunque probablemente no evitaría una caída de los mismos en términos reales. Es decir, absolutamente NADA de lo que ha hecho el PSOE durante sus 5 años de Gobierno. Ah, Zapatero, si me estás leyendo: ¿no crees que Sebastián y tu mismo sois unos antipatriotas por NO HABER HECHO NADA de lo que SABIAIS QUE HABIA QUE HACER para evitar que pasara LO QUE SOSPECHABAIS QUE IBA A OCURRIR y finalmente ha ocurrido?. Qué bonito es contemplar desde la poltrona del poder lo bien que van las cosas mientras hipotecamos el futuro del país. TRAIDORES, no os ha importado cargaros el país con tal de seguir en la poltrona regocijándoos del valor virtual de vuestras casas, como otros tantos españoles cómplices. Ahora os toca comeros la mierda que sembró Felipe Gonzalez; regó, abonó e hizo crecer Aznar; y que luego tú y tus colegas del PSOE habéis de nuevo mantenido con una mezcla de cobardía y complicidad. El fin del túnel no lo veremos en España cuando el PIB empiece a dejar de caer tan deprisa. Lo veremos cuando un humilde Zapatero salga a pedir perdón por haber llevado tan mal el país durante 2004-2008 y no haber tenido coraje para afrontar el reto de cambiar el rumbo del país a tiempo. Y no será un final del túnel completo si Rajoy no comparece para solidarizarse y reconocer que el arrogante Aznar dirigió la economía hacia el precipicio. Pero este es un escenario harto improbable... por lo que el final del túnel es posible que tarde mucho, mucho tiempo en llegar. Y habrá caras muy distintas de éstas, que pasarán a estar escondidas por vergüenza.
__________________ cualquier aumento de los precios de la vivienda por encima del IPC en 2003 debería ser asignado en su totalidad a la “burbuja” especulativa Fuente: Informe BBVA, Diciembre 2002 (pág. 28). ¿Hemos de suponer lo mismo para 2004, 2005, ... etc? Última edición por ignorante; 04-feb-2009 a las 02:37 |
| Estos 2 usuarios dan las gracias a ignorante por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 02:54
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"El riesgo de la economía española es que estalle la burbuja inmobiliaria" Osea que mejor alimentarla más perdiendo 4 años valiosisimos para haber evitado la catástrofe que tenemos ahora. Os tendrían que mandar a tomar por c*lo por inutiles y no haberle parado los pies a esta montaña de mi*rda.
__________________ Es toda una experiencia vivir con miedo, ¿verdad? Eso es lo que significa ser un esclavo - Blade Runner España, el país de la gente sin casa y las casas sin gente.- Forero anonimo http://www.burbuja.info/inmobiliaria...as-duelen.html Próxima capítulo, aprended de España, las burbujas duelen. |
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04-feb-2009, 06:30
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| Que equivocados estais con el probre miguel y el bobierno. La culpa es de ansar, bush, la guerra de irak, del precio del petroleo, de la inflacion... |
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04-feb-2009, 06:37
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| Por menos de eso te lapidaban en la antiguedad o eras carne de horca en la edad media. Actualmente ese comportamiento se califica con palabras que empiezan por PRE, TRA, por ejemplo.
__________________ Un PAU para atraerlos a todos. Un piso para contentarlos a todos. Una educacion para aborregarlos a todos Una hipoteca para atarlos de por vida a la esclavitud |
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04-feb-2009, 06:42
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| todos los intrépidos e inefables políticos lo sabían.pero no importa,la culpa es de todo y de todos menos de los geniales políticos
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| Estos 2 usuarios dan las gracias a midway por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 07:24
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| Sebastián es el padre del aterricismo. Que le den por culo. 
__________________ La vivienda siempre baja, vende ahora que luego no podrás, al principio cuesta luego te jode la vida, alquilar es ahorrar el dinero  Mi aplicación DEFCON para seguir las vicisitudes de nuestra deuda. >> How to write good code << |
| Estos usuarios dan las gracias a Tuttle por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 07:37
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| Recuerdo perfectamente como el PSOE preparó su estrategia económica electoral contra el PP sobre la base de que la economía española había subido sólo debido a la construcción y al consumo interno, y que potenciar I+D para poder tener un futuro... ¿Han hecho algo? No, absolutamente NADA. De hecho, siguen potenciando la construcción tanto como les es posible. Tuvieron las ideas muy claras antes de ganar las elecciones, lástima que las hayan olvidado. Si se mira más en retrospectiva en la época Borrell, entonces se consideraba como un ideal el que la vivienda bajase de precio. Se creía que eso era bueno para la sociedad. Hoy es al contrario, lo que se considera bueno es que la vivienda no baje. La crisis es económica, pero también moral. Con todos los escándalos años atrás, seguro que les hubiese dado vergüenza gastarse esos pastizales en coches oficiales, propaganda y despilfarros varios. |
| Estos usuarios dan las gracias a burbujeitor por su mensaje: | ||
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04-feb-2009, 07:39
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Iniciado por burbujeitor Recuerdo perfectamente como el PSOE preparó su estrategia económica electoral contra el PP sobre la base de que la economía española había subido sólo debido a la construcción y al consumo interno, y que potenciar I+D para poder tener un futuro... No me compares a Borrell con la manada de acémilas sacramentadas que ocupan el poder.
__________________ La vivienda siempre baja, vende ahora que luego no podrás, al principio cuesta luego te jode la vida, alquilar es ahorrar el dinero Mi aplicación DEFCON para seguir las vicisitudes de nuestra deuda. >> How to write good code << |
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